Judicialis Rechtsprechung

Bestimmt die Gemeinschaftsordnung, dass für verschiedene Gebäude einer einheitlichen Wohnungseigentümergemeinschaft die Kosten getrennt zu tragen sind, so widerspricht ein Beschluss über die Genehmigung einer Jahresabrechnung nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Abrechnung nur den Gesamtbetrag der Instandhaltungsrücklage ausweist, solange aus der Instandhaltungsrücklage Beträge noch nicht entnommen worden sind.

---

Gründe:

I.

Die Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die von der weiteren Beteiligten verwaltet wird. Die Anlage besteht aus einem Vordergebäude, einem Mittelgebäude und einem Rückgebäude. In Nr. 3 c der Teilungserklärung ist bestimmt, dass diese Einheiten soweit wie möglich jeweils selbständige Wirtschaftseinheiten bilden sollen. Dies gelte insbesondere auch für die Tragung der anfallenden Kosten und Abgaben.

In der Eigentümerversammlung vom 20.10.2004 beschlossen die Wohnungseigentümer die Genehmigung der Jahresabrechnung 2003, die Entlastung des Verwalters für das Geschäftsjahr 2003 und den Wirtschaftsplan 2005. In der Abrechnung 2003 und im Wirtschaftsplan 2005 wurde die Instandhaltungsrücklage insgesamt und nicht für die drei Wirtschaftseinheiten getrennt ausgewiesen.

Die Antragsteller haben beim Amtsgericht beantragt, die vorgenannten Beschlüsse für ungültig zu erklären. Mit Beschluss vom 8.6.2005 hat das Amtsgericht die Entlastung des Verwalters für ungültig erklärt und die übrigen Anträge abgewiesen. Den Geschäftswert hat es auf 11.000 EUR festgesetzt. Der Antragsteller zu 1 hat gegen diesen Beschluss sofortige Beschwerde eingelegt, soweit seine Anträge auf Ungültigerklärung der Beschlüsse über die Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan abgewiesen wurden. Das Landgericht hat am 28.11.2005 die sofortige Beschwerde zurückgewiesen, dem Antragsteller zu 1 die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens auferlegt und den Geschäftswert auf 11.000 EUR festgesetzt. Gegen diesen Beschluss richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers zu 1.

II.

Das zulässige Rechtsmittel ist in der Hauptsache erfolglos, führt aber zur Änderung der Kostenentscheidung und der Entscheidung über den Geschäftswert von Amts wegen.

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

Der Genehmigungsbeschluss über die Jahresabrechnung für das Wirtschaftsjahr 2003 sei nicht deswegen ungültig, weil die Instandhaltungsrücklage nicht nach Vorder-, Mittel- und Rückgebäude aufgeteilt worden sei und weil Positionen zu Unrecht in die Abrechnung eingestellt worden wären. Es erscheine zwar problematisch, wenn die Gemeinschaft keine getrennten Instandhaltungsrücklagen führe. Der einzelne Wohnungseigentümer habe jedoch lediglich einen Anspruch auf Ergänzung der Jahresabrechnung. Ausgaben, die der Verwalter möglicherweise unberechtigt getätigt habe, seien in die Jahresabrechnung gleichwohl einzustellen. Im Übrigen sei dem Sachvortrag des Antragstellers zu 1 nicht schlüssig zu entnehmen, dass die Zahlungen zu Unrecht erfolgt seien. Die fehlende Aufteilung der Instandhaltungsrücklage nach Wirtschaftseinheiten bewirke auch nicht die Unwirksamkeit des Beschlusses über die Genehmigung des Wirtschaftsplans.

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält in der Hauptsache der rechtlichen Nachprüfung stand.

a) Abrechnung und Wirtschaftsplan sind nicht deshalb fehlerhaft, weil für die drei Wirtschaftseinheiten keine getrennte Instandhaltungsrücklage ausgewiesen ist. Dabei hatte der Senat nicht zu entscheiden, ob es zweckmäßig gewesen wäre, für die drei Wirtschaftseinheiten von vornherein getrennte Instandhaltungsrücklagenkonten zu bilden. Zwischen den Beteiligten ist es nämlich unstreitig und auch sonst nicht zweifelhaft, dass bisher aus der Instandhaltungsrückstellung keine Beträge entnommen worden sind. Der Ausweis der gesamten Instandhaltungsrücklage für die gesamte Wohnungseigentümergemeinschaft ist deshalb nicht fehlerhaft. Die gesamte Instandhaltungsrücklage ist Vermögen des gesamten Verbandes. Solange keine Beträge aus der Rücklage entnommen werden, ist es auch rechnerisch ohne Schwierigkeiten nachvollziehbar, welche Beträge für Maßnahmen der einzelnen Wirtschaftseinheiten bestimmt sind. Dies ergibt sich aus dem Verhältnis der Miteigentumsanteile. Die Abrechnung ist aus diesem Grunde weder fehlerhaft noch unzumutbar schwer nachvollziehbar.

b) Zutreffend hat das Landgericht ausgeführt, dass Ausgaben, die tatsächlich getätigt worden sind, in die Jahresabrechnung auch dann einzustellen sind, wenn sie vom Verwalter zu Unrecht getätigt worden sind (vgl. z.B. BayObLG NZM 1999, 504). Die Frage, ob der Verwalter die vom Antragsteller gerügten Ausgaben tätigen durfte, kann deshalb dahinstehen. Die Entlastung des Verwalters ist nicht mehr Gegenstand des Beschwerde- und Rechtsbeschwerdeverfahrens.

3. Der Senat ändert die Kostenentscheidung des Landgerichts dahin ab, dass außergerichtliche Kosten nicht erstattet werden. Immerhin hat das Amtsgericht in den Gründen seines Beschlusses ausgeführt, dass korrekterweise drei Rücklagen hätten ausgewiesen werden müssen. Dabei handelt es sich nicht um eine reine Formsache und es bestünde auch nicht nur ein Anspruch auf Ergänzung. Ein Ergänzungsanspruch kommt in der Tat dann in Betracht, wenn die Abrechnung überhaupt keine Angaben über die Instandhaltungsrücklage enthält. Wenn aber die Abrechnung die Instandhaltungsrücklage ausweist, muss der Ausweis auch richtig sein. Ansonsten ist der Beschluss über die Genehmigung für ungültig zu erklären. Zwar hält der Senat im Gegensatz zur Meinung des Amtsgerichts und den Bedenken des Landgerichts die Darstellung der Instandhaltungsrücklage nicht für fehlerhaft. Jedoch kann angesichts der Bedenken der Vorinstanzen die Rechtsverfolgung durch den Antragsteller zu 1 nicht als mutwillig angesehen werden, so dass es nicht gerechtfertigt ist, die außergerichtlichen Kosten der übrigen Beteiligten dem Antragsteller zu 1 aufzuerlegen.

4. Der Senat ändert von Amts wegen (§ 31 Abs. 1 Satz 2 KostO) die Geschäftswertfestsetzung durch das Landgericht ab. Zwar folgt auch der Senat bei der Geschäftswertfestsetzung den von den Beteiligten nicht angegriffenen Festsetzungen des Amtsgerichts. Der Beschluss über die Entlastung des Verwalters war jedoch nicht mehr Gegenstand des Beschwerdeverfahrens, so dass der Geschäftswert insgesamt nur 8.000 EUR beträgt.

5. Für das Rechtsbeschwerdeverfahren folgt Kostenentscheidung aus § 47 WEG, die Festsetzung des Geschäftswerts aus § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG. Auf die vorgehenden Ausführungen wird Bezug genommen.

Ende der Entscheidung