Judicialis Rechtsprechung

I.

Die Antragsteller und die Antragsgegner sind die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Die weitere Beteiligte ist Verwalterin.

In der Eigentümerversammlung vom 21.3.2005 beschlossen die Wohnungseigentümer u.a. eine Fassadensanierung, die Errichtung einer zentralen Heizungsanlage, die Erneuerung der Briefkastenanlage und eine Erneuerung von Fenstern. Diese Maßnahmen sollten durch Sonderumlagen finanziert werden. Außerdem beschlossen die Wohnungseigentümer eine Sonderumlage zur Begleichung von Rechtsanwaltskosten.

Die Antragsteller haben beim Amtsgericht beantragt, die diesbezüglichen Beschlüsse für ungültig zu erklären. Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 3.3.2006 den Anträgen entsprochen. Auf die sofortige Beschwerde der Antragsgegner hat das Landgericht am 13.7.2006 die amtsgerichtliche Entscheidung aufgehoben, den Eigentümerbeschluss bezüglich der Briefkastenanlage für ungültig erklärt und die Anträge im Übrigen abgewiesen. Gegen die Abweisung der Anträge richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller.

II.

Das zulässige Rechtsmittel führt im Umfang der Anfechtung zur Aufhebung der landgerichtlichen Entscheidung und zur Zurückverweisung.

1. Das Landgericht ist der Auffassung, dass die Eigentümerbeschlüsse, soweit sie für das Rechtsbeschwerdeverfahren noch verfahrensgegenständlich sind, ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Sie seien nicht zu unbestimmt. Außerdem hätten die Wohnungseigentümer einen weiten Ermessensspielraum, den sie nicht überschritten hätten.

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

a) Hinsichtlich der Fassadensanierung rügt die Rechtsbeschwerde zu Recht, dass das Landgericht keine tatsächlichen Feststellungen zur Erforderlichkeit der Maßnahme getroffen hat. Eine Sanierungsmaßnahme, die nicht erforderlich ist, entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung im Sinne des § 21 WEG. Die Antragsteller haben von vorne herein die Erforderlichkeit der Maßnahme bestritten. Tatsächliche Feststellungen zur Erforderlichkeit der Maßnahme hat das Landgericht unter Verstoß gegen § 12 FGG nicht getroffen. Ist der Beschluss über die Durchführung der Maßnahme für ungültig zu erklären, hat dies auch die Ungültigerklärung des Beschlusses über die Sonderumlage zur Folge. Da weitere tatsächliche Feststellungen erforderlich sind, ist der Senat an einer abschließenden Entscheidung gehindert.

b) Entsprechendes gilt hinsichtlich der Heizungsanlage. Auch insoweit haben die Antragsteller behauptet, dass die beschlossene Maßnahme nicht erforderlich ist. Tatsächliche Feststellungen hat das Landgericht auch hierzu nicht getroffen.

c) Auch zu den Rechtsanwaltskosten fehlen tragfähige tatsächliche Feststellungen. Das Landgericht hat sich lediglich auf die Versicherung des Prozessbevollmächtigten der Antragsgegner gestützt, dass offene Rechtsanwaltskosten in mindestens der beschlossenen Höhe vorhanden seien. Zwar besteht kein Anlass, an der Richtigkeit der Angaben des Prozessbevollmächtigten der Antragsgegner zu zweifeln. Jedoch reichen diese tatsächlichen Feststellungen nicht aus, um die beschlossene Sonderumlage als ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechend beurteilen zu können. Das Landgericht hat nämlich keine tatsächlichen Feststellungen dazu getroffen, dass Kostenschuldner auch die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband ist. Insbesondere ist nicht erkennbar, ob in den bereits abgeschlossenen Verfahren der Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband die Kosten auferlegt worden sind. Eine Umlage der offenen Anwaltskosten nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn in einem Wohnungseigentumsverfahren eine abweichende Kostenentscheidung nach § 47 WEG ergangen ist. Solche Kosten gehören nach § 16 Abs. 5 WEG nicht zu den Kosten der Verwaltung im Sinne des § 16 Abs. 2 WEG. Diese Regelung gilt auch für laufende Verfahren. Es ist auch nicht festgestellt, ob in den Kosten möglicherweise Verfahren nach der Zivilprozessordnung enthalten sind, deren Kostenentscheidung ebenfalls zu beachten wäre. Ebenso ist nicht erkennbar, ob die Anwaltskosten möglicherweise Beschlussanfechtungsverfahren betreffen, in denen der Verband als solcher nicht beteiligt ist (BGH ZMR 2005, 547 ff.). Eine nach Miteigentumsanteilen zu erbringende Sonderumlage hat wegen der Teilrechtsfähigkeit des Verbandes der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Voraussetzung, dass der Verband als solcher die Kosten schuldet. Hierzu fehlen tatsächliche Feststellungen, so dass die Sache auch insoweit an das Landgericht zurückzuverweisen ist.

d) Auch hinsichtlich der Fenster wurde vom Antragsteller zu 1 von Anfang an jegliche Notwendigkeit der Erneuerung in Abrede gestellt. Auch hierzu hat das Landgericht keine tatsächlichen Feststellungen getroffen.

3. Die Kostenentscheidung ist dem Landgericht vorzubehalten.

Die Festsetzung des Geschäftswerts folgt aus § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG.

Ende der Entscheidung