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Steht die Eintragung eines Wohnungsbesetzungsrechts nicht im Zusammenhang mit der Gewährung eines Aufwendungszuschusses oder eines zinsverbilligten Darlehens oder der Verpflichtung zur verbilligten Vermietung der Wohnung, ist der Geschäftswert für die Eintragung dieses Rechts nach § 30 Abs. 2 KostO regelmäßig auf 3.000 EUR festzusetzen (in Anschluss an KG DNotZ 1969, 49 ff.; OLG Oldenburg Rpfleger 1994, 273). Hohe Grundstückswerte können bei der Frage der Erhöhung nach § 30 Abs. 2 Satz KostO mit einer angemessenen Quote berücksichtigt werden.

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32 Wx 138/07

Beschluss

Der 32. Zivilsenat des Oberlandesgerichts München hat unter Mitwirkung des Vorsitzenden Richters am Oberlandesgericht, Vorsitzenden Richters am Bayerischen Obersten Landesgericht a.D. Joachimski, der Richterin am Oberlandesgericht Dr. Wiringer-Seiler und des Richters am Oberlandesgericht Wimmer

am 20. September 2007

in der Grundbuchsache

wegen Geschäftswertfestsetzung

auf die weitere Beschwerde des Beteiligten zu 3

beschlossen:

Tenor:

Die weitere Beschwerde gegen den Beschluss des Landgerichts Passau vom 23.Juli 2007 wird zurückgewiesen.

Gründe:

I.

Mit Verfügung vom 5.7.2006 nahm das Amtsgericht - Grundbuchamt - die Eintragung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit für das Bundeseisenbahnvermögen zur Absicherung der Vergabe von Wohnungen an wohnungssuchende und wohnungsberechtigte Eisenbahner (Wohnungsbesetzungsrecht) auf neun näher bezeichnete Wohnungen vor und setzte mit Beschluss vom 13.3.2007 den Geschäftswert einzeln für die jeweiligen Wohnungen auf insgesamt 118.401 EUR fest. Hierbei nahm es an, dass genügend Anhaltspunkte für eine Bestimmung des Geschäftswerts nach § 30 Abs. 1 KostO bestünden und legte jeweils 20 % des Immobilienwerts zu Grunde.

Auf die dagegen vom Beteiligten zu 2 eingelegte Beschwerde änderte das Landgericht am 23.7.2007 diesen Beschluss dahingehend ab, dass der Geschäftswert für die Eintragung der Wohnungsbesetzungsrechte je Wohnung auf 3.000 EUR festgesetzt wird. Ferner ließ es die weitere Beschwerde zu.

Gegen diesen Beschluss legte der Beteiligte zu 3 am 22.8.2007 weitere Beschwerde ein mit dem Ziel der Wiederherstellung der amtsgerichtlichen Entscheidung.

II.

Die zulässige weitere Beschwerde ist unbegründet.

1. Das Landgericht hat seine Entscheidung folgendermaßen begründet:

Der Geschäftswert sei nach § 30 Abs. 2 KostO auf 3.000 EUR festzusetzen, da eine ungefähre Schätzung auf Grund tatsächlicher Anhaltspunkte im vorliegenden Falle nicht möglich sei. Das Wohnungsbesetzungsrecht sei nicht im Zusammenhang mit der Gewährung eines Aufwendungszuschusses oder eines Darlehens gewährt worden. Auch den Mietern würden keine schätzbaren Vorteile gewährt. Vielmehr werde das Wohnungsbesetzungsrecht im Rahmen der nachwirkenden sozialen Fürsorge eingeräumt. § 24 KostO könne nicht entsprechend Anwendung finden, da der Berechtigte kein Recht auf Nutzung erwerbe, sondern der Eigentümer nur in der Ausübung seines Rechts beschränkt werde. Der Grundstückswert stelle kein Indiz für den Wert der Dienstbarkeit dar.

2. Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung stand (§ 30 Abs. 3 Satz 5, § 14 Abs. 5 Satz 2 KostO, § 546 ZPO).

a) Zu Recht hat das Landgericht bei der Bemessung des Geschäftswerts für die Eintragung des Wohnungsbesetzungsrecht § 30 Abs. 2 KostO Anwendung finden lassen.

Wonach der Wert in diesen Fällen zu bemessen ist, wird in Rechtsprechung und Literatur unterschiedlich beurteilt. Einigkeit besteht noch insoweit, dass sich der Wert solcher Dienstbarkeiten nicht nach den §§ 22, 24 KostO bestimmt, sondern seine Grundlage in § 30 KostO findet (vgl. KG DNotZ 1969, 49 ff; BayObLG Rpfleger 1985, 330). Streitig ist aber, wie die Wertbemessung innerhalb dieses gesetzlichen Anwendungsbereichs zu erfolgen hat. Nach einer Ansicht ist der Wert gemäß § 30 Abs. 1 KostO zu schätzen, wobei auf der einen Seite der Mietwert der Wohnungen bzw. ein Bruchteil davon als Schätzungsgrundlage herangezogen wird (so OLG Braunschweig Kostenrechtsprechung § 30 KostO Nr. 6; ablehnend Rohs/Wedewer KostO, Stand Mai 2006 § 30 Rn. 18) und auf der anderen Seite der Aufwendungszuschuß - sei es als Darlehen oder als verlorener Zuschuss - bzw. ein Bruchteil davon zur Schätzungsanknüpfung verwandt wird (vgl. OLG Düsseldorf Rpfleger 1992, 177). Nach anderer Ansicht fehlt es in solchen Fallgestaltungen regelmäßig an genügend konkreten Anhaltspunkten für eine Schätzung, so dass auf den Regelgeschäftswert gemäß § 30 Abs. 2 KostO zurückzugreifen ist (KG aaO; OLG Oldenburg Rpfleger 1994, 273; Rohs/Wedewer aaO; vgl. zum Ganzen auch Korintenberg/Lappe/Bengel/Reimann, KostO, 16. Aufl., § 30 Rn. 87).

Nach Ansicht des Senats ist zu unterscheiden, ob für die Gewährung des Wohnungsbesetzungsrechts ein Aufwendungszuschuss oder ein Darlehen günstiger als zu Marktbedingungen gewährt wird oder dies nicht der Fall ist. Im ersteren Fall bietet nämlich diese Gegenleistung (Zuschuss bzw. Zinsvergünstigung) genügend Anhaltspunkte zur Bewertung nach § 30 Abs. 1 KostO. Gleiches kann gelten, wenn der Grundstückseigentümer verpflichtet ist, zu einem unter der Vergleichsmiete liegenden Mietzins die Wohnung anzubieten. In anderen Fällen, wie auch im vorliegenden Fall, ist § 30 Abs. 2 KostO anzuwenden, da hier regelmäßig keine genügenden tatsächlichen Anhaltspunkte für eine Schätzung vorliegen.

Der kapitalisierte Mietwert oder der Grundstückswert als solcher bietet keinen genügenden tatsächlichen Anhaltspunkt zur Schätzung, da diese durch das Wohnungsbesetzungsrecht nicht beeinflusst werden.

b) Bei der Bewertung nach § 30 Abs. 2 KostO ist von einem Regelwert von 3.000 EUR auszugehen, wobei allerdings nach der Lage des Falles ein höherer oder niedriger Betrag, höchstens jedoch 500.000 EUR angenommen werden kann (§ 30 Abs. 2 Satz 2 KostO). Hierbei kann dann auch der Grundstückwert einfließen, da bei einem Verkauf das Bestehen des Wohnungsbesetzungsrechts den Kaufpreis allein schon wegen dessen Lästigkeit für den Erwerber beeinflussen kann.

Gleichwohl hat es bei der Geschäftswertfestsetzung des Landgerichts zu verbleiben, da sich diese noch im Rahmen des tatrichterlichen Schätzungsermessens hält. Die vom Landgericht festgesetzten Geschäftswerte für die Eintragung des Wohnungsbesetzungsrechte bewegen sich im Bereich zwischen 4,22 % und 5,22 % der vom Rechtsmittelführer ermittelten, nicht besonders hohen Grundstückswerte und sind daher aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.

Ende der Entscheidung