Judicialis Rechtsprechung

I.

Die Antragsteller, der Antragsgegner und der weitere Beteiligte bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Anlage besteht aus fünf Wohnungen, zwei Gewerbeeinheiten und Garagen. Die Antragsteller sind Sondereigentümer der Wohnungen Nrn. 2 und 4, der Antragsgegner ist Sondereigentümer der Wohnungen Nrn. 1 und 5 sowie der beiden Gewerbeeinheiten Nrn. 6 und 7. In der Gewerbeeinheit Nr. 7 wird seit Herbst 2002 eine Bäckerei betrieben. Gegenstand des Verfahrens sind Umbauten in diesem Teileigentum sowie Lärm- und Geruchsbelästigungen durch den Betrieb der Bäckerei.

Die Teilungserklärung vom 18.9.1991 lautet auszugsweise wie folgt:

"§ 5 Art der Nutzung

(1) Der Wohnungseigentümer ist berechtigt, die Wohnung nach Belieben zu nutzen, soweit sich nicht Beschränkungen aus dem Gesetz oder diesem Vertrag ergeben. Die gewerblichen Einheiten Nummern 6 und 7 können sowohl gewerblich als auch als Wohnungen genutzt werden. Eine gewerbliche Nutzung ist in jeder Art und Weise zulässig insbesondere aber auch als Laden und/oder als Cafe mit Restaurationsbetrieb. Der Cafe- bzw. Restaurantbetrieb erfolgt während der Zeit von 6.45 Uhr bis 01.00 Uhr im Lokal und von 7.00 Uhr bis 23.00 Uhr auf der den Einheiten vorgelegenen Terrassen.

Im Interesse des friedlichen Zusammenlebens der Hausgemeinschaft aller Hausbewohner ist das Wohnungs- bzw. Teileigentum so auszuüben, dass weder einem anderen Wohnungs- bzw. Teileigentümer noch einem Hausbewohner über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst, wobei die Auswirkungen der oben genannten gewerblichen Nutzung insbesondere auch die eines Gastronomiebetriebes oder eines Ladens in den genannten Einheiten mit den sich daraus ergebenden Geruchs- und Lärmbelästigungen von den übrigen Eigentümern im zumutbaren Rahmen zu dulden sind."

In der Eigentümerversammlung vom 12.8.2002 wurden unter Tagesordnungspunkt (TOP) 6 die Anträge des Antragsgegners auf Genehmigung eines zusätzlichen Kaminabzugs und einer zusätzlichen Eingangstür für die Einheit Nr. 7 behandelt. Beschlüsse wurden nicht gefasst. Im September 2002 ließ der Antragsgegner ohne erneute Befassung der Eigentümergemeinschaft in der Gewerbeeinheit Nr. 7 einen Kaminabzug einbauen und zwei bestehende Fenster an der Nordseite zu einem verglasten Türbereich mit Eingangstüre umbauen.

Mit Antragsschrift vom 22.4.2003 haben die Antragsteller verlangt, den Antragsgegner zur Beseitigung des neuen Kaminabzugs und der zusätzlichen Eingangstüre für die Einheit Nr. 7 und zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands zu verpflichten. Ferner haben sie beantragt, ihn zur Beseitigung der Geruchsbelästigungen und der Lärmbelästigungen zu verpflichten, die von der Einheit Nr. 7 ausgehen, und ihm aufzugeben, durch geeignete Maßnahmen zu verhindern, dass der Innenhof der Wohnanlage als Lieferzufahrt für Lastkraftwagen zu dieser Einheit benutzt wird. Den weiteren Antrag auf Wiederherstellung des Dachs und der Seitenwand eines Kfz-Stellplatzes haben die Antragsteller nach Durchführung der begehrten Arbeiten im Lauf des Verfahrens für erledigt erklärt.

Mit Teilbeschluss vom 28.4.2005 hat das Amtsgericht den Antragsgegner verpflichtet, den in der Einheit Nr. 7 angebrachten Kaminabzug sowie die zusätzliche Eingangstüre an der Nordseite des Gebäudes in dem Teileigentum Nr. 7 zurückzubauen, zu entfernen und den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen. Auf die sofortige Beschwerde des Antragsgegners hat das Landgericht mit Beschluss vom 27.3.2006 die Entscheidung des Amtsgerichts aufgehoben und das Verfahren an das Amtsgericht zurückverwiesen. Gegen diese Entscheidung richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller.

II.

Die sofortige weitere Beschwerde ist zulässig und auch begründet. Sie führt zur Aufhebung der landgerichtlichen Entscheidung und zur Zurückverweisung des Verfahrens an das Landgericht.

1. Das Landgericht hat im Wesentlichen ausgeführt:

Die Teilentscheidung des Amtsgerichts sei unzulässig gewesen, da ein teilbarer Verfahrensgegenstand nicht vorliege. Voraussetzung für eine Teilentscheidung sei, dass ein Teil des geltend gemachten Anspruchs in der Weise zur Entscheidung reif sei, dass er vom Verlauf des Verfahrens über den Rest unter keinen Umständen mehr berührt werden könne. Das sei nicht der Fall. Eine Teilentscheidung komme schon deshalb nicht in Betracht, weil sowohl die Anträge, über die das Amtsgericht entschieden habe, als auch die übrigen noch anhängigen Anträge die Nutzung ein und derselben Einheit, nämlich der Gewerbeeinheit Nr. 7, durch eine Bäckerei und die hiervon ausgehenden Beeinträchtigungen beträfen. Über die Beseitigung des Kaminabzugs könne nicht entschieden werden, ohne gleichzeitig über den Antrag zur Beseitigung von Geruchsbelästigungen zu entscheiden. Andernfalls käme es zu widerstreitenden Entscheidungen, wenn der Antragsgegner einerseits zur Beseitigung des Kamins verpflichtet werde, sich andererseits aber herausstelle, dass zur Beseitigung von Geruchsbelästigungen die Nutzung dieses Abluftkamins erforderlich sei. Dasselbe gelte für den auf der Nordseite des Gebäudes neu geschaffenen Eingang in den Bäckerladen. Insoweit könnten sich widersprechende Entscheidungen bezüglich des Antrags auf Beseitigung von Lärmbelästigungen ergeben.

2. Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

a) Wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat, ist Voraussetzung für eine Teilentscheidung, dass es sich um einen teilbaren Verfahrensgegenstand handelt und ein Teil des geltend gemachten Anspruchs in der Weise zur Entscheidung reif ist, dass er vom Verlauf des Verfahrens über den Rest nicht mehr berührt werden kann (BayObLG WuM 1994, 152; OLG Zweibrücken NZM 1999, 858; Palandt/Bassenge BGB 65. Aufl. § 45 WEG Rn. 1). Ob ein unteilbarer Verfahrensgegenstand vorliegt, bestimmt sich nach den Umständen des Einzelfalls.

b) Entgegen der Auffassung des Landgerichts ist der Verfahrensgegenstand nicht schon deshalb unteilbar, weil er sich auf ein und dieselbe Einheit bezieht. Auch der Umstand, dass alle Anträge einen Zusammenhang mit dem Betrieb der Bäckerei und des dazugehörigen Ladens in dieser Einheit aufweisen, führt nicht zur Unteilbarkeit des Verfahrensgegenstands.

Die Frage der zulässigen Nutzung der Einheit und das insoweit für die übrigen Wohnungseigentümer hinzunehmende Maß an Beeinträchtigungen (§ 14 Nrn. 1 und 2 WEG) kann vielmehr zunächst grundsätzlich von der Frage der Zulässigkeit der vorgenommenen baulichen Veränderungen (§ 22 Abs. 1 WEG) unterschieden werden.

(1) Der Tatrichter ist zutreffend davon ausgegangen, dass es sich sowohl bei dem Einbau des Kaminabzugs als auch bei dem Umbau der zuvor bestehenden Fenster in einen verglasten Eingangsbereich mit Tür um zustimmungspflichtige bauliche Veränderungen nach § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG handelt. Durch beide Maßnahmen wurde die Außenwand des Gebäudes durchbrochen und damit in die Substanz des gemeinschaftlichen Eigentums eingegriffen, wobei die Maßnahmen eindeutig über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung hinausgingen.

(2) Die Unteilbarkeit des Verfahrensgegenstands ergibt sich hier nicht daraus, dass die baulichen Veränderungen zur Nutzung des Teileigentums entsprechend der Teilungserklärung notwendig wären, was im Hinblick auf das Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und den Grundsatz von Treu und Glauben bei Abwägung der Interessen aller Beteiligten zu einer einen Beseitigungsanspruch der Antragsteller ausschließenden Duldungspflicht (§ 1004 Abs. 2 BGB) führen könnte (OLG Frankfurt ZWE 2006, 250/LS).

Teilungserklärungen sind entsprechend den zu Grundbucheintragungen allgemein geltenden Grundsätzen auszulegen. Demnach ist auf den objektiven Inhalt und Sinn der Regelung abzustellen, wie er sich für den unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung ergibt (BGHZ 160, 354/362; BGH WuM 2006, 270 jeweils m.w.N.). Aus der Regelung des § 5 (1) der Teilungserklärung, die eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter enthält, folgt, dass die Zulässigkeit einer gewerblichen Nutzung der Einheit Nr. 7 im Hinblick auf die Art und Weise des Gewerbes nicht beschränkt ist. Beispielhaft genannt ist die Nutzung als Laden und als Cafe mit Restaurationsbetrieb. Daraus folgt zwar, dass eine Nutzung der Einheit als Bäckerei grundsätzlich zulässig ist. Der Teilungserklärung ist aber nicht zu entnehmen, dass die Zulässigkeit einer bestimmten Nutzung zugleich die Zulässigkeit der hierzu notwendigen oder auch nur sinnvollen baulichen Veränderungen unabhängig von den Vorgaben des § 22 Abs. 1 WEG bedingt. Dass eine gewerbliche Nutzung - auch eine solche als Laden oder Cafe - ohne die konkret vorgenommenen baulichen Veränderungen schlechthin nicht möglich sein sollte, eine solche die Baumaßnahmen also zwingend erfordern und damit eine Duldungspflicht der übrigen Wohnungseigentümer begründen würde, kann hier ausgeschlossen werden. Insbesondere bietet der Vortrag des Antragsgegners für diesen ihm günstigen Umstand keinen Anhaltspunkt.

(3) Die Gefahr sich widersprechender Entscheidungen besteht nicht. Sollte sich ergeben, dass die Nutzung des zusätzlichen Kaminabzugs zur Vermeidung nicht mehr hinnehmbarer Geruchsbelästigungen erforderlich ist, folgt daraus nicht, dass die übrigen Wohnungseigentümer die bauliche Veränderung zu dulden haben, sondern dass die gegebene Nutzung - da nicht ohne zustimmungspflichtige bauliche Veränderung durchführbar - tatsächlich nicht möglich ist. Entsprechendes gilt für die Umgestaltung des Eingangsbereichs hinsichtlich der Lärmbelästigungen.

(4) Das Amtsgericht hat den Antragsgegner mit seiner Teilentscheidung vom 28.4.2005 zur Beseitigung der baulichen Veränderungen in der Einheit Nr. 7 verpflichtet, die dieser ohne die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer vorgenommen hat, und die das Amtsgericht insbesondere wegen der damit verbundenen massiven Veränderung des optischen Eindrucks als nachteilig erachtete.

Liegt ein über § 14 WEG hinausgehender Nachteil wegen der nicht unerheblichen Veränderung des optischen Eindrucks vor, kann dieser nicht durch etwaige Verbesserungen hinsichtlich der Geruchs- und Lärmbelästigungen aufgewogen werden. Die von den Antragstellern verlangte Beseitigung der ohne ihre Zustimmung vorgenommenen baulichen Veränderungen ist nicht untrennbar mit der Frage verbunden, ob die von dem Gewerbebetrieb ausgehenden Geruchs- und Lärmbelästigungen das zumutbare Maß überschreiten. Insbesondere berechtigen auch etwaige Verbesserungen hinsichtlich dieser Immissionen den jeweiligen Sondereigentümer nicht, ohne die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer im Übrigen nachteilige bauliche Veränderungen eigenmächtig vorzunehmen.

3. Die Kostenentscheidung, auch die über die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens, bleibt der Endentscheidung vorbehalten.

Das Interesse der Beteiligten bezüglich der Beseitigung der baulichen Veränderungen schätzt der Senat auf 12.000 EUR (§ 48 Abs. 3 Satz 1 WEG).

Ende der Entscheidung