Judicialis Rechtsprechung

1. Eine Rechtsbeschwerde, die an das Bayerische Oberste Landesgericht adressiert und bei der allgemeinen Einlaufstelle der Justizbehörden eingelegt worden ist, ist zu diesem Zeitpunkt nur bei dem Bayerischen Obersten Landesgericht eingegangen. Wenn die Weiterleitung an das seit 1. Januar 2005 zuständige Oberlandesgericht innerhalb der Beschwerdefrist an behördeninternen Vorgängen scheitert, so liegt eine unverschuldete Fristversäumung vor.

2. Ein Eigentümerbeschluss, der die dauernde, unkontrollierte Videoüberwachung von Flächen, die im Gemeinschaftseigentum stehen, durch einen der Wohnungseigentümer verbietet, entspricht in der Regel einer ordnungsmäßigen Verwaltung.

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Gründe:

I.

Die Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, die von der weiteren Beteiligten verwaltet wird.

In § 6 der Gemeinschaftsordnung ist zur Ausgestaltung von Sondernutzungsrechten auszugsweise folgende Regelung getroffen.

"Dem/n jeweiligen Eigentümer/n eines Wohnungs- bzw. Teileigentums steht hiernach das Sondernutzungsrecht an Gebäuden und Gebäudeteilen auf der jeweiligen Sondernutzungsfläche mit allen darin befindlichen Räumen zu, einschließlich (insbesondere) des Daches, der Fassaden, der Außenwände, der Umfassungsmauern, Fenster, Türen, Glasscheiben und dergleichen, soweit nicht ohnehin Sondereigentum besteht, ...

Damit kann jeder Wohnungs- bzw. Teileigentümer sein tatsächlich genutztes Grundstück samt Gebäude und allen darin befindlichen Räumen im Wege des Sondernutzungsrechtes so nutzen, als ob er dessen Sondereigentümer wäre, ...

Zu baulichen Änderungen und Aufwendungen aller Art auf dem jeweiligen Anwesen bedarf es nicht der Zustimmung der Eigentümer der anderen Raumeinheiten... "

Die Antragsteller zu 1 und 2 haben an ihrer Eigentumseinheit an der vorderen Außenseite am Küchenfenster, am darüber gelegenen Schlafzimmerfenster und auf der Rückseite unterhalb des Balkons je eine Videokamera installiert, wovon die beiden ersten auch auf Flächen gerichtet sind, die zum Gemeinschaftseigentum gehören. Auf dem Balkon auf der Rückseite war eine Kameraattrappe angebracht, die mittlerweile entfernt wurde. An der Innenseite von Küchen- und Schlafzimmerfenster betreiben die Antragsteller zu 1 und 2 seit Ende 2002 ununterbrochen verschiedene farbige Lichtspiele.

In der Eigentümerversammlung vom 12.6.2003 wurden gegen die Stimmen der Antragsteller zu 1 und 2 mehrheitlich folgende Beschlüsse gefasst:

"TOP 3.2: Die am in der Teilungserklärung mit Nr. 2 bezeichneten Haus (........ straße .) installierten Videoanlagen sind samt Befestigungsvorrichtungen und Leitungen von den Miteigentümern H. bis zum 30.6.2003 zu beseitigen. Für den Fall der nicht fristgerechten Beseitigung wird der Verwalter ermächtigt, eine Anwaltskanzlei mit der gerichtlichen Durchsetzung des Beseitigungsanspruches der übrigen Eigentümer zu beauftragen.

TOP 3.3: Die störenden und beeinträchtigenden Leuchtkörper (Lichtspiele), welche im Inneren von Fenstern des in der Teilungserklärung mit Nr. 2 bezeichneten Hauses (........ straße .) angebracht sind, sind von den Miteigentümern H. bis zum 30.6.2003 zu beseitigen. Für den Fall der nicht fristgerechten Beseitigung wird der Verwalter ermächtigt, eine Rechtsanwaltskanzlei mit der gerichtlichen Durchsetzung des Beseitigungsanspruches der übrigen Eigentümer zu beauftragen."

In einer weiteren Eigentümerversammlung vom 19.7.2004 wurde unter TOP 3.4 mehrheitlich beschlossen:

"In Ergänzung zur Beschlussfassung aus TOP 3.3 aus der Eigentümerversammlung vom 12.6.2003 beschließt die Eigentümergemeinschaft auf der Grundlage des Gerichtsverfahrens Geschäftsnr. ...WEG bei der Anbringung von Beleuchtungen im Haus Nr. 2 (........ straße .) entsprechend der Gerichtsentscheidung folgende Einschränkung:

Den Miteigentümern H. soll es nach wie vor erlaubt sein, während der Weihnachtszeit (1. Advent eines Jahres bis einschließlich 6.1. des Folgejahres) auch im Innern des Fensters des in der Teilungserklärung mit der Nr. 2 bezeichneten Hauses (........ straße .) im üblichen Umfang eine Weihnachtsdekoration anzubringen, d.h. pro Fenster maximal zwei weihnachtliche Leuchtkörper zu betreiben, wobei hiervon maximal 25 % einer jeden Fensterfläche betroffen sein dürfte."

Die Antragsteller haben, soweit es für das Rechtsbeschwerdeverfahren noch von Bedeutung ist, beantragt, die Eigentümerbeschlüsse zu TOP 3.2 und TOP 3.3 für ungültig zu erklären. Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 22.4.2004 dem Antrag zu TOP 3.2 ganz und dem Antrag zu TOP 3.3 teilweise stattgegeben. Auf die sofortige Beschwerde von Antragstellern und Antragsgegnern hat das Landgericht mit Beschluss vom 15.12.2004 den Beschluss des Amtsgerichts teilweise aufgehoben, den Eigentümerbeschluss zu TOP 3.2 insoweit für ungültig erklärt, als dieser auch die Kamera auf der Hausrückseite und die Kameraattrappe betrifft, und die Anträge im Übrigen zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller zu 1 und 2. Die Antragstellerin zu 3 hat ihre sofortige weitere Beschwerde zurückgenommen.

II.

Das Rechtsmittel ist teils nicht zulässig, teils nicht begründet.

1. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller zu 1 und 2 ist, soweit es TOP 3.2 betrifft, zulässig, insbesondere ist sie nicht verfristet; im Übrigen ist sie unzulässig.

a) Zwar ist die Beschwerdeschrift des anwaltlichen Vertreters der Antragsteller zu 1 und 2 gegen den Beschluss des Landgerichts vom 15.12.2004, zugestellt am 29.12.2004, erst am 13.1.2005 beim Oberlandesgericht eingegangen. Den Rechtsbeschwerdeführern war aber auf ihren Antrag vom 17.1.2005, eingegangen am selben Tag, Wiedereinsetzung in den vorigen Stand gemäß den § 29 Abs. 4, § 22 Abs. 2 FGG zu gewähren. Die Rechtsbeschwerde vom 11.1.2005, adressiert an das Bayerische Oberste Landesgericht, ist am selben Tag bei der gemeinsamen Einlaufstelle der Justizbehörden eingegangen und damit nur dem Bayerischen Obersten Landesgericht, an die sie gerichtet war, zugegangen (BayObLG NJW 1988, 714). Die rechtzeitige Weiterleitung an das Oberlandesgericht, das nach der Auflösung des Bayerischen Obersten Landesgerichts für die Bearbeitung der Rechtsbeschwerde zuständig ist, scheiterte an sitzungsbedingter Abwesenheit des zuständigen Richters. Da bei normalem Ablauf mit einer fristgerechten Weiterleitung zu rechnen war, liegt eine unverschuldete Versäumung der Beschwerdefrist vor (vgl. BGH NJW-RR 1998, 354; 2000, 1730). Einer Glaubhaftmachung der behördeninternen Vorgänge bedurfte es nicht.

b) Die sofortige weitere Beschwerde ist jedoch unzulässig, soweit der Eigentümerbeschluss zu TOP 3.3 betroffen ist. Für die Anfechtung dieses Eigentümerbeschlusses ist das Rechtsschutzbedürfnis der Antragsteller entfallen, da der Beschluss vom 12.6.2003 durch den bestandskräftigen novatorischen Eigentümerbeschluss vom 19.7.2004 unter TOP 3.4. aufgehoben wurde. Der Zweitbeschluss, der zu einem Zeitpunkt gefasst wurde, da der Erstbeschluss bereits angefochten war, sieht zwar nicht ausdrücklich eine Aufhebung des Erstbeschlusses vom 12.6.2003 vor. Er ist aber vom Senat als Beschluss mit Dauerwirkung selbständig aus sich heraus objektiv und normativ auszulegen, ohne dass es auf die subjektiven Vorstellungen der Beteiligten bei der Beschlussfassung ankommt (BGH NJW 1998, 3713). Aus der Formulierung des Beschlusses ist zu entnehmen, dass die übrigen Wohnungseigentümer auf ein generelles Verbot des Betreibens der Lichtanlagen verzichten wollen. Mit der Bestandskraft des Zweitbeschlusses ist demnach der Erstbeschluss unwirksam geworden, so dass mit Ablauf des 19.8.2004 Hauptsacheerledigung eingetreten ist (BayObLG WE 1988, 35). Für die weitere Beschwerde fehlt es damit am Rechtsschutzbedürfnis.

2. Das Landgericht hat ausgeführt:

Die Beschwerde der Antragsgegner gegen den Beschluss des Amtsgerichts sei zulässig, da der Verwalter nach § 27 Abs. 2 Nr. 4 WEG in Verbindung mit dem Verwaltervertrag vom 1.5.2001 befugt gewesen sei, einen Rechtsanwalt mit der Einlegung der Beschwerde zur Fristwahrung zu beauftragen.

Der Eigentümerbeschluss zu TOP 3.2 sei formell nicht zu beanstanden. Zwar hätten die Antragsteller zu 1 und 2 mitgestimmt, obwohl in dem Beschluss auch über die Einleitung eines Rechtsstreits der Antragsgegner gegen sie entschieden wurde. Ihre Stimmabgabe habe sich aber auf das Beschlussergebnis nicht ausgewirkt. Inhaltlich entspreche der Beschluss zu TOP 3.2 jedoch nur insoweit einer ordnungsmäßigen Verwaltung, als er die Antragsteller zu 1 und 2 verpflichte, die beiden an der Vorderfront angebrachten Videokameras zu entfernen. Die Videoüberwachung an der Rückseite begegne keinen Bedenken, weshalb der Eigentümerbeschluss insoweit für ungültig zu erklären sei.

3. Die Entscheidung des Landgerichts hält im Ergebnis der rechtlichen Nachprüfung stand.

a) Die Beschwerde der Antragsgegner gegen den Beschluss des Amtsgerichts vom 22.4.2004 war zulässig.

§ 27 Abs. 2 Nr. 4 WEG berechtigt den Verwalter, im Namen aller Wohnungseigentümer Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist erforderlich sind, auch wenn es sich nur um die Abwendung von Rechtsnachteilen für einzelne Wohnungseigentümer handelt. Dabei ist der Verwalter auch befugt, einen Rechtsanwalt als Verfahrensbevollmächtigten der Wohnungseigentümer einzuschalten, soweit dies erforderlich ist, und diesen mit der Einlegung eines Rechtsmittels zu beauftragen, wenn hierzu nicht mehr kurzfristig eine außerordentliche Versammlung der Wohnungseigentümer einberufen werden kann (vgl. Merle in Bärmann/Pick/Merle WEG 9. Aufl. § 27 Rn.133).

Auf Grund der Kürze der Rechtsmittelfrist hätte vor deren Ablauf kaum mehr eine Wohnungseigentümerversammlung einberufen werden können. Wegen des Teilunterliegens der Antragsgegner in der ersten Instanz durfte der Verwalter zu Recht davon ausgehen, dass die übrigen Wohnungseigentümer den insoweit verlorenen Rechtsstreit fortsetzen wollen. Zur Fristwahrung war daher die Einschaltung des bereits erstinstanzlich tätigen Verfahrensbevollmächtigten angezeigt. Der Verwalter war damit schon nach § 27 Abs. 2 Nr. 4 WEG befugt, den Verfahrensbevollmächtigten der Antragsgegner mit der Rechtsmitteleinlegung zu beauftragen. Auf die Regelungen des Verwaltervertrages kommt es nicht mehr an.

b) Der Eigentümerbeschluss zu TOP 3.2 ist formell nicht zu beanstanden.

Zwar schließt § 25 Abs. 5 WEG das Stimmrecht eines Wohnungseigentümers aus, wenn die Beschlussfassung die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits der anderen Wohnungseigentümern mit ihm betrifft, wozu auch sämtliche vorprozessualen Maßnahmen gehören. Eine dennoch abgegebene Stimme ist unwirksam und darf vom Versammlungsleiter bei der Feststellung des Abstimmungsergebnisses nicht berücksichtigt werden. Die mitgezählte Stimme der Antragsgegner zu 1 und 2, die gegen den Beschluss gestimmt haben, wirkt sich jedoch auf das Beschlussergebnis nicht aus. Der angefochtene Beschluss ist deshalb nicht aus diesem Grund für ungültig zu erklären (Merle in Bärmann/Pick/Merle WEG 9. Aufl. § 25 Rn. 138).

c) Der Eigentümerbeschluss entspricht aber inhaltlich nicht den Grundsätzen einer ordnungsmäßigen Verwaltung, soweit er die Antragsteller zu 1 und 2 verpflichtet, Kamera und Kameraattrappe an der Rückseite ihrer Wohneinheit zu entfernen.

aa) Bezüglich der Kameraattrappe ist unstreitig, dass diese noch vor der Entscheidung des Landgerichts entfernt wurde. Insoweit hat sich der Antrag auf Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses jedoch nicht erledigt, da die Kameraattrappe jederzeit wieder angebracht werden könnte (vgl. BayObLG WuM 1998, 747/48).

bb) Der Eigentümerbeschluss zu TOP 3.2 ist als Gebrauchsregelung mit Dauerwirkung vom Senat nach den oben genannten Grundsätzen selbständig auszulegen (vgl. BGH NJW 1998, 3713). Zwar sind in dem Eigentümerbeschluss vom 12.6.2003 die zu entfernenden Videoanlagen nicht ausdrücklich aufgeführt. Die Bezugnahme auf die zur Zeit der Beschlussfassung installierten Videoanlagen grenzt die Beseitigungspflicht jedoch auf die 4 verfahrensgegenständlichen Kameras ein, so dass der Eigentümerbeschluss hinreichend bestimmt und klar ist.

cc) Soweit der Beschluss die Antragsteller zu 1 und 2 aber verpflichtet, auch die Anlagen an der Rückseite des Hauses zu entfernen, trifft er eine Regelung, die den ordnungsmäßigen Gebrauch in unzulässiger Weise einschränkt.

Es kann hier dahingestellt bleiben, ob die Gebäudeteile, an denen die Kameras angebracht sind, im Sondereigentum der Antragsteller zu 1 und 2 bestehen, oder ob es sich um gemeinschaftliches Eigentum handelt, an welchem den Antragstellern zu 1 und 2 Sondernutzungsrechte bestellt wurden. Weiter ist es unerheblich, ob es sich bei der Installation der Videoanlagen um bauliche Veränderungen im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG handelt. Nach § 6 der Gemeinschaftsordnung ist nämlich § 22 Abs. 1 WEG für diejenigen im Gemeinschaftseigentum stehenden Gebäudeteile abbedungen, an denen Sondernutzungsrechte bestellt sind. Die Anbringung von Videokameras ist daher in jedem Fall nur nach § 14 Nr. 1 WEG zu beurteilen.

Soweit durch die Kameras nur Bereiche überwacht werden, die im Sondereigentum der Antragsteller zu 1 und 2 stehen, bzw. an denen ihnen Sondernutzungsrechte bestellt sind, erwächst den anderen Wohnungseigentümern dadurch kein Nachteil, der über das unvermeidbare Maß der Beeinträchtigung hinausgeht. Der Eigentümerbeschluss zu TOP 3.2, der den Gebrauch insoweit verbietet, entspricht damit nicht einer Regelung ordnungsmäßigen Gebrauchs und wurde vom Landgericht zutreffend für ungültig erklärt.

Im Übrigen stellt der Beschluss aber eine Gebrauchsregelung dar, die ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Das Landgericht hat nach Einnahme eines Augenscheins rechtsfehlerfrei und damit für den Senat bindend festgestellt, dass durch die Kameras an der Vorderseite des Gebäudes auch Gemeinschaftseigentum und fremdes Sondereigentum erfasst werden. Bei dem betroffenen Gemeinschaftseigentum handelt es sich um einen Zugangsweg zu anderen Wohneinheiten, auf dem die jeweiligen Eigentümer und Besucher nicht vermeiden können, von den Kameras erfasst zu werden. Auf den Videoaufnahmen, deren weitere Verwendung sich jeglicher Kontrolle durch die Betroffenen entzieht, sind die Passanten in all ihren Bewegungen auf dem überwachten Bereich abgebildet. Diese Möglichkeit der dauernden Beobachtung und der Weiterverwendung der gespeicherten Bilder geht über das hinaus, was zur Wahrnehmung des Hausrechts durch die Antragsteller zu 1 und 2 erforderlich ist. Sie entspricht nicht den Vorgaben des § 6b BDSG und stellt somit einen unzulässigen Eingriff in die Persönlichkeitsrechte der Betroffenen Eigentümer und Besucher dar.

Die Antragsteller können demgegenüber, wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat, kein eigenes überwiegendes schutzwürdiges Interesse an der dauernden Überwachung sämtlicher Passanten auf dem Zugangsweg geltend machen. Die von ihnen angeführten Belästigungen werden zum einen nur einem Teil der Mitbewohner angelastet, während die Videokameras unterschiedslos alle Personenbewegungen aufzeichnen. Zum anderen ist die Überwachung selbst nicht geeignet, Übergriffe zu verhindern.

dd) Das Landgericht hat deshalb zu Recht den Beschluss zu TOP 3.2 teilweise für ungültig erklärt. Zwar hat die Unwirksamkeit eines Teils eines Beschlusses entsprechend § 139 BGB grundsätzlich die Unwirksamkeit des ganzen Beschlusses zur Folge (BGH NJW 1998, 3713/3715). Da es den Wohnungseigentümern aber erkennbar auf die Vermeidung einer unkontrollierten Überwachung der allgemein frequentierten Flächen ankam, und deshalb davon auszugehen ist, dass der Beschluss bezüglich der Kameras an der Vorderseite auch ohne den ungültigen Teil gefasst worden wäre, war der Anfechtungsantrag bezüglich der Videokameras an der Vorderseite zurückzuweisen (vgl. BayObLGZ 1985, 171/176).

3. Es entspricht der Billigkeit, den Antragstellern zum einen wegen ihres Unterliegens, zum anderen wegen der Beschwerderücknahme samtverbindlich die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens aufzuerlegen (§ 47 Satz 1 WEG). Von der Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten hat der Senat abgesehen.

Die Geschäftswertfestsetzung beruht auf § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG. In Übereinstimmung mit den nicht angegriffenen Festsetzungen der Vorinstanzen hält der Senat für die hier noch maßgeblichen Anträge einen Geschäftswert von 6.000 EUR für angemessen.

Ende der Entscheidung