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Beginn der Entscheidung

Gericht: Oberlandesgericht München
Beschluss verkündet am 30.03.2006
Aktenzeichen: 32 Wx 40/06
Rechtsgebiete: WEG


Vorschriften:

WEG § 28
WEG § 43
Anspruchsgegner für die Rückforderung zuviel bezahlter Wohngelder und damit Verfahrensbeteiligte ist regelmäßig die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als teilrechtsfähiger Verband, da diese Verbindlichkeiten das Verwaltungsvermögen betreffen.
Gründe:

I.

Die Antragsteller haben 1992 eine Dachgeschoßwohnung in einer Wohnanlage erworben. Der über dieser Wohnung liegende Spitzboden ist beheizbar, voll ausgebaut und nur von der Wohnung der Antragsteller aus zugänglich. Er steht im Gemeinschaftseigentum, was zwischen den Beteiligten lange Zeit umstritten war.

In der Teilungserklärung ist festgelegt, dass Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten für das Gemeinschaftseigentum nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile umgelegt werden. Nachdem der Spitzboden in der Vergangenheit allein von den Antragstellern genutzt wurde, fassten die Wohnungseigentümer in der Versammlung vom 11.10.1993 folgenden Beschluss:

"Bei sämtlichen künftigen Kostenberechnungen ist vom tatsächlichen qm-Anteil der einzelnen Miteigentümer gemäß Aufmaß vom März 1993 auszugehen (Anlage: Wohnlastübersicht ab 01.01.93)."

Beschluss: ja 775.61/1000, nein 0/1000"

Diesem Beschluss entsprechend wurde bei den Einzelabrechnungen im Zeitraum von 1993 bis 2001 die gesamte Wohnfläche der Antragsteller einschließlich des Spitzbodens der Kostenverteilung zugrunde gelegt. Die jeweiligen Genehmigungsbeschlüsse blieben unangefochten.

Die Antragsteller machen geltend, die ihnen für die Wohnfläche im Dachspitz auferlegten Betriebskosten und Zahlungen zur Instandhaltungsrücklage seien ohne Rechtsgrund erfolgt. Sie fordern deshalb einen Betrag in Höhe von 6.809,62 EUR nebst Zinsen aus ungerechtfertigter Bereicherung zurück. Das Amtsgericht hat den Antrag mit Beschluss vom 1.8.2005 abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Beschwerde der Antragsteller hat das Landgericht mit Beschluss vom 23.12.2005 zurückgewiesen. Mit ihrer sofortigen weiteren Beschwerde verfolgen die Antragsteller ihren Zahlungsantrag weiter.

II.

Das Rechtsmittel ist zulässig, aber nicht begründet.

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

Zwar habe den Wohnungseigentümern die Beschlusskompetenz gefehlt, den in der Teilungserklärung festgelegten Verteilungsschlüssel zu ändern. Dies habe aber nur die Nichtigkeit des Beschlusses vom 11.10.1993 zur Folge. Die Genehmigungen der folgenden Jahresabrechnungen seien wegen Anwendung eines unrichtigen Verteilungsschlüssels lediglich anfechtbar gewesen, mittlerweile aber bestandskräftig geworden.

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung stand.

Die von den Antragstellern geleisteten Zahlungen auf laufende Kosten und Instandhaltungsrücklage beruhen auf bestandskräftig beschlossenen Jahresabrechnungen und sind damit nicht ohne Rechtsgrundlage geleistet. Ansprüche aus §§ 812 ff. BGB auf Rückzahlung scheiden somit aus; andere Anspruchsgrundlagen sind nicht ersichtlich.

a) Unter Zugrundelegung der neuen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (ZMR 2005, 547 = NJW 2005, 2061) ist das Landgericht davon ausgegangen, dass Verfahrensbeteiligte und Anspruchsgegnerin der Rückforderung des Wohngeldes die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als teilrechtsfähiger Verband ist. Dies ist nicht zu beanstanden. Wohngeldrückforderungen sind Verbindlichkeiten, die das Verwaltungsvermögen betreffen und damit nicht gegen die einzelnen Wohnungseigentümer, sondern gegen die Eigentümergemeinschaft als Verband sui generis gerichtet sind (vgl. OLG München NZM 2005, 673/674).

b) Die von den Antragstellern für die Jahre 1993 bis 2001 geleisteten Wohngeldzahlungen beruhen auf bestandskräftig genehmigten Jahresabrechnungen. Zwar wurde in diesen Jahresabrechnungen ein anderer als der in der Teilungserklärung festgelegte Verteilungsschlüssel zu Grunde gelegt. Dies hat aber nicht die Nichtigkeit der über die Jahresabrechnungen gefassten Eigentümerbeschlüsse zur Folge (BayObLG NZM 2002, 743), da diese lediglich vereinbarungswidrig, nicht aber, wie der am 11.10.1993 gefasste Eigentümerbeschluss, vereinbarungsabändernd sind. Unerheblich ist es in diesem Zusammenhang, wie sich die zuviel veranschlagten Hausgeldzahlungen auf laufende Kosten und Instandhaltungsrücklage verteilen, da auch die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage als Ausgabe richtigerweise in die Jahresabrechnung eingestellt und nur vereinbarungswidrig umgelegt worden ist.

Ebenso wenig ist es von Bedeutung, dass der Spitzboden von Anfang an Gemeinschaftseigentum war, da die jeweilige Größe des Sondereigentums für den in der Teilungserklärung vorgesehenen Verteilungsschlüssel ohne Bedeutung ist. Dieser wurde in den betroffenen Jahresabrechnungen unrichtig angewandt.

3. Es erscheint dem Senat angemessen, den in allen Instanzen unterlegenen Antragstellern die gerichtlichen sowie die außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens aufzuerlegen (§ 47 WEG).

Die Festsetzung des Geschäftswerts beruht auf § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG.

Ende der Entscheidung


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