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§§ 553, 568, 581 BGB

1. Die Beschränkung des Vertragszwecks in einem Pachtvertrag auf einem bestimmten Geschäftsbetrieb (hier: auf Lager, für Ausstellungsräume und als Cafe mit Betriebswohnungen) ist zulässig.

2. Vertragswidriger Gebrauch in einem solchen Fall durch Unterbringung von Asylbewerbern aufgrund Vertrages mit dem zuständigen Landratsamt.

3. Wird mit der fristlosen Kündigung eines Pachtverhältnisses eine Räumungsfrist gewährt, so liegt darin zugleich ein Widerspruch gegen eine Fortsetzung des Pachtvertrags über den zugestandenen Zeitpunkt hinaus.

Aktenzeichen: 21 U 3595/94 14 O 5722/93 LG München II

Verkündet am 26. Januar 2001

Die Urkundsbeamtin: Warmuth Justizangestellte

In dem Rechtsstreit

wegen Forderung u. a.

erläßt der 21. Zivilsenat des Oberlandesgerichts München durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Dr. Seitz und die Richter am Oberlandesgericht Dr. Klemm und Schmidt aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 06. Dezember 2000 folgendes

Endurteil:

Tenor:

I. Das Endurteil des Landgerichts München II, 14. Zivilkammer, vom 14.04.1994 wird aufgehoben.

II. Es wird festgestellt, daß der Rechtsstreit hinsichtlich des Räumungs- und Herausgabeanspruchs in der Hauptsache erledigt ist.

III. Auf die Anschlußberufung der Kläger wird der Beklagte verurteilt, an die Kläger DM 135.310,27 nebst 4 % Zinsen hieraus seit dem 21.01.1995 zu bezahlen.

Im übrigen wird die Anschlußberufung der Kläger zurückgewiesen.

IV. Der Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.

V. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von DM 154.000,-- abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Tatbestand:

Die Kläger beantragen nach einer einseitigen Erledigungserklärung die Feststellung, daß der Rechtsstreit auf Räumung und Herausgabe eines Pachtobjekts in der Hauptsache erledigt ist. Ferner machen sie einen Anspruch auf Zahlung von Nutzungsentschädigung geltend.

Mit Vertrag vom 13. Oktober 1989 verpachteten der Kläger zu 1) und R P von Bayern, beide vertreten durch L P von Bayern an den Beklagten die "B M" (Anlage K 1 zu Bl. 11 d. A.). R P von Bayern übereignete in der Folgezeit seinen Anteil am Pachtobjekt an den Kläger zu 2).

Im Pachtvertrag sind u. a. folgende Regelungen enthalten:

"1. Pachtobjekt

Zur gewerblichen Nutzung als Lager, Ausstellungsräume und Cafe mit Betriebswohnungen verpachten die Eigentümer das Objekt "B M" an den Pächter.

2. Pläne/Umbau

... Die Vertragsteile sind sich einig, daß das Objekt nach einer neuen Konzeption betrieben und zu diesem Zweck umgebaut werden soll....

4. 1.

Die Pacht beginnt am 01.10.1989 und endet nach zehn Jahren.

4. 2.

Der Eigentümer räumt dem Pächter für die Zeit ab 31.12.1999 eine Option auf Verlängerung des Pachtvertrages auf weitere fünf Jahre ein....

6. 3.

Der Pächter will das Objekt auf eigene Kosten umbauen. Dies wird vom Eigentümer nach vorliegenden Plänen, soweit diese den Anforderungen an die Bautechnik entsprechen, genehmigt....

11. Nutzungsänderung

In dem Pachtobjekt darf auf keinen Fall eine Disco oder ein Geschäft mit Animierbetrieb eingerichtet werden. Jegliche andere Änderung der Nutzung hinsichtlich eines Gastronomiebetriebes bedarf der vorherigen Genehmigung des Eigentümers....

13. 1.

Nebenabreden bestehen nicht. Änderungen und zusätzliche Vereinbarungen bedürfen der Schriftform...."

Ebenfalls am 13.10.1989 unterbreiteten der Kläger zu 1) und R P von Bayern, beide vertreten durch L P von Bayern, dem Beklagten ein notarielles, bis 31.12.1993 befristetes Angebot zum Abschluß eines Kaufvertrages über eine Teilfläche des Objekts "B M" (Anlage K 1 zu Bl. 1/4 d. A.).

In diesem Angebot ist ein Hinweis auf ein Vorkaufsrecht zu Gunsten des W weckverbandes für Wasserversorgung und Abwasserbeseitigung enthalten. Der beurkundende Notar wurde beauftragt, dem Zweckverband den Abschluß des Kaufvertrages anzuzeigen und ihn zur Abgabe einer Erklärung über die Ausübung oder Nichtausübung seines Vorkaufsrechts aufzufordern.

Die Nutzen und Lasten sollten mit vollständiger Kaufpreiszahlung auf den Beklagten übergehen. Zu diesem Zeitpunkt sollte das Pachtverhältnis enden.

Bei Abschluß des Pachtvertrages waren Teile des Objekts von den Familien P und K bewohnt.

Am 03. November 1989 schloß der Beklagte mit dem Landratsamt Starnberg einen Mietvertrag ab, der es dem Landratsamt ermöglichte, im Pachtobjekt Asylbewerber unterzubringen.

In einem Schreiben vom 07.12.1989 (Anlage K 16 zu Bl. 50/60 d. A.). teilte der Beklagte den Verpächtern zu seiner Zahlungsfähigkeit mit: "Ich kann dahingehend beruhigen, daß ich den abgeschlossenen Pachtvertrag einhalten werde, allein schon deshalb, da der größte Teil der Pacht durch Weitervermietung gesichert ist. Mieter sind u.a. das Landratsamt Starnberg...."

In einem weiteren Schreiben vom 31.12.1989 (Anlage K 9 zu Bl. 24/44 d. A.) teilte der Beklagte mit, er hätte die Möglichkeit, das von Frau P belegte Haus um DM 2.480,-- an das Landratsamt zu vermieten, dieser Betrag gehe ihm verloren.

Am 02.01.1990 und 01.03.1990 schloß der Beklagte mit dem Landratsamt Starnberg weitere Mietverträge ab.

In einem Schreiben vom 26.10.1990 (Anlage K 18 zu Bl. 50/60 d. A.) ging L P von Bayern auf die Problematik der im Anwesen befindlichen Personen P, K und K ein.

Der Beklagtenvertreter bat in einem an R P von Bayern gerichteten Schreiben vom 30.10.1990 (Anlage K 19 zu Bl. 50/60 d. A.) darum, daß der Beklagte bis zur Klärung des Wohnungsbesetzungsrechts durch den W zweckverband keinen Pachtzins mehr zahlen müsse.

Wegen rückständiger Pachtzinsen wurde das Pachtverhältnis von den Verpächtern am 20.02.1991 gekündigt. Sie klagten gegen den Beklagten auf Räumung und Herausgabe (Landgericht München II, Az.: 1 O 986/91).

In diesem Rechtsstreit unterbreitete der Beklagtenvertreter mit Schriftsatz vom 23.03.1991 (Anlage K 2 zu Bl. 13/22 d. A.) ein Vergleichsangebot, in dem u.a. darauf hingewiesen wurde, daß seit 01.01.1990 Flächen an das Landratsamt Starnberg zum Quadratmeterpreis von DM 15,-- vermietet seien. In der mündlichen Verhandlung vom 09.04.1991, bei der als Vertreter der Verpächter auch L P von Bayern teilnahm, würde ein Vergleich abgeschlossen (Anlage K 1 zu Bl. 13/22 d. A.), in dem die Verpächter Bemühungen zusagten, das Pachtobjekt alsbald von Mietern freizubekommen und dem Beklagten vollständig geräumt zu übergeben. Der Pachtzins wurde rückwirkend ab 01.06.1990 auf DM 5.000,-- herabgesetzt, wobei "der derzeitige Belegungszustand des Objekts mit Mietern maßgebend" sein sollte. Nach einer teilweisen Räumung sollte der Pachtzins entsprechend angeglichen werden.

Mit Schreiben vom 23.10.1991 teilte L P von Bayern dem Beklagten mit, daß ein Auszug der Familie Kieswetter in ca. sechs Monaten erfolgen könne, eine Räumung der von Frau P genutzten Räume vor deren Ableben aber aussichtslos erscheine.

Nachdem Frau P verstorben war, führte L P von Bayern in einem Schreiben vom 11.02.1992 (Anlage K 14 zu Bl. 24/44 d. A.) aus, daß die Räumung nunmehr absehbar sei.

Mit Datum vom 05.03.1992 stellte der Beklagte bei der Stadt Starnberg einen Antrag auf Baugenehmigung und Nutzungsänderung des Pachtobjekts. Geplant war die Nutzung als Wohnheim für Asylanten (Anlage K 9 und K 10 zu Bl. 89/92 d. A.).

In einem Schreiben vom 10.03.1992 (Anlage K 7 zu Bl. 24/44 d. A.) widersprach L P von Bayern der geplanten Nutzung des Objekts als Wohnungen für Asylbewerber, da es den gegenüberliegenden Gastronomiebetrieben erheblich schaden würde. Er teilte mit, daß einer Nutzungsänderung zu Wohnzwecken nicht zugestimmt wird und empfahl dem Beklagten, bis zur Ausübung der Kaufoption bei der gewerblichen Nutzung zu bleiben.

Dieses Schreiben wurde vom Beklagten der Stadt Starnberg am 17.03.1992 mit dem Hinweis vorgelegt, daß die fehlende Zustimmung der Eigentümer zum Baugenehmigungsantrag unerheblich sei, da in nächster Zeit von der Kaufoption Gebrauch gemacht werde (Anlage K 10 zu Bl. 24/44 d. A.).

In einem weiteren Schreiben vom 21.04.1992 (Anlage K 2 zu Bl. 1/4 d. A.) führte L P von Bayern aus, daß er auch nach einer Rücksprache mit den Verpächtern keinen Zusatz zu einer Vertragsänderung habe erreichen können, einem Umbau "zu einer Unterbringung von Ausländer" könne nicht zugestimmt werden.

Mit Schreiben vom 21.05.1992 (Anlage K 2 zu Bl. 1/4 d. A.) teilte L P von Bayern dem Beklagten mit, daß er von der Bauanfrage erfahren habe, die trotz der erklärten Ablehnung erfolgt sei, die geplante Nutzung widerspreche der ursprünglichen Planung und sei ruf- und geschäftsschädigend, man lasse prüfen, ob ein Festhalten an dem Vertrag zugemutet werden könne.

In einem Schreiben vom 15.07.1992 (Anlage K 2 zu Bl. 1/4 d. A.) berichtete L P von Bayern dem Beklagten über massive Beschwerden durch den Anwalt der Bewohner K wegen der intensiven Nutzung des Objekts "für Aussiedlerwohnungen". L P von Bayern vertrat die Ansicht, daß die Geschäftsgrundlage des Pacht- und Optionsvertrages wegen geplanter vertragswidriger Nutzung entfallen sei. Es wurde in diesem Schreiben ein Besprechungstermin für den 22.07.1992 zur Herbeiführung einer gütlichen Regelung vorgesehen und mit der Kündigung des Pachtverhältnisses aus wichtigem Grund gedroht.

Am 31.07.1992 wurde das Pachtobjekt von der Tochter der verstorbenen Frau P geräumt.

In einem Schreiben vom 04.08.1992 (Anlage K 4 zu Bl. 13/22 d. A.) faßte L P von Bayern das Ergebnis der Besprechung vom 22.07.1992 dahingehend zusammen, daß die beabsichtigte Nutzungsänderung nicht dem Vertrag entspreche und von Seiten der Verpächter unerwünscht sei. Einer derartigen Nutzung werde nicht zugestimmt, solange der Beklagte Pächter sei. Beim Erwerb des Objekts durch den Beklagten werde der Ausübung der Option wegen Wegfall der Geschäftsgrundlage widersprochen, sofern der Beklagte nicht verbindlich erkläre, daß eine Nutzung durch "Aussiedler" nur für maximal zwei Jahre aufrechterhalten werde.

Am 07.09.1992 schloß der Beklagte mit dem Landratsamt Starnberg einen weiteren Mietvertrag ab.

In einem Schreiben vom 21.09.1992 (Anlage K 5 zu Bl 13/22 d. A.) erklärte sich der Beklagte gegenüber L P von Bayern mit den im Schreiben vom 04.08.1992 aufgeführten Punkten einverstanden und versicherte, daß wegen der fehlenden Umbaugenehmigung vor dem 01.01.1993 keine Nutzung für Aussiedler in größerem Umfang möglich sei.

Am 07.10.1992 erteilte das Landratsamt Starnberg dem Beklagten die Bau- und Nutzungsänderungsgenehmigung (Anlage K B zu Bl. 13/22 d. A.) zur Nutzung als Wohnheim für Asylanten. Der Bescheid war befristet bis 31.12.1994.

Am 26.10.1992 teilte L P von Bayern dem Beklagten mit, daß Frau K ausgezogen sei (Anlage K 6 zu Bl. 13/22 d. A.).

Mit Schreiben vom 12.05.1993 (Anlage K 3 zu Bl. 1/4 d. A.) kündigten die damaligen anwaltlichen Vertreter der Kläger das Pachtverhältnis fristlos. Als Begründung wurde eine vertragswidrige Nutzung seit Anfang 1992 zur Unterbringung von Asylbewerbern trotz mehrfachen Widerspruchs und die Durchführung von umfangreichen Umbauarbeiten zur Unterbringung weiterer Asylbewerber angegeben. Der Beklagte wurde aufgefordert, das Pachtobjekt bis spätestens 31.05.1993 zu räumen und zurückzugeben.

Am 19.05.1993 machte der Beklagte von der ihm zustehenden Kaufoption bezüglich des Pachtobjekts Gebrauch.

Mit Schreiben seines Prozeßbevollmächtigten vom 21.05.1993 (Anlage K 7 zu Bl. 13/22 d. A.) teilte der Beklagte den anwaltlichen Vertretern der Kläger mit, ein Umbau zur dauernden Unterbringung von Ausländern habe nicht stattgefunden. Die im Erdgeschoß eingezogenen Zwischenwände würden zur Ausstellung von Möbeln dienen, könnten aber "auch anders zum Einsatz kommen, bis die eigentliche und ursprüngliche Zweckbestimmung durchgesetzt wird". Die Vertreter der Kläger wurden aufgefordert, bis spätestens 27.05.1993 zu erklären, daß die ausgesprochene Kündigung nicht mehr aufrechterhalten werde.

Am 13.07.1993 wurde zu Gunsten des Beklagten eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen. Der Beklagte wurde zwischenzeitlich rechtskräftig dazu verurteilt, der Löschung dieser Auflassungsvormerkung zuzustimmen.

Mit Schreiben vom 15.07.1993 (Anlage K 4 zu Bl. 1/4 d. A.) kündigten die damaligen anwaltlichen Vertreter der Kläger hilfsweise erneut das Pachtverhältnis fristlos und forderten zur Räumung bis 31.07.1993 auf. Begründet wurde diese Kündigung mit der Nichtzahlung des Pachtzinses für die Monate Juni und Juli 1993.

Dieser Kündigung widersprach der Prozeßbevollmächtigte des Beklagten mit Schreiben vom 23.07.1993 (Anlage K 10 zu Bl. 13/22 d. A.) unter Hinweis auf die ausgeübte Kaufoption. Mitgeteilt wurde auch, daß im Hinblick auf die Annahme des Kaufangebots ein Kanalbauauftrag erteilt wurde, der Kosten in Höhe von rund DM 34.500,-- verursachen werde.

Mit einem weiteren Schreiben vom 26.07.1993 (Anlage K 5 zu Bl. 1/4 d. A.) kündigten die damaligen anwaltlichen Vertreter der Kläger hilfsweise erneut das Mietverhältnis fristlos wegen vertragswidriger Nutzung des Pachtobjekts als Asylantenunterkunft. Es wurden in diesem Schreiben auf die Kündigung vom 12.05.1993 und den fruchtlosen Ablauf der zum 31.05.1993 gesetzten Räumungsfrist hingewiesen. Der Beklagte wurde aufgefordert, das Objekt nunmehr bis spätestens 31.07.1993 zu räumen.

Am 19.08.1993 veräußerte der W zweckverband für Wasserversorgung und Abwasserbeseitigung das Objekt an die Eheleute M und machte am 20.08.1993 von seinem entsprechenden Vorkaufsrecht Gebrauch.

Die Klagepartei hat vorgetragen, die Nutzung des Pachtobjekts zur Unterbringung von Asylbewerbern sei nicht genehmigt worden. Man habe dieser Nutzung mehrfach widersprochen und den Beklagten abgemahnt.

Im Schreiben vom 04.08.1992 habe L P von Bayern die Hinnahme der Nutzungsänderung und die damit verbundenen Unzuträglichkeiten gegenüber dem "F M" nur für den Fall des Eigentumserwerbs für einen überschaubaren Zeitraum in Aussicht gestellt. Dieser Erwerb sei durch die Ausübung des Vorkaufsrechts durch den W zweckverband gescheitert.

Die Kläger und L P von Bayern hätten zunächst nur Kenntnis davon gehabt, daß das Objekt ohne ihre Zustimmung für einen vom Landratsamt gestellten nicht näher bekannten Personenkreis als Unterkunft benutzt wurde. Erst 1993 habe L P von Bayern das Pachtobjekt begangen und festgestellt, daß Asylbewerber untergebracht worden seien.

Die Kläger haben beantragt:

Der Beklagte wird verurteilt, die auf der Fl.Nr. 174 der Gemarkung L, Hausnummer gelegene Bäckerei M, sowie das dazugehörige Wohngebäude zu räumen und an die Kläger herauszugeben.

Der Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen.

Er hat erklärt, der Klagepartei sei bei Abschluß des Pachtvertrages bekannt gewesen, daß die Familien P und K aufgrund vertraglicher Vereinbarungen im Objekt wohnten und die Übergabe an den Beklagten frei von Rechten Dritter deshalb nicht möglich war.

Die Klagepartei habe durch das Schreiben des L P von Bayern vom 04.08.1992 der später beanstandeten Nutzung für die Dauer von zwei Jahren ab Ausübung der Kaufoption zugestimmt. Der Klagepartei sei auch schon vor Abschluß des Vergleichs im Verfahren 1 O 986/91 des Landgerichts München II am 09.04.1991 bekannt gewesen, daß das Landratsamt Asylbewerber im Objekt untergebracht hatte.

Da im Mai 1993 von der Kaufoption Gebrauch gemacht wurde, sei der Beklagte ohne Verschulden davon ausgegangen, daß er die Pachtzinszahlung habe einstellen dürfen.

Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Es hat die Auffassung vertreten, die Kündigung vom 12.05.1993 habe das Pachtverhältnis beendet. Der Beklagte habe durch die Unterbringung von Asylbewerbern das Objekt ohne Einverständnis der Kläger vertragswidrig trotz wiederholter Abmahnungen genutzt.

Dagegen hat der Beklagte Berufung eingelegt. Er ist der Meinung, das Landgericht habe den Pachtvertrag hinsichtlich der zulässigen Nutzungsart falsch ausgelegt. Die Klagepartei habe der ihr bekannten Unterbringung von Asylbewerbern auch zugestimmt. Diese Nutzung sei im Rahmen der Schadensminderung erfolgt, da die Klagepartei das Pachtobjekt nicht frei von Rechten Dritter dem Beklagten überlassen habe.

Das Pachtobjekt sei schließlich vom Beklagten am 11.10.2000 geräumt worden, nachdem die Pachtzeit abgelaufen war. Die auf die Beendigung des Pachtverhältnisses durch eine Kündigung gestützte Räumungsklage sei zum Zeitpunkt der Räumung unbegründet gewesen.

Der Beklagte stimmt der Erledigung der Hauptsache nicht zu und ist der Auffassung, die Klagepartei habe auch nur den Räumungs- und nicht den Herausgabeanspruch für erledigt erklärt.

Der Beklagte beantragt:

I. Das Endurteil des Landgerichts München II vom 14.04.1994 wird aufgehoben.

II. Die Klage wird abgewiesen.

Die Kläger beantragen:

Die Berufung des Beklagten wird zurückgewiesen.

Die Klagepartei ist der Auffassung, das Landgericht habe berechtigterweise eine vertragswidrige Nutzung des Pachtobjekts angenommen, die trotz wiederholter Abmahnungen vom Beklagten fortgesetzt wurde. Aufgrund der ausgesprochenen Kündigung sei der Beklagte zur Räumung und Herausgabe verpflichtet gewesen. Die Rückgabe des Pachtobjekts am 11.10.2000 habe deshalb den Rechtsstreit in der Hauptsache insoweit erledigt.

Mit Schriftsatz vom 19.12.1994 beantragte die Klagepartei die Verurteilung des Beklagten zur Zahlung von DM 135.310,27. Die Kläger tragen vor, der Beklagte sei nach der Kündigung vom 12.05.1994 verpflichtet gewesen, für die Monate Mai bis Dezember 1993 und im gesamten Jahr 1994 Nutzungsentschädigung bzw. Schadensersatz zu zahlen, da er die Herausgabe des Objekts verweigert habe.

Im Jahr 1993 habe sich dieser Anspruch auf DM 73.316,56 (8 Monate x DM 9.164,57) belaufen. Der Beklagte habe aber nur DM 38.816,56 bezahlt. Im Jahre 1994 habe der Beklagte nur die Zahlung für den Monat Januar geleistetet. Es verbleibe demnach ein restlicher Anspruch in Höhe von DM 100.810,27 (11 Monate x DM 9.164,57).

In Höhe des Gesamtbetrages müßten die Kläger Kreditzinsen von 13 entrichten.

Die Klagepartei ist der Auffassung, diese Klageerweiterung sei sachdienlich, da die Räumungsklage die Grundlage für die Zahlungsklage darstelle.

Die Kläger beantragen:

Der Beklagte wird verurteilt, DM 135.310,27 nebst 13 % Zinsen seit Rechtshängigkeit an die Kläger zu bezahlen.

Der Beklagte beantragt hierzu,

die Klage zurückzuweisen.

Er stimmt der Klageerweiterung nicht zu. Er ist der Auffassung, er schulde den Klägern weder einen Pachtzins noch eine Nutzungsentschädigung. Das Landratsamt Starnberg habe monatlich DM 8.957,80 auf ein Hinterlegungskonto der Klägervertreter überwiesen als Anteil auf den Pachtzins. Die Zahlung erfolge unter dem Vorbehalt, daß der Klagepartei der Pachtzins auch tatsächlich zustehe.

Die geltend gemachten Verzugszinsen werden vom Beklagten bestritten.

Der Senat hat Beweis erhoben durch Vernehmung des Zeugen L P von Bayern.

Auf die Sitzungsniederschrift vom 06.12.2000 wird wegen des Inhalts der Zeugenaussage Bezug genommen.

Bezug genommen wird ferner auf das angefochtene Urteil und auf den gesamten Akteninhalt, insbesondere auf die Ausführungen der Beteiligten im Berufungsverfahren.

Entscheidungsgründe:

Zu entscheiden war in der Berufungsinstanz über die einseitige Erledigungserklärung der Klagepartei hinsichtlich des Räumungs- und Herausgabeanspruchs und über die im Wege der Anschlußberufung geltend gemachte Zahlungsklage.

Die Erledigungserklärung der Klagepartei in der mündlichen Verhandlung vom 06.12.2000 bezog sich sowohl auf den Räumungs- als auch auf den Herausgabeanspruch. Dies ergibt sich aus dem vorbereitenden Schriftsatz vom 18.10.2000, in dem ausgeführt wurde, daß das Pachtobjekt "in geräumtem Zustand am 11.10.2000 an den Kläger zu 2) herausgegeben" wurde.

Im Protokoll vom 06.12.2000 wurde diese - den gesamten Klageanspruch der ersten Instanz umfassende - Erledigungserklärung lediglich verkürzt wiedergegeben.

I.

Der nunmehr auf die Feststellung der Erledigung des Räumungs- und Herausgabeanspruchs gerichtete Klageantrag ist begründet. Durch die Räumung und Herausgabe am 11.10.2000 ist der Beklagte seiner Verpflichtung gemäß §§ 556 Abs. 1, 581 Abs. 2 BGB zur Rückgabe des Pachtobjekts nachgekommen.

1. Es kann dahingestellt bleiben, ob die Kündigung vom 15.07.1993, die auf die Nichtzahlung der Pachtzinsen für die Monate Juni und Juli 1993 gestützt wurde (§§ 581 Abs. 2, 554 Abs. 1 Ziff. 1 BGB), das Pachtverhältnis beendet hat.

Es ist denkbar, daß die Ausübung der Kaufoption im Mai 1993 beim Beklagten als juristischem Laien schuldlos die Fehlvorstellung erweckt haben könnte, nicht weiter zur Pachtzinszahlung verpflichtet zu sein.

2. Die am 26.07.1993 gemäß §§ 553, 581 Abs. 2 BGB ausgesprochene Kündigung hat das Pachtverhältnis jedenfalls beendet. Durch die Räumung und Herausgabe am 11.10.2000 ist der Beklagte seiner Verpflichtung gemäß §§ 556 Abs. 1, 581 Abs. 2 BGB zur Rückgabe des Pachtobjekts nachgekommen.

Die Nutzung des verpachteten Anwesens zum Zeitpunkt der Kündigung als Wohnheim für Asylbewerber stellte einen vertragswidrigen Gebrauch dar, der die Rechte der Verpächter in erheblichem Maß verletzt hat.

a) Art und Weise der zulässigen Nutzung des Pachtobjekts wurden von den Vertragsparteien in Ziffer 1 des Pachtvertrages festgelegt. Danach durfte der Beklagte das Anwesen als Lager, für Ausstellungsräume und als Cafe mit Betriebswohnungen verwenden. Die Beschränkung des Vertragszwecks auf einen bestimmten Geschäftsbetrieb wird allgemein als zulässig erachtet (Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. 1999, Rn. II 491; Palandt/Weidenkaff, BGB 60. Aufl., § 535 Rn. 10).

Die Festlegung der Nutzung auf die in Ziffer 1 des Pachtvertrages beschriebenen Möglichkeiten wurde nicht durch die Ziffer 11 des Pachtvertrages aufgehoben. Dieser Vertragspunkt bezieht sich nur auf das zulässige Einrichten eines Gastronomiebetriebes in Form eines Cafes. Die anderen zulässigen Nutzungsmöglichkeiten (Lager, Ausstellungsräume) sind in der Ziffer 11 nicht erwähnt.

Durch das Verbot der Einrichtung einer Diskothek oder eines Animierbetriebes und dem Genehmigungsvorbehalt für andere Formen eines Gastronomierbetriebes konnte der Verwendungszweck eingegrenzt werden. Je allgemeiner der Vertragszweck im Vertrag umschrieben ist, desto freier ist der Mieter bzw. Pächter im Rahmen der zulässigen Nutzung (Wolf/Eckert, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 7. Aufl. 1995, Rn. 638).

b) Die Nutzung des Pachtobjekts als Unterkunft für Asylbewerber entsprach nicht dem festgelegten Vertragszweck. Eine Wohnnutzung war gemäß Ziffer 1 des Pachtvertrages nur für Betriebswohnungen im Zusammenhang mit dem Cafe vorgesehen.

c) Der Vertragszweck wurde von den Vertragsparteien nach dem 13.10.1989 nicht einvernehmlich auf Dauer abgeändert. Unabhängig von dem Schriftformerfordernis gemäß Ziffer 13.1 des Pachtvertrages kam eine Abänderungsvereinbarung nicht zustande. Sie ist insbesondere nicht dem Schreiben des von den Verpächtern bevollmächtigten L P von Bayern vom 04.08.1992 zu entnehmen. Ausdrücklich wurde darin einer Nutzung als Asylbewerberunterkunft im Rahmen des Pachtverhältnisses widersprochen. Sogar für den Fall des Eigentumserwerbs wollte die Klagepartei diese Nutzung nicht ohne Weiteres hinnehmen. Zu einem Eigentumserwerb durch den Beklagten gemäß §§ 873, 925 BGB ist es auch nie gekommen.

Auch eine mündliche Vereinbarung, die zu einer Abänderung der Ziffer 1 des Pachtvertrages geführt hätte, liegt nicht vor.

Weder haben die damaligen Vertragspartner des Beklagten entsprechende eigene Erklärungen abgegeben, noch wurde eine solche Vereinbarung mit L P von Bayern als Vertreter der Verpächter (§ 164 Abs. 1 BGB) getroffen.

Bei seiner Zeugenvernehmung erklärte L P von Bayern, er habe auf die Mitteilung des Beklagten, ein bis zwei Wohnungen durch Asylbewerber belegen zu lassen, nicht begeistert reagiert, eine Zwischennutzung bis zum Umbau aber als vernünftige und tragbare Lösung angesehen. Der Zeuge erklärte, diese Mitteilung sei wenigstens ein Jahr nach Vertragsabschluß gemacht worden.

Aus dieser Aussage kann lediglich eine zeitweilige Duldung der Nutzung als Asylbewerberunterkunft in beschränktem Rahmen entnommen werden, nicht aber eine auf Dauer angelegte Abänderung der Ziffer 1 des Pachtvertrages und eine stillschweigende Aufhebung des Schriftformerfordernisses.

An der Glaubwürdigkeit dieser Aussage des Zeugen bestehen keine Zweifel. Das Schreiben des Beklagten vom 07.12.1989 war an die L und R von Bayern gerichtet. Darin hat der Beklagte auch nur mitgeteilt, daß eine Weitervermietung stattgefunden habe und Mieter sei "u.a." das Landratsamt Starnberg. Ein Hinweis auf Asylbewerber ist nicht enthalten.

Auch im Schreiben des Beklagten vom 31.12.1989, das an die L und R von Bayern, "z. Hd. Frau F " gerichtet war, wurde zwar die Möglichkeit der Vermietung an das Landratsamt Starnberg erwähnt, ohne daß die Nutzungsart näher beschrieben worden wäre.

Im Schreiben von L P von Bayern an den Beklagtenvertreter vom 26.10.1990 finden sich ebensowenig Hinweise auf die Unterbringung von Asylbewerbern wie im Antwortschreiben vom 30.10.1990, das an R Prinz von Bayern gerichtet war.

d) Eine zwischen den Parteien möglicherweise zustandegekommene Vereinbarung über die zeitweilige Duldung der Unterbringung von Asylbewerbern war zum Zeitpunkt der Kündigung bereits ausgelaufen.

Die Aussage des Zeugen L P von Bayern, die Unterbringung von Asylbewerbern sei als "vernünftige und tragbare Zwischennutzung" angesehen worden, kann so ausgelegt werden, daß die Ziffer 1 des Pachtvertrages einvernehmlich dahingehend erweitert wurde, daß die Unterbringung von Asylbewerbern so lange als vertragsgemäß geduldet wird, bis durch den Auszug der Bewohner Pestenhofer/Kobler und Kieswetter der vom Beklagten gemäß Ziffer 2 des Pachtvertrages vorgesehene Umbau stattfinden kann.

Das in Ziffer 13.1 des Pachtvertrages für Abänderungen und Zusatzvereinbarungen vorgesehene Schriftformerfordernis steht der Wirksamkeit einer entsprechenden mündlichen Vereinbarung nicht entgegen, da keine Anhaltspunkte dafür vorliegen, daß die Formvereinbarung eine andere Funktion als die der Beweissicherung oder Klarstellung haben sollte. Die Nichteinhaltung der Form führt in diesen Fällen nicht zur Nichtigkeit gemäß § 125 S. 2 BGB (Palandt/Heinrichs, BGB, 60. Aufl., § 125 Rn. 12).

Dieser Umbau hätte vom Beklagten ab November 1992 in Angriff genommen werden können, nachdem die Bewohnerin P verstorben war und die Bewohner K und K ausgezogen waren.

Demgemäß teilte L P von Bayern dem Beklagten auch mit Schreiben vom 26.10.1992 mit, daß "einem Kauf nichts mehr im Wege" stehe.

Der Beklagte hatte nun die Möglichkeit, die von ihm gewünschte und im Pachtvertrag vorgesehene Nutzung in Angriff zu nehmen.

Nach eigenem Vortrag hatte er bei der Weitervermietung des Pachtobjekts jeweils nur Mietverträge auf die Dauer von sechs Monaten abgeschlossen, um die Ausstellungen so schnell wie möglich eröffnen zu können.

Selbst wenn der Beklagte noch Ende Oktober 1992 einen Mietvertrag für die Dauer von sechs Monaten mit dem Landratsamt abgeschlossen hätte, wäre dieser Ende April 1993 ausgelaufen. Spätestens zu diesem Zeitpunkt war deshalb die möglicherweise erlaubte Zwischennutzung durch den Eintritt der auflösenden Bedingung (§ 158 Abs. 2 BGB) unzulässig geworden:

3. Die weitere Nutzung des Pachtobjekts im Juli 1993 als Asylbewerberunterkunft war eine erhebliche Verletzung der Rechte der Verpächter im Sinne von § 553 BGB.

Die unbefugte Gebrauchsüberlassung ist als Regelbeispiel für eine erhebliche Rechtsverletzung in § 553 BGB genannt und auch hier gegeben. Die im Familienbesitz der Klagepartei befindliche und in unmittelbarer Nähe des Pachtobjekts befindliche Gaststätte "Forsthaus Mühltal" Wird gewerblich genutzt. Daß ein enges Nebeneinander von gewerblicher Nutzung und Wohnnutzung zu Problemen führen kann, hatte L P von Bayern in seinem Schreiben vom 10.03.1992 an den Beklagten bereits deutlich gemacht. Die Erheblichkeit der Rechtsverletzung ergibt sich auch daraus, daß - im Gegensatz zu Mietverhältnissen (§ 549 BGB) - die Pacht keinen Anspruch auf eine Erlaubnis zur Unterverpachtung gibt (Palandt/Putzo, BGB, 60. Aufl., § 584 a Rn. 2).

Die Kündigung erfolgte auch in einem zeitlich engen Zusammenhang mit dem Auslaufen der geduldeten Zwischennutzung, so daß die Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung nicht aus diesem Grund entfallen wäre (Bub/Treffer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. 1999, Rn. IV 190; Schmid/Wetekamp, Miete und Mietprozeß, 2. Aufl., Rn. 14 - 476 f.).

4. Der vertragswidrige Gebrauch wurde vom Beklagten fortgesetzt, obwohl eine Abmahnung durch die Klagepartei erfolgt ist.

Geht man zu Gunsten des Beklagten davon aus, daß ihm bis Ende Oktober 1992 die zeitweilige Nutzung des Objekts als Asylbewerberunterkunft gestattet war und die Schreiben der Klagepartei vom 10.03.1992, 21.04.1992, 21.05.1992 und 15.07.1992 keine Abmahnungen darstellten, so ist in der Kündigung vom 12.05.1992, die auf die vertragswidrige Nutzung gestützt wurde, die Abmahnung zu sehen.

Die Abmahnung als rechtsgeschäftsähnliche Handlung muß erkennen lassen, was vom Verpächter beanstandet wird (Bub/Treffer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. 1999, Rn. IV 167). Im Kündigungsschreiben vom 12.05.1993 wurde der Sachverhalt detailliert dargelegt, so daß für den Beklagten erkennbar war, welches Verhalten von den Verpächtern verlangt wurde.

Die am 12.05.1993 ausgesprochene Kündigung erfolgte bei einer bis Ende Oktober 1992 geduldeten Zwischennutzung ohne vorherige Abmahnung und war deshalb unwirksam. Da daraus jedoch der ernsthafte Wille der Klagepartei erkennbar wurde, den damaligen Gebrauch des Pachtobjekts auf keinen Fall weiter zu dulden, kann die unwirksame Kündigung in eine Abmahnung umgedeutet werden (BGH ZMR 1972, 306).

Auf diese Abmahnung hat der Beklagte nicht zu erkennen gegeben, sein Verhalten auf die Abmahnung einrichten zu wollen, d. h. die Überlassung an das Landratsamt zum nächstmöglichen Zeitpunkt zu beenden. Er hat vielmehr durch das Schreiben seines Prozeßbevollmächtigten vom 21.05.1993 zu erkennen gegeben, daß er an der Nutzung als Asylbewerberunterkunft zunächst festhalten wolle.

5. Die ausgesprochene Kündigung stellt auch keinen Verstoß gegen § 242 BGB dar.

Die Verpflichtung zum vertragsgemäßen Gebrauch, die sich aus dem Pachtvertrag ergibt, ist nicht durch die gleichzeitig eingeräumte Option, das Objekt käuflich zu erwerben, relativiert worden.

Gerade der zeitliche Zusammenhang zwischen Pachtvertrag und der Einräumung einer Kaufoption zeigt, daß die Möglichkeit des Erwerbs keinen Einfluß auf die Beschreibung des Nutzungszwecks beim Pachtvertrag hatte.

Die beklagte Partei kann sich auch nicht darauf berufen, unter dem Gesichtspunkt der Schadensminderungspflicht berechtigt gewesen zu sein, das Pachtobjekt zur Unterbringung von Asylbewerbern zu nutzen. Es kann dahingestellt bleiben, ob, wie vom Beklagten behauptet, die Klagepartei bei Abschluß des Pachtvertrages den Eindruck erweckt hatte, die damaligen Bewohner seien zur Räumung verpflichtet und würden dieser Verpflichtung auch nachkommen.

Gemäß §§ 541, 537, 538, 581 Abs. 2 BGB hätte dies zu einer Minderung des Pachtzinses oder zu einem Schadensersatzanspruch führen können. Ein Recht dazu, auch noch nach Räumung durch die Bewohner P/K und K das Objekt zur Unterbringung von Asylbewerbern zu nutzen, bestand nicht. Für den Beklagten war durch die diversen Schreiben der Klagepartei - insbesondere auch durch das Schreiben vom 04.08.1992 - erkennbar, daß mit dieser Art von "Schadensminderung" kein Einverständnis auf Seiten der Klagepartei besteht.

6. Das Pachtverhältnis wurde nach der wirksamen Kündigung vom 26.07.1993 nicht gemäß §§ 568, 581 Abs. 2 BGB fortgesetzt.

Im Kündigungsschreiben vom 26.07.1993 - wie auch in der vorausgegangenen unwirksamen Kündigung vom 12.05.1993 - wurde dem Beklagten eine Räumungsfrist gewährt.

Die mit der fristlosen Kündigung verbundene Gewährung einer Räumungsfrist bringt unmißverständlich zum Ausdruck, daß auf Herausgabe innerhalb der Frist bestanden und einer Gebrauchsfortsetzung über den gesetzten Zeitraum hinaus nicht zugestimmt wird. Dies stellt einen Widerspruch im Sinne des § 568 BGB dar (OLG Schleswig, RE, WuM 1982, 65/66).

Dies gilt umso mehr, da der Kündigung vom 26.07.1993 bereits Kündigungsschreiben vom 12.05.1993 und 15.05.1993 vorangegangen waren.

II.

Die im Wege der Anschlußberufung (§§ 521, 522 a ZPO) erfolgte Anspruchshäufung ist sachdienlich (§§ 523, 260, 263 ZPO).

Die Entscheidung über den Räumungs- und Herausgabeanspruch bildet die Grundlage für den Zahlungsanspruch. Über diesen kann ohne weitere Beweisaufnahme entschieden werden, da die Höhe der monatlichen Zahlungspflicht des Beklagten im streitgegenständlichen Zeitraum und der Gesamtbetrag unstreitig sind.

1. Der geltend gemachte Zahlungsanspruch ist gemäß § 584 b BGB begründet. Die geltend gemachte monatliche Entschädigung für die Zeit nach Beendigung der Kündigung entspricht dem monatlich geschuldeten Pachtzins und stellt den Mindestbetrag dar, der vom Verpächter verlangt werden kann (Palandt/Putzo, BGB, 60. Aufl., § 584 b Rn. 4).

Die Zahlungen des Beklagten für die Zeit von Mai 1993 bis Dezember 1993 in der unstreitigen Höhe von DM 38.816,56 haben zunächst die bis zur Kündigung fälligen und geschuldeten Pachtzinsen zum erlöschen gebracht (§ 366 Abs.. 2 BGB).

Diese Verrechnung entsprach auch dem Willen des Beklagten, der (auch für die Zeit nach der Kündigung) Pachtzinsen und nicht Entschädigungszahlungen leisten wollte.

Ob die von der Klagepartei erklärte Aufrechnung mit den nicht zur Tilgung der rückständigen Pachtzinsen erforderlichen Beträge wirksam war, kann dahingestellt bleiben, da die darauf entfallende Summe nicht geltend gemacht wird.

2. Die Zahlungspflicht des Beklagten ist nicht dadurch entfallen oder vermindert worden, daß das Landratsamt Starnberg monatliche Zahlungen auf ein Anderkonto der Klägervertreter geleistet hat.

Da die Klagepartei ohne Zustimmung des Landratsamtes Starnberg nicht über die gezahlten Beträge verfügen kann, ist der Anspruch der Kläger gegenüber dem Beklagten nicht gemäß §§ 362, 267 BGB erloschen. Die Erfüllungswirkung tritt erst mit der Freigabeerklärung ein.

3. Der Beklagte hat auch nicht in Höhe von DM 34.500,-- wirksam mit Gegenansprüchen aufgerechnet (§ 387 BGB).

Der beklagten Partei steht kein Anspruch in der behaupteten Höhe wegen der Kosten des Kanalbaus zu.

Der Beklagte hat vorgetragen und bereits im Schreiben seines Prozeßbevollmächtigten vom 23.07.1993, in dem der Kündigung widersprochen wurde, geltend gemacht, daß der Kanalbauauftrag im Hinblick auf die Annahme des Kaufangebots erteilt wurde.

Es gibt deshalb keine Anhaltspunkte dafür, daß die Kosten notwendige, ersatzfähige Verwendungen im Sinne von §§ 581 Abs. 2, 547 Abs. 1 BGB waren.

Da dem Auftrag zur Durchführung von Kanalbauarbeiten die Kündigung durch die Klagepartei vorangegangen war, scheidet auch eine Ersatzpflicht der Kläger gemäß §§ 581 Abs. 2, 547 Abs. 2 BGB i.V.m. §§ 677 ff. BGB aus. Der Beklagte konnte von einem entsprechenden Einverständnis der Klagepartei nicht ausgehen (§ 683 BGB).

Eine rechtsgrundlose Bereicherung der Klagepartei, die zu aufrechenbaren Ansprüchen gemäß §§ 812 ff. BGB führen könnte, ist nicht vorgetragen worden.

4. Gemäß §§ 288 a.F., 291 BGB ist der Hauptsacheanspruch ab Rechtshängigkeit des Zahlungsanspruchs mit 4 % zu verzinsen. Ein höherer Verzugsschaden in Form von Kreditzinsen von 13 % hat die Klagepartei nicht nachgewiesen (§ 286 BGB). Insoweit war die Klage deshalb abzuweisen.

III.

Durch die Erledigung der Hauptsache während des Berufungsverfahrens ist das im Ergebnis richtige Urteil der ersten Instanz aufzuheben und die Erledigung festzustellen (Thomas/Putzo, ZPO, 22. Aufl., § 91 a Rn. 40).

Die Kostenentscheidung ergibt sich aus §§ 92 Abs. 2, 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Ende der Entscheidung