Judicialis Rechtsprechung

Bei der Anfechtung eines ablehnenden Eigentümerbeschlusses verbunden mit dem Antrag, die Eigentümer zur Zustimmung zum Einbau von Kaltwasserzählern für die Verbrauchserfassung zu verpflichten, mit dem Ziel, die Kosten verbrauchsabhängig und nicht mehr nach Miteigentumsanteilen abzurechnen, bemisst sich der Wert der Beschwer in der Regel in Anlehnung an § 24 Abs. 1 b KostO nach dem 12 1/2-fachen des Jahresbetrags der Kosten, um die der Antragsteller durch die geänderte Abrechnung entlastet würde, abzüglich der anteiligen Einbau-, Wartungs- und Ablesekosten für die Zähler.

---

Gründe:

I.

Der Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, die von der weiteren Beteiligten verwaltet wird.

In der Teilungserklärung vom 1.12.1980 ist in § 6 Abs. 4 folgende Regelung getroffen:

"Die Instandsetzungsrücklage sowie die gesamten Unkosten haben, soweit sich aus folgendem nichts anderes ergibt, die Sondereigentümer grundsätzlich im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen. Soweit laufende Kosten für jede Einheit durch Messvorrichtungen oder in anderer Weise einwandfrei getrennt festgestellt werden können, trägt jeder Eigentümer die für sein Sondereigentum anfallenden Kosten allein."

Das Anwesen ist nicht mit Messeinrichtungen für die Erfassung des Kaltwasserverbrauchs ausgestattet. In der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2003 sind auf den Antragsteller entsprechend seinem Miteigentumsanteil von 170/1000 für Kaltwasser/Abwasser Kosten in Höhe von 342,61 EUR umgelegt worden.

Der Antragsteller hält die Anwendung dieses Verteilungsschlüssels für einen Verstoß gegen Treu und Glauben, da er sich die überwiegende Zeit des Jahres an seinem neuen Wohnsitz in N. aufhalte und sein Verbrauch deshalb gering sei. Er ist aus diesem Grund auch bemüht, sein Wohnungseigentum in D. zu verkaufen.

In einer außerordentlichen Eigentümerversammlung am 17.12.2004 wurde folgender Vorschlag zur Abstimmung gestellt:

"Es werden Kalt- und Warmwasserzähler zur exakten Verbrauchsmessung ab dem Wirtschaftsjahr 2005 eingebaut. Die einmaligen Investitionskosten können für jede Einheit an Hand der eingebauten Stückzahlen getrennt erfasst und berechnet werden. Nach erfolgtem Einbau erhält jeder Eigentümer für seine Einheit eine separate Rechnung. Der bisher gültige Verteilungsschlüssel der Kaltwasserkosten nach Miteigentumsanteilen wird ab dem Wirtschaftsjahr 2005 in eine verbrauchsabhängige Abrechnung nach gemessenem Verbrauch geändert. Ein sich errechnender Anteil an Gemeinschaftswasserkosten (Gartenwasser, Wasser zum Befüllen der Heizungsanlage, usw.) wird im Verhältnis der Miteigentumsanteile auf alle Einheiten umgelegt."

Dieser Beschlussantrag wurde von den Eigentümern mehrheitlich abgelehnt.

Der Antragsteller hat den Beschluss angefochten und zugleich beantragt, ihn durch den Beschluss zu ersetzen, dass Kaltwasserzähler zur exakten Verbrauchserfassung ab dem Wirtschaftsjahr 2005 eingebaut werden. Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 11.3.2005 diese Anträge zurückgewiesen. Die hiergegen gerichtete sofortige Beschwerde des Antragstellers hat das Landgericht mit Beschluss vom 5.10.2005 als unzulässig verworfen. Mit seiner sofortigen weiteren Beschwerde verfolgt der Antragsteller seine ursprünglichen Anträge weiter.

II.

Das zulässige Rechtsmittel hat in der Sache keinen Erfolg.

1. Da das Beschwerdegericht die sofortige Beschwerde als unzulässig verworfen hat, ist die sofortige weitere Beschwerde unabhängig vom Beschwerdewert eröffnet (vgl. BayObLG NJW-RR 2000, 1324/1325 m.w.N.).

2. Das Landgericht hat ausgeführt:

Das vermögenswerte Interesse des Antragstellers an einer Änderung der angefochtenen Entscheidung sei nach der zu erwartenden Ersparnis durch den Einbau von Verbrauchszählern zu bemessen. Der Antragsteller selbst gehe von einer jährlichen Ersparnis von 168,83 EUR aus. Da er gegenwärtig versuche, seine Wohnung zu ver-äußern, liege durch die Abrechnung nach Miteigentumsanteilen nur eine vorübergehende Benachteiligung vor. Es sei nicht angemessen, mehr als den 3,5-fachen Wert der zu erwartenden Jahresersparnis anzusetzen. Hiervon sei, zur Ermittlung der Beschwer, noch die anteilige Kostenumlage für die Installierung der Wasserzähler in Höhe von etwa 360 EUR abzuziehen. Für eine höhere Beschwer wegen eines eventuellen Wertverlustes der Wohnung durch den alten Verteilungsschlüssel sei nichts vorgetragen.

Im Übrigen hätte die Beschwerde auch in der Sache keinen Erfolg gehabt, da die Anwendung des derzeit geltenden Kostenverteilungsschlüssels nicht zu grob unbilligen Ergebnissen führe. Die überproportionale Belastung des Antragstellers beruhe auf dessen selbst gewählter Abwesenheit und könne sich bei anderer Nutzung der Wohnung auch ins Gegenteil verkehren. Zudem sei dem Antragsteller der Verteilungsschlüssel beim Erwerb der Wohnung bekannt gewesen.

3. Die Ausführungen des Landgerichts halten im Ergebnis der rechtlichen Nachprüfung stand.

a) Auch nach der neuen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft (BGH NJW 2005, 2061 = ZMR 2005, 547) betrifft die Anfechtung von Beschlüssen der Wohnungseigentümerversammlung die Willensbildung innerhalb der Gemeinschaft und nicht den Rechtsverkehr des Verbandes, mit der Folge, dass sich ein Anfechtungsantrag weiterhin gegen die übrigen Wohnungseigentümer richtet (BGH ZMR 2005, 547/555). Der Senat geht davon aus, dass die insoweit unrichtige Partei- bzw. Beteiligtenbezeichnung auch in der Beschwerdeinstanz noch klargestellt werden kann, wenn, wie hier, eine Eigentümerliste vorhanden ist.

b) Die sofortige Beschwerde des Antragstellers war unzulässig, da der Wert des Beschwerdegegenstandes 750 EUR nicht übersteigt.

aa) Maßgebend für die Wertbemessung ist nach einhelliger Meinung das vermögenswerte Interesse des jeweiligen Beschwerdeführers an der Änderung der angefochtenen Entscheidung. Auf den Geschäftswert nach § 48 Abs. 3 WEG kommt es nicht an (BayObLG NZM 200, 1240; Merle in Bärmann/Pick/Merle WEG 9. Aufl. § 45 Rn. 27 m.w.N.). Im vorliegenden Fall ist dieses Interesse nach den Kosten zu bewerten, um die der Antragsteller durch den Einbau von Kaltwasserzählern und geänderte Abrechnung nach dem tatsächlichen Verbrauch entlastet würde.

bb) Die Beteiligten sind auf Grund der vorliegenden Zahlen unstreitig von einer jährlich zu erwartenden Ersparnis des Antragstellers in Höhe von etwa 169 EUR ausgegangen. In Anlehnung an § 24 Abs. 1 b KostO ist es bei unbestimmter Dauer der zu erwartenden Entlastungen in der Regel gerechtfertigt, den 12 1/2-fachen Betrag der jährlichen Ersparnis anzusetzen (vgl. zum Geschäftswert BayObLG JURBüro 1987, 579/580).

Von dieser Bewertung ist das Landgericht zu Recht nach unten abgewichen. Der Antragsteller ist nach eigenen Angaben weiterhin daran interessiert, sein Wohnungseigentum zu veräußern. Auch wenn durch den Antragsteller vorgetragen wurde, dass eine Maklerfirma wegen des unübersichtlichen Kostenverteilungsschlüssels die Wohnung vorübergehend aus dem Angebot genommen hat, so kann doch mittelfristig mit einem Verkauf gerechnet werden. Die Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen mag zwar nicht mehr zeitgemäß sein, für manche potenziellen Käufer aber durchaus von Interesse, da für sie in diesem Fall eine geringere Belastung zu erwarten ist. Es ist deshalb angemessen, die für den Antragsteller zu erwartende Entlastung mit dem 3,5-fachen Jahresbetrag zu bewerten. Davon ist der Betrag in Abzug zu bringen, der anteilig vom Antragsteller an den Einbau-, Ablese- und Wartungskosten für die Kaltwasserzähler zu tragen wäre. Die Einbaukosten alleine belaufen sich nach einem Kostenvoranschlag für die gesamte Anlage auf 2.119.36 EUR, der auf den Antragsteller nach seinem Miteigentumsanteil entfallende Betrag somit auf etwa 360 EUR. Bei einer getrennten Abrechnung nach Wohneinheiten beliefe sich der Anteil des Antragstellers auf etwa 240 EUR. Der Beschwerdewert liegt damit deutlich unter 750 EUR.

Eine Minderung des Verkaufswertes ist bei der Ermittlung des Beschwerdewertes nicht zu berücksichtigen. Zum einen hat die Immobilie durch die Beibehaltung des gegenwärtigen Verteilungsschlüssels keinen Wertverlust erlitten. Vielmehr könnte allenfalls der Einbau von Wasserzählern zu einer Steigerung des gegenwärtigen Verkaufspreises führen. Hierfür sind aber keinerlei schlüssige Anhaltspunkte vorgetragen. Wie bereits oben dargelegt, kann der gegenwärtige Abrechnungsschlüssel durchaus Kaufanreiz für manche Interessenten sein. Zum anderen ist es nicht abwegig, dass einige potenzielle Käufer Kaltwasserzähler, die auf Putz angebracht sind, für optisch zu störend halten.

4. Es erscheint nach § 47 WEG angemessen, dem in allen Rechtszügen unterlegenen Antragsteller in der Rechtsbeschwerdeinstanz die Gerichtskosten und die außergerichtlichen Kosten der Antragsgegner aufzuerlegen. Soweit der Ausspruch des Landgerichts zur Kostenverteilung geändert wurde, ist dies lediglich die Folge der geänderten Parteienbezeichnung.

Die Festsetzung des Geschäftswerts beruht auf § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG.

Ende der Entscheidung