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Bei Streitigkeiten über die Beendigung eines Verwaltervertrages und Abberufung des Verwalters bemisst sich bei der Streitwertfestsetzung das Einzelinteresse eines Wohnungseigentümers in der Regel nach der Höhe seiner Miteigentumsquote gemessen am Gesamtinteresse aller Beteiligten. Das Gesamtinteresse entspricht der noch zu zahlenden Verwaltervergütung für die Restlaufzeit des Verwaltervertrages.

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OBERLANDESGERICHT MÜNCHEN

Aktenzeichen: 32 W 2033/09

In dem Rechtsstreit

wegen Ungültigerklärung von Eigentümerbeschlüssen,

hier: befristete Beschwerde gegen die Festsetzung des Streitwerts,

erlässt der 32. Zivilsenat des Oberlandesgerichts München durch die unterzeichnenden Richter ohne mündliche Verhandlung am 25. August 2009 folgenden

Beschluss:

Tenor:

Auf die weitere Beschwerde des Klägers wird der Beschluss des Landgerichts München I vom 3. Juni 2009 und des Amtsgerichts Wolfratshausen vom 10. Dezember 2008 dahingehend abgeändert, dass der Streitwert auf 1.230 € festgesetzt wird.

Gründe:

I. Der Kläger hat mit Schriftsatz vom 22.10.2007 die Feststellung der Nichtigkeit der Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 19.6.2007 zu TOP 3, 6c, 7a, 7b, 8 sowie u.a. die Entlassung der Hausverwaltung und die Aufhebung des Verwaltervertrags, jeweils mit sofortiger Wirkung, und die Bestellung eines neuen Hausverwalters durch das Gericht beantragt. Das Gericht trennte das Verfahren bezüglich der Nichtigkeitsfeststellung ab, so dass nur noch die Anträge bezüglich der Hausverwaltung Gegenstand dieses Verfahrens sind. Den Streitwert für die Anträge gab der Kläger für die Anträge 2.1 und 2.2 jeweils mit der fünffachen noch ausstehenden Verwaltervergütung für die Restlaufzeit des Verwaltervertrages bezogen auf seinen Eigentumsanteil an.

Mit Beschluss vom 28.11.2007 (Bl. 17 d.A.) setzte das Amtsgericht den Streitwert für das Verfahren vorläufig auf 6.550,50 € fest mit der Begründung, die Verwalterablösung betreffe nicht lediglich den Eigentumsanteil des Klägers. Die hiergegen eingelegte sofortige Beschwerde nahm der Kläger, da es sich nur um eine vorläufige Streitwertfestsetzung handelte, wieder zurück.

Nach mündlicher Verhandlung am 25.3.2008 wurde das Ruhen des Verfahrens angeordnet.

Nachdem die Eigentümer in einer weiteren Eigentümerversammlung vom 26.6.2008, dort TOP 10, die Weiterbestellung des Hausverwalters beschlossen hatten, wurde das Verfahren wieder aufgenommen und übereinstimmend für erledigt erklärt. Mit Beschluss vom 22.9.2008 legte das Amtsgericht dem Kläger die Kosten des Rechtsstreits auf.

Nach Anhörung der Parteien, wobei der Kläger eine Festsetzung des Streitwerts auf 973,60 € und die Beklagten auf 9.237,03 € beantragt hatten, hat das Amtsgericht den Streitwert für das Verfahren mit Beschluss vom 10.12.2008 auf 547,52 € festgesetzt.

Der sofortigen Beschwerde der Beklagten vom 15.12.2008, eingegangen bei Gericht am 16.12.2008, hat das Amtsgericht mit Beschluss vom 5.1.2009 nicht abgeholfen. Dabei hat es nach § 49a Abs. 1 Satz 2 GKG auf das fünffache Klägerinteresse abgestellt und den fünffachen Betrag des klägerischen Anteils an den Verwaltergebühren bis zum regulären Ende der Vertragslaufzeit als Streitwert angesetzt.

Das Landgericht änderte den Beschluss am 3.6.2009 dahingehend ab, dass es den Streitwert auf 5.620 € (4.620 € wegen der Hauptsache zuzüglich 2 x 500 € wegen der Anträge auf einstweilige Anordnung) festsetzte, und ließ die weitere Beschwerde zu.

Gegen diesen am 8.6.2009 zugestellten Beschluss legte der Kläger am gleichen Tage formgerecht weitere Beschwerde ein.

II. Die zulässige weitere Beschwerde gegen die Streitwertfestsetzung ist begründet.

1. Das Landgericht hat folgendes ausgeführt:

Der Streitwert wegen der Auflösung des Verwaltervertrages bzw. Abberufung des Verwalters könne nicht in Höhe des 5-fachen des quotenmäßigen Anteils des einzelnen Wohnungseigentümers festgesetzt werden. Vielmehr sei das Interesse des einzelnen Wohnungseigentümers mindestens in Höhe von 10% der Gesamtvergütung des Verwalters für die Restlaufzeit des Vertrages anzusetzen. Das 5-fache betrage daher 50% der Restvergütung.

2. Die angefochtene Entscheidung hält der auf Rechtsfehler (§ 68 Abs. 1 Satz 4, § 66 Abs. 4 Satz 2 GKG, §§ 546 ZPO) beschränkten Nachprüfung durch den Senat nicht stand. Abweichend von der Ansicht des Landgerichts war daher der Streitwert auf 1230 € festzusetzen. Bei der Streitwertbemessung nach § 49a GKG ist von der Hälfte des Interesses aller Beteiligen auszugehen; allerdings darf der Streitwert das Einzelinteresse der Klagepartei und der auf seiner Seite beigetretenen Personen nicht unterschreiten und das 5-fache dieses Interesses sowie den Verkehrswert des klägerischen Wohnungseigentums nicht überschreiten.

a) Richtig ist allerdings der Ausgangspunkt der Vorinstanzen, dass zur Bemessung des Gesamtinteresses aller Beteiligten und des Einzelinteresses des Klägers i. S. der genannten Vorschrift von der Verwaltervergütung für die Restlaufzeit auszugehen ist. Insoweit kann auf den angefochtenen Beschluss Bezug genommen werden.

b) Unzutreffend ist aber die willkürliche Annahme, dass das Einzelinteresse mindestens 10% des Gesamtinteresses betrage. Es liegt auf der Hand, dass ein nur mit einer geringen Quote beteiligter Eigentümer auch ein deutlich geringeres Interesse an der Verwalterabberufung hat als ein in größerem Umfange Beteiligter. Insbesondere bemessen sich die Auswirkungen des Handelns eines unerwünschten Verwalters nach der Beteiligung des Einzelnen. Sollte im Einzelfall ein besonderes Einzelinteresse bestehen, z.B. weil der Verwalter gerade einen Eigentümer besonders schikaniert hat, kann sich allerdings der Streitwert erhöhen. Solche Ausnahmeumstände sind vorliegend nicht ersichtlich.

c) Das Gesamtinteresse aller Beteiligten beträgt nach den Feststellungen der Vorinstanzen 9.237,03 €, die Hälfte damit 4.618,52 €. Das Einzelinteresse der Klagepartei beträgt 109,50 €, das 5-fache 547,50 €. Anhaltspunkte, dass der Verkehrswert der Wohnung geringer ist, sind ebenso wenig ersichtlich wie ein besonderes, den Betrag übersteigendes Einzelinteresse.

d) Zu diesem Betrag kommen, wie das Landgericht zu Recht ausgeführt hat, weitere Beträge wegen des unzulässigen Antrages auf einstweilige Anordnung, der mit einem Drittel der Hauptsache, also 182,50 €, anzusetzen ist, und wegen des Feststellungsantrages entsprechend der landgerichtlichen Festsetzung in Höhe von 500 €.

Ende der Entscheidung