Judicialis Rechtsprechung

Der Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungs- und Teileigentümer einer großen Wohnanlage, die von der weiteren Beteiligten verwaltet wird.

Nach § 9 Abs. 1 der Gemeinschaftsordnung (GO) haben die Wohnungseigentümer die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums, die Kosten seiner Unterhaltung, der sonstigen Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs gemeinsam zu tragen. Gemäß § 9 Abs. 2 GO haben die Eigentümer die gemeinschaftlichen Unkosten grundsätzlich im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen. Das gilt nicht, falls laufende Kosten durch Messeinrichtungen oder auf andere Weise einwandfrei festgestellt werden können. In diesem Fall trägt jeder Eigentümer die bei seinem Sondereigentum anfallenden Kosten allein. Die Kosten für die gemeinsame Heizung werden zur Hälfte nach dem Verhältnis der beheizbaren Nutzflächen und zur anderen Hälfte nach dem tatsächlichen Verbrauch in den einzelnen Wohnungen verteilt (§ 9 Abs. 3 GO).

Die Wohnanlage besteht aus mehreren Gebäuden, die über vier konventionelle Heizungsanlagen mit Wärme versorgt werden. Ferner ist eine Solaranlage vorhanden, an deren Errichtung sich der Antragsteller nicht beteiligt hat. Dem Antragsteller gehören im Haus 24 die Wohnung Nr. 75 und im Haus 28 die Wohnung Nr. 64 mit insgesamt 153,03/10.000 Miteigentumsanteilen.

In der Eigentümerversammlung vom 19.5.2004 wurde unter anderem die von der Verwaltung vorgelegte Jahresabrechnung für 2003 (Gesamt- und Einzelabrechnung) genehmigt. In der Abrechnung der Heizkosten sind die Kosten der vier Heizungsanlagen zusammengefasst. Die verbrauchsabhängigen Kosten sind gemäß § 9 Abs. 3 GO aufgeteilt. Die Solaranlage ist zugunsten aller Wohnungseigentümer berücksichtigt. Der Antragsteller wird in den Einzelabrechnungen seiner Heizungskosten für die Wohnung Nr. 75 mit 742,21 EUR und für die Wohnung Nr. 64 mit 358,67 EUR belastet.

Der Antragsteller hat, soweit für das Rechtsbeschwerdeverfahren noch bedeutsam, beantragt, den Beschluss der Wohnungseigentümer zur Jahresabrechnung 2003 hinsichtlich der Abrechnung der Heizungskosten für ungültig zu erklären. Er ist der Ansicht, die Heizkosten seien für jede Heizungsanlage gesondert zu ermitteln und auf die von der jeweiligen Heizungsanlage versorgten Häuser zu verteilen. Ferner werde er zu Unrecht an den Vorteilen der Solaranlage beteiligt. Das Amtsgericht hat dem Antrag insoweit mit Beschluss vom 4.11.2004 stattgegeben. Hiergegen haben die Antragsgegner sofortige Beschwerde eingelegt. Das Landgericht hat mit Beschluss vom 5.4.2005 die amtsgerichtliche Entscheidung aufgehoben und den Antrag abgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers.

Gründe:

Das Rechtsmittel ist unzulässig, da der Beschwerdewert von mehr als 750 EUR (§ 45 Abs. 1 WEG) nicht erreicht wird.

1. Wird der Beschluss über die Jahresabrechnung wegen eines angeblich falschen Kostenverteilungsschlüssels angefochten, richtet sich die Beschwer nach der anteiligen Belastung, die der Antragsteller bei der seiner Ansicht nach richtigen Kostenverteilung erspart hätte (BayObLG NZM 2000, 1240; Niedenführ/Schulze WEG 7. Auflage § 45 Rn. 13 und st. Rspr.). Vorliegend kann ausgeschlossen werden, dass die vom Antragsteller für zutreffend gehaltene Abrechnungsmethode ihn um mehr als 750 EUR günstiger gestellt hätte.

a) Hinsichtlich der Solaranlage ist der Antragsteller im maßgeblichen Abrechnungszeitraum durch die Verwendung von Solarstrom anstatt Gasenergie zur Warmwassererzeugung an Einsparungen von rund 750 EUR beteiligt worden. Davon hat er ausschließlich einen finanziellen Vorteil. Reparaturen sind nicht angefallen. Stromkosten für die Umwälzpumpe zehren auch nach den Berechnungen des Antragstellers den Gewinn nicht gänzlich auf. Weil im Rahmen des Antrags nur der Abrechnungszeitraum 2003 zur Überprüfung steht, kommt es auf die Frage, wie anfallende zukünftige Kosten in den Folgejahren unter den Eigentümern umzulegen sind, nicht an.

b) Im Übrigen ist nicht ersichtlich, dass eine anderweitige Aufteilung der laufenden Kosten der vier Heizungsanlagen den Antragsteller derart günstiger stellen würde, dass der Beschwerdewert überschritten wäre. Nach dessen eigener Darstellung würden sich die Energiekosten bei einer getrennten Abrechnung pro Gebäude ohne Berücksichtigung der Gemeinkosten wie Betriebsstrom, Kaminkehrer usw. für die Wohnung Nr. 64 (Haus 28) auf rund 486 EUR und für die Wohnung Nr. 75 (Haus 24) auf rund 483 EUR, insgesamt somit rund 969 EUR belaufen. Dem stehen abgerechnete Kosten einschließlich Gemeinkosten von rund 1101 EUR gegenüber. Bereits diese Betrachtung verdeutlicht hinreichend, dass die erforderliche Beschwer von mehr als 750 EUR selbst bei Berücksichtigung eines gewissen allgemeinen Interesses des Antragstellers an einer ordnungsmäßigen Erstellung der Jahresabrechnung (siehe BayObLG WuM 2005, 481) bei Weitem nicht erreicht wird.

2. Dem Senat erscheint es nach § 47 WEG angemessen, dem Antragsteller die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens aufzuerlegen.

Die Festsetzung des Geschäftswerts beruht auf § 48 Abs.3 Satz 1 WEG. Da es im vorliegenden Fall nicht um die Höhe der entstandenen Kosten für die Heizungsanlagen, sondern um deren Verteilung geht, erscheint es auch dem Senat angemessen, den Geschäftswert mit 1/4 der insgesamt entstandenen Kosten anzusetzen.

Ende der Entscheidung