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1. Wird bei einem geschlossenen Immobilienfonds neben dem Treuhandvertrag (sei es auch stillschweigend) auch ein Vertrag mit den übrigen Gesellschaftern der KG geschlossen, haben auch diese Gesellschafter vertragliche Aufklärungs- und Informationspflichten gegenüber den Anlegern.

2. Ein Anleger darf erwarten, dass ihn der Prospekt über alle Umstände, die für seine Entscheidung von wesentlicher Bedeutung sind oder sein können, sachlich richtig und vollständig unterrichtet, insbesondere über Tatsachen, die den Vertragszweck vereiteln können (hier zu Mietzins- und Projektentwicklungsrisiko; Mietausfallgarantie; Bezeichnung als GmbH i.Gr; personelle Verflechtungen; Haftung verneint).

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OBERLANDESGERICHT MÜNCHEN IM NAMEN DES VOLKES URTEIL

Aktenzeichen: 21 U 5285/01

Verkündet am 21.06.2002

In dem Rechtsstreit

wegen Forderung

erläßt der 21. Zivilsenat des Oberlandesgerichts München durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Dr. Seitz und die Richter am Oberlandesgericht Dr. Klemm und Schmidt aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 17.05.2002 folgendes

Endurteil:

Tenor:

Die Berufung der Kläger gegen das Endurteil des Landgerichts München I, 3. Zivilkammer, vom 20.09.2001 wird zurückgewiesen.

Von den Kosten des Berufungsverfahrens tragen

- der Berufungskläger zu 1) 3,57 %,

- der Berufungskläger zu 2) 9,52 %,

- der Berufungskläger zu 3) 3 57 %,

- der Berufungskläger zu 4) 53,53 % und

- der Berufungskläger zu 5) 23,81 %.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Berufungskläger können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung abwender, und zwar

- der Berufungskläger zu 1) in Höhe von 2.000,-- Euro,

- der Berufungskläger zu 2) in Höhe von 3.700,-- Euro,

- der Berufungskläger zu 3) in Höhe von 2.000,-- Euro,

- der Berufungskläger zu 4) in Höhe von 8.500,-- Euro und

- der Berufungskläger zu 5) in Höhe von 2.000,-- Euro,

wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in jeweils gleicher Höhe leisten.

IV. Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:

Die Kläger verlangen von den Beklagten Schadensersatz im Zusammenhang mit ihrer Beteiligung an dem geschlossenen Immobilienfonds B-Immobilien-Fonds Nr. 11 KG.

Die Beklagten zu 2) und 3) waren persönlich haftende Gesellschafter dieses 1993 gegründeten Fonds, die Beklagte zu 1) war Kommanditistin.

Das Gesellschaftskapital sollte durch die Aufnahme weiterer Kommanditisten erhöht werden, d e sich entweder direkt oder über die Treuhandkommanditistin B Immobilien-Beteiligungs-Treuhand GmbH an dem Fonds beteiligen konnten.

Die Beklagte zu 1) gab im Dezember 1993 einen Prospekt heraus (Anlage K 1). Davor hatte die Beklagte zu 1) mit einem Kurzexposé (Anlage K 2) Kommanditisten geworben.

Die Kläger traten der Gesellschaft 1993 - zum Teil vor Herausgabe des Prospekts - bei.

Nachdem 1995 deutlich wurde, daß die den wirtschaftlichen Berechnungen zugrundegelegten Mietzinserwartungen nicht realisierbar waren, wurde zur Vermeidung des Konkurses der Generalmieterin über deren finanzielle Entlastung diskutiert.

Die Kläger haben behauptet, die Beklagte hätte in dem Prospekt und dem Kurzexposé den Eindruck erweckt, die Beteiligung an dem Fonds stelle eine Kapitalanlage mit außergewöhnlicher Sicherheit dar. Tatsächlich habe es sich um ein hoch riskantes Geschäft gehandelt, dessen besondere Risiken, insbesondere im Hinblick auf die Vermietungssituation und die Bonität der Mietgarantien, nicht dargestellt worden seien.

Die Kläger haben beantragt:

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt,

a) an den Kläger S I DM 34.650,--,

b) an den Kläger K J DM 92.400,--,

c) an den Kläger Dr. S K DM 34.650,--,

d) an den Kläger E M DM 577.500,-- und

e) an den Kläger R T DM 231.000,--

zuzüglich jeweils 4 % Zinsen seit Klageerhebung zu zahlen, Zug um Zug gegen Übertragung der jeweiligen Beteiligung an der B-Immobilien-Fonds Nr. 11 KG.

Die Beklagten haben beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie haben die Unrichtigkeit bzw. Unvollständigkeit des Prospekts und des Kurzexposés bestritten. Zum Teil seien die Kläger auch ohne Kenntnis des Prospekts der Gesellschaft beigetreten. Ein Verschulden der Beklagten sei nicht gegeben. Sollten Ansprüche bestehen, müßten sich die Kläger ein Mitverschulden und zumindest die ersparte Steuer anrechnen lassen. Vorsorglich haben die Beklagten auch die Verjährungseinrede erhoben.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Der Prospekt sei weder unrichtig noch unvollständig oder irreführend gewesen. Die Vermietungssituation sei ebenso zutreffend dargestellt worden wie Art und Umfang der Mietgarantie. Auch Hinweise auf die Risiken der Beteiligung seien in ausreichendem Maße im Prospekt enthalten. Das Kurzexposé könne nur im Zusammenhang mit dem Prospekt beurteilt werden, da ausdrücklich auf diesen verwiesen wurde.

In dem Urteil des Landgerichts sind auch die Klagen weiterer Anleger abgewiesen worden.

Die Berufungskläger machen mit ihrem Rechtsmittel weiterhin ihre Schadensersatzansprüche geltend. Sie sind der Auffassung, das Erstgericht habe die maßgeblichen Grundsätze zur Prospekthaftung im weiteren Sinn übersehen und sei zu Unrecht davon ausgegangen, daß der Prospekt die erforderlichen Angaben enthalten habe und nicht irreführend oder unvollständig gewesen sei.

Die Berufungskläger beantragen:

I. Das Urteil des Landgerichts München I vom 20.09.2001 - 3 O 15390/98 - wird hinsichtlich der Berufungskläger aufgehoben.

II. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt,

1. an den Berufungskläger zu 1) DM 34.650,-- zuzüglich 4 % Zinsen seit Klageerhebung bis 30.04.2000 sowie Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz nach § 1 DÜG ab 01.05.2000 zu zahlen, Zug um Zug gegen Übertragung der Beteiligung an dem B-Immobilien-Fonds Nr. 11 KG,

2. an den Berufungskläger zu 2) DM 92.400,-- zuzüglich 4 % Zinsen seit Klageerhebung bis 30.04.2000 sowie Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz nach § 1 DÜG ab 01.05.2000 zu zahlen, Zug um Zug gegen Übertragung der Beteiligung an dem B-Immobilien-Fonds Nr. 11 KG,

3. an den Berufungskläger zu 3) DM 34.650,-- zuzüglich 4 % Zinsen seit Klageerhebung bis 30.04.2000 sowie Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz nach § 1 DÜG ab 01.05.2000 zu zahlen, Zug um Zug gegen Übertragung der Beteiligung an dem B-Immobilien-Fonds Nr. 11 KG,

4. an den Berufungskläger zu 4) DM 577.500,-- zuzüglich 4 % Zinsen seit Klageerhebung bis 30.04.2000 sowie Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz nach § 1 DÜG ab 01.05.2000 zu zahlen, Zug um Zug gegen Übertragung der Beteiligung an dem B-immobilien-Fonds Nr. 11 KG,

5. an, den Berufungskläger zu 5) DM 231.000,-- zuzüglich 4 % Zinsen seit Klageerhebung bis 30.04.2000 sowie Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz nach § 1 DÜG ab 01.05.2000 zu zahlen, Zug um Zug gegen Übertragung der Beteiligung an dem B-Immobilien-Fonds Nr. 11 KG.

Die Beklagten beantragen,

die Berufungen zurückzuweisen.

Sie sind der Auffassung, das Erstgericht sei zu Recht davon ausgegangen, daß der Prospekt keine unrichtigen oder unvollständigen Angaben enthalten habe. In einem vorhergehenden Rechtsstreit eines anderen Anlegers sei dessen Schadensersatzklage vom Oberlandesgericht München mit einer gleichlautenden Begründung abgewiesen und das Berufungsurteil durch Nichtannahmebeschluß des Bundesgerichtshofs rechtskräftig geworden. Auch die Ausführungen in der Berufungsbegründung würden keine andere Beurteilung zulassen. Überdies seien Prospekthaftungsansprüche ohnehin verjährt.

Beweis wurde vom Senat nicht erhoben.

Wegen der Einzelheiten wird auf den gesamten Akteninhalt, insbesondere das angefochtene Urteil, die Schriftsätze der Parteivertreter und die vorgelegten Urkunden Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die zulässigen Berufungen der Kläger (§§ 511 ff. ZPO) sind unbegründet. Der Prospekt ist nicht irreführend, unrichtig oder unvollständig.

I.

Ansprüche auf der Grundlage der Prospekthaftung im engeren Sinn (BGHZ71, 284 = NJW 1978, 1625; BGHZ 111, 314 = NJW 1990, 2461; BGHZ 115, 213 = NJW 1992, 228; BGHZ 123, 106 = NJW 1993, 2865) aus der Inanspruchnahme typisierten Vertrauens sind verjährt. Die Kläger haben sich 1993 an dem geschlossenen Immobilienfonds beteiligt. Auch Prospekthaftungsansprüche, die sich aus dem Beitritt zu geschlossenen Immobilienfonds ergeben, verjähren in sechs Monaten ab Kenntnis des Prospektfehlers und spätestens drei Jahre nach dem Beitritt (BGHZ 83, 222/224; BGH WM 2001, 464; BGH WM 2002, 813/814). Die Klagen wurden 1998 erhoben. Die Beklagten haben die Verjährung geltend gemacht.

II.

Prospekthaftungsansprüche im weiteren Sinn gegen die Beklagten wären dem Grunde nach denkbar und nicht verjährt, scheitern aber daran, daß der Prospekt keine Unrichtigkeiten aufweist und weder irreführend noch unvollständig ist.

a) Prospekthaftungsansprüche im weiteren Sinn aus der Inanspruchnahme von besonderem persönlichen Vertrauen verjähren auch dann erst in 30 Jahren, wenn über den Beitritt unter Verwendung von Prospekten verhandelt wurde (BGH NJW 1985, 380/381; BGH NJW 1987, 2677).

b) Als Gründungsgesellschafter der B-Immobilien-Fonds Nr. 11 KG gehören die Beklagten auch zu dem Personenkreis, der gegenüber den beitrittswilligen Interessenten besonderes persönliches Vertrauen in Anspruch genommen hat.

Da sich die Anleger nicht direkt an der KG beteiligt haben, sondern über die (nicht verklagte) Treuhand-Kommanditistin, würden vorvertragliche Aufklärungs- und Informationspflichten grundsätzlich nur die Treuhandkommanditistin treffen (BGH NJW 1987, 2677). Wenn jedoch neben dem Treuhandvertrag auch (stillschweigend) ein Vertrag mit den übrigen Gesellschaftern der KG geschlossen wird, haben auch diese Gesellschafter vertragliche Aufklärungs- und Informationspflichten gegenüber den Anlegern.

Ein solches Vertragsverhältnis ist regelmäßig dann anzunehmen, wenn die mittelbare Beteiligung erst noch zu werbender Anleger und damit eine Verzahnung von Gesellschaft und Treuhand von vornherein vorgesehen ist und im Hinblick darauf bestimmte Rechte und Pflichten schon im Gesellschaftsvertrag geregelt sind, z. B. die direkte Beteiligung der Anleger im Innenverhältnis (BGH a. a. O.). Diese Voraussetzungen liegen hier vor. Im Gesellschaftsvertrag ist unter § 5 Abs. 2 geregelt, daß die Treugeber im Innenverhältnis als Kommanditisten gelten, an Gesellschafterversammlungen teilnehmen können und Stimmrechte, Kontrollrechte und sonstige Rechte eines Kommanditisten unmittelbar selbst wahrnehmen können. Als Gründungsgesellschafter, die im Prospekt ausdrücklich genannt sind, haben die Beklagten auch besonderes persönliches Vertrauen in Anspruch genommen, Sie haben sich von der Stellung der reinen Kapitalanleger entfernt, ragten aus der anonymen Masse der Kapitalanleger heraus und traten diesen gegenüber auch namentlich als Garant dafür in Erscheinung, daß die gesellschaftlichen Vorhaben sorgfältig vorbereitet und durchgeführt werden (BGH NJW 1985, 380/381).

c) Ein Schadensersatzanspruch der Kläger scheitert jedoch daran, daß der Prospekt keine Unrichtigkeiten enthält und weder irreführend noch unvollständig ist. Das Erstgericht hat in der Urteilsbegründung zu den von den Klägern beanstandeten Punkten des Prospekts ausführliche und zutreffende Ausführungen gemacht und zu Recht eine Haftung verneint. Der Senat folgt den Gründen der angefochtenen Entscheidung und nimmt auf diese ausdrücklich Bezug (§ 543 Abs. 1 ZPO a.F.).

Auch die Ausführungen der Kläger in der Berufungsinstanz führen zu keiner anderen Entscheidung. Ein Anleger darf erwarten, daß er ein zutreffendes Bild von dem Beteiligungsobjekt erhält, d. h., daß der Prospekt ihn über alle Umstände, die für seine Entscheidung von wesentlicher Bedeutung sind oder sein können, sachlich richtig und vollständig unterrichtet, insbesondere über Tatsachen, die den Vertragszweck vereiteln können (BGH NJW 1995, 130). Diesen Anforderungen wird der Prospekt gerecht.

Über die im Prospekt gegebenen Hinweise hinaus bestand keine weitere Verpflichtung, über das Mietzins- und Projektentwicklungsrisiko aufzuklären. Die Behauptung der Kläger - unter Bezugnahme auf ein von der KG eingeholtes Privatgutachten - "es bestünden gewichtige Anhaltspunkte dafür, daß der Beklagte zu 2) die Verträge betreffend das Objekt T unterzeichnet habe, obwohl er der inneren Überzeugung war, daß dessen Ausgestaltung, insbesondere im Hinblick auf die unzureichende Bonität des Generalmieters, für die Anleger ein unvertretbares Risiko barg", ist nicht entscheidungserheblich. Das Landgericht hat zu Recht ausgeführt, daß die Kapitalausstattung des Generalmieters im Prospekt angegeben und finanzielle Leistungsfähigkeit der Gesellschaften für den potentiellen Anleger ohne weiteres erkennbar war. Die Risikoeinschätzung blieb jedem Gesellschafter und Anleger selbst überlassen.

Kosten einer Mietausfallgarantie, die im Kaufpreis des Objekts enthalten sind, müssen dann im Prospekt ausgewiesen werden, wenn diese Sicherheit von einem Gesellschafter gestellt wird. Ein Anleger darf in diesem Fall mangels anderslautenden Hinweises davon ausgehen, daß die auf einen höchst unerwünschten Ausnahmefall zugeschnittene Mietausfallgarantie als eher fernliegendes Wagnis dem Gesellschafter nicht speziell vergütet wird. Er bringt durch die Übernahme einer Mietausfallgarantie zum Ausdruck, daß er besonderes Vertrauen in die Solidität dieses Anlagemodells setzt. Der Anleger unterliegt dann der Fehlvorstellung, den Vorteil eines eigenständigen Sicherungsmittels zu genießen (BGH NJW 1995, 130 = WM 1994, 2192).

Im Gegensatz dazu wird jeder Anleger davon ausgehen, daß Bürgschaften von einem Geldinstitut nicht unentgeltlich übernommen, sondern nur gegen entsprechende Vergütung zur Verfügung gestellt werden und dies in der Preisgestaltung mit enthalten ist.

Auch die Bezeichnung der Vermietungsgesellschaft im Prospekt als "GmbH i.G.r.", obwohl der Gesellschaftsvertrag erst am 21.03.1994 abgeschlossen wurde, stellt keine Irreführung potentieller Anleger dar. Auch wenn die juristische Bezeichnung korrekt "Vorgründungsgesellschaft" heißen müßte, ist diese Unterscheidung für den Anleger unerheblich. Er hat jedenfalls die Information, daß sich die Vermietungsgesellschaft noch im Entstehungsprozeß befindet.

Schließlich liegt auch kein Verstoß gegen die Verpflichtung vor, wesentliche personelle Verflechtungen in bestimmten Fällen zu offenbaren, wie z. B. zwischen einerseits einem Komplementär und andererseits dem Unternehmen, in dessen" Hand die KG das durchzuführende Vorhaben gelegt hat (BGHZ 79, 337 = NJW 1981, 1449).

Als personelle Verflechtung wurde im Prospekt korrekt genannt, daß der Beklagte zu 2) 30 % des Stammkapitals der Beklagten zu 1) hält. Im Prospekt mußte jedoch nicht offenbart werden, daß der Beklagte zu 2) davon die Hälfte treuhänderisch für den Beiratsvorsitzenden der KG hielt. Diese Beteiligung an der Kommanditistin konnte aus Sicht der Anleger kein risikoerhöhendes Moment darstellen, da sie als reine Kapitalbeteiligung interessenmäßig gleichgerichtet war mit dem Interesse der sonstigen Anleger.

III.

Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 97 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision gemäß § 543 Abs. 2 ZPO liegen nicht vor. Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung ohne grundsätzliche Bedeutung, die weder der Rechtsfortbildung noch Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung dienen kann.

Ende der Entscheidung