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Der erstmalige Einbau einer Zentralheizung und zentralen Wasserversorgungsanlage nebst Umgestaltung der Bäder ist in der Regel keine notwendige Erhaltungsmaßnahme im Sinne von § 744 Abs. 2 BGB. Dies gilt auch, wenn die vorhandenen Einzelöfen veraltet und oft defekt waren.

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OBERLANDESGERICHT MÜNCHEN IM NAMEN DES VOLKES URTEIL

Aktenzeichen: 21 U 5100/01

Verkündet am 14.06.2002

In dem Rechtsstreit

wegen Einwilligung

erläßt der 21. Zivilsenat des Oberlandesgerichts München durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Dr. Seitz und die Richter am Oberlandesgericht Schmidt und Dr. Klemm aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 19. April 2002 folgendes

Endurteil:

Tenor:

I. Die Berufung der Klägerin gegen das Endurteil des Landgerichts München I, 6.Zivilkammer, vom 21. August 2001 wird zurückgewiesen.

II. Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 6.000 Euro abwenden, wenn nicht die Beklagte vor Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

IV. Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:

Die Klägerin begehrt die Einwilligungserklärung der Beklagten gegenüber der Hinterlegungsstelle in die anteilige Herausgabe eines hinterlegten Restbetrages von 100.000 DM aus der Zwangsversteigerung eines gemeinschaftlichen Grundstücks.

I.

Die Klägerin war Miteigentümerin zu 2/3, die Beklagte Miteigentümerin zu 1/3 an dem Anwesen Flugplatzstraße 29 in Lahr. Der Verkehrswert betrug laut Sachverständigengutachten am 01.01.2000 DM 525.000,--. Durch Beschluß des Amtsgerichts Lahr erhielt die Klägerin nach Durchführung der Auflösungsversteigerung den Zuschlag für einen durch Zahlung zu berichtigenden Betrag von DM 430.000,--. Im Teilungsplan des Amtsgerichts Lahr vom 03.07.2000 wurde ein Betrag von DM 425.061,06 zur Teilung zwischen der Klägerin und der Beklagten festgestellt. Der Betrag wurde beim Amtsgericht Lahr hinterlegt. Die Beklagte stimmte der Verteilung des hinterlegten Erlösüberschusses bis auf einen Betrag von DM 100.000,-- in der Weise zu, daß der Betrag von DM 325.061,06 zu 2/3 an die Klägerin und zu 1/3 an die Beklagte ausbezahlt wird. Hinsichtlich der restlichen DM 100.000,-- streiten die Parteien über die Höhe der jeweils auszuzahlenden Beträge.

Im Jahr 1998 wurde in dem Anwesen statt der bisher vorhandenen Einzelölöfen eine Zentralheizung eingebaut, allerdings ohne Zustimmung der Beklagten. Die Kosten für den Einbau betrugen DM 101.935,03 und wurden vom Konto Nr. 7378408 bei der Volksbank Lahr abgebucht, welches jedenfalls auch der Steuerberater P als Treuhandkonto für beide Parteien führte; weder die Klägerin noch die Beklagte waren zeichnungsberechtigt. Lediglich ein Teil des Rechnungsbetrags war durch das Kontoguthaben gedeckt.

Das Konto wies am 24.10.2000 einen Sollstand in Höhe von DM 75.631,51 auf, welchen die Klägerin nebst Überziehungszinsen in Höhe von DM 849,31 ausgeglichen hat.

Nach dem Einbau der Zentralheizung wurde die Bruttomiete von DM 6,20 auf DM 7,20 pro qm/Monat erhöht.

II.

Die Klägerin hat im ersten Rechtszug vorgebracht, die Beklagte hätte sich am Ausgleich der Sollstellung des Kontos zu 1/3 beteiligen müssen, weshalb der Beklagten von dem noch hinterlegten Betrag von DM 100.000,-- nicht 1/3, sondern lediglich DM 7.839,72 zustünden. Der Sollstand des Treuhandkontos beruhe allein auf der Begleichung der Kosten für den Einbau der Zentralheizung. Ihre, der Klägerin, Auslagen seien eine Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung. Der Einbau der Heizung sei notwendig gewesen, da die Beheizung mit Ölöfen nicht zeitgemäß - wie auch von der Mietergemeinschaft mit Schreiben vom 10.11.1994 gerügt - gewesen und die Wohnungen in Zukunft nur noch schwer oder überhaupt nicht mehr zu vermieten gewesen wären. Beim Einbau der Heizungsanlage handele es sich nicht um eine wesentliche Änderung i.S. von § 745 Absatz 3 Satz 1 BGB, da weder Zweckbestimmung noch Gestalt des Gebäudes verändert worden seien. Die Beklagte müsse die Mittel nicht aus eigener Tasche erbringen, sondern könne sie aus dem Erlös des Anwesens bestreiten. Selbst wenn sie, die Klägerin, nicht befugt gewesen wäre, die Maßnahme ohne Zustimmung der Beklagten durchführen zu lassen, so sei die Beklagte um den durch den Einbau der Heizungsanlage erreichten Mehrwert des Gebäudes bereichert. Der Sachverständige Scheumann hätte einen wesentlich höheren Abschlag als den vorgenommenen von 44 % vom Grundstücksverkehrswert gemacht, wäre die Heizung nicht eingebaut worden; daraus ergebe sich zwingend, daß der Versteigerungserlös dementsprechend geringer ausgefallen wäre. Die Beklagte sei um den aufgrund des Heizungseinbaues erzielten Mehrerlös bereichert, dessen Höhe nicht beziffert werden könne und in das Ermessen des Gerichts gestellt werde. Darüber hinaus sei die Beklagte infolge der Mieterhöhung bereichert.

Die Beklagte hat vorgebracht, der Negativsaldo sei allein darauf zurückzuführen, daß die Klägerin Verwaltungsmaßnahmen, nämlich den Einbau der Zentralheizung, die Vereinbarung eines unangemessenen und unüblichen Verwaltungshonorars von DM 10.000,-- pro Jahr sowie die Umlegung von Nebenkosten unzulässig ohne ihre, der Beklagten, Zustimmung vorgenommen habe. Der Negativsaldo beruhe zudem nicht allein auf Kosten der Verwaltung des streitgegenständlichen Anwesens.

Unabhängig davon, daß die Klägerin die formellen Voraussetzungen einer Teilhaberschuld nicht vorgetragen habe - die Forderung der Klägerin beruhe auf einem nicht gemeinschaftlich, sondern vom Treuhänder aufgenommenen Darlehen -, sei der Neubau der Heizung nicht im Rahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung erfolgt. Die Maßnahme sei weder notwendig gewesen, noch könne sie als Modernisierungsmaßnahme mehrheitlich beschlossen werden, wenn die damit verbundenen Kosten einzelne Teilhaber - wie vorliegend - zwängen, über die Erträge hinaus ihr Privatvermögen einzusetzen. Das gelte insbesondere für wertsteigernde, nützliche Maßnahmen. Wegen der Kostspieligkeit der Investition liege eine wesentliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums i.S. von § 745 Absatz 3 BGB vor.

Zu ihrer, der Beklagten, angeblichen Bereicherung habe die insoweit darlegungs- und beweispflichtige Klägerin nichts vorgetragen.

Das Landgericht hat die Klage mit Endurteil vom 21.08.2001 abgewiesen.

Zur Begründung hat es im wesentlichen ausgeführt, es bestehe kein Anspruch nach §§ 756, 755, 748 BGB. Die Klägerin habe nicht dargelegt und nicht bewiesen, daß sie gegen die Beklagte den Anspruch auf Schuldenberichtigung habe. Die Zustimmung der Beklagten zum Einbau der Zentralheizung sei notwendig gewesen. Dieser sei keine zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Gegenstands notwendige Maßnahme und überschreite die Grenzen des § 745 Abs. 3 BGB. Der Einbau der Zentralheizung liege auch nicht im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung gemäß § 745 Abs. 1 BGB, Mehrheitsbeschlüsse der Miteigentümer seien nicht zulässig, sofern die Kosten der Maßnahme nicht aus den Erträgen des Gemeinschaftseigentums oder aus dem Vermögen der Mehrheit finanziert würden. Der Versteigerungserlös sei insoweit irrelevant, da er weit unter dem Verkehrswert des Anwesens liege. Die Investition habe nicht "hereingeholt" werden können. Außerdem sei eine Mehrheitsentscheidung nach § 745 Abs. 1 BGB nur in den - nicht eingehaltenen - Grenzen des § 745 Abs. 3 Satz 1 BGB zulässig. Zu einem Ausgleich über §§ 677 ff., 812 ff. BGB habe die Klägerin nicht dargelegt, inwiefern die Beklagte bereichert sei. Die Klägerin habe das Anwesen weit unter dem Verkehrswert ersteigert.

Sie habe keine Anhaltspunkte mitgeteilt, die eine Schätzung ermöglichten. Die Einholung eines Sachverständigengutachtens wäre eine unzulässige Ausforschung. Inwieweit die Beklagte infolge der Mieterhöhung um monatlich 1,-- DM je Quadratmeter bereichert sei, habe die Klägerin nicht substantiiert vorgetragen.

Wegen der Einzelheiten wird auf die landgerichtlichen Entscheidungsgründe (Bl. 71 ff. d.A.) Bezug genommen.

III.

Hiergegen richtet sich die Berufung der Klägerin.

Die Klägerin bringt im wesentlichen vor, der Einbau der Zentralheizung im Jahr 1998 sei eine notwendige Verwaltungsmaßregel gewesen. Die Heizöfen seien veraltet gewesen und hätten aus der Errichtungszeit des Gebäudes im Jahre 1905 oder 1915 gestammt. Sie seien oft defekt gewesen. Die Mieter hätten die Situation auch nach ihrem Beschwerdebrief von 1994 als unerträglich und unzumutbar empfunden. Eine Neuvermietung wäre ohne eine tiefgreifende Sanierung der Heizung nicht möglich gewesen. 1998 habe sich die allgemeine Vermietungssituation in Lahr nach dem Abzug der kanadischen Truppen verschlechtert, wodurch die Weitervermietung der Wohnungen erschwert worden sei. Das habe im Jahr 1998 bedeutet, daß ein Belassen der Einzelölöfen die Gefahr eines Mietverlustes wegen nicht mehr möglicher Neuvermietung verursacht und daß Mieter die Situation genutzt hätten, anderweit unterzukommen. Es habe sich um eine sogenannte modernisierende Instandhaltung gehandelt. Die Heizungsanlage habe nicht mehr den Verhältnissen entsprochen, die an ein Objekt, das zu Wohnzwecken vermietet werden solle, zu stellen seien.

Das Schreiben der Beklagten vom 12.06.1998 sei nicht unterzeichnet worden und sei weder bei ihr, der Klägerin, noch bei der A GmbH zugegangen.

Durch den Einbau der Zentralheizung seien die Grenzen des § 745 Abs. 3 Satz 1 BGB nicht überschritten worden. Die Mittel für die Maßnahme könnten aus dem Erlös des Anwesens bestritten werden. Die Beteiligung der Beklagten an den Kosten für den Einbau der Zentralheizung sei zumutbar. Die Kosten hätten sich in etwa 16 Jahren amortisiert, da (unstreitig) der Einbau der Heizungsanlage zu einer Erhöhung des monatlichen Mietzinses um 1,-- DM/Quadratmeter geführt habe. Unter Umständen wären Mietausfälle entstanden, welche durch den Einbau der Heizungsanlage verhindert worden seien. Der Gebäudewert habe sich erhöht. Ohne den Einbau der Heizungsanlage wären Ertrags- und Verkehrswert des Anwesens sowie der erzielbare Versteigerungserlös wesentlich niedriger gewesen. Der Anspruch ergebe sich ferner aus §§ 812 ff. BGB. Der Einbau der Heizungsanlage habe eine erhebliche Auswirkung auf den Verkehrswert gehabt. Ohne den Einbau der Heizungsanlage wäre eine Verringerung des Versteigerungserlöses um etwa 75.000,-- DM möglich gewesen. Der Beklagten stehe kein Zurückbehaltungsrecht zu. Nicht sie, die Klägerin, sondern die Herren K und P hätten das Anwesen verwaltet. Sie habe die Verwaltung des Anwesens auch nicht faktisch übernommen. Das ergebe sich schon daraus, daß sie dem Verwalter K ein Verwaltungshonorar gezahlt habe. Gegen sie, die Klägerin, bestehe daher kein Auskunftsanspruch. Die - bestrittenen - Lücken in den Verwalterabrechnungen seien hier unerheblich, da sie, die Klägerin, sie nicht zu vertreten habe.

Die Klägerin beantragt zu erkennen:

Das Urteil des Landgerichts München I, Aktenzeichen: 607906/01, wird aufgehoben.

Die Beklagte wird verurteilt, gegenüber dem Amtsgericht Lahr - Hinterlegungsstelle - die Herausgabe der im Zwangsversteigerungsverfahren K 53/99 als Erlösüberschuß noch hinterlegten DM 100.000,-- an sich selbst in Höhe von Euro 4.008,29 zuzüglich der hierauf entfallenden Zinsen und an die Klägerin in Höhe von Euro 47.120,80 zuzüglich der hierauf entfallenden Zinsen Zug um Zug gegen entsprechende Bewilligung der Klägerin zu bewilligen.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Beklagte bringt im wesentlichen vor, das Verwaltungskonto für die drei Anwesen Flughafenstraße 25, 27 und 29, auf dem (unstreitig) ein Negativsaldo entstanden sei, sei von Herrn P, dem früheren Steuerberater der Klägerin, als Treuhandkonto geführt worden. Dieser habe auf dem Konto auf Anweisung der Klägerin einen Überziehungskredit in Höhe von etwa 76.000,-- DM aufgenommen.

Vor einem Antrag an die Hinterlegungsstelle im Verteilungsverfahren müsse die Vorabbefriedigung der Teilhaberforderung aus ihrem, der Beklagten, Anteil geklärt werden.

Der Klageantrag sei unschlüssig. Denn nach dem Klagevorbringen liege eine Teilhaberschuld gemäß § 756 BGB bezüglich ihrer Auslagen vor.

Die Klägerin habe bisher nicht schlüssig vorgetragen, daß von ihrer, der Beklagtenseite, eine Verbindlichkeit gegenüber dem Treuhänder bestehe, den Negativsaldo auf dem Verwaltungskonto auszugleichen.

Ihr stehe ein Zurückbehaltungsrecht zu. Sie habe keine ordnungsgemäße Abrechnung der Einnahmen und Ausgaben für die gemeinsamen Anwesen erhalten. Die Klägerin habe die Verwaltung der Anwesen de facto geleitet und beaufsichtigt. Das ergebe sich auch daraus, daß die Klägerin ohne Rücksprache mit ihr, der Beklagten, mit Herrn K ein Verwalterhonorar aus Gemeinschaftsmitteln in Höhe von 10.000,-- DM im Jahr vereinbart und bezahlt habe. Die Mißstände seien von der Klägerin ebenfalls zu vertreten. Sie, die Beklagte, hätte gegen die Forderung des Treuhänders P auf Kontoausgleich zu Recht eingewandt, daß er zur Überziehung des Kontos zur Finanzierung des Heizungsneubaus nicht ermächtigt gewesen sei, daß er die Erträge aller drei Anwesen nicht ausgeschüttet, sondern zur Finanzierung des Heizungsneubaus mitverwendet und nicht ordnungsgemäß Rechnung gelegt habe. Ihr stünden die Einwendungen auch gegenüber der Klägerin zu. Der Negativsaldo auf dem Verwaltungskonto sei ebenso darauf zurückgegangen, daß die Nebenkosten nicht ordnungsgemäß auf die Mieter umgelegt worden seien, daß dem Beauftragten der Klägerin, Herrn K, ein überhöhtes Honorar gewährt worden sei sowie daß das Honorar des für die Klägerin tätigen Rechtsanwalts Dr. J ohne ihre, der Beklagten, Zustimmung von dem Treuhandkonto gezahlt worden sei. Deshalb und weil die Klägerin auch keine Auskunft darüber erteilt habe, welche Leistungen dieser Rechtsanwalt für die Gemeinschaft erbracht habe, fehle eine Teilhaberschuld gemäß § 756 BGB. Denn die Zahlung der Klägerin auf das Treuhandkonto lasse sich dem Anwesen Flugplatzstraße 29 nicht eindeutig zuordnen. Das Zurückbehaltungsrecht bestehe auch wegen ihres, der Beklagten, Anspruches auf Auskunft und Rechnungslegung. Sie könne die Gegenansprüche erst beziffern, sobald umfassend Einsicht und Auskunft erteilt worden sei.

Der erstmalige Einbau einer zentralen Warmwasserheizung und -versorgung nebst Umgestaltung der Bäder sei keine notwendige Erhaltungsmaßnahme und keine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Heizungsanlage sei ohne den erforderlichen Mehrheitsbeschluß eingebaut worden. Ferner sei keine Wirtschaftlichkeitsberechnung angestellt worden. Diese ergebe eine Unterdeckung von jährlich etwa 1.800,-- DM. Es sei zu befürchten gewesen, daß die Investition sich im Falle der Veräußerung nicht bezahlt machen würde. Das habe sich dann bei der Teilungsversteigerung erwiesen. Die Investition sei sinnvoll nur für die Klägerin gewesen, nämlich wenn das Anwesen zu 80 % des Verkehrswerts erworben und der Neubau der Heizungsanlage aus den nicht ausgeschütteten Erträgen aller drei Anwesen und ihrem, der Beklagten, Anteil an dem Versteigerungserlös mitfinanziert werde. Der eigenmächtige Heizungseinbau habe daher nicht dem Interesse aller Teilhaber nach billigem Ermessen entsprochen.

Der Heizungseinbau stelle eine wesentliche Veränderung gemäß § 745 Abs. 3 Satz 1 BGB dar. Denn die Kosten der Maßnahme hätten (unstreitig) fast 20 % des Verkehrswertes betragen. Die Überlegung, ob die Kosten aus dem Verkaufserlös getragen werden könnten, sei nicht sachgerecht. Der Heizungsbau habe den Einsatz privater Mittel erfordert. Die Mieterhöhung habe keine Tilgung des Darlehens erlaubt. Eine Renditeerhöhung sei nicht zu erwarten gewesen. Es sei wenig wahrscheinlich gewesen, daß nach einer Amortisation per saldo eine Werterhöhung des Anwesens in Höhe der Investition eintreten würde.

Sie, die Beklagte, sei nicht ungerechtfertigt bereichert. Sie sei bereits mit etwa 25 % an den Kosten beteiligt. Der den Verkehrswert um 95.000,-- DM unterschreitende Versteigerungserlös schaffe einen Anschein dafür, daß der Heizungsbau nicht einmal bewirkt habe, daß der Verkehrswert in der Versteigerung erreicht würde.

Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Parteischriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe:

Die zulässige Berufung ist nicht begründet.

Die Klägerin hat gegen die Beklagte keinen Anspruch darauf, daß die Beklagte gegenüber dem Amtsgericht Lahr - Hinterlegungsstelle - in die Herausgabe der hinterlegten 100.000,-- DM an sich selbst in Höhe von 7.839,72 DM und an die Klägerin in Höhe von 92.160,28 DM Zug um Zug gegen entsprechende Zustimmung der Klägerin einwillige.

Der Senat folgt den zutreffenden Gründen des landgerichtlichen Urteils und nimmt auf sie Bezug.

Die folgenden Entscheidungsgründe enthalten eine kurze Zusammenfassung der Erwägungen, auf denen die Entscheidung in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht beruht (§ 313 Abs. 3 ZPO). Die Kürze der Darstellung erklärt sich auch daraus, daß der Streit im Termin zur mündlichen Verhandlung sachlich und rechtlich eingehend erörtert wurde (vgl. hierzu Thomas/Putzo/Reichhold, ZPO, 24. Auflage, § 313 Rn. 27). Auch ist zu berücksichtigen, daß es sich um ein Berufungsurteil handelt, das mit ordentlichen Rechtsmitteln nicht angefochten werden kann (vgl. BVerfG NJW1996, 2785; 1999, 1387/1388).

Wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat, besteht der geltend gemachte Anspruch nicht aufgrund §§ 756, 755, 748 BGB.

Die Klägerin hat gegen die Beklagte nicht den geltend gemachten anteiligen Aufwendungsersatzanspruch, der bei der Auseinandersetzung der Gemeinschaft gemäß § 756 Satz 1 BGB zu berücksichtigen wäre. Bei den Aufwendungen für die neue Heizungsanlage handelt es sich nicht um von der Beklagten anteilig zu tragende Kosten im Sinne von § 748 BGB. Die Klägerin hat die Aufwendungen weder mit Willen noch im Interesse der Beklagten gemacht (vgl. BGH, NJW-RR 1993, 386/388). Die Beklagte hat unstreitig weder dem Heizungsneubau noch einer Kontoüberziehung oder Darlehensaufnahme für deren Finanzierung zugestimmt. Insoweit ebenfalls noch unstreitig ist die Beklagte mit Schreiben vom 10.06.1998 von der A GmbH des Steuerberaters P aufgefordert worden, binnen einer Woche dem Neubau von Heizung und Warmwasserversorgung zuzustimmen. Bestritten hat die Klägerin die Unterzeichnung und den Zugang des Antwortschreibens der Beklagten vom 12.06.1998, in welchem die Beklagte mitteilt, daß ohne vorherige Rücksprache und ausführliche Information über das Vorhaben "eine Zustimmung - auch stillschweigend - bis zum 19.06.1998 nicht erteilt werden" könne. Wegen dieses nach Schluß der mündlichen Verhandlung in Parteischriftsätzen vertieften Streitpunktes ist die Wiedereröffnung der Verhandlung (§156 ZPO) nicht geboten. Auch dann, wenn das unterschriebene Antwortschreiben der Beklagten vom 12.06.1998 wirklich nicht der A GmbH zugegangen sein sollte, bleibt es bei dem Fehlen der erforderlichen Zustimmung der Teilhaberin. Auch in dem von der Klägerin behaupteten Telefongespräch vom 12.10.1998 zwischen dem Steuerberater P und dem für die Beklagte handelnden Steuerberater L ist nach dem eigenen Vortrag der Klägerin eine solche Zustimmung nicht erteilt worden.

Der erstmalige Einbau einer Zentralheizung und zentralen Warmwasserversorgung nebst Umgestaltung der Bäder ist keine notwendige Erhaltungsmaßregel im Sinne von § 744 Abs. 2 BGB. Dabei wird zugunsten der Klägerin deren Behauptung als wahr unterstellt, daß die Heizöfen veraltet (allerdings werden die Ölöfen kaum aus dem Jahr 1905 oder 1915 stammen) und oft defekt waren. Gleiches gilt für den Vortrag der Klägerin, daß sich die allgemeine Vermietungssituation in Lahr nach dem Abzug der kanadischen Truppen verschlechtert habe, was die Weitervermietung der Wohnungen erschwert habe.

Ein Einzelofen läßt sich reparieren oder austauschen. Im Fall eines einen einzelnen Ölofen betreffenden Defektes erfordert die Erhaltung der Substanz oder des wirtschaftlichen Wertes des gemeinschaftlichen Gebäudes nicht den Einbau einer Zentralheizung mit zentraler Warmwasserversorgung. Die von der Klägerin behauptete Verschlechterung der allgemeinen Vermietungssituation hat dies ebensowenig objektiv erforderlich gemacht. Denn die Klägerin hat nicht vorgetragen, daß damals eine der Mietwohnungen leer gestanden oder daß die Neuvermietung einer Mietwohnung in absehbarer Zeit angestanden habe. Die Klägerin behauptet nicht, daß ein Mieter nach dem Beschwerdebrief von 1994 das Wohnungsmietverhältnis gekündigt habe.

Der Hinweis der Klägerin auf die Entscheidung des Kammergerichts vom 05.05.1993 (WuM 1993, 427) zu einer einem Mehrheitsbeschluß der Wohnungseigentümer zugänglichen sogenannten modernisierenden Instandhaltung führt für den Streitfall zu keinem anderen Ergebnis. Im Gegensatz zu dem jener Entscheidung zugrundeliegenden Sachverhalt geht es im vorliegenden Fall gerade nicht um die Erneuerung einer eben schon vorhandenen, aber alten Gesamtheizungsanlage, sondern um die Entfernung der Einzelölöfen und den erstmaligen Einbau einer Zentralheizung und zentralen Warmwasserversorgung mit einer Kostenbelastung von rund 100.000,-- DM (und dies nur einige Monate vor dem Antrag der Klägerin auf Teilungsversteigerung des gemeinschaftlichen, dann von der Klägerin unter dem Verkehrswert ersteigerten Anwesens).

Für die Annahme notwendiger Erhaltungsmaßregeln im Sinne von § 744 Abs. 2 BGB ist ein wirtschaftlicher Maßstab unter Berücksichtigung der - auch finanziellen - Zumutbarkeit für die Teilhaber entscheidend, wobei die durch § 745 Abs. 3 BGB gezogene Grenze zu beachten ist; nach § 745 Abs. 3 Satz 1 BGB kann eine wesentliche Veränderung des Gegenstands nicht beschlossen oder verlangt werden. Die zutreffenden, vom Landgericht in dem Zusammenhang zur Unzulässigkeit des Einbaus einer Zentralheizung gemachten Ausführungen werden durch das Berufungsvorbringen der Klägerin nicht entkräftet. In dem von der Klägerin genannten Urteil des BGH vom 17.04.1 953 (NJW 1953, 1427) wird im Rahmen von § 745 Abs. 3 BGB auf sich aus übermäßiger finanzieller Belastung des Teilhabers ergebende Bedenken hingewiesen, die allerdings dann entfallen, wenn bei zwei Teilhabern der die Maßnahme Fordernde die Baukosten aufbringen kann und keine Ersatzansprüche gegen seinen Teilhaber erhebt. Im Streitfall macht die Klägerin gerade solche Ersatzansprüche gegen die andere Miteigentümerin geltend. Entsprechendes gilt für die von der Klägerin ferner zitierte Entscheidung des BGH NJW 1983, 932. Hier (Seite 933) wird die Ansicht bestätigt, daß eine Verwaltungsmaßnahme in aller Regel unzulässig ist, wenn sie einzelne Teilnehmer, insbesondere finanziell unangemessen belastet. Das hat dort jedoch ebenfalls nur deshalb keine Rolle gespielt, weil die Beklagte zur alleinigen und endgültigen Übernahme der Kosten für die Umgestaltung der Wohnung bereit war. Im Streitfall haben die Kosten der Maßnahme nahezu 20 % des Verkehrswertes des gemeinschaftlichen Anwesens betragen. Der Einbau der Zentralheizung hat den Einsatz privater, nicht durch § 748 BGB gedeckter Mittel erfordert. Die Möglichkeit, daß die Kosten dann aus dem Erlös eines späteren Verkaufs des gemeinschaftlichen Gegenstands getragen werden könnten, steht hier der Unzumutbarkeit der Maßnahme für die Beklagte nicht entgegen, zumal da der Versteigerungserlös wesentlich unter dem Verkehrswert des Anwesens gelegen hat.

Zutreffend hat das Landgericht ausgeführt, daß der Einbau der neuen Zentralheizung mit zentraler Warmwasserversorgung keine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung im Sinne von § 745 Abs. 1 BGB darstellt. Eine sachgerechte Wirtschaftlichkeitsberechnung hat die Klägerin nicht vorgetragen. Unstreitig hat der Einbau der Heizungsanlage zu einer Erhöhung des monatlichen Mietzinses um 1,-- DM/Quadratmeter, insgesamt zu Mietmehreinnahmen von 6.360,-- DM/Jahr geführt. Das Vorbringen der Klägerin, daß sich deshalb die Kosten in etwa 16 Jahren amortisiert hätten, überzeugt bereits aus dem Grunde nicht, weil die Berechnung der Klägerin Zinsaufwendungen und Wertverlust/Abschreibungen außer acht läßt. Das Ergebnis der Teilungsversteigerung, bei welcher die Klägerin das Anwesen für einen Betrag erwarb, der den vom Sachverständigen ermittelten Verkehrswert um 95.000,-- DM unterschritt, hat dann bestätigt, daß sich die vergleichsweise hohe Investition für die Zentralheizung im Fall der Veräußerung des Anwesens nicht bezahlt machen würde.

Damit hat der Einbau der Zentralheizung auch nicht dem Interesse aller Teilhaber/der Beklagten entsprochen (vgl. § 745 Abs. 2 BGB; BGH NJW 1953, 1427).

Der geltend gemachte Anspruch ergibt sich nicht aus § 683 BGB. Wenn das Mitglied einer Bruchteilsgemeinschaft seine Befugnis, für die Gemeinschaft tätig zu werden, überschreitet, ist ohnehin im Hinblick auf die interne Zuständigkeitsordnung der Gemeinschaft Zurückhaltung bei Anwendung der GoA geboten; §§ 677 ff. BGB sind grundsätzlich nicht anwendbar (vgl. Palandt/Sprau, BGB, 61. Auflage, § 677 Rn. 11 m.w.N.). Wie dargelegt, entsprechen der Einbau der Heizungsanlage und die von der Klägerin insoweit geleisteten Aufwendungen weder dem Interesse noch dem wirklichen oder dem mutmaßlichen Willen der Beklagten. Auch dann, wenn das die Einwilligung ausdrücklich versagende Schreiben der Beklagten vom 12.06.1998 nicht zugegangen sein sollte, fehlen die Voraussetzungen für die Annahme eines den Einbau bejahenden - mutmaßlichen - Willens der Beklagten. Mangels anderer Anhaltspunkte ist als mutmaßlich der dem Interesse des Geschäftsherrn entsprechende Wille anzunehmen (Palandt/Sprau a.a.O., § 683 Rn. 7 m.w.N.). Aus den dargelegten Gründen hat der Einbau der Zentralheizung gerade nicht im Interesse der Beklagten gelegen; dem entgegenstehende, ausreichende Anhaltspunkte fehlen.

Der geltend gemachte Anspruch ergibt sich nicht aus §§ 812 ff. (§ 684 Abs. 1) BGB. Hierzu wird ebenfalls auf die zutreffenden Gründe des Ersturteils verwiesen. Die darin enthaltenen gerichtlichen Hinweise haben nicht zu einem ausreichend konkreten Vortrag zu einer Bereicherung der Beklagten aufgrund des Einbaus der Zentralheizung geführt. Grundsätzlich ist bei der Frage einer Bereicherung auf den Zeitpunkt des Einbaus der Heizungsanlage abzustellen (worauf auch die Klägerin hinweist, Bl. 95 d.A.). Eine Bereicherung der Beklagten zu diesem Zeitpunkt ist nach wie vor nicht substantiiert vorgetragen.

Stellte man auf den Erlös der Teilungsversteigerung ab, käme es darauf an, ob und gegebenenfalls in welcher Höhe der Ersteigerer wegen der neuen Heizungsanlage zur Zahlung eines höheren Betrags bereit war als er es ohne die Maßnahme gewesen wäre. Unter den gegebenen Umständen handelt es sich insoweit um eine objektiv nicht (auch nicht durch Sachverständigengutachten) klärbare Frage, weil die Klägerin selbst das Anwesen im Wege der Teilungsversteigerung erworben hat und der Zuschlag zu einem den (objektiven) Verkehrswert (525.000,-- DM, Gutachten des Sachverständigen Scheumann vom 21.01.2000, Anlage B 2) um 95.000,-- DM unterschreitenden Betrag erfolgt ist (Zuschlagsbeschluß vom 10.05.2000, Anlage K 2).

Es kommt daher nicht mehr darauf an, ob das von der Beklagten geltend gemachte Zurückbehaltungsrecht begründet ist und ob dem von der Klägerin geltend gemachten Anspruch der Einwand der Beklagten entgegensteht, daß ihr aus den Erträgen aller drei Anwesen - Flughafenstraße 25, 27 und 29 - im Ergebnis ein höherer Anteil zustehe, als die Klägerin, die immerhin auch vorgetragen hat, die Beklagte habe ihr während der Jahre 1994 bis 1998 sämtliche Verwaltungsentscheidungen überlassen (Bl. 88 d.A.), bei ihrem - auf bestimmte Quoten festgelegten - Klageantrag berücksichtigt habe (vgl. auch BGHZ 90, 194 = NJW 1984, 2526).

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO, die über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 100.000,- DM = 51.129,19 Euro festgesetzt (§ 3 ZPO).

Die Voraussetzungen für eine Zulassung der Revision sind nicht gegeben (vgl. § 543 Abs. 2 ZPO n.F.). Es handelt sich um einen Einzelfall ohne grundsätzliche Bedeutung, der nicht der Rechtsfortbildung oder der Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung dienen kann.

Ein Wert der Beschwer gemäß § 546 ZPO a.F. ist nicht festgesetzt worden, weil auf den vorliegenden Fall das neue Revisionsrecht anzuwenden ist. Die mündliche Verhandlung vor dem Senat fand nach dem 31.12.2001 statt (vgl. § 26 Nr. 7 EGZPO i.d.F. ab 01.01.2002).

Die nach dem Schluß der mündlichen Verhandlung eingegangenen und nicht nachgelassenen Schriftsätze der Beklagten vom 28.05. und 05.06.2002 sind gemäß §§ 523, 296 a ZPO a.F. bei der Entscheidung unberücksichtigt geblieben, soweit sie neuen Sachvortrag enthalten. Sie haben insoweit, wie erwähnt, auch keinen Anlaß zu einem erneuten Eintreten in die mündliche Verhandlung (§ 156 ZPO) gegeben.

Ende der Entscheidung