Judicialis Rechtsprechung

1. Zur Prospekthaftung im engeren Sinn führt analog § 45 BörsG bereits die verantwortliche Mitwirkung bei der Initiierung des Projekts, ohne dass es noch eines Beitrags zur unmittelbaren Gestaltung des Prospektes bedarf.

2. Die Prospektverantwortlichen können sich nicht darauf berufen, dass der bei der Initiierung des Projekts mitwirkende Treuhänder der Anleger die unrichtigen und unvollständigen Prospektangaben kannte.

3. a) Ansprüche aus Prospekthaftung im engeren Sinn verjähren entsprechend § 852 BGB, soweit nicht eine kürzere Verjährung analog § 20 Abs. 5 KAGG, § 12 Abs. 5 AuslInvestmG und § 47 BörsG in Betracht kommt.

b) Prospekthaftungsansprüche bei geschlossenen Immobilienfonds verjähren entsprechend § 852 BGB.

Aktenzeichen: 23 U 2136/99 und 2263/99 28 O 14294/97 und 22899/98 LG München I

Verkündet am 17. November 2000

Die Urkundsbeamtin: Kindermann Justizangestellte

In dem Rechtsstreit

wegen Schadensersatz

erläßt der 23. Zivilsenat des Oberlandesgerichts München durch die Vorsitzende Richterin am Oberlandesgericht Florentz, die Richterin am Oberlandesgericht Vavra und den Richter am Oberlandesgericht Kotschy aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 27. September 2000 folgendes

Endurteil:

Tenor:

I. Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil des Landgerichts München I vom 08. Dezember 1998 gegen die Beklagten zu 1) und 2), Az.: 28 O 14294/97, aufgehoben und die Klage in Richtung gegen die Beklagten zu 1) und 2) dem Grunde nach für gerechtfertigt erklärt.

II. Die Berufung der Beklagten zu 3) und 4) gegen das Urteil des Landgerichts München I vom 08. Dezember 1998, Az.: 28 O 22899/98, wird zurückgewiesen.

III. Die Sache wird zur weiteren, hinsichtlich der Beklagten zu 1) und 2) anderweitigen, Verhandlung und Entscheidung über den Betrag sowie die Kosten des Berufungsverfahrens an das Landgericht München I zurückverwiesen.

IV. Der Streitwert des Berufungsverfahrens insgesamt beträgt DM 1.300.000,00.

V. Der Wert der Beschwer der einzelnen Parteien mit Ausnahme des Klägers zu 8) übersteigt jeweils DM 60.000,00, der Wert der Beschwer des Klägers zu 8) beträgt DM 50.000,00.

Tatbestand:

Die Kläger haben sich an drei geschlossenen Immobilienfonds beteiligt und nehmen die Beklagten in diesem Rahmen aus Prospekthaftung, unerlaubter Handlung und positiver Vertragsverletzung in Anspruch.

Die Beklagten zu 1) und 2) waren die Geschäftsführer der X. Vermögensberatungsgesellschaft mbH die ihrerseits als persönlich haftende Gesellschafterin der zunächst ebenfalls verklagten, zwischenzeitlich aber in Vermögensverfall geratenen F.-Anlagetreuhand - X. Vermögensberatungsgesellschaft mbH & Co. KG fungierte. Diese beiden Unternehmen sowie die Beklagten zu 1 und 2) persönlich gründeten mit Einlagen von jeweils DM 5.000,00 bzw. jeweils DM 10.000,00 am 12.01.1993 die F-Gewerbefonds 1 Büro- und Geschäftshaus "B." D. GbR, im folgenden kurz F 1 genannt, (vgl. Anl. K 24), am 24.09.1993 die F-Gewerbefonds 2 Büro- und Geschäftshaus "S." L. GbR, im folgenden kurz F 2 genannt, (vgl. Anl. K 12) und am 02.09.1993 die F-Gewerbefonds 3 Büro- und Geschäftshaus "H." L. GbR, im folgenden kurz F 3 genannt, (vgl. Anl. K 11) jeweils mit Sitz an derselben Adresse in M. wie die Beklagte zu 4) und unter gleichzeitigem Abschluss von Kaufverträgen über die entsprechenden Grundstücke. Zweck jeder Gesellschaft war es, das erworbene Grundstück mit einem Büro- und Geschäftshaus zu bebauen und anschließend zu vermieten und zu verwalten. Die hierzu notwendigen Mittel sollten von Anlegern mit Einlagen von jeweils mindestens DM 5.000,00 bis zu einer Gesamtsumme von DM 99.215.000 bei der F 1, von DM 96.170.000 bei der F 2 und von DM 48.220.000 bei der F 3 aufgebracht werden. Diese Anleger sollten sich - wie schon bei 30 früher aufgelegten F-Fonds - bei der F 1 über die Beklagte zu 4), eine Treuhand- und Steuerberatungsgesellschaft, als Beteiligungstreuhänderin (Anl. B 08 zu Bl. 106/179) und bei F 2 und F 3 unmittelbar als Gesellschafter bürgerlichen Rechts, hierbei jedoch vertreten durch die Beklagte zu 4) als zum Abschluss aller zur Realisierung des Vorhabens erforderlichen Rechtshandlungen bevollmächtigte Treuhänderin, beteiligen. Die Beklagte zu 4) trat daher am 09.03.1993 der F 1 als weitere Gesellschafterin mit einer Einlage von DM 5.000,00 sowie als Beteiligungstreuhänderin bei (Anl. B 08 zu Bl. 106/179). Gleichzeitig wurde in Ergänzung zu den gesetzlichen Vorschriften der Gesellschaftsvertrag der F 1 festgestellt (Anl. K 24). Diesen hat die Beklagte zu 4) mitausgehandelt und miterstellt. In gleicher Weise wirkte die Beklagte zu 4) an der Errichtung der Gesellschaftsverträge der F 2 vom 27.09.1993 (Anl. K 12) und der F 3 vom 21.01.1994 (Anl. K 11) mit, ohne sie für sich selbst zu unterzeichnen. In deren § 1.6 wurde die Beklagte zu 4) jeweils zur Treuhänderin aller Gesellschafter bestimmt. Gemäß § 5 aller drei Gesellschaftsverträge bestellte die Treuhänderin die F-Anlagetreuhand - X. Vermögensberatungsgesellschaft mbH & Co. KG zur Geschäftsführerin der einzelnen Fonds.

Zudem war die Beklagte zu 4) als Treuhänderin nach § 4.1.c der Gesellschaftsverträge "unter Befreiung von der Bestimmung des § 181 BGB ... berechtigt und verpflichtet, für die steuerliche Beratung der Gesellschaft und der Gesellschafter" Steuerberatungsverträge mit sich selbst unter der damaligen Firmierung "T. - Treuhand - Steuerberatungsgesellschaft mbH" abzuschließen, und zwar sowohl hinsichtlich der "Investitionsphase" als auch bei der F 2 und der F 3 hinsichtlich der "Vermietungsphase". Die steuerliche Beratung der F 1 und ihrer Gesellschafter in der "Vermietungsphase" war aufgrund der genannten Bestimmung dem damaligen Geschäftsführer der Beklagten zu 4) und Berufsträger T. zu übertragen.

Als Entgelt für die Steuerberatung waren gemäß § 4.1.c.aa in Verbindung mit dem jeweiligen Investitionsplan unter § 2.5 der Gesellschaftsverträge jeweils 1,472 % der einzelnen Zeichnungssumme zu Gunsten der Beklagten zu 4), in den Investitionsplänen indes nur als "diverse Vertragspartner" ausgewiesen, in der Investitionsphase und gemäß § 4.1.c.bb 1 % der jährlichen Nettokaltmiete zuzüglich Umsatzsteuer zu Gunsten der Beklagten zu 4) bzw. des T. in der Vermietungsphase vorgesehen. Als Treuhandgebühr standen der Beklagten zu 4) nach § 4.4 in Verbindung mit dem Investitionsplan unter § 2.5 der Gesellschaftsverträge 0,368 % der einzelnen Zeichnungssumme in der Investitionsphase und 0,75 % zuzüglich Umsatzsteuer der jährlichen Kaltmiete p.a. in der Vermietungsphase zu.

Auf Grund der Ermächtigung in § 4.1.a.ee der Gesellschaftsverträge schloss die Beklagte zu 4) mit der F-Anlagetreuhand - X. Vermögensberatungsgesellschaft mbH & Co. KG Mietgarantieverträge am 10.03.1993 für die F 1 (Anl. K 25), am 30.09.1993 für die F 2 (Anl. nach Bl. 734/741) und am 06.09.1993 für die F 3 (Anl. K 13). Danach wurde der F 1 "auf die Dauer von 10 Jahren die Bezahlung einer jährlichen Mindestmiete von DM 5.061.444,--/(Jahresbruttokaltmiete)" und der F 2 und der F 3 "auf die Dauer von 5 Jahren die Bezahlung einer jährlichen Mindestmiete von DM 4.930.151,--" bzw. "DM 2.467.268,--/(Jahresbruttokaltmiete)" "für jedes volle Vermietjahr" garantiert. Bei Unterschreiten dieser jährlichen Beträge war die Garantin verpflichtet, unverzüglich und unmittelbar die Differenzmiete an die jeweilige Gesellschaft zu bezahlen. Schließlich wurde vereinbart, dass "die Mietgarantiezahlungen des Mietgaranten drei Monate nach Übergabe des Fondsobjektes an die Fondsgesellschaft beginnen und insgesamt auf die gesamte Garantiedauer auf den Betrag" von DM 3.405.886,-- gegenüber F 1 (1,72 % des Gesamtaufwandes), von DM 3.286.768,-- gegenüber der F 2 (1,71 % des Gesamtaufwandes) und von DM 1.644.846,-- gegenüber der F 3 (1,70 % des Gesamtaufwandes) als dem jeweils Zweifachen des nach § 4 der Garantieverträge vereinbarten Garantiehonorars "begrenzt werden".

Zur Anwerbung von Anlegern für die drei Fonds betraute die F-Anlagetreuhand - X. Vermögensberatungsgesellschaft mbH & Co. KG jeweils die Beklagte zu 3) mit der Koordination des Vertriebs und bediente sich Prospekte, die gemäß Inhaltsangabe aus dem eigentlichen Prospekt als Teil A und dem Beteiligungsgesellschaftsvertrag und dem Treuhandvertrag als Teil B bestanden (F 1 : Anl. K 2; F 2: Anl. K 3; F 3: Anl. K 1). Sie bezeichnete sich darin selbst als "Projektinitiator, Prospektherausgeber" und führte unter den "vom Projektinitiator vorgeschlagenen Partnern" als "Treuhänder" die Beklagte zu 4) und als "Vertriebskoordination" die Beklagte zu 3) auf. Dagegen nannte sie den als Partner vorgeschlagenen "Steuerberater" nicht, da dies aus standesrechtlichen Gründen nicht möglich sei. Auf dem Deckblatt der Prospekte figurierte die einzelne Fondsgesellschaft mit ihrem Namen als Titel, im unteren Drittel sowie jeweils allein auf der Innenseite des Deckblattes und der Umschlagrückseite der Prospekte war die Beklagte zu 3) mit Namen und Logo aufgeführt. Auf Seite 3 stellte sich die Beklagte zu 3) unter der Überschrift "Die Referenzen" nach der F-Anlagetreuhand - X. Vermögensberatungsgesellschaft mbH & Co. KG vor. Sie wies darauf hin, dass sie sich auf die Vermarktung von geschlossenen gewerblichen Immobilienfonds, konzipiert als Gesellschaft bürgerlichen Rechts, spezialisiert habe und zu den großen Anbietern in der Bundesrepublik Deutschland zähle. Die Beteiligungen wurden damit angepriesen, dass dem privaten Kapitalanleger auf diese Weise "unter Berücksichtigung seiner persönlichen wirtschaftlichen und steuerlichen Verhältnisse die Möglichkeit" geboten werde, "einen sinnvollen, soliden, rentablen Immobilien-Sachwert zu erwerben und daran zu partizipieren". Zum "steuerlichen Konzept" der einzelnen Fonds führten die Prospekte u.a. an, dass "sich in der Bauphase und in den ersten Jahren der Vermietungsphase steuerliche Verluste" ergäben und "der Fonds selbst und jeder einzelne Fonds-Gesellschafter hinsichtlich der Einkünfte aus V + V von einem renommierten Steuerberater umfassend steuerlich betreut" würden. So sollten sofort abzugsfähige Werbungskosten z.B. durch Geldbeschaffungskosten im Rahmen der konzipierten 80 %igen Fremdfinanzierung des vom Anleger aufzubringenden Eigenkapitals anfallen. Die eingegangenen Mietgarantien beschrieben die Prospekte wie folgt:

Zur Absicherung der Mieteingänge des Fonds ist der Treuhänder verpflichtet, mit dem Initiator einen Vertrag über die Gestellung einer Mietgarantie zu schließen für die Dauer von 10" (F 1) bzw. "5 Jahren" (F 2 und 3) "mit Beginn spätestens 3 Monate nach Übergabe, auf Basis der in den Berechnungen zugrunde gelegten Anfangsmietkonditionen bis zu einem Betrag des 2fachen der angesetzten Netto-Mietgarantiegebühr"; zusätzlich bei F 2 und 3: "(Mieteingangsgarantie)" (S. 10);

Zur Sicherheit des Kapitalanlegers übernimmt der Initiator auch bei diesem Fonds - ebenso wie bei den vorangegangenen Immobilienfonds - als Mietgarant die Mietgarantie für die Dauer von 10" bzw. "5 Jahren. Der Treuhänder ist beauftragt" (F 1)/"verpflichtet" (F 3)...

"Um dem Anleger des Fonds eine kalkulatorische Sicherheit zu gewähren, ist der Treuhänder beauftragt," (F 2)...

"... mit dem Initiator einen Mietgarantievertrag abzuschließen, wonach der Mietgarant sich gegenüber dem Fonds als Bauherr verpflichtet, die Vermietung des gesamten Objektes bis zur Fertigstellung zu gewährleisten mit garantiertem Mietzahlungsbeginn spätestens 3 Monate nach Übergabe, zu den in den Berechnungen festgelegten Konditionen. Der Eingang des sich danach ergebenden jährlichen Mietbetrages ist bis zur Höhe des zweifachen der Nettomietgarantiegebühr für die Dauer von 10" (F 1) bzw. "5" (F 2 und 3) "Jahren unter Zugrundelegung der angesetzten Anfangsmieten garantiert..." (F 1 und 2: S. 16; F 3: S. 17);

" Der Mietgarant hat für die gesamten Flächen des Fonds zu den in den Berechnungen zugrunde gelegten Konditionen für die Dauer von 10" bzw. "5 Jahren ab 4. Monat nach Übergabe eine Mietgarantie abgegeben. In diesem Garantievertrag hat sich der Mietgarant verpflichtet, daß Mietverträge mit Endmietern abgeschlossen werden, welche ebenfalls die den Berechnungen zugrunde liegenden Anfangskonditionen beinhalten" (F 1 und 2: S. 36; F 3: S. 40);

" Zur Sicherheit des Anlegers gewährt der Initiator als Mietgarant...

"nach Abschluß eines entsprechenden Vertrages, zu welchem der Treuhänder berechtigt ist, eine Mietgarantie für die Dauer von 10 Jahren," (F 1)... "eine Mietgarantie für die Dauer von 5 Jahren (F 2 und 3)"...

... mit Garantiezahlungsbeginn drei Monate nach Übergabe bis zu einem Gesamtbetrag des zweifachen der angesetzten Mietgarantiegebühr, zu den in den Berechnungen zugrunde gelegten Anfangsmieten.

Der danach vertraglich abgesicherte und vom Mietgaranten zugesicherte Anfangsmietertrag beläuft sich auf DM 5.100,--" (F 1), "DM 5.125,--" (F 2) bzw. "DM 5.114,--" (F 3) "inklusive Mehrwertsteuer pro DM 100.000,-- Anteilssumme pro vollem Vermietungsjahr.

Hierbei handelt es sich zunächst um eine Mindestgarantie..." (F 1 und 2: S. 40; F 3: S. 42);

"Es ist darauf hinzuweisen, daß bei Ausfall eines Mieters bzw. Nichterfüllung der Erstvermietungsgarantie der Nettomietgarantiebetrag auf den vom Mietgaranten zu erbringenden Garantiebetrag und das zweifache der angesetzten Mietgarantiegebühren beschränkt ist".

(F 1 : S.45; F 2: S. 46; F 3: S. 51).

Unter der Überschrift "Prospektangaben" wurde in den Prospekten mitgeteilt:

" Der Prospektherausgeber hat die Gesamtkonzeption dieses Angebotes erstellt.";

"Für Angaben in diesem Prospekt ist allein der Prospektherausgeber verantwortlich. Eine Haftung des Vertriebsbeauftragten ist ausgeschlossen.

Dieser wird ausschließlich im Auftrag des Prospektherausgebers tätig und hat die Prospektangaben nicht gesondert geprüft. Soweit er auf Prospektangaben Bezug nimmt, macht er sich diese nicht zu eigen."

(F 1 und 2: S. 45; F 3: S. 50).

Ferner enthalten die Prospekte Angaben zur Lage und Vermietbarkeit des jeweiligen Objekts, der "Eigenkapitalbeschaffungsgebühr", der "Durchführungsgebühr", den Investitionsrechnungen und dem "juristischen" und "steuerlichen Konzept".

Die Klägerin zu 1) unterzeichnete nach Vermittlung durch den Vermögensberater S. am 22.09.1994 einen Zeichnungsschein für die F 3 (Anl. K 7). Darin erteilte sie der Beklagten zu 4) den Auftrag und eine entsprechende Vollmacht, für sie den Beitritt zu dieser Fondsgesellschaft mit einer Anteilssumme von DM 200.000,00 zu erklären und bot der Beklagten zu 4) den Abschluss eines Treuhandvertrages entsprechend den Bestimmungen über den Treuhänder im Gesellschaftsvertrag der F 3 an. Die Beklagte zu 4) nahm dieses Angebot mit Schreiben vom 27.09.1994 (Anl. K 8) an und den Beitritt zum Fonds vor. Die Klägerin zu 1) nahm zudem Darlehen in Höhe von DM 140.000,00 und DM 15.600,00 mit einer Gesamtauszahlungssumme von DM 140.040,00 bei der X-bank AG zur Finanzierung ihrer Beteiligung auf, (Anl. K 19 - 21) und schloss darüber hinaus zur Tilgung dieses Darlehens entsprechend ihrem im Zeichnungsschein geäußerten Wunsch eine Kapitallebensversicherung bei der N. Lebensversicherung AG ab (Anl. K 15 - 18). Für die "Vermittlung des Zeichnungsauftrages" stellte die Beklagte zu 3) am 23.09.1994 eine "Durchführungsgebühr" in Höhe von 5 % der Zeichnungssumme gleich DM 10.000,00 in Rechnung (Anl. K 9), die die Klägerin am 12.10.1994 leistete (Anl. K 10).

In vergleichbarer Weise insbesondere unter Zahlung der 5 %igen "Durchführungsgebühr" beteiligte sich am 26.07.1993 ebenfalls auf Vermittlung des Vermögensberaters S. der Kläger zu 2) an der F 1 mit einem Nennbetrag von DM 300.000,00 (Anl. K 22). Die teilweise Finanzierung erfolgte über die Mithaftung in Höhe von DM 266.700,00 für das der F 1 zur Errichtung des Gebäudes gewährte Darlehen der H.-bank; eine Tilgung über eine Lebensversicherung war nicht vorgesehen (Anl. K 26 und 27). Ebenso traten auf Vermittlung des Anlageberaters K. der Kläger zu 3) am 03.07.1993 der F 1 mit nominal DM 300.000,00 und zusammen mit der Klägerin zu 4) am 07.12.1993 der F 2 mit nominal DM 100.000,00 bei, die Beteiligungen wurden teilweise wiederum über die Mithaftung für Darlehen der H.-bank an die F 1 und die F 2, und zwar in Höhe von DM 266.700,00 und DM 88.900,00, aufgebracht. In der beschriebenen Weise zeichneten weiter der Kläger zu 5) auf Vermittlung des Anlageberaters Sch. am 27.09.1993 einen Anteil von DM 100.000,00 an der F 1 unter Mithaftung in Höhe von DM 88.900,00 gegenüber der H.-bank, auf Vermittlung des Anlageberaters K. der Kläger zu 6) am 15.06.1994 einen Anteil von DM 170.000,00 und der Kläger zu 7) am 17.08.1994 einen Anteil von DM 90.000,00 an der F 3 unter Aufnahme von Darlehen in Höhe von DM 132.260,00 bzw. DM 70.020,00 bei der X.-bank AG und gleichzeitigem Abschluss einer Kapitallebensversicherung bei der D. Versicherungs AG bzw. zweier Kapitallebensversicherungen bei der N. Lebensversicherungs AG sowie auf Vermittlung des Anlageberaters Sch. der Kläger zu 8) am 24.08.1993 nominal DM 50.000,00 und der Kläger zu 9) am 06.07.1993 nominal DM 200.000,00 an der F 1 unter Mithaftung gegenüber der H.-bank in Höhe von DM 44.450,00 bzw. von DM 177.800,00.

Alle drei Fondsgesellschaften entwickelten sich nach Fertigstellung und Übergabe der Bauten zum 31.12.1994 (F 1), 30.09.1995 (F 2) und 31.08.1995 (F 3) nicht wie geplant. Infolge Überkapazitäten brach der Vermietungsmarkt für Büroräume in D. und L. 1995 zusammen. Die Gebäude konnten von den Fonds nur zu einem geringen Teil vermietet werden. Die F-Anlagetreuhand - X. Vermögensberatungsgesellschaft mbH & Co. KG teilte daraufhin am 31.01.1997 den Anlegern der drei Fonds mit, dass die eingegangenen Mietgarantien schon zum Jahresende 1996 erschöpft seien (Anl. K 28 - 39).

Die Kläger halten die Angaben zur Mietgarantie sowie zu einer Vielzahl anderer Punkte in den Prospekten für vorsätzlich unzutreffend. Insbesondere ginge aus den Prospekten hervor, dass sich die Begrenzung der Mietgarantien jeweils auf ein Vermietungsjahr und nicht auf einen einmaligen Betrag für die gesamte Garantiedauer bezöge. Sie, die weder Teil B der Prospekte noch die Mietgarantieverträge erhalten hätten, sehen sich daher bei ihrer Anlageentscheidung getäuscht und begehren von den Beklagten als den ihrer Meinung nach Prospektverantwortlichen, sie gegen Abtretung ihrer Beteiligungen an den drei Fondsgesellschaften von den Verpflichtungen aus den von ihnen im Rahmen dieser Beteiligungen eingegangenen Kredit- und Lebensversicherungsverträgen freizustellen und ihre diesbezüglichen bisherigen und zukünftigen Aufwendungen als auch ihr bisher selbst aufgebrachtes Eigenkapital zu ersetzen.

Die Beklagten meinen dagegen, die gerügten Prospektangaben seien richtig. Sie behaupten, die Kläger 1) - 7) seien überdies von den Vermittlern zutreffend über die Gesamtbegrenzung der Mietgarantien aufgeklärt worden. Weiter erheben sie die Verjährungseinrede. Die Beklagten zu 1) und 2) machen geltend, die Kläger müssten sich die Kenntnisse der Beklagten zu 4) als Treuhänderin von den tatsächlichen Verhältnissen zurechnen lassen und seien auch deshalb nicht im Unklaren gewesen. Die Beklagte zu 3) trägt vor, die Gesamtkonzeption der Anlagen stamme, wie in den Prospekten offen gelegt, nicht von ihr. Sie habe keine für die Kläger erkennbar eigenen Angaben in den Prospekten gemacht und ihre Haftung in den Prospekten ausdrücklich ausgeschlossen. Nicht sie, sondern unabhängige Vermittler hätten die Prospekte den Klägern überreicht. Die Beklagte zu 4) sieht eine Haftung ihrerseits schon deshalb nicht für gegeben, da sie nicht Initiatorin der Fonds gewesen sei und das Erstellen des steuerlichen Konzeptes nicht zu ihren Aufgaben gehört habe, wie sich aus den von ihr vorgelegten Steuerberatungsverträgen ergäbe (Anl. zu Bl. 772/776). An der Erstellung des Prospektes will die Beklagte zu 4) nicht mitgewirkt haben. Diese seien ihr erst nachträglich bekannt geworden. Sie sei vielmehr nur Treuhänderin und damit neutrales Vollzugsorgan gewesen. Als solche habe sie in den Treuhandverträgen darauf hingewiesen, dass es zu ihren Aufgaben nicht gehöre, das Prospektmaterial zu prüfen, und sie dieses auch nicht geprüft habe. Sie verweist zudem auf die in den Treuhandverträgen mit den Anlegern vereinbarte Ausschlussfrist von 6 Monaten zur Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen gegen sie. Ferner sei der Kläger zu 5) nicht mehr aktivlegitimiert, da er seinen Anteil abgetreten habe und die Rückabtretung an ihn von ihr nicht genehmigt worden sei. Die Beklagten bestreiten die geltend gemachten Schäden auch der Höhe nach. Die Kläger hätten durch ihre Eigenkapitalzahlungen einen entsprechenden Vermögenszuwachs erhalten. Ein Schaden läge weiter deshalb nicht vor, weil die von den Anlegern erteilten Vollmachten wegen Verstoßes gegen das Verbraucherkreditgesetz nichtig und damit ebenso die Gesellschaftsbeitritte und die Kreditverträge nichtig seien. Zudem müssten die den Klägern auf Grund ihrer Beteiligungen zugeflossenen Einkommen- und Umsatzsteuererstattungen, die Ausschüttungen der drei Fondsgesellschaften als auch die Nachlässe der finanzierenden Banken im Wege der Vorteilsausgleichung berücksichtigt werden.

Das Landgericht München I hat die Klagen gegen die Beklagten zu 1) und 2 ) einerseits und die Beklagten zu 3 ) und 4) andererseits am 07.12.1998 getrennt, am 08.12.1998 die Klage gegen die Beklagten zu 1) und 2 ) abgewiesen, da Ansprüche gegen diese unter § 43 GmbHG fallen würden, und die Klage gegen die Beklagten zu 3) und 4 ) unter dem Aktenzeichen 28 O 22899/98 dem Grunde nach für gerechtfertigt erklärt, da Prospektangaben falsch seien.

Im Wege der Berufung verfolgen die Kläger die erhobenen Ansprüche gegen die Beklagten zu 1) und 2 ) weiter und wenden sich die Beklagten zu 3) und 4 ) gegen ihre Verurteilung dem Grunde nach.

Der Senat hat zunächst die getrennten Klagen mit Beschluss vom 12.11.1999 wieder verbunden und sodann Beweis erhoben durch Vernehmung der Anlagevermittler S., K., Sch. und K. als Zeugen. Auf die Vernehmungsniederschriften vom 31.05. und 19.07.2000 wird verwiesen.

Im Übrigen wird auf den Tatbestand der Ersturteile, die zwischen den Parteien im Berufungsrechtszug gewechselten Schriftsätze und die Sitzungsniederschriften vom 12.11.1999, 05.05., 31.05., 19.07. und 27.09.2000 Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die Berufung der Kläger gegen das die Klage gegen die Beklagten zu 1) und 2) abweisende Urteil hat zunächst Erfolg, als festzustellen war, dass die Klage insoweit dem Grunde nach gerechtfertigt ist. Dagegen war die Berufung der Beklagten zu 3) und 4) zurückzuweisen. Das Landgericht hat zu Recht erkannt, dass diese beiden Beklagten ebenfalls dem Grunde nach den Klägern zu Schadensersatz wegen falscher Angaben in den Prospekten der F 1, 2 und 3 verpflichtet sind und sie von im Rahmen der Beteiligung an diesen Fondsgesellschaften eingegangenen Verbindlichkeiten freizustellen haben. Zur Feststellung der Höhe und des Umfangs des zu leistenden Schadensersatzes und der Entscheidung über die Kosten war die Sache an das Landgericht zurückzuverweisen.

I.

Der Kläger zu 5) kann in gewillkürter Prozessstandschaft klagen.

In der Vereinbarung vom 21. und 24.07.1997 über die Rückübertragung des ursprünglich vom Kläger zu 5) erworbenen und von ihm auf seinen Sohn übertragenen Anteils an der F 1 auf den Kläger zu 5) liegt, auch wenn die Beklagte zu 4) ihre vertraglich vorgesehene Zustimmung hierzu verweigert hat, jedenfalls die Ermächtigung zur Prozessführung durch den Kläger zu 5) hinsichtlich der Gesellschaftsbeteiligung. Daraus ergibt sich zudem das nach der Rechtsprechung (BGHZ 125, 196, 199) erforderliche eigene schutzwürdige Interesse des Klägers zu 5) an der Prozessführung. Eine unbillige Beeinträchtigung der Belange der Beklagten hierdurch ist nicht zu erkennen, zumal die auf § 1 Abs. 2 GrEStG in der Fassung der Bekanntmachung vom 26.02.1997 gestützten Bedenken der Beklagten zu 4) gegen die Rückübertragung angesichts dessen nicht stichhaltig sind, dass die vom Kläger zu 5) rückzuerwerbende Beteiligung an der F 1 nur nominal DM 100.000,00 beträgt und damit bei Übertragung es dem Kläger zu 5) nicht ermöglicht, das Gesellschaftsgrundstück auf eigene Rechnung zu verwerten.

II.

Alle Beklagten sind den Klägern dem Grunde nach auf Rückgängigmachung ihrer Beteiligungen im Wege des Schadensersatzes gemäß den Grundsätzen zur Prospekthaftung im engeren Sinn verpflichtet.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes haften den Gesellschaftern einer Anlagen-Kommanditgesellschaft die Personen wegen falscher oder unvollständiger Prospektangaben auf Schadensersatz, die für die Geschicke der Gesellschaft und damit für die Herausgabe des Prospekts verantwortlich sind (BGHZ 115, 213, 217 f.; NJW 1995, 1025 jeweils mit weiteren Nachweisen). Die hervorragende Bedeutung des Prospektes für die Informationsvermittlung und die damit verbundene Beeinflussung des Anlageentschlusses rechtfertigt bei diesem Anlagemodell die zivilrechtliche Verantwortlichkeit derjenigen, die durch den Prospekt auf den Entschluss eines Kapitalanlegers Einfluss genommen haben (BGHZ 115, 213, 218 f.). Der Emissionsprospekt ist oftmals die einzige Informationsquelle für den interessierten Kapitalanleger. Nur unter der Voraussetzung, dass die durch den Prospekt vermittelte Information vollständig und richtig ist, kann daher der Kunde die ihm angebotene Kapitalanlage objektiv beurteilen und sein Anlagerisiko, das ihm ohnehin verbleibt, richtig einschätzen (BGHZ 111, 314, 317). Zu denen, die für die Richtigkeit des Prospektes einzustehen haben, gehören die Initiatoren, Gründer und Gestalter der Gesellschaft, soweit sie das Management bilden oder beherrschen. Darüber hinaus haften aber auch die Personen, die hinter der Gesellschaft stehen und neben der Geschäftsleitung besonderen Einfluss ausüben und deshalb Mitverantwortung tragen (BGHZ 115, 213, 217 f.; NJW 1995, 1025 jeweils mit weiteren Nachweisen). Die Berechtigung, diesen Personenkreis in Anspruch zu nehmen, gründet sich allgemein auf das Vertrauen, das ihm von Anlegern typischerweise entgegengebracht wird. Anknüpfungspunkt ist dabei sein Einfluss auf die Gesellschaft bei der Initiierung des Projekts (BGHZ 115, 213, 227 mit weiteren Nachweisen; BGH NJW 1995, 1025). Sie sind es, die letztlich die Emission des Prospektes veranlasst haben (BGHZ 111, 314, 319). Eine Prospektverantwortlichkeit trifft weiter diejenigen, die aufgrund ihrer besonderen beruflichen und wirtschaftlichen Stellung oder aufgrund ihrer Fachkunde eine Garantenstellung einnehmen, sofern sie durch ihr nach außen in Erscheinung tretendes Mitwirken am Emissionsprospekt einen Vertrauenstatbestand schaffen (BGH WM 1992, 901, 906; NJW 1995, 1025).

Der Bundesgerichtshof hat diese Grundsätze zur Prospekthaftung auf Bauherren- und Erwerbermodelle übertragen (BGHZ 111, 314; WM 1992, 901) und wendet sie auch auf Anlagemodelle, die Elemente der reinen Kapitalbeteiligung und des konventionellen Bauherrenmodells vereinigen (BGHZ 115, 213) sowie auf den Erwerb von Aktien ausserhalb der geregelten Aktienmärkte an (BGHZ 123, 106). Bei all diesen Anlagearten hat der Prospekt ausschlaggebende Bedeutung für den Kapitalanleger, gleichgültig, ob es sich bei der ins Auge gefassten Anlage um eine gesellschaftsrechtliche Beteiligung oder um den Erwerb einer Immobilie handelt (BGHZ 111, 314, 317).

Die Voraussetzungen für eine Haftung nach diesen Grundsätzen sind vorliegend bei allen vier Beklagten gegeben.

1. Die Grundsätze der Prospekthaftung sind auf die geschlossenen Immobilienfonds F 1, 2 und 3 anzuwenden. Diese Fondsgesellschaften stellen eine Kombination von gesellschaftsrechtlicher Beteiligung und Erwerb einer Immobilie dar. Auch bei ihnen war der Prospekt wesentliche Informationsquelle für die Anlageentscheidung.

2. Die Angaben über die Mieteingangsgarantien in den Prospekten aller drei Fonds waren unzutreffend.

Entgegen den Behauptungen der Beklagten ergibt sich bei einer an den §§ 133 und 157 BGB orientierten Auslegung der Prospekttexte, dass nicht der sich aus den dortigen Berechnungen ergebende Mietertrag für die gesamte Garantiedauer, sondern "der sich aus den Berechnungen ergebende jährliche Mietbetrag bis zur Höhe des zweifachen der angesetzten Netto-Mietgarantiegebühr" (F 1 und 2: S. 16; F 3: S. 17; Anm.: Hervorhebung erfolgte durch den Senat) begrenzt sein sollte. Aus der Gewährung der Mietgarantie "bis zu einem Gesamtbetrag des zweifachen der angesetzten Mietgarantiegebühr" (F 1 und 2: S. 40; F 3: S. 42) könnte nur dann etwas anderes gelesen werden, folgte nicht unmittelbar anschließend im nächsten Absatz die Erläuterung, dass "sich der danach vertraglich abgesicherte und vom Mietgaranten zugesicherte Anfangsmietertrag auf DM ... pro DM 100.000,-- Anteilssumme pro vollem Vermietungsjahr beläuft". Gerade diese Anknüpfung an das "volle Vermietungsjahr" bezieht jedoch die Begrenzung auf einen "Gesamtbetrag" jährlich und nicht auf die gesamte Garantiedauer. Das gilt erst recht, als diesen Angaben die zuerst genannten in den Prospekten vorangegangen sind. Die weiteren Ausführungen zur Mieteingangsgarantie in den Prospekten vermögen dagegen nichts zur Erhellung der Frage nach der Art der Begrenzung beitragen.

Andererseits waren in den jeweiligen Mietgarantieverträgen mit der F-Anlagetreuhand - X. Vermögensberatungsgesellschaft mbH & Co. KG die Garantien auf den Mietertrag in der gesamten Garantiedauer bis zur Höhe des zweifachen der angesetzten Netto-Mietgarantiegebühr begrenzt worden.

3. Dieser Prospektfehler ist für die Beteiligung der Kläger an den drei Fondsgesellschaften ursächlich geworden.

Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes entspricht es der Lebenserfahrung, dass ein Prospektfehler für die Anlageentscheidung ursächlich geworden ist (zuletzt WM 2000, 1503, 1505 mit weiteren Nachweisen). Dabei ist es nicht erforderlich, dass gerade dieser Prospektfehler zum Scheitern des Projekts geführt hat; vielmehr ist entscheidend, dass durch die unrichtige Information in das Recht des Anlegers eingegriffen worden ist, selbst in Abwägung des Für und Wider darüber zu befinden, ob er in ein Projekt investieren will, das bestimmte Risiken enthält (BGH a.a.O.).

Den Beklagten ist es dagegen nicht gelungen, diese Ursächlichkeit zu entkräften. Anders als von ihnen behauptet, haben die Vermittler S., K., Sch. und K. als Zeugen nicht bestätigt, dass sie die Kläger zu 1) bis 7) dahingehend aufgeklärt hätten, dass sich die Begrenzung der Mietgarantie auf den Mietertrag während der gesamten Garantiedauer bezieht. Soweit die Beklagte zu 3) beantragt hat, den Zeugen Sch. auch dazu zu hören, dass er den Klägern zu 8) und 9) "die summenmäßige Begrenzung, wie im Prospekt näher dargestellt," (Bl. 522 und 524 der Akten 28 O 22899/98 bzw. 23 U 2263/99) erläutert habe, war dem nicht nachzukommen. Dies kann ohne weiteres unterstellt werden, zumal es auch dem Vortrag dieser Kläger entspricht. Ferner waren die einzelnen Anlageberater nicht als Zeugen dazu hören, dass die Kläger sich auch nach Vorlesen der entscheidenden Teile der Mietgarantieverträge beteiligt hätten. Diese Behauptung ist weder ausreichend substantiiert worden noch kann sie durch die Vernehmung der Anlageberater abschließend geklärt werden.

4. Alle vier Beklagten sind nach den Grundsätzen zur Prospekthaftung verantwortlich für die Prospekte der drei Fondsgesellschaften.

a) Die Beklagten zu 1) und 2) sind nicht nur persönlich Gründer aller drei Fonds, sie waren auch die Geschäftsführer der Gründerin X. Vermögensberatungsgesellschaft mbH und die organschaftlichen Vertreter der ebenfalls als Gründerin auftretenden, die Geschäfte der Fonds führenden und sich in den Prospekten ausdrücklich als "Projektinitiator, Prospektherausgeber" gerierenden F-Anlagetreuhand - X. Vermögensberatungsgesellschaft mbH & Co. KG. Ihr Einfluss auf die Gesellschaften bei der Initiierung und Durchführung der geschlossenen Immobilienfonds liegt auf der Hand.

b) Die Beklagte zu 3) hat für die Prospekte als Mitherausgeberin einzustehen. Sie koordinierte nach eigenem Vortrag den Vertrieb der Fondsbeteiligungen und ließ sich in den Prospekten als Vertriebskoordination bezeichnen. Sie trat auf dem Titelblatt unter dem Namen der einzelnen Fondsgesellschaft und jeweils allein auf der Innenseite des Titelblattes und der Außenseite des rückwärtigen Deckblattes der Prospekte namentlich mit Logo auf. Sie stellte sich damit als ein Unternehmen dar, das zu der für die Herausgabe der Prospekte verantwortlichen eigentlichen Leitungsgruppe gehört (vgl. BGHZ 79, 337, 341). Hieran muss sie sich analog § 45 BörsG festhalten lassen. Nach dieser Vorschrift haftet derjenige für unrichtige und unvollständige Angaben in Börsenprospekten, der für die Prospekte Verantwortung übernommen hat oder von dem der Erlass des Prospektes aus geht (BGHZ 79, 337, 342).

Dagegen kann sich die Beklagte zu 3) nicht auf den Haftungsausschluss in den Prospekten unter der Spalte "Prospektangaben" berufen. Dieser steht in Widerspruch zu der Vertrauen begründenden Mitherausgabe. Er nimmt mit der einen Hand, was vorher mit der anderen Hand ausdrücklich gegeben worden ist. Er widerspricht mithin Treu und Glauben (§ 242 BGB) und ist damit rechtsmissbräuchlich (BGH WM 1984, 1075, 1077; Assmann in Assmann/Schütze, Handbuch des Kapitalanlagerechts, 2. Aufl., 1997, § 7 Rn. 168). Ähnlich verbietet § 4 AGBG, getroffene individuelle Absprachen durch Allgemeine Geschäftsbedingungen rückgängig zu machen.

Darüber hinaus haftet die Beklagte zu 3) als Garantin. Mit ihrer Vorstellung auf Seite 3 der Prospekte hat sie einen besonderen Vertrauenstatbestand geschaffen. Aus den genannten Gründen kann sie auch diese Haftung nicht ausschließen.

c) Die Beklagte zu 4) hat als Mitgestalterin der Fondsgesellschaften für die Prospekte einzustehen.

Sie hat selbst eingeräumt, am Aushandeln und Erstellen der Gesellschaftsverträge aller drei Fonds mitgewirkt zu haben. Darin hat sie nicht nur die F-Anlagetreuhand - X. Vermögensberatungsgesellschaft mbH & Co. KG als Geschäftsführerin der einzelnen Fondsgesellschaften bestellt, sondern gerade auf Grund ihrer Eigenschaft als Steuerberaterin auch das steuerliche Konzept der einzelnen Fonds entwickelt und vorgegeben. Letzteres legt schon die von der Beklagten zu 4) zugestandene Mitwirkung an 30 Vorgängerfonds der F-Anlagetreuhand - X. Vermögensberatungsgesellschaft mbH & Co. KG nahe. Es ergibt sich aber auch aus § 4.1.c.aa der Gesellschaftsverträge der F 1, 2 und 3. Danach hatte die Beklagte zu 4) die Fondsgesellschaften in der Investitionsphase steuerlich zu beraten, insbesondere für die "Interessenwahrnehmung in allen die Gesellschaft und damit die Gesellschafter in der Investitionsphase betreffenden Fragen" zu sorgen. Soweit sie unter auszugsweiser Vorlage der Steuerberatungsverträge mit der F 2 und der F 3 die Erstellung des steuerlichen Konzeptes bestreitet, wird sie durch eben diese Verträge widerlegt. Danach übernahm sie "die laufende steuerliche Beratung und Betreuung für das Objekt während der Investitionsphase" und hatte gemäß § 1 d) insbesondere "die steuerliche Beratung der Gesellschaft bzw. des Gesellschafters wegen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung für die prospektierte Investitionsphase" zu erbringen.

Sie hatte zudem ein erhebliches eigenes wirtschaftliches Interesse an den Fondsgesellschaften und war damit nicht, wie sie aber behauptet, "neutrales Vollzugsorgan". So hat sie in den Gesellschaftsverträgen sich nicht nur die Tätigkeit als Treuhänderin der Anleger, sondern auch sich bzw. ihrem Geschäftsführer und Namensgeber T. die Beauftragung mit der ständigen Steuerberatung der Gesellschaften und hinsichtlich der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung aus den Fonds auch der Gesellschafter jeweils gegen entsprechende Gebühren versprechen lassen.

Sie hatte mithin neben der Geschäftsleitung der F-Anlagetreuhand - X. Vermögensberatungsgesellschaft mbH & Co. KG. besonderen Einfluss auf die Fondsgesellschaften ausgeübt und muss deshalb Mitverantwortung tragen. Sie kann hierbei nicht damit gehört werden, an der Erstellung der Prospekte nicht mitgewirkt und diese erst "nachträglich" zur Kenntnis erhalten zu haben. Die Gestaltung der Fondsgesellschaften war von vornherein auf die Anwerbung der Anleger durch Prospekte gerichtet. Auf Grund ihrer Mitgestaltung gehen deshalb die Prospekte auch von ihr aus. Schon 1980 hat der Bundesgerichtshof entsprechendes in Anlehnung an § 45 BörsG für eine Prospekthaftung ausgeführt (BGHZ 79, 337, 342). In einer weiteren Entscheidung hat der Bundesgerichtshof (BGHZ 111, 314, 319) für die Prospekthaftung eines Hintermannes genügen lassen, dass dieser "allein das Handeln der Initiatoren bestimmt und damit die Emission des Prospektes letztlich veranlasst hat". Die Mitverantwortung der Beklagten zu 4) liegt dann bereits darin, dass sie sich trotz ihrer wesentlichen Mitgestaltung der Fonds nicht um die Prospekte gekümmert haben will, also die gebotene Fortführung ihrer Mitgestaltung nach dem eigenen Vortrag unterlassen hat. Sie muss sich deshalb den herausgegebenen Prospekt in vollem Umfange zurechnen lassen.

Ihre Mitverantwortung entfällt auch nicht dadurch, dass die Beklagte zu 4) in die Treuhandverträge hineingeschrieben hat, es gehöre nicht zu den Aufgaben des Treuhänders, das Prospektmaterial zu prüfen, und es sei ihrerseits auch keine Prüfung vorgenommen worden. Diese Vertrauensverwahrung mag bei Schaffung eines besonderen Vertrauenstatbestandes im Einzelfall durchgreifen, kann aber bei dem typisierten Vertrauen des Anlegers auf die Richtigkeit und Vollständigkeit der Prospektangaben (vgl. BGHZ 123, 106, 109) schon um des eigenen Schutzes willen als auch aus den oben unter b) bereits genannten Gründen rechtlich keine Anerkennung finden. Ferner werden die geltend gemachten Prospekthaftungsansprüche auch nicht von der Ausschlussfrist in den Treuhandverträgen mit den Klägern erfasst. Diese ist von vornherein auf Verletzungen des Treuhandvertrages beschränkt.

5. Die Beklagten zu 1) und 2) können sich nicht darauf berufen, das Wissen der Beklagten zu 4) über den tatsächlichen Umfang der abgeschlossenen Mietgarantien sei gemäß § 166 Abs. 1 BGB den Klägern zuzurechnen.

Dies ist bei der F 1 schon deshalb ausgeschlossen, weil die Beklagte zu 4) für die Kläger nicht als Vertreterin, sondern als Treuhänderin aufgetreten ist. Als letztere handelte sie in eigenem Namen und verfügte über ein eigenes Recht. § 166 Abs. 1 BGB greift mithin nicht ein. Dementsprechend hat der Bundesgerichtshof schon 1968 den Grundsatz, dass aus einem Rechtsgeschäft keine Rechte hergeleitet werden können, das der Bevollmächtigte erkennbar unter Missbrauch seiner Vollmacht vorgenommen hat, nicht auf des Rechtsverhältnis eines Gesellschafter-Treuhänders übertragen (NJW 1968, 1471).

Bei der F 2 und der F 3 dagegen schließen Treu und Glauben (§ 242 BGB) die Berufung auf § 166 Abs. 1 BGB aus. Die Beklagte zu 4) gehört, wie oben unter 4. c) dargelegt, zu den Mitgestaltern der Fondsgesellschaften mit erheblichen eigenen wirtschaftlichen Interessen. Sie steht damit zuallererst im Lager der Initiatoren, Gründer, Gestalter und Hintermänner der Gesellschaft. Wie anfänglich konzipiert, hatte die Beklagte zu 4) aber auch die Anleger zu vertreten. Diese institutionelle Zwitterstellung der Beklagten zu 4) von Beginn an, die den Beklagten zu 1 und 2) als den organschaftlichen Vertretern der F-Anlagetreuhand - X. Vermögensberatungsgesellschaft mbH & Co. KG nicht nur bekannt, sondern von ihnen auch gewollt war - so wird die Beklagte zu 4) in den Prospekten als "vom Projektinitiator vorgeschlagener Partner" bezeichnet, verbietet es nach Treu und Glauben, einseitig und zu Lasten der Anleger nur von einem Vertretungsverhältnis der Beklagten zu 4) für die Anleger auszugehen. Andernfalls würde die Prospekthaftung ins Leere laufen.

6. Alle Beklagten haben im Rahmen ihrer Prospektverantwortlichkeit zumindest fahrlässig gehandelt. Bei Anwendung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt hätte ihnen nicht verborgen bleiben können, dass die Prospekte hinsichtlich des Umfangs der abgeschlossenen Mietgarantien unrichtig sind.

7. Die geltend gemachten Haftungsansprüche sind nicht verjährt.

a) Prospekthaftungsansprüche im engeren Sinne verjähren grundsätzlich nach der allgemeinen Frist des § 195 BGB in 30 Jahren. Das ergibt sich schon daraus, dass die bürgerlich-rechtliche Prospekthaftung von der Rechtsprechung aus den Grundsätzen der Haftung auf Grund Verschuldens bei Vertragsverhandlungen entwickelt worden ist (vgl. BGH NJW 1984, 2524; BGHZ 126, 166, 172 zur Verjährung bei Bauherrenmodellen).

Allerdings hat der Bundesgerichtshof im Hinblick auf eine Publikums-KG den Verjährungsregelungen des § 20 Abs. 5 KAGG, des § 12 Abs. 5 AuslInvestmG und des § 47 BörsG den allgemeinen Rechtsgrundsatz entnommen, dass wegen zunehmender Beweisschwierigkeiten und aus Gründen allgemeiner Rechtssicherheit es dem Anteilseigner nach einer bestimmten Anzahl von Jahren versagt sein muss, sich auf fehlerhafte Angaben im Prospekt zu berufen. Er wendet deshalb diese Vorschriften, nach der Ansprüche in sechs Monaten seit dem Zeitpunkt, in dem der Käufer von der Unrichtigkeit oder Unvollständigkeit des Verkaufsprospektes Kenntnis erlangt hat, spätestens jedoch in drei Jahren seit dem Abschluss des Kaufvertrages verjähren, analog auf die Publikums-KG an (BGHZ 83, 222, 224 ff.). Denn nach der Vorstellung des Gesetzgebers soll es dem Wertpapierkäufer versagt sein, den Zeitpunkt für die Ausübung seines an sich gegebenen Rücktrittsrechtes nach spekulativen. Gesichtspunkten zu wählen (BGHZ 111, 314, 322 unter Bezugnahme auf die Amtliche Begründung zu KAGG/AuslInvestmG). Dieser Gesichtspunkt ist sachgerecht für Vermögensanlagen, die den Kauf von Kapitalanteilen zum Gegenstand haben; denn diese Form der Anlage ist kaufrechtlich geprägt. Bei diesem Vertragstyp überwiegt der mit der kurzen Verjährungsfrist (§477 Abs. 1 BGB) verknüpfte Gedanke, dass im Interesse der Rechtssicherheit möglichst bald klare Verhältnisse zu schaffen sind, zumal der Wertpapierkäufer mit Wertschwankungen, die für diese Art der Geschäfte typisch sind, rechnen muss (BGHZ a. a. O.).

Von solchen Anlagen unterscheidet sich indes die Anlage in einem geschlossenen Immobilienfonds. Hier geht es wie bei einem Bauherren- oder Erwerbermodell zunächst um den Erwerb von Grundeigentum und die Herstellung bzw. den Kauf eines Bauwerkes. Aber auch in der Folgezeit bleibt das Bauwerk in der Regel der zentrale und essentielle Vermögensgegenstand des geschlossenen Immobilienfonds. Anders als in Wertpapierfonds findet gerade keine regelmäßige Umschichtung des Portefeuilles statt. Das spekulative Element, das aus der Schwankung des Bodenwertes und damit des Mietwertes herrührt, tritt in den Hintergrund. Fehlt mithin hier die für Wertpapiergeschäfte typische Interessenlage, ist auch kein Grund vorhanden, insoweit die Verjährung entsprechend § 20 Abs. 5 KAGG und § 12 Abs. 5 AuslInvestmG zu verkürzen. Demgemäß kommt auch der Bundesgerichtshof bei Bauherrenmodellen zur Anwendung der allgemeinen Verjährungsfrist (BGHZ 111, 314, 322 f.; 126, 166, 172 f.).

b) Der Senat ist indes der Meinung, dass die Verjährung entsprechend § 852 BGB zu verkürzen ist.

Zum einen ist nicht von der Hand zu weisen, dass ein praktisches Bedürfnis an einer zeitlichen Beschränkung der Prospekthaftung besteht. Zum andern gilt es, Wertungswidersprüche zwischen den Voraussetzungen für Ansprüche aus Prospekthaftung im engeren Sinn und solchen aus Delikt in Verbindung mit der Vorschrift des § 264 a StGB über den Kapitalanlagebetrug zu vermeiden. Diese Ansprüche unterscheiden sich bis anhin außer durch die Länge der Verjährungsfrist nur dadurch, dass die deliktische Haftung vorsätzliches statt fahrlässiges Handeln erfordert (BGHZ 116, 7, 14; WM 2000, 1503, 1504). Es drängt sich jedoch auf, den Geschädigten bei einem weniger schwer wiegenden fahrlässigen Verhalten gegenüber dem vorsätzlichen Handeln nicht besser zu stellen. Der Senat sieht daher die Notwendigkeit, die für die deliktische Haftung geltende Verjährungsvorschrift des § 852 BGB, nach der ein Ersatzanspruch drei Jahre nach Kenntnis des Verletzten, sonst dreißig Jahre von der Begehung der Handlung an verjährt, entsprechend auf Prospekthaftungsansprüche im engeren Sinn anzuwenden, sofern nicht sachliche Gründe wie oben beschrieben für eine weitere Verkürzung der Verjährung vorliegen. Umgekehrt hat der Bundesgerichtshof bereits ausgeführt, dass die Verlängerung der Verjährungsfrist bei Ansprüchen nach § 823 Abs. 2 in Verbindung mit § 264 a StGB gemäß § 852 BGB gegenüber der kürzeren Verjährung analog § 20 Abs. 5 KAGG und § 12 Abs. 5 AuslInvestmG ihre Berechtigung darin findet, dass bei ersteren Vorsatz erforderlich ist (BG HZ 116, 7, 14).

c) Die Beklagte zu 4) als Steuerberatungsgesellschaft kann sich nicht die kurze Verjährungsfrist von 3 Jahren nach § 68 StBerG oder im Treuhandvertrag in Verbindung mit dieser Vorschrift stützen.

Sie haftet hier als eine dem Initiator gleichstehende Person. Insoweit hat sie ihre Aufklärungspflicht nicht im Zusammenhang mit der Anbahnung des Treuhand- oder Steuerberatungsvertrages verletzt. Eine Anwendung des § 68 StBerG hierauf würde den gesetzlich vorgegebenen Rahmen dieser Vorschrift überdehnen; die ihre Verantwortlichkeit auslösende Stellung ist auch nicht typischerweise auf ihre berufliche Stellung zurückzuführen (BGHZ 115, 213, 226 f.; 126, 166, 173 f.).

d) Nach alldem ist bei keinem der klägerischen Ansprüche Verjährung eingetreten.

III.

Nach dem Vorausgehenden erübrigt sich, auf die Fragen einzugehen, ob weitere Prospektmängel vorliegen, wie die Kläger behaupten, und ob die Beklagten auch nach § 823 Abs. 2 in Verbindung mit § 264 a StGB oder aus weiteren Gründen zu Ersatz verpflichtet ist.

IV.

Haften also die Beklagten dem Grunde nach, können die Kläger verlangen, so gestellt zu werden, als hätten sie die Anlageentscheidung nicht getroffen. Die Kläger können demnach Befreiung von den abgeschlossenen Verträgen und Ersatz ihrer Aufwendungen begehren (BGHZ 115, 213, 220 f.). Entgegen der Ansicht der Beklagten liegt ein solcher Schaden unbeschadet der Feststellung seiner exakten Höhe auch vor.

1. Die Beklagten können sich insoweit nicht auf die Entscheidungen des Bundesgerichtshofes vom 27.06.2000 (WM 2000, 1685 und 1687) berufen, mit denen ein Schadensersatzanspruch gegen eine Bank aus Verschulden bei Vertragsschluss abgelehnt wurde, weil die Kreditnehmer den durch das Darlehen finanzierten Beitritt zu einer Immobilienfonds GbR noch nicht gekündigt hatten. Dort geht es um die einredeweise Geltendmachung von Mängeln des finanzierten Geschäftes gegen den Darlehensvertrag im Wege des sog. Einwendungsdurchgriffes (§ 9 Abs. 3 VerbrKrG), hier dreht es sich ausschließlich um die Haftung der Hintermänner des finanzierten Geschäftes.

2. Ein Schaden der Kläger ist nicht deshalb zu verneinen, weil sie eine mindestens gleichwertige Beteiligung erworben haben sollen. Im Wege der normativen Schadensfeststellung hat der Bundesgerichtshof (BGHZ 115, 213, 221 f.) die Gegenleistung an die Anleger unberücksichtigt gelassen. Sonst könnte dem Anleger nämlich ein Investitionsmodell gegen seinen Willen aufgedrängt werden. Das ist schon deshalb nicht akzeptabel, weil die Investitionsentscheidung in aller Regel von persönlichen Wert- und Risikovorstellungen abhängt und damit unvertretbar ist (sog. objektiv-individueller Schadenseinschlag - vgl. BGHSt 16, 321 ff.). Im Übrigen haben die Kläger dem Umstand, dass die Beteiligung noch werthaltig ist, dadurch Rechnung getragen, dass die Schadensersatzleistungen nur Zug um Zug gegen Abtretung der Beteiligungen erfolgen sollen (vgl. BGHZ 115, 213, 221).

3. Ein Schaden ist nicht deshalb nicht entstanden, weil die einzelnen Verträge infolge nichtiger Vollmacht wegen Verstoßes gegen das VerbrKrG nichtig seien. Allfällige Formmängel sind gemäß § 6 Abs. 2 VerbrKrG durch Inanspruchnahme der Kredite geheilt. Die Kläger haben, wie sie selbst zugestehen, Steuervorteile aus ihren Beteiligungen gezogen.

4. Die Kläger müssen sich auch nicht auf die Angebote der finanzierenden Banken zur Herabsetzung der noch offenen Kreditsumme und der Kreditzinsen verweisen lassen. Selbst wenn die finanzierenden Banken nicht als Dritte im Rahmen einer Vorteilsausgleichung anzusehen sind, besteht keine Verpflichtung der Kläger, deren Angebote anzunehmen. Die Angebote stellen nicht den geschuldeten Schadensersatz wie oben ausgeführt dar. Sie sind daher allenfalls Vergleichsangebote, die anzunehmen in aller Regel niemand gezwungen werden kann. Die Behauptung der Beklagten zu 4), die Kläger hätten solche Angebote angenommen, ist ersichtlich ins Blaue hinein gemacht worden.

5. Dagegen sind steuerliche Vorteile und Ausschüttungen im Wege der Vorteilsausgleichung zu berücksichtigen, deren Umfang aller Wahrscheinlichkeit nach aber nicht den geltend gemachten Ersatz erreichen wird.

Zu berücksichtigen sind hierbei im einzelnen die sich aus den Verlustzuweisungen, insbesondere den Sonderabschreibungen nach § 4 FördergebietG ergebenden Vorteile bei der Einkommensteuer im Rahmen von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung und die erhaltenen Umsatzsteuererstattungen (vgl. BGH WM 1989, 1925, 1926). Ferner sind anzurechnen die erfolgten Ausschüttungen. Selbst unter Heranziehung der Aufstellung der Beklagten zu 4) in deren Schriftsatz vom 28.04.2000 (Bl. 713) ist es aber nicht wahrscheinlich, dass Schäden bei den Klägern nicht angefallen sind, zumal diese Aufstellung die Freistellung von den aufgenommenen Krediten bereits antizipiert. Auch ist ins Auge zu fassen, dass eine angemessene Verzinsung der klägerischen Anlagen auf Dauer ausbleiben wird.

V.

Da eine vollständige und den obigen Ausführungen entsprechend aufgeschlüsselte Übersicht der Vor- und Nachteile und etwaiger Verrechnungen bisher nicht vorgelegt worden ist und es deshalb hierzu weiterer Aufklärung bedarf, hat der Senat von der Möglichkeit der Zurückverweisung nach § 538 Abs. 1 ZPO Gebrauch gemacht und von einer eigenen Entscheidung gemäß § 540 ZPO abgesehen, zumal sich vorliegend die Abklärung des Haftungsgrundes vorab aufdrängt.

Streitwert: §§ 3, 5 und 6 ZPO; der Senat schätzt wie das Landgericht den geltend gemachten Ersatz einschließlich der geltend gemachten Freistellungen auf DM 1.300.000,00.

Wert der Beschwer: § 546 Abs. 2 S. 1 ZPO in Verbindung mit §§ 3, 5 und 6 ZPO.

Ende der Entscheidung