Judicialis Rechtsprechung

I.

Der Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, die von der weiteren Beteiligten verwaltet wird. In einer Wohnungseigentümerversammlung, die am 18.3.2002 oder am 21.3.2002 stattfand, wurden mehrheitlich folgende Beschlüsse gefasst:

Zu Tagesordnungspunkt (TOP) 2 a: Genehmigung der Jahresabrechnung 2001

Zu TOP 2 b: Entlastung der Hausverwaltung für 2001

Zu TOP 2 c: Entlastung des Verwaltungsbeirats für 2001

Zu TOP 3: Genehmigung des Wirtschaftsplans 2002

In der Eigentümerversammlung vom 24.3.2003 wurden mehrheitlich folgende Beschlüsse gefasst:

Zu TOP 2 a: Genehmigung der Jahresabrechnung 2002

Zu TOP 2 b: Entlastung der Hausverwaltung für 2002

zu TOP 2 c: Entlastung des Verwaltungsbeirats für 2002

zu TOP 3: Genehmigung des Wirtschaftsplans 2003

Zu TOP 5: Ablehnung von vier Anträgen des Antragstellers zur Anbringung eines Heizkostenverteilers, eines Luftschachts und eines Feuchtigkeitsmessgeräts, sowie zur Freistellung des Antragstellers von Heizkosten für die Waschküche.

Der Antragsteller hat beantragt, diese Eigentümerbeschlüsse für ungültig zu erklären. Weiter hat er folgende Verpflichtungs- bzw. Feststellungsanträge gestellt:

1. Die Antragsgegner werden verpflichtet, von der Hausverwalterin für die Jahre 2001 und 2002 jeweils eine neue Jahresabrechnung zu verlangen und die Verwalterin anzuweisen, die Positionen "Zahlungen aus der Rücklage" und "Zuführung Rücklage" aufzuschlüsseln bzw. separat darzustellen. Gleiches habe für die Wirtschaftspläne 2002 und 2003 zu erfolgen.

2. Die Antragsgegner werden verpflichtet, die Verwalterin anzuweisen, auch künftige Jahresabrechnungen übersichtlicher und verständlicher abzufassen, insbesondere bezüglich der Positionen "Zahlungen aus der Rücklage" und "Zuführung Rücklage", und die Wirtschaftspläne entsprechend den gesetzlichen Vorgaben zu erstellen.

3. Die Antragsgegner werden verpflichtet, an den Antragsteller 498,19 EUR nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz hieraus seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

4. Es wird festgestellt, dass das Besichtigungsrecht des Hausverwalters nach der Teilungserklärung nicht missbräuchlich ausgeübt werden darf.

5. Die Antragsgegner werden verpflichtet, dahingehend mitzuwirken, dass der Heizkörper im Wasch-/Trockenraum im Winter nicht geöffnet werde, bzw. dass daran ein Heizkostenverteiler sowie ein Feuchtmesser installiert und der Antragsteller gegebenenfalls von den Heizkosten befreit werde.

Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 29.7.2004 sämtliche Anträge abgewiesen. Die sofortige Beschwerde des Antragstellers hat das Landgericht mit Beschluss vom 18.1.2005 zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers.

II.

Das zulässige Rechtsmittel ist nicht begründet.

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

Die Beschlüsse über die Genehmigung der Jahresabrechnungen entsprächen ordnungsmäßiger Verwaltung, da die Abrechnungen Einnahmen und Ausgaben für die betreffenden Zeiträume unstreitig vollständig umfassten. Gleiches gelte für die Beschlüsse zur Genehmigung der Wirtschaftspläne, weil diese den gesetzlichen Anforderungen nach § 28 Abs. 1 Satz 2 WEG genügten. Auch die Beschlüsse zur Entlastung von Verwalterin und Verwaltungsbeirat seien nicht zu beanstanden, da keine Anhaltspunkte für Pflichtverletzungen durch sie zu erkennen seien.

Die Anfechtung der Negativbeschlüsse zu TOP 5 der Eigentümerversammlung vom 24.3.2003 sei zwar grundsätzlich zulässig, weil sie mit dem Antrag auf Vornahme der abgelehnten Maßnahmen verbunden sei, aber unbegründet. Ein Anspruch des Antragstellers auf Durchführung dieser Maßnahmen sei nämlich nicht erkennbar.

Die vorliegenden Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne seien ordnungsmäßig erstellt worden. Es bestehe deshalb auch kein Anspruch auf Abänderung oder Neuerstellung. Für den Feststellungsantrag fehle es am erforderlichen Feststellungsinteresse. Der Zahlungsanspruch sei unbegründet, da es für die Rückforderung an einer Anspruchsgrundlage mangle, nachdem die Zahlung selbst mit Rechtsgrund geleistet worden sei. Für die restlichen Verpflichtungsansprüche seien Anspruchsgrundlagen nicht erkennbar.

Wegen der Einzelheiten wird auf den Beschluss des Landgerichts vom 18.1.2005 verwiesen.

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung stand.

a) Die jeweilige Genehmigung der Jahresabrechnungen 2001 und 2002 entspricht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung (§ 21 Abs. 3 WEG).

Nach ständiger Rechtsprechung des Bayerischen Obersten Landesgerichts, der sich das Oberlandesgericht München anschließt, ist eine Jahresabrechnung dann ordnungsgemäß erstellt, wenn sie eine geordnete und übersichtliche, inhaltlich zutreffende Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben in dem betreffenden Kalenderjahr enthält. In den zugehörigen Einzelabrechnungen müssen die Einnahmen und Ausgaben unter Mitteilung des jeweils angewendeten Verteilungsschlüssels angegeben werden. Schließlich hat die Jahresabrechnung die Entwicklung der gemeinschaftlichen Konten, insbesondere der Instandhaltungsrücklage, einschließlich der Zinserträge auszuweisen (BayObLGZ 1993, 185/188 m.w.N.; ZMR 2003, 761/762). Diesen Anforderungen ist in den angefochtenen Abrechnungen Genüge getan.

Die Zusammenfassung mehrerer Einzelausgaben unter dem Begriff "Zahlungen aus der Rücklage" ist unstreitig rechnerisch richtig. Die hierzu vorhandenen Belege lagen dem Verwaltungsbeirat wie auch dem Antragsteller zur Einsicht vor. Es kann hier dahingestellt bleiben, ob der Oberbegriff für die Einzelverbindlichkeiten geschickt gewählt ist. Für die Ordnungsmäßigkeit der Abrechnung ist er jedenfalls unschädlich.

Daneben ist in den Jahresabrechnungen unter der Rubrik "Ausgaben" zu Recht die Position "Zuführung Rücklage" aufgeführt worden (vgl. hierzu beispielsweise die Muster in Weitnauer WEG 9. Aufl. Anhang II Rn. 18, Rn. 67), ohne dass hierfür ein eigener Posten angelegt wurde. Schon aus der Formulierung wird deutlich, dass es sich bei der oben genannten Position "Zahlungen aus der Rücklage" um andere Beträge handelt. Es fehlt der Aufstellung daher nicht an der Übersichtlichkeit.

Des Weiteren sind in den Jahresabrechnungen richtigerweise alle tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben eingestellt worden ohne Rücksicht darauf, ob sie zu Recht getätigt wurden (BayObLG ZMR 2004, 50/51).

b) Auch die Genehmigung der Wirtschaftspläne für die Jahre 2002 und 2003 ist nicht zu beanstanden.

Das Landgericht hat zutreffend darauf hingewiesen, dass die Genehmigung eines Wirtschaftsplans, der den gesetzlichen Mindestanforderungen des § 28 Abs. 1 WEG entspricht, nur dann gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung verstößt, wenn er zu wesentlich überhöhten Wohngeldforderungen oder zu erheblichen Nachzahlungspflichten führt (BayObLG WE 1989, 64/65). Hierfür bestehen keinerlei Anhaltspunkte. Bezüglich der Position "Zuführung Rücklage" gelten dieselben Grundsätze wie für die Jahresabrechnung.

Es kann in diesem Zusammenhang dahingestellt bleiben, ob zunächst ein Wirtschaftsplan erstellt wurde, in dem bereits berücksichtigte Ausgaben nochmals enthalten waren, da unstreitig die korrigierte, rechnerisch richtige Fassung des Wirtschaftsplans genehmigt wurde.

c) Die Entlastung von Verwalter und Verwaltungsbeirat entsprach ordnungsmäßiger Verwaltung, da keine erkennbaren Schadensersatzansprüche gegen sie bestehen (BayObLG ZMR 2004, 211/212; ZMR 2004, 50/51).

Wird eine Entlastung im Zusammenhang mit der Erläuterung und Genehmigung von Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan erteilt, so beschränkt sich diese Entlastung auf das Handeln des Verwalters bzw. des Beirats, das sich darin niedergeschlagen hat (vgl. BayObLG NZM 2003, 31/32). Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen sind aber, wie dargelegt, nicht zu beanstanden.

Für das Bestehen einer Schadensersatzpflicht wegen des Akzeptierens überhöhter Forderungen Dritter fehlt es an einem substantiierten Vortrag durch den Antragsteller. Das Landgericht hat nicht gegen den Grundsatz der Amtsermittlungspflicht verstoßen, in dem es diesbezüglich keine weitere Sachaufklärung betrieb, da dieser Grundsatz im Wohnungseigentumsverfahren als einem echten Streitverfahren nur eingeschränkt gilt. Die Beteiligten sind hier verpflichtet, bei der Schaffung der Entscheidungsgrundlagen mitzuwirken (BayObLG WuM 1999, 185).

d) Aus den oben unter a) und b) dargestellten Gründen scheiden auch Ansprüche des Antragstellers nach § 28 Abs. 5 WEG auf Neuerstellung und Neugenehmigung der Wirtschaftspläne bzw. nach § 21 Abs. 4 WEG auf Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer an einer Neuerstellung der Jahresabrechnungen aus. Gleiches gilt für das Verlangen des Antragstellers nach einer bestimmten Gestaltung künftiger Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen.

e) Soweit der Antragsteller Wohnungseigentümerbeschlüsse angefochten hat, in welchen von ihm gestellte Anträge abgelehnt wurden, mangelt es nicht am Rechtschutzbedürfnis des Antragstellers, da dieser die Anfechtungsanträge mit Verpflichtungsanträgen auf Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer an einer ordnungsmäßigen Verwaltung verbunden hat (vgl. BGH NZM 2002, 995/997; BayObLGZ 1972, 150/153 f.).

Die angefochtenen Beschlüsse entsprechen aber sämtlich einer ordnungsmäßigen Verwaltung, da die vom Antragsteller begehrten Maßnahmen im Rahmen der Gestaltungsfreiheit der Wohnungseigentümer abgelehnt werden konnten. Die Gemeinschaftsordnung enthält keine Regelung zur Gestaltung der Waschküche. Die Wohnungseigentümer konnten daher mit einem gewissen Ermessensspielraum Entscheidungen treffen, die dem gemeinschaftlichem Interesse aller Wohnungseigentümer dienen (vgl. Niedenführ/Schulze WEG 7. Aufl. § 21 Rn. 26). Hierzu gehört die Ablehnung der Beschlussanträge des Antragstellers, für die inhaltlich kein besonderer Vorteil gegenüber dem bestehenden Zustand der Waschküche zu erkennen ist.

Die entsprechenden Verpflichtungsanträge des Antragstellers entbehren daher jeweils einer Anspruchsgrundlage nach § 21 Abs. 4 WEG auf Mitwirkung der restlichen Wohnungseigentümer an einer ordnungsmäßigen Verwaltung.

f) Der Zahlungsantrag ist unbegründet, da ein Rückforderungsanspruch nicht besteht. Der Antragsteller ist auf Grund der Beschlüsse in Wirtschaftsplan bzw. Jahresabrechnung zur Zahlung verpflichtet (vgl. Niedenführ/Schulze a.a.O. § 16 Rn. 54).

g) Für den Feststellungsantrag fehlt es schon am notwendigen Feststellungsinteresse, da sich die Rechtslage eindeutig aus Nr. V f) der Gemeinschaftsordnung ergibt (vgl. BayObLG NJW-RR 1988, 1166/1167). Danach ist dem Verwalter grundsätzlich zweimal im Jahr, ansonsten bei Erforderlichkeit eine Besichtigung der im Sondereigentum stehenden Räume zu gestatten.

Wegen der Einzelheiten wird im Übrigen auf den Beschluss des Landgerichts Bezug genommen.

3. Es erscheint nach § 47 WEG angemessen, dem in allen Rechtszügen unterlegenen Antragsteller in der Rechtsbeschwerdeinstanz die Gerichtskosten und die außergerichtlichen Kosten der Antragsgegner aufzuerlegen.

Die Festsetzung des Geschäftswerts beruht auf § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG.

Ende der Entscheidung