Judicialis Rechtsprechung

1. Die Qualifizierung einer individualvertraglichen Abrede als Schadenspauschalierung oder als Vertragsstrafenregelung darf nicht beim Wortlaut der getroffenen Vereinbarung stehen bleiben. Vielmehr ist entscheidend, welche Funktion die getroffene Abrede nach den Gesamtumständen des Rechtsgeschäfts hat.

2. Eine Schadenspauschalierung setzt danach voraus, daß die Vereinbarung der vereinfachten Durchsetzung eines als bestehend vorausgesetzten Schadensersatzanspruchs dienen soll und sich die Höhe des pauschalierten Ersatzes an dem geschätzten Ausmaß des nach den konkreten Gegebenheiten typischerweise entstehenden Schadens orientiert. Übersteigt der pauschal zu bezahlende Betrag den nach dem gewöhnlichen Verlauf der Dinge zu erwartenden Schaden erheblich, liegt die Vereinbarung einer Vertragsstrafe vor.

3. Wird das Hauptpachtverhältnis wegen Zahlungsverzugs fristlos gekündigt, so muß sich der Unterpächter trotz (noch) fortbestehenden tatsächlichen Besitzes am Pachtobjekt nicht an dem Unterpachtverhältnis festhalten lassen. Im steht vielmehr angesichts der entfallenen Besitzberechtigung gegenüber dem Eigentümer das Recht zur außerordentlichen Kündigung seines Vertragsverhältnisses zu.

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Oberlandesgericht München IM NAMEN DES VOLKES URTEIL

Aktenzeichen: 7 U 1573/05

Verkündet am 06.04.2005

In dem Rechtsstreit

wegen Forderung

erlässt der 7. Zivilsenat des Oberlandesgerichts München durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Dr. Goller und die Richter am Oberlandesgericht Fiebig und Dr. Barwitz aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 06.04.2005 folgendes

Endurteil:

Tenor:

I. Auf die Berufung des Klägers wird das Endurteil des Landgerichts München II vom 21.09.2004 aufgehoben.

II. Die Beklagten werden samtverbindlich verurteilt, an den Kläger 65.000,-- € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 % über dem Basiszinssatz seit 21.04.2003 zu bezahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen und die Berufung zurückgewiesen.

III. Von den Kosten beider Rechtszüge tragen der Kläger 24 % und die Beklagten samtverbindlich 76 %.

IV. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagten können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

V. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe:

I.

Der Kläger verlangt von den Beklagten die Rückzahlung der im Rahmen eines Pachtverhältnisses hingegebenen Kaution sowie die Auskehrung von - nach Ansicht des Klägers unberechtigt einbehaltenen - so genannten "Gästezahlungen".

Mit Vertrag vom 09.02.2003 pachtete der Kläger von der Beklagten zu 1), deren Gesellschafter die Beklagten zu 2) und 3) sind, beginnend ab 01.03.2003 das Seehotel W. in R., zum monatlichen Pachtzins von 18.500,-- € zuzüglich Nebenkosten und gesetzlicher Mehrwertsteuer auf die Dauer von 7 Jahren und 8 Monaten.

Nach § 7 des Vertrags war eine Kaution in Höhe von 153.387,56 € an den Verpächter zu bezahlen. Hierauf zahlte der Kläger die Hälfte in Höhe von 76.693,78 €. In zwei auf den 27.02.2003 und 01.03.2003 datierten "Ergänzungen" zum Pachtvertrag wurde hinsichtlich der noch ausstehenden zweiten Hälfte der Pachtkaution folgendes vereinbart:

"Die noch ausstehende Kaution in Höhe von € 76.693,78 wird durch Herrn T. bis spätestens 26.03.2003, eingehend bei der K. GbR auf dem bekannten Konto, bezahlt. Im Gegenzug wird das Pachtobjekt sofort übergeben.

Für den Fall, dass Herr T. die zweite Hälfte der Kaution nicht fristgerecht an die K. GbR bezahlt, führt dies zur sofortigen Auflösung des Pachtvertrages. Herr T. verpflichtet sich in diesem Falle, das Objekt in vertragsgemäßen Zustand an die K. GbR am 31.03.2003 herauszugeben.

Als pauschale Abgeltung für den der K. GbR durch eine derartige rasche Vertragsauflösung entstehenden Schaden, verbleibt in diesem Fall die bereits bezahlte Kautionshälfte in Höhe von € 76.693,78 bei der K. GbR."

Mit Schreiben vom 17.03.2003 (Anlage K 3) erteilte die Beklagte zu 1) dem Kläger eine Abmahnung wegen verspäteter Pachtzinszahlung vom 05.03.2003. Im Gegenzug mahnte der Kläger die Beklagte zu 1) mit Schreiben vom 18.03.2003 ab und rügte dabei verschiedene Vertragsverletzungen wie etwa Einmischung der Verpächterin in die Betriebsführung des Hotels. Mit Schreiben vom 24.03.2003 (Anlage K 5) erklärte der Kläger gegenüber der Beklagten zu 1) die fristlose Kündigung des Pachtvertrags und berief sich hierzu darauf, dass trotz Abmahnung nicht die kompletten Umsätze (Zahlungseingänge) aus dem laufenden Monat zur Verfügung gestellt worden seien, ein Übernahmeprotokoll verweigert werde, seine Vorstellung als neuer Pächter gegenüber Mitarbeitern und Gästen des Hotels unterblieben sei und ein Nachweis über die vertragsgerechte Trennung der Verbrauchskreisläufe nicht vorgelegt worden sei. Zur Zahlung der zweiten Kautionshälfte kam es in der Folgezeit nicht mehr. Zum 31.03.2003 gab der Kläger das Hotel an die Beklagte zu 1) zurück. Seit 01.04.2003 wird das Hotel von der Firma K. GmbH betrieben.

Der Kläger meint, zur außerordentlichen Kündigung aus den im Schreiben vom 24.03.2003 angeführten Gründen berechtigt gewesen zu sein, da zudem das Hotel den vertraglichen 4-Sterne-Standard nicht aufgewiesen habe und auch eine gaststättenrechtliche Vollkonzession nicht bestanden habe. Die auflösende Bedingung für die Beendigung des Pachtvertrags mit der Folge eines Verbleibs der ersten Kautionshälfte bei den Beklagten habe nicht mehr eintreten können, weil der Vertrag bereits zuvor durch die Kündigung beendet worden sei. Darüber hinaus sei die vereinbarte Schadenspauschalierung nach § 309 Nr. 5 BGB unwirksam bzw. unverhältnismäßig hoch im Sinne des § 343 Abs. 1 BGB. Den Beklagten sei nämlich aufgrund der Fortführung des Hotelbetriebs durch die K. GmbH kein Schaden entstanden. Darüber hinaus sei dem Pachtvertrag auch dadurch die Grundlage entzogen worden, dass bereits mit Schreiben vom 16.04.2003 das zwischen der Eigentümergemeinschaft des Hotelgrundstücks und der K. Handelsgesellschaft mbH bestehende Hauptpachtverhältnis aufgrund Zahlungsverzugs fristlos gekündigt worden sei.

Soweit Erträge aus dem Hotelbetrieb im März 2003 von den Beklagten vereinnahmt worden seien (so genannte "Gästezahlungen"), stehe dem Kläger in Höhe von 8.747,52 € ein Anspruch auf Auskehrung zu.

Der Kläger hat beantragt,

die Beklagten samtverbindlich zu verurteilen, an ihn 76.693,78 € nebst 5 % Zinsen hieraus über dem Basiszinssatz seit 21.04.2003 sowie weitere 8.747,52 € nebst 5 % Zinsen hieraus über dem Basiszinssatz seit dem 30.04.2003 zu bezahlen.

Die Beklagten haben Klageabweisung beantragt.

Das Pachtverhältnis sei aufgrund der auflösenden Bedingung (Nichtzahlung der zweiten Hälfte der Kaution) beendet worden mit der Folge, dass dem Kläger ein Anspruch auf Rückzahlung der bezahlten ersten Kautionshälfte nicht zustehe. Ein die außerordentliche Kündigung rechtfertigender Grund habe nicht bestanden. Zur Auskehrung - von den Beklagten bestrittener - Erlöse aus dem Hotelbetrieb habe der Kläger nicht schlüssig vorgetragen.

Das Landgericht hat die Klage insgesamt abgewiesen. Ein Kautionsrückzahlungsanspruch des Klägers bestehe nicht. Vielmehr sei das Vertragsverhältnis nach der individualvertraglich getroffenen Vereinbarung aufgrund Nichtzahlung der zweiten Kautionshälfte zum 26.03.2003 infolge Eintritts der auflösenden Bedingung beendet worden. Diese Vereinbarung eines pauschalierten Schadensersatzes sei auch rechtswirksam. Zu einem geringeren Schaden der Beklagten habe der Kläger nicht einmal schlüssig vorgetragen. Die Kündigung des Hauptmietverhältnisses zwischen den Eigentümern und der K. GmbH sei in diesem Zusammenhang unerheblich. Für die mit Schreiben vom 24.03.2003 erklärte fristlose Kündigung habe dem Kläger kein wichtiger Grund zur Seite gestanden.

Im Hinblick auf die beanspruchte Auskehrung von "Gästezahlungen" habe der Kläger zu behaupteten Einnahmen der Beklagten in Höhe von 21.691,62 € weder schlüssig vorgetragen noch diese unter Beweis gestellt.

Gegen das Urteil des Landgerichts richtet sich die Berufung des Klägers, mit der er seinen erstinstanzlichen Zahlungsantrag weiterverfolgt. Hinsichtlich des Anspruchs auf Rückzahlung der ersten Kautionshälfte rügt der Kläger, das Landgericht habe übersehen, dass eine Gebrauchsüberlassung durch die Beklagten an den Kläger aufgrund ihrer Verpflichtung zur Herausgabe des Hotelgrundstücks an die Eigentümer ab dem 16.04.2003 nicht mehr möglich gewesen sei, so dass jedenfalls ab diesem Zeitpunkt kein Anspruch auf Pachtzinszahlung mehr bestanden habe.

Die Beklagten beantragen Zurückweisung der Berufung.

Im Vertrauen auf den mit dem Kläger abgeschlossenen Pachtvertrag habe die Hauptpächterin umfangreiche Reparaturen an Heizung, Warmwasserversorgung, Schwimmbad und Wasserableitungen der Balkone ausgeführt, auch habe nach dem kurzfristigen Ende des Pachtverhältnisses alles Zubehör neu gekauft und Personal neu eingestellt werden müssen. Der tatsächlich entstandene Schaden sei daher deutlich höher als der pauschalierte Betrag gewesen.

Im Übrigen wird auf den Tatbestand des landgerichtlichen Urteils, die im Berufungsverfahren gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf die Niederschrift über die mündliche Verhandlung vom 06.04.2005 Bezug genommen.

II.

Die Berufung des Klägers hat insoweit Erfolg, als er von den Beklagten zu 1) bis 3) die Rückzahlung eines Teilbetrags der hingegebenen Mietsicherheit in Höhe von 65.000,-- € verlangen kann, im Übrigen erweist sich das Rechtsmittel als unbegründet.

1. Gemäß § 7 des Pachtvertrags hat der Kläger in Höhe von 65.000,-- € Anspruch auf Rückzahlung der von ihm geleisteten Kaution, da die in der Ergänzung des Pachtvertrags getroffene Regelung über den Verfall des geleisteten Teils der Kaution als Vertragsstrafe zu bewerten ist, deren Höhe auf einen angemessenen Betrag von 11.643,78 € herabzusetzen ist.

a) Insoweit kann der Berufung allerdings nicht dahingehend gefolgt werden, dass die Regelung über pauschalierten Schadensersatz bei Nichtzahlung der zweiten Kautionshälfte bereits deshalb nicht zum Tragen komme, da das Pachtverhältnis bereits infolge der außerordentlichen Kündigung des Klägers beendet worden sei. Das Landgericht hat unter Würdigung der Gesamtumstände das Bestehen eines die außerordentliche Kündigung rechtfertigenden Grundes, der die Fortsetzung des Pachtverhältnisses für den Kläger unzumutbar erschienen ließe, verneint. Dies weist Rechtsfehler nicht auf.

b) Auch die hieraus gezogene Schlussfolgerung des Landgerichts, dass mithin das Pachtverhältnis zwischen den Parteien zum 26.03.2003 beendet worden sei, da der Kläger die zweite Hälfte der verabredeten Mietsicherheit nicht bezahlt habe und daher die in den Ergänzungen zum Pachtvertrag vereinbarte auflösende Bedingung des Pachtverhältnisses eingetreten sei (§ 158 Abs. 2 BGB), begegnet keinen rechtlichen Bedenken.

c) Das Landgericht meint weiter, dass damit die vom Kläger bezahlte erste Hälfte der Kaution in voller Höhe zu Gunsten der Beklagten zu 1) verfallen sei. Die von den Parteien durch Individualabrede getroffene Vereinbarung einer pauschalen Abgeltung des durch eine derartig rasche Vertragsauflösung der Beklagten zu 1) entstehenden Schadens in Höhe von 76.693,78 € sei rechtswirksam. Den - nach bestrittener Auffassung möglichen - Nachweis, dass der Beklagten zu 1) ein geringerer Schaden entstanden sei, habe der Kläger nicht geführt. Ohne Belang dafür seien insbesondere eine Fortführung des Hotelbetriebs durch die K. GmbH und die Kündigung des bis dahin bestehenden Hauptpachtverhältnisses zwischen den Eigentümern und der K. GmbH.

Dies hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Insbesondere hat das Landgericht nicht die Frage nach der wahren Rechtsnatur der hier von den Parteien als Schadenspauschalierung bezeichneten Vereinbarung gestellt. Die hier durchaus veranlasste Abgrenzung zwischen einer Regelung über die Schadenspauschalierung und einer Vertragsstrafenregelung darf nicht beim Wortlaut der getroffenen Vereinbarung stehen bleiben. Vielmehr ist entscheidend, welche Funktion die von den Parteien getroffene Vereinbarung nach den Gesamtumständen hat:

Danach ist eine Vertragsstrafenregelung im Sinne der §§ 339 ff. BGB dann anzunehmen, wenn die Zahlung des versprochenen Betrages in erster Linie die Erfüllung der vertraglich geschuldeten Leistung sichern und auf den Vertragspartner einen möglichst wirkungsvollen Druck ausüben soll, die übernommenen Pflichten einzuhalten. Hingegen liegt eine Abrede über die Schadenspauschalierung dann vor, wenn die Vereinbarung der vereinfachenden Durchsetzung eines als bestehend vorausgesetzten Schadensersatzanspruchs dienen soll und sich die Höhe des pauschalierten Ersatzes an dem geschätzten Ausmaß des typischerweise entstehenden Schadens orientiert (BGH, Urteil vom 25.11.1982, NJW 1983, 1542; Urteil vom 08.10.1969, NJW 1970, 29, 32; Urteil vom 06.11.1967, NJW 1968, 149, 150; OLG Köln, Urteil vom 24.04.1974, NJW 1974, 1952, 1953; MüKo-Gottwald, 4. Aufl., Rn. 31 vor § 339 BGB; Palandt-Heinrichs, 64. Aufl., Rn. 26 zu § 276 BGB; hingegen maßgeblich auf den Wortlaut der getroffenen Vereinbarung abstellend Soergel-Lindacher, 12. Aufl., Rn. 22 vor § 339 BGB).

Daran gemessen diente die Vereinbarung in den Ergänzungen zum Pachtvertrag dazu, auf den Kläger durch die Regelung des Verfalls der geleisteten Sicherheit dahingehend Druck auszuüben, einerseits am Vertrag festzuhalten und andererseits die hierfür erforderliche zweite Hälfte der Mietsicherheit in ebenfalls beträchtlicher Höhe zu erbringen. Mit der Entstehung eines Schadens in der Größenordnung von annähernd 77.000,-- € infolge der Abstandnahme des Klägers von der Durchführung des Pachtvertrags war nämlich nach den hier vorliegenden besonderen Umständen auch angesichts der vereinbarten Pachtdauer von 7 Jahren und 8 Monaten typischerweise nicht zu rechnen. Dies folgt aus der hier bestehenden Abhängigkeit des zwischen den Parteien bestehenden Unterpachtverhältnisses vom Fortbestand des Hauptpachtverhältnisses zwischen der K. GmbH und der Eigentümergemeinschaft.

Soweit das Landgericht hierzu unter Verweis auf die "Relativität der Schuldverhältnisse" eine abweichende Auffassung vertritt, greift dies zu kurz. Wie sich aus dem als Anlage K 19 vorgelegten Endurteil des Landgerichts München II vom 22.04.2004 (Az. 4 HK O 2904/03) ergibt, war die K. Handelsgesellschaft mbH wegen verspäteter Zahlung des Pachtzinses ab Januar 2002 zum Zeitpunkt der Begründung des hier streitgegenständlichen Unterpachtverhältnisses bereits mehrfach abgemahnt worden. Weiter ergibt sich aus dem Tatbestand dieses Urteils, dass nach fruchtloser Abmahnung im März 2003 das Hauptpachtverhältnis der Eigentümergemeinschaft mit der K. Handelsgesellschaft mbH durch fristlose Kündigung mit Schreiben vom 16.04.2003 beendet wurde.

Mithin war das Hauptpachtverhältnis mit der Eigentümergemeinschaft bereits bei Abschluss des Unterpachtvertrags mit dem Kläger infolge mehrerer Abmahnungen wegen Zahlungsverzugs ernstlich bedroht. Die Ernstlichkeit dieser Bedrohung zeigt sich in der von der Eigentümergemeinschaft bereits am 16.04.2003 ausgesprochenen außerordentlichen Kündigung. Vertragsgerechtes Verhalten des Klägers unterstellt, hätte diese Beendigung des Hauptpachtverhältnisses zur Folge gehabt, dass die Beklagte zu 1) ab dem 17.04.2003 nicht mehr in der Lage gewesen wäre, dem Kläger rechtlich geschützten und gesicherten Besitz am Pachtgegenstand zu überlassen. Vielmehr hätte die Beklagte zu 1) aufgrund ihrer vertraglichen Nebenpflicht zur Information über vertragswesentliche Umstände den Kläger von der Kündigung des Hauptpachtverhältnisses in Kenntnis setzen müssen. Dies wiederum hätte zur Folge gehabt, dass der Kläger seinerseits zur außerordentlichen Kündigung des Unterpachtverhältnisses berechtigt gewesen wäre, da ihm die Fortsetzung eines Pachtverhältnisses angesichts einer jederzeit drohenden Herausgabeverpflichtung gegenüber dem Eigentümer nicht zumutbar gewesen wäre. Dies verkennt das Landgericht, wenn es meint, dass die Beendigung des Hauptpachtverhältnisses durch Kündigung am (tatsächlichen) Besitz des Klägers am Pachtobjekt nichts geändert hätte.

War mithin die Beklagte zu 1) (rechtlich) nicht in der Lage, dem Kläger über den 16.04.1003 hinaus das Hotelgrundstück zur Nutzung zu überlassen, so beschränkt sich auch der Schaden durch entgangene Pachtzinsen auf diesen Zeitraum eines halben Monats. Einen darüber hinausgehenden Schaden haben die Beklagten nicht dargetan. Soweit sie vortragen, dass durch den Abschluss des Unterpachtvertrags umfang-reiche Reparaturen bedingt gewesen seien, wendet der Kläger zu Recht ein, dass es sich dabei um so genannte Sowieso-Kosten handle. Unstreitig wurde das Grundstück nämlich sowohl vor dem Vertragsschluss mit dem Kläger als auch danach als Hotel genutzt mit der Folge, dass der Reparaturaufwand auch dann angefallen wäre, wenn ein Vertragsverhältnis zum Kläger nicht begründet worden wäre.

Mithin diente die Vereinbarung des Verfalls der ersten Hälfte der geleisteten Mietkaution dazu, auf den Kläger einen möglichst wirkungsvollen Druck dahingehend auszuüben, die übernommenen Pflichten einzuhalten.

d) Da § 348 HGB keine Anwendung findet, ist die verwirkte Vertragsstrafe der Billigkeitskontrolle nach § 343 Abs. 1 BGB zu unterziehen. Sie erweist sich dabei als unverhältnismäßig hoch und ist unter Berücksichtigung aller Umstände auf das rechte Maß von 11.643,78 € herabzusetzen. Bei der Ermittlung der Angemessenheit der Strafhöhe ist hier insbesondere einzubeziehen, dass der Schaden der Beklagten zu 1) aufgrund des Wegfalls künftiger Pachtzinszahlungen aufgrund einer Reserveursache auch bei Vertragstreue des Klägers eingetreten wäre (vgl. Palandt-Heinrichs, Rn. 7, 8 zu § 343 BGB). Diese Reserveursache liegt hier in der Beendigung des Hauptpachtvertrages mit der Eigentümergemeinschaft. Daher ist die Angemessenheit der Strafe unter Einbeziehung des Pachtzinses für einen halben Monat und die der Beklagten zu 1) durch die Rücknahme des Pachtobjekts entstandenen Kosten zu bestimmen, woraus sich der vorgenannte Betrag ergibt.

e) Der Anspruch des Klägers auf Rückzahlung der Kaution in Höhe von 65.000,-- € ist auch fällig. Die Beklagte zu 1) hat binnen der von der Rechtsprechung hierzu entwickelten Fristen (vgl. Palandt-Weidenkaff, Einführung vor § 535 BGB, Rn. 126) die Kaution nicht abgerechnet. Sie hat davon abgesehen auch keine konkreten Gegenforderungen zur Aufrechnung gestellt. Damit ist der Rückzahlungsanspruch des Klägers fällig.

2. Soweit der Kläger mit seiner Berufung weiterhin die Auskehrung von "Gästezahlungen" begehrt, ist sein Rechtsmittel nicht begründet. Insbesondere hat das Landgericht die Anforderungen an die Schlüssigkeit des Parteivortrags und den Beweisantritt nicht überspannt. Die als Anlagen K 20 bis K 23 hierzu vorgelegten Unterlagen waren hierfür nicht ausreichend. Im Kern räumt dies der Kläger in seinem Schriftsatz vom 24.03.2005 selbst ein, wenn er zugesteht, dass die Unterlagen über die Tageseinnahmen des Hotels W. bei seinem Umzug nach Beendigung des Pachtverhältnisses "verlegt worden" und bislang nicht mehr aufzufinden gewesen seien.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Voraussetzungen für eine Zulassung der Revision liegen nach § 543 Abs. 2 ZPO nicht vor. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordern eine Entscheidung des Revisionsgerichts.

Ende der Entscheidung