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Beginn der Entscheidung

Gericht: Oberlandesgericht München
Urteil verkündet am 23.02.1999
Aktenzeichen: 25 U 4085/98
Rechtsgebiete: BewG, WertV, BGB, ErbbRVO, GBO, HGB, ZPO


Vorschriften:

BewG § 145 ff
WertV § 15 ff
BGB § 242
BGB § 415 II
BGB § 873 II
BGB § 139
BGB § 133
BGB § 157
BGB § 147
ErbbRVO § 5 I
GBO § 29
HGB § 128 S. 1
ZPO § 97 I
ZPO § 92 I
ZPO § 546 II
ZPO § 708 Nr. 10
ZPO § 711
Eine Ankaufsvereinbarung, die an die volle Laufzeit des Erbbaurechtsvertrags gekoppelt ist, kann mit einer kürzeren Frist, die 30 Jahre nicht unterschreitet, aufrechterhalten werden.
OBERLANDESGERICHT MÜNCHEN

Aktenzeichen: 25 U 4085/98 27 O 8498/96 LG München I

Verkündet am 23. Februar 1999

Die Urkundsbeamtin: Justizangestellte

IM NAMEN DES VOLKES URTEIL

In dem Rechtsstreit

wegen Abgabe einer Willenserklärung

erläßt der 25. Zivilsenat des Oberlandesgerichts München durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht die Richter am Oberlandesgericht und auf Grund der mündlichen Verhandlung vom 15.12.1998 folgendes Endurteil:

Tenor:

I. Die Berufung der Beklagten wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, daß die Beklagte verurteilt wird, gegenüber der Klägerin ein notarielles Kaufvertragsangebot abzugeben des Inhalts, daß sie von der Klägerin und den Miteigentümerinnen und das im Grundbuch des AG von Band Blatt (dort unter der laufenden Nr. 10 des Bestandsverzeichnisses) vorgetragene Grundstück FlSt. Str. zu einem Preis von DM 3.484.000 erwirbt mit der Maßgabe, daß der Kaufpreis fällig wird zwei Wochen nach der Absendung der schriftlichen Bestätigung des noch einzuschaltenden Notars an die Parteien, daß die Auflassungsvormerkung zu Gunsten der Beklagten eingetragen ist und bezüglich der gesetzlichen Vorkaufsrechte eine Verzichtserklärung bzw. Negativzeugnis der Stadt vorliegt.

II. Die Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

III. Der Wert der Beschwer der Beklagten übersteigt DM 60.000.

IV. Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagte kann die Vollstreckung durch die Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von DM 130.000 abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Klägerin kann die Vollstreckung durch die Beklagte durch Sicherheitsleistung in Höhe von DM 20.000 abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

Die Klägerin verlangt von der Beklagten den Ankauf eines Grundstücks.

Die Klägerin und ihr zwischenzeitlich verstorbener Ehemann waren Eigentümer eines in der in gelegenen Grundstücks.

Nach dem Tode ihres Ehemanns wurde die Klägerin am 29.1.1992 als Alleineigentümerin des Grundstücks im Grundbuch eingetragen.

Mit notariellem Vertrag vom 29.1.1995 übertrug die Klägerin auf ihre beiden Töchter je 1/4 Miteigentumsanteile an dem Grundstück. Die beiden Kinder der Klägerin wurden am 2.3.1995 als Miteigentümerinnen zu je 1/4 im Grundbuch eingetragen.

Am 10.9.1965 hatte die Klägerin und ihr Ehemann mit der Gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft mbH, einen Erbbaurechtsvertrag über das dem Ehepaar gehörende Grundstück geschlossen (vgl. Anlage A 1), der zu einem späteren Zeitpunkt auf eine Teilfläche des Grundstücks beschränkt wurde.

Gem. Ziff. II 5 des Erbbaurechtsvertrags bedarf die Veräußerung des Erbbaurechts der vorherigen Genehmigung des Grundstückseigentümers.

In Ziff. II 14 wurde vereinbart, daß die Erbbauberechtigte verpflichtet ist, das Grundstück jederzeit, nicht jedoch vor dem 1.10.1965 auf Verlangen des Grundstückseigentümers zum Verkehrswert im Zeitpunkt des Verlangens anzukaufen.

Die Erbbauberechtigte firmierte zu einem späteren Zeitpunkt in Gemeinnützige Wohnungs- und Siedlungs GmbH um. Diese wurde am 12.3.1983 mit der Muttergesellschaft Gemeinnützige Wohnungs- und Siedlungs GmbH, verschmolzen. Letztere änderte zu einem späteren Zeitpunkt ihre Firma in und GmbH und war als solche hinsichtlich des der Klägerin gehörenden Grundstücks Erbbauberechtigte.

Die Erbbauberechtigte gründete zusammen mit der Wohnungs- und Siedlungsbau die Beklagte. Beide sind persönlich haftende Gesellschafter der Beklagten.

Die Erbbauberechtigte brachte mit notariellem Vertrag vom 30.1.1991 (Anlage 2 a) das Erbbaugrundstück in die neugegründete Gesellschaft, somit also in die Beklagte ein. In dem notariellen Vertrag wurde zugleich die Eintragung der Rechtsänderung im Erbbaugrundbuch beantragt und bewilligt. Ferner übernahm die Beklagte im Wege der Schuldübernahme sowohl die ungesicherten wie die dinglich gesicherten Verbindlichkeiten der Erbbauberechtigten und trat in alle vertraglichen Vereinbarungen und Verpflichtungen, insbesondere auch aus den bestehenden Erbbaurechtsverträgen ein.

Die Klägerin wurde hiervon von der und GmbH mit Schreiben vom 28.2.1991 benachrichtigt und um Zustimmung gebeten (Anlage B 11). Mit Scheiben vom 28.11.1991 wiederholte die Erbbauberechtigte ihre Aufforderung an die Klägerin.

Diese äußerte sich jedoch nicht.

Die Beklagte wurde bisher nicht in das Grundbuch als Erbbauberechtigte eingetragen.

Mit Schreiben vom 12.3.1992 an die Erbbauberechtigte forderte die Klägerin diese, gestützt auf den Erbbaurechtsvertrag, zum Ankauf des Grundstücks zum Verkehrswert auf (Anlage A 4).

Mit Schreiben vom 6.9.1993 teilte die Beklagte mit, daß das an diese bzw. an die und GmbH gerichtete Verlangen im Grundsatz vom Erbbaurechtsvertrag vorn 10.9.1965 gedeckt sei und man deshalb einen Gutachter zur Ermittlung des Kaufpreises einschalten werde (Anlage A 6).

Die von der Klägerin eingeholten Gutachten kamen zu dem Ergebnis, daß der Verkehrswert für das Grundstück DM 4.900.000 betrage. Ein von der Beklagten eingeholtes Gutachten setzte den Grundstückswert auf DM 1.600.000 fest. Mit Anwaltsschreiben vom 8.1.1996 lehnte die Beklagte den Ankauf des Grundstücks auf der Grundlage des von der Klägerin ermittelten Verkehrswerts ab.

Am 11.8.1998 hoben die Beklagte und die und GmbH den Einbringungsvertrag vom 30.1.1991 auf (Anlage B 13). Im Innenverhältnis zwischen den Vertragsparteien trat die Beklagte in alle Rechte und Pflichten bezüglich des Erbbaurechts ein. Die Klägerin hat diesem Vertrag weder zugestimmt, noch hat sie ihn genehmigt.

Die Klägerin hat gemein, die Beklagte sei zum Ankauf des Grundstücks zu dem von ihrem Gutachter ermittelten Verkehrswert verpflichtet.

Die Klägerin hat beantragt:

Die Beklagte wird verurteilt, die Erklärung abzugeben, daß sie das im Grundbuch des Amtsgerichts für Bd. Bl. (dort unter der lfd. Nr. 10 des Bestandsverzeichnisses) vorgetragene Grundstück Flst. (Gebäude und Freifläche zu 0,4335 ha) von der Klägerin zu einem Preis von 4,9 Mio. DM erwirbt nach Maßgabe der nachfolgenden Bestimmungen:

(1)

Die Klägerin haftet für den ungehinderten Besitz- und Eigentumsübergang und für Freiheit von Rechten Dritter, soweit derartige Belastungen nicht ausdrücklich von der Beklagten übernommen werden.

(2)

Die in Abt. II des Grundbuchs aufgeführten Rechte werden von der Beklagten zum weiteren dinglichen Fortbestand übernommen.

(3)

Eine weitere Gewährschaft wird seitens der Klägerin nicht geleistet.

(4)

Der Kaufpreis ist zur Zahlung fällig

zwei Wochen nach Absendung der schriftlichen Bestätigung des für die weitere Vertragsdurchführung (insbesondere die seitens der Klägerin abzugebende Verkaufserklärung) noch einzuschaltenden Notars an die Vertragsteile, daß

- die Auflassungserklärung zugunsten der Beklagten im Grundbuch eingetragen ist;

- bezüglich der gesetzlichen Vorkaufsrechte eine Verzichtserklärung bzw. ein Negativzeugnis der Stadt vorliegt.

(5)

Die Kosten des Kaufvertrages (einschl. der von der Klägerin noch beizubringenden Vertragserklärung) und seines Vollzugs trägt die Beklagte, ebenso die anfallende Grunderwerbssteuer.

Die Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie hat gemeint, der Grundstückswert betrage weniger als DM 2.000.000. Insbesondere sei zu berücksichtigen, daß das Grundstück mit Wohnungen bebaut sei, deren Vermietung der Sozialbindung unterläge. Diese dauere noch bis zum 31.12.2034. Die Klägerin habe den Ankauf zur Unzeit verlangt, da die Beklagte mit den Mieteinnahmen nicht den Kaufpreis finanzieren könne. Außerdem sei die Geschäftsgrundlage für die Ankaufsverpflichtung weggefallen, weil der Grundstückspreis seit dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses unerwartet gestiegen sei.

Das Landgericht München I hat nach Erholung eines Sachverständigengutachtens über den Verkehrswert des Grundstücks die Beklagte mit Endurteil vom 27.3.1998 verurteilt, gegenüber der Klägerin ein Kaufvertragsangebot mit einem Preis von DM 3.484.000 für das Grundstück abzugeben.

Zur Begründung hat es ausgeführt, daß die Ankaufspflicht der Beklagten nicht sittenwidrig sei, da das Erbbaurecht auf einen langen Zeitraum angelegt sei.

Ein Wegfall der Geschäftsgrundlage läge nicht vor. Die Beklagte habe nicht bewiesen, daß eine gemeinsame Vorstellung dahingehend bestanden habe, der Grundstückspreis werde nicht stärker als die allgemeinen Lebenshaltungskosten steigen.

Die Klägerin habe mit dem Schreiben vom 12.3.1992 gegenüber der und GmbH als Vertreterin der Beklagten das Ankaufsverlangen wirksam geltend gemacht.

Ein Verstoß gegen Treu und Glauben liege nicht vor, da vorhersehbar gewesen sei, daß der Wert des Grundstücks steigen werde. Auch die Bebauung mit Sozialwohnungen und der dadurch bedingte niedrigere Mietzins stehe dem nicht entgegen, weil die Errichtung von Sozialwohnungen von Beginn an geplant gewesen sei.

Auf Grund des erholten Gutachtens stehe fest, daß der Verkehrswert DM 3.484.000 betrage. Maßgeblich sei der Wert eines unbebauten Grundstücks. Das Gutachten sei auch verwertbar, weil der Sachverständige die Vergleichsmerkmale so genau wie möglich beschrieben habe, so daß es nicht darauf ankomme, daß mangels Einverständnisses der Eigentümer der Vergleichsgrundstücke diese nicht genau benannt worden seien.

Gegen das der Beklagten am 27.5.1998 zugestellte Endurteil hat diese am 26.6.1998 Berufung eingelegt und diese nach gewährter Fristverlängerung am 25.8.1998 begründet.

Die Beklagte wiederholt und vertieft ihr bisheriges Vorbringen. Sie rügt die Aktivlegitimation der Klägerin, weil diese nicht mehr Alleineigentümerin des Grundstücks ist.

Die Beklagte sei für den geltend gemachten Anspruch auch nicht passivlegitimiert. Die Übertragung des Erbbaurechts auf die Beklagte sei gescheitert, weil die Klägerin trotz mehrmaliger Aufforderung die Übertragung nicht zuvor genehmigt habe. Mangels Genehmigung durch die Klägerin sei der Erwerb durch die Beklagte nicht im Grundbuch eingetragen worden. Infolge der Aufhebung des Einbringungsvertrags vom 30.1.1991 am 11.8.1998 könne auch jetzt die Übertragung nicht mehr herbeigeführt werden.

Die Beklagte habe sich auch niemals isoliert zu einem Ankauf verpflichtet.

Die Regeln über den Wegfall der Geschäftsgrundlage seien anzuwenden. Das Landgericht habe gegen die Grundsätze eines fairen Verfahrens verstoßen. Denn das Landgericht habe erstmals in der mündlichen Verhandlung vom 6.2.1998 darauf hingewiesen, daß für die Behauptung, es habe eine übereinstimmende Erwartung hinsichtlich der Grundstückspreisentwicklung gegeben, ein Beweisangebot gefehlt habe. Ferner fehle ein Hinweis, woher das Gericht weiß, wie sich die Grundstückspreise seit Mitte der 60er Jahre entwickelt haben.

Die Klägerin habe das Ankaufsverlangen auch zur Unzeit geltend gemacht, weil zwischen 1991 und 1993 die größten Preissprünge bei Grundstücken eingetreten seien und die errichteten Wohnungen noch bis zum 31.12.2034 der Sozialbindung unterlägen.

Das vom Landgericht erholte Sachverständigengutachten sei unbrauchbar zur Ermittlung des Verkehrswert des Grundstücks. Der Wert des Erbbaurechts sei in jedem Fall vom Grundstückswert abzuziehen, weil die Beklagte nicht Erbbauberechtigte, sondern Dritte sei. Der Verkehrswert betrage auch nur DM 1.800.000. Dieser sei unter Berücksichtigung von §§ 145 ff BewG zu ermitteln.

Das von Landgericht erholte Gutachten sei auch deshalb nicht verwertbar, weil die Vergleichsgrundstücke nicht benannt werden. Darüber hinaus sei es nicht nachvollziehbar. Das Gericht habe ihre Einwendung gegen die Ermittlung des Bodenwerts eines bebauten Grundstücks nicht berücksichtigt. Maßgeblich sei das Ertragswertverfahren nach § 15 ff WertV. Danach betrage der Grundstückswert DM 2.045.000.

Die Beklagte beantragt,

1. Das Urteil des Landgerichts München I vom 27.3.1998 wird aufgehoben.

2. Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung der Beklagten mit der Maßgabe zurückzuweisen, daß die Beklagte verurteilt wird, gegenüber der Klägerin ein Kaufvertragsangebot abzugeben des Inhalts, daß sie von der Klägerin und den Miteigentümerinnen und das im Grundbuch des AG von Band Blatt (dort unter der laufenden Nr. 10 des Bestandsverzeichnisses) vorgetragene Grundstück FlSt. zu einem Preis von DM 3.484.000 erwirbt mit der Maßgabe, daß der Kaufpreis fällig wird zwei Wochen nach der Absendung der schriftlichen Bestätigung des noch einzuschaltenden Notars an die Parteien, daß die Auflassungsvormerkung zu Gunsten der Beklagten eingetragen ist und bezüglich der gesetzlichen Vorkaufsrechte eine Verzichtserklärung bzw. Negativzeugnis der Stadt vorliegt.

Sie wiederholt und vertieft ebenfalls ihr bisheriges Vorbringen.

Sie meint, durch die Umstellung ihres Klageantrags sei die Aktivlegitimation der Klägerin klargestellt. Das Recht, das Ankaufsverlangen geltend zu machen, sei nicht mit dem Grundstückseigentum verbunden. Die Klägerin könne das Recht auch in gewillkürter Prozeßstandschaft geltend machen.

Die Passivlegitimation der Beklagten liege vor. Zwar sei die Übertragung des Erbbaurechts auf die Beklagte noch nicht dinglich vollzogen, aber die Voraussetzungen hierfür lägen vor. Die Klägerin habe konkludent der Übertragung des Erbbaurechts und der damit verbundenen Rechte und Pflichten zugestimmt. Eine notarielle Beurkundung sei hierfür nicht nötig. Bei der Ankaufsverpflichtung handele es sich auch nur um den schuldrechtlichen Teil des Vertrags vom 10.9.1965, den die Beklagte übernommen habe. Die Aufhebung der Übertragung am 11.9.1998 stehe nicht entgegen, weil Vertragspartner nunmehr die Klägerin und die Beklagte seien.

Das Gutachten sei verwertbar. Das Erbbaurecht sei nicht zu berücksichtigen, weil die Beklagte so zu behandeln sei, als ob sie Erbbauberechtigte geworden sei und weil zwischen der eingetragenen Erbbauberechtigten und der Beklagten eine wirtschaftliche Einheit bestehe.

Die Regeln über den Wegfall der Geschäftsgrundlage seien nicht anzuwenden. Der Sachvortrag der Beklagten hierfür sei nicht ausreichend. Es treffe nicht zu, daß die damaligen Vertragsparteien von einer kontinuierlichen Entwicklung der Grundstückspreise entsprechend den allgemeinen Lebenshaltungskosten ausgegangen seien.

Wegen der Einzelheiten zum Vorbringen der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen, den Tatbestand der angefochtenen Entscheidung und das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 15.12.1998 Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die zulässige Berufung der Beklagten ist unbegründet.

1. Die Klägerin ist für den geltend gemachten Anspruch aktiv legitimiert.

Die Klägerin ist als Grundstückseigentümerin und Erbin ihres Ehemannes aus dem Vertrag vom 10.9.1965 allein berichtigt und verpflichtet. Hieran hat die Übertragung von Grundstücksanteilen auf ihre Töchter nichts geändert. Bei der mit dem Erbbaurechtsvertrag verbundenen Ankaufsklausel handelt es sich um eine schuldrechtliche und nicht um eine dingliche Vereinbarung, so daß sie mit der Übertragung von Grundstücksanteilen nicht auf den neuen Eigentümer übergegangen ist.

Das Recht, vom Erbbauberechtigten den Ankauf des Grundstücks zu verlangen, ist von der Klägerin auch nicht auf deren Töchter übertragen worden, so daß die Klägerin auch heute noch allein berechtigt ist, den Ankauf entsprechend der Vereinbarung vom 10.9.1965 vom Erbbauberechtigten zu verlangen.

Da die Klägerin aber nicht nur ihren Anteil am Grundstück verkaufen will, sondern die Erbbauberechtigte - wie es der Vertrag vom 10.9.1965 vorsieht - hinsichtlich des gesamten Grundstücks ihr Ankaufsrecht ausüben soll, muß dieses Angebot auch gegenüber allen Eigentümern des Grundstücks abgeben werden. Dem hat die Klägerin durch Umstellung ihres Antrags im Wege einer zulässigen Klageänderung (§§ 263, 267 ZPO) Rechnung getragen.

2. Die Beklagte ist für den geltend gemachten Anspruch passivlegitimiert.

Die Beklagte ist zwar mangels Eintragung im Grundbuch (§ 11 I ErbbRVO, § 873 BGB, § 20 GBO) nicht Erbbauberechtigte geworden, sie hat sich jedoch gem. § 242 BGB so zu behandeln lassen, als ob sie als Erbbauberechtigte im Grundbuch eingetragen worden wäre.

a. Auf Grund des Einbringungsvertrags vom 30.1.1991 sollte die Beklagte das Erbbaurecht von der GmbH erwerben. Da die Übertragung des Erbbaurechts gem. Ziff. II 5 des Vertrags vom 10.9.1965 der vorherigen Genehmigung des Grundstückseigentümers bedurfte, was gem. § 5 I ErbbRVO eine zulässige Verfügungsbeschränkung darstellt, konnte die Klägerin der Übernahme formfrei (Palandt/Bassenge, § 5 ErbbRVO Rn. 4) zustimmen. Lediglich für die Grundbucheintragung mußte die Form des § 29 GBO beachtet werden (Palandt/Bassenge, § 5 ErbbRVO Rn. 4).

Eine solche Zustimmung hat die Klägerin zwar nicht ausdrücklich erteilt, jedoch kann sie auch konkludent erfolgen. Vorliegend hat die Klägerin sie konkludent mit der Aufnahme der Vertragsverhandlungen mit der Beklagten erteilt. (vgl. das an die Beklagte gerichtete Schreiben vom 29.6.1994, Anlage A 8), spätestens jedoch mit dem Schreiben vom 20.7.1994 (Anlage A 23). In diesem Schreiben stellt die Klägerin klar, daß sie von der Beklagten den Ankauf des Grundstücks begehrt. Damit macht sie zugleich deutlich, daß sie die Übertragung des Erbbaurechts auf die Beklagte genehmigt und diese nunmehr als Erbbauberechtigte ansieht, nachdem auch die persönlich haftende Gesellschafterin der Beklagten, die Erbbauberechtigte, ihr mit Schreiben vom 28.2.1991 (Anlage B 11) mitgeteilt hat, daß die Beklagte als Übernehmerin des Erbbaurechts voll in die Rechtsstellung der Erbbauberechtigten eintritt.

Daß auch die Beklagte dies so gesehen hat, ergibt sich auch aus dem Schreiben der Beklagten vom 14.12.1994 (Anlage A 24), in dem sie die Klägerin auffordert, den beim Notar vorliegenden Kaufvertragsentwurf beurkunden zu lassen. In diesem Kaufvertragsentwurf aus dem Jahre 1994 (Anlage A 7) wird die Beklagte als Käuferin aufgeführt und mitgeteilt, daß das zu Gunsten der GmbH eingetragene Erbbaurecht von dieser in die Beklagte eingebracht wurde und daß nur noch der grundbuchrechtliche Vollzug fehle.

Die Beklagte hat auch die schuldrechtlichen Verpflichtungen der Erbbauberechtigten mit dem Einbringungsvertrag vom 30.1.1991 übernommen. Die Klägerin hat diese Schuldübernahme ebenfalls konkludent durch die Geltendmachung des Ankaufsverlangens genehmigt, was formfrei möglich war (Palandt/Heinrichs, § 398 Rn. 39).

b. Die Klägerin war im Zeitpunkt der konkludentes Genehmigung auch noch berechtigt, die Genehmigung zu erteilen.

11. Dem steht nicht entgegen, daß die Beklagte bzw. die und GmbH die Klägerin zweimal im Jahre 1991 vergeblich aufgefordert hat, ihre Zustimmung zur Übertragung des Erbbaurechts zu erteilen. Die Aufforderung zur Erteilung der Zustimmung ist nicht mit einer Fristsetzung verbunden gewesen. Die Parteien des Vertrags vom 30.1.1991 haben bis zum 11.8.1998 keine Konsequenz aus der fehlenden Genehmigung gezogen.

Hinsichtlich der Übernahme der schuldrechtlichen Verpflichtung (Ankaufsverpflichtung) würde das Schweigen der Klägerin gem. § 415 II BGB nur dann als Verweigerung angesehen werden, wenn sie die. Genehmigung nicht innerhalb einer ihr gesetzten Frist erteilt hätte. Hieran fehlt es jedoch.

22. Die Klägerin war im Jahre 1994 auch noch berechtigt, die Zustimmung zu erteilen.

Zustimmungsberechtigt für die Übertragung des Erbbaurechts ist derjenige, der im Zeitpunkt der Rechtsänderung noch Eigentümer des Grundstücks ist (Palandt/Bassenge, § 5 ErbbRVO Rn. 4).

Zwar ist die Übertragung des Erbbaurechts nicht vollzogen worden, jedoch lagen die Voraussetzungen hierfür auf Grund des Vertrags vom 30.1.1991 vor. Die Einigung der Erbbauberechtigten mit der Beklagten in der notariellen Urkunde vom 30.1.1991 war gem. § 873 II BGB auch bindend und unwiderruflich, so daß sie nur grundbuchrechtlich vollzogen werden mußte. Da die Klägerin im Zeitpunkt ihrer Genehmigung im Jahre 1994 noch Alleineigentümerin des Grundstücks war, konnte sie der Übertragung zustimmen.

33. Die Aufhebung des Einbringungsvertrags am 11.8.1998 steht dem nicht entgegen. Die Aufhebung ist im Verhältnis zur Klägerin rechtsmißbräuchlich und damit unbeachtlich.

Wäre die Übertragung des Erbbaurechts auf die Beklagte im Grundbuch vollzogen worden, so hätten die Grundstückseigentümer einer Rückübertragung auf die und GmbH gem. Ziff. II 5 des Erbbaurechtsvertrags zustimmen müssen. Durch die Aufhebung des Übertragungsvertrags würde dieses Zustimmungserfordernis umgangen und die Klägerin ihres Anspruchs während des laufenden Rechtsstreits beraubt werden. Für den rechtsmißbräuchlichen Charakter der Vereinbarung vom 11.8.1998 spricht auch, daß die Beklagte im Innenverhältnis alle Rechte und Pflichten bezüglich des Erbbaurechts wahrnehmen sollte. Daraus wird deutlich, daß die Aufhebung des Vertrags nur vorgenommen wurde, um die Rechtsposition der Klägerin in diesem Rechtsstreit zu schmälern.

44. Da für den Erwerb des Erbbaurechts nur noch der grundbuchrechtliche Vollzug fehlte, hierfür aber sämtliche Voraussetzungen vorlagen, so daß dieser jederzeit herbeigeführt werden konnte, ist die Beklagte gem § 242 BGB so zu behandeln, als ob sie Erbbaurechtsberechtigte geworden ist.

Dies ist auch deshalb nicht unbillig, weil die noch im Grundbuch eingetragene Erbbauberechtigte persönlich haftende Gesellschafterin der Beklagten ist und gem. § 128 S. 1 HGB für deren Schulden haftet.

3. Die Ankaufsvereinbarung ist im vorliegenden Fall auch nicht sittenwidrig. Zwar ist nach der ständigen Rechtsprechung des BGH (vgl. BGH WM 1980, 877 m.w.N.) eine an die volle Laufzeit des Erbbaurechtsvertrags gekoppelte Bindungsdauer der Ankaufspflicht mit Treu und Glauben nicht zu vereinbaren. Die vorliegende Vereinbarung ist aber gem. § 139 BGB mit einer angemessenen kürzeren Frist, wobei der Senat von 30 Jahren ausgeht, aufrechtzuerhalten (BGH a.a.O.), weil das Ankaufsverlangen der Klägerin weder zur Unzeit geltend gemacht wurde, noch die berechtigten Interessen der Beklagten eine andere Lösung gebieten.

Die Klägerin hat das Ankaufsverlangen 26 1/2 Jahre nach Begründung des Erbbaurechts an die Beklagte gerichtet, somit innerhalb des vom Senat für angemessen gehaltenen Zeitraums. Damit sind erst weniger als 1/3 der 99-jährigen Bindung an den Erbbaurechtsvertrag abgelaufen. Andererseits ist dieser Zeitraum so lang, daß sich die Erbbauberechtigte bzw. die Beklagte als deren faktische Nachfolgerin in Bezug auf die getätigten Investitionen keinen allzu großen Belastungen mehr ausgesetzt sieht. Insbesondere kann sie nunmehr auf Grund einer zuverlässigen Vorausschau die Entwicklung ihrer wirtschaftlichen Verhältnisse überblicken.

Die Beklagte wird durch das Verlangen der Klägerin auch nicht übervorteilt. Auch wenn die Zahlungsverpflichtung der Beklagten die Mieteinnahmen übersteigen sollte, so ist zu berücksichtigen, daß die Erbpacht wegfällt und die Belastung des Grundstücks mit dem Erbbaurecht infolge der Konfusion wirtschaftlich bedeutungslos wird und gelöscht werden kann. Die Beklagte kann sich ferner nicht darauf berufen, daß die auf dem Grundstück errichteten Wohnungen der Sozialbindung unterliegen. Dies war bereits 1965 bei Vereinbarung der Ankaufsverpflichtung voraussehbar. Gleichwohl hat die Erbbauberechtigte der Vereinbarung einer Ankaufsverpflichtung zugestimmt.

4. Die Beklagte kann auch keine Anpassung des Vertrags nach den Regeln über den Wegfall der Geschäftsgrundlage verlangen. Zum einen ist die beweisbelastete Beklagte nicht den ihr obliegenden Beweis dafür angetreten, daß nur eine allgemeine Preissteigerung Geschäftsgrundlage gewesen ist. Zudem rechtfertigt das starke Ansteigen der Grundstückspreise seit Abschluß des Erbbaurechtsvertrags keinen Eingriff in die vertraglich getroffene Regelung. Denn diese Wertsteigerung kommt auch der Beklagten zugute, so daß sie keine Diskrepanz zwischen Leistung und Gegenleistung bewirkt (BGH NJW 1989, 2129/2131).

5. Die Beklagte ist verpflichtet, das Grundstück zum Verkehrswert von DM 3.484.000 anzukaufen.

a. Die Vertragsparteien des Vertrags vom 10.9.1965 haben ausdrücklich vereinbart, daß sich der für das Grundstück zu zahlende Preis nach dem Verkehrswert des Grundstücks richtet. Die Beklagte hat - wie ausgeführt - diese Verpflichtung übernommen.

b. Maßgeblich ist der Verkehrswert für das unbebaute Grundstück, da die auf dem Grundstück errichteten Gebäude im Eigentum der Erbbauberechtigten stehen (§ 12 ErbbRVO) und daher nicht bei der Beurteilung des Verkehrswertes zu berücksichtigen sind. Davon zu trennen ist die Frage, ob der Wert des unbebauten Grundstücks durch das bestehende Erbbaurecht beeinflußt wird.

c. Für die Auslegung des Begriffs "Verkehrswert" im Vertrag vom 10.9.1965 kommt es gem. §§ 133, 157 BGB auf die Vorstellungen der Parteien zum damaligen Zeitpunkt an (BGH NJW 1989,2129/2130).

Die Beklagte trägt nicht schlüssig vor, daß die damaligen Vertragsparteien unter Verkehrswert den steuerrechtlichen Begriff des Verkehrswerts nach dem BewG oder die gesetzlichen Regelungen zur Ermittlung des Verkehrswerts im Zeitpunkt der Ausübung des Ankaufsverlangens verstanden haben.

Mangels weiterer Präzisierung dieses Begriffs im Vertrag ist daher davon auszugehen, daß die Parteien unter Verkehrswert dasjenige verstanden haben, was allgemein üblich unter diesem Begriff verstanden wird.

Danach wird der Verkehrswert eines Grundstücks generell durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre (BGH NJW 1989, 2129/2130).

Danach müßte an sich die Belastung des Grundstücks mit dem Erbbaurecht bei der Ermittlung des Verkehrswertes abgezogen werden, weil der Erwerber das Grundstück wirtschaftlich nicht sinnvoll verwerten kann und dies auch nicht durch die Zahlung des Erbbauzinses ausgeglichen wird.

Wird aber der Erbbauberechtigte durch Ankauf des Grundstücks Eigentümer, so stellt das Erbbaurecht keine wirtschaftliche Belastung des Grundstücks mehr dar. Der Erbbauberechtigte kann seinerseits nach Löschung des Erbbaurechts den vollen Wert des Grundstücks bei einem Verkauf realisieren.

Von dieser, auch für die Erbbauberechtigte und somit auch für die Beklagte offenkundigen, vertragstypischen Interessenlage ist auch im vorliegenden Fall auszugehen. Mangels konkreter Anhaltspunkte, die für etwas anderes sprechen könnten, ist daher die zwischen den Vertragsparteien am 10.9.1965 vereinbarte Ankaufsklausel dahin zu verstehen, daß bei der Ermittlung des Verkehrswerts die Belastung des Grundstücks durch das Erbbaurecht außer Betracht bleiben sollte (vgl. auch BGH NJW 1989, 2129/2130).

Der Umstand, daß die Beklagte nicht im Grundbuch als Erbbauberechtigte eingetragen ist, steht - wie ausgeführt - dem nicht entgegen, weil die Beklagte sich so behandeln lassen muß, als ob sie eingetragene Erbbauberechtigte ist. Zudem ist zu berücksichtigen, daß die eingetragene Erbbauberechtigte die persönlich haftende Gesellschafterin der Beklagten ist und diese der Beklagten im Innenverhältnis alle Rechte und Pflichten aus dem Erbbaurecht übertragen hat. Die Berufung darauf, daß ein Dritter Erbbauberechtigter ist, ist der Beklagten deshalb verwehrt.

d. Das vom Landgericht erholte Gutachten ist für den Rechtsstreit verwertbar. Zwar hat der Sachverständige in seinem Gutachten vom 27.1.1997 die dort auf S. 13 aufgeführten Grundstücke nicht nach genauer Lage und mit dem Namen des Eigentümers bezeichnet, was grundsätzlich nach der Rechtsprechung des BVerfG notwendig wäre (BVerfG NJW 1995, 40; NJW 1997, 1909; vgl. auch BGH NJW 1994, 2899; NZM 1998, 196). Jedoch ermittelt er den Verkehrswert nicht auf der Grundlage des Vergleichs des Grundstücks der Klägerin mit anderen, in seiner eigenen Datensammlung enthaltenen und verkauften Grundstücken, sondern leitet den Verkehrswert aus dem vom Gutachterausschuß zum 1.1.1991 ermittelten Bodenrichtwert und dem Mittelwert aus den Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke, die aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses entnommen werden, unter Anwendung seines sachverständigen Ermessens ab. Damit hat er sich nur an der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses orientiert; bei der Festlegung des letztlich für zutreffend gehaltenen Verkehrswerts hat er indessen seine allgemeine Marktbeobachtung und sein Erfahrungswissen als Sachverständiger maßgeblich mit eingebracht. Dies ist nicht zu beanstanden (vgl. BGH NZM 1998, 196/198).

Mangels weiterer zu berücksichtigender Angriffe gegen das Gutachten des Sachverständigen ist von einem Verkehrswert des klägerischen Grundstücks in Höhe von DM 3.484.000 auszugehen.

In dieser Höhe ist die Beklagte verpflichtet, der Klägerin und ihren Töchtern ein Kaufvertragsangebot zu unterbreiten, das diese verpflichtet sind innerhalb der Frist des § 147 BGB anzunehmen.

6. Die Entscheidung über die Kosten beruht auf §§ 97 I, 92 I ZPO. Der Wert der Beschwer wurde gem. § 546 II ZPO festgesetzt.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit stützt sich auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Ende der Entscheidung


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