Judicialis Rechtsprechung

I.

Zu notariellem Vertrag verkaufte der Beteiligte den verfahrensgegenständlichen Grundbesitz und bewilligte zu Gunsten der Käuferin die Eintragung einer Vormerkung im Grundbuch. Die Vormerkung wurde eingetragen. Mit einem weiteren notariellen Vertrag trat die Käuferin den Eigentumsverschaffungsanspruch gegen den Beteiligten an die Firma F.-A. mit Sitz in V./L. ab. Sie bewilligte und beantragte, diese Abtretung ins Grundbuch einzutragen. Diesem Antrag entsprach das Grundbuchamt nicht, weil eine erforderliche Bewilligung der Eintragung durch den Beteiligten und einen Gläubiger der Käuferin, dem diese ihren Eigentumsverschaffungsanspruch verpfändet hatte, nicht vorlag.

Der Beteiligte beantragte die Löschung der Vormerkungen, weil er vom Kaufvertrag seiner Ansicht nach wirksam zurückgetreten war. Zur Begründung für seinen Rücktritt trug er vor, die Käuferin sei bei Abschluss des Kaufvertrags völlig mittellos und nicht in der Lage gewesen, ihre Zahlungsverpflichtungen zu erfüllen. Die Abtretung des Eigentumsverschaffungsanspruchs sei nur zum Schein erfolgt.

Das Grundbuchamt wies im Wege der Zwischenverfügung darauf hin, dass nach seiner Ansicht zur Löschung der Vormerkungen u. a. die Bewilligung der F.-A. vorliegen müsse. Andernfalls müsse die Aufhebung des Vertrages zwischen den Beteiligten und der Käuferin in der Form des § 29 GBO nachgewiesen werden.

Gegen diese Zwischenverfügung richtete sich die Beschwerde des Beteiligten, der das Amtsgericht nicht abgeholfen hat. Die Beschwerde wurde vom Landgericht zurückgewiesen. Gegen diese Zurückweisung richtet sich die weitere Beschwerde des Beteiligten, mit der geltend gemacht wird, dass es einer Zustimmung der F.-A. zur Löschung der Eigentumsvormerkung nicht bedürfe.

Mit Beschluss vom 17.1.2006 hat das Grundbuchamt die Eintragungsanträge endgültig zurückgewiesen.

II.

Die weitere Beschwerde ist an sich statthaft und auch im Übrigen zulässig. Dass das Grundbuchamt zwischenzeitlich den Eintragungsantrag endgültig zurückgewiesen hat, spielt für die Zulässigkeit der weiteren Beschwerde keine Rolle (vgl. hierzu Demharter, Rn. 6 zu § 78 GBO).

Im Ergebnis hat die weitere Beschwerde keinen Erfolg:

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

Zu der Löschung der Auflassungsvormerkung hätte es einer Bewilligung der F.- A. bedurft, weil in grundbuchrechtlicher Hinsicht nicht nachgewiesen sei, dass der Eigentumsverschaffungsanspruch wegen des Rücktritts des Beteiligten nicht mehr bestünde. An den Nachweis der Unrichtigkeit seien strenge Anforderungen zu stellen. Insbesondere ist die Möglichkeit des Wegfalls oder der Heilung der Unrichtigkeit auszuräumen.

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält rechtlicher Nachprüfung stand:

In grundbuchrechtlicher Hinsicht ist eine Löschung einer Eintragung nichts anderes als eine Eintragung (§ 46 Abs.1 GBO); sie bedarf daher der Bewilligung der Berechtigten nach § 19 GBO. Berechtigte in diesem Sinne sind alle, die eine entsprechende Buchposition haben. Daneben kommen als Berechtigte aber auch diejenigen in Betracht, die zwar im Grundbuch nicht als Berechtigte eingetragen sind, bei denen aber das Grundbuchamt positive Kenntnis von ihrem Rechtserwerb erlangt hat. Sie werden in Rechtsprechung und Literatur als "wahre Berechtigte" bezeichnet (vgl. hierzu Demharter, Grundbuchordnung, 25. Aufl., Rn. 45 zu § 19 GBO).

Soweit danach die Bewilligung des wahren Berechtigten erforderlich ist, genügt die des Buchberechtigten dann nicht mehr, wenn die Vermutung des § 891 BGB widerlegt ist (BayObLG DNOtZ 1990, 739). Für die positive Kenntnis des Grundbuchamts von einer Änderung der materiellen Rechtslage, welche außerhalb des Grundbuchs eingetreten ist, genügt es jedenfalls, wenn das Grundbuchamt von allen Tatsachen Kenntnis erlangt hat, die die Rechtsänderung begründen (BayObLG NJW-RR 1991, 1398). Durch die Vorlage der Abtretungserklärung seitens der Käuferin war für das Grundbuchamt unmissverständlich klargestellt, dass Inhaber des Eigentumsverschaffungsanspruches nicht mehr die Käuferin, sondern die F.-A. sei. Damit war die Vermutung des § 891 BGB wirksam widerlegt.

Sie wurde auch nicht im Sinne des § 22 GBO wieder hergestellt: Dazu wäre es erforderlich, dass der Wegfall des durch die Eigentumsvormerkung gesicherten Eigentumsverschaffungsanspruchs durch Tatsachen belegt wird, aus denen sich mit Sicherheit die Unwirksamkeit entweder des Kaufvertrages oder der Abtretungserklärung ergebe. An den Nachweis der Unrichtigkeit sind strenge Anforderungen zu stellen; ein gewisser Grad von Wahrscheinlichkeit genügt nicht (vgl. Demharter, GBO, 25.Auflage, Rn. 37 zu § 22).

Die Unwirksamkeit der Abtretungserklärung wird vom Beteiligten mit der Behauptung belegt, es handle sich um einen Scheinvertrag, in welchem der Lebensgefährte der Käuferin für die F.-A. aufgetreten sei. Der Beteiligte bringt auch vor, er sei wirksam vom Kaufvertrag zurückgetreten. Diesem Vorbringen fehlt jedoch die Qualität, die der Gesetzgeber in den §§ 22 GBO zur Voraussetzung einer Grundbuchberichtigung macht.

Das Grundbuchverfahren ist grundsätzlich nicht geeignet zur Klärung von Rechtsfragen, die ihren Ursprung in streitigen Tatsachenbehauptungen oder der unterschiedlichen Bewertung von Tatsachen haben. Aus gutem Grund hat der Gesetzgeber in § 29 GBO hohe Hürden für die Verwertbarkeit von Erklärungen im Grundbuchverfahren gesetzt. Eine Beweisaufnahme durch Erholung von Gutachten, Vernehmung von Sachverständigen, Zeugen und Beteiligten findet deshalb im Grundbuchverfahren auch nicht statt (BayObLGZ 1989, 113). Urkunden, die Erklärungen von Beteiligten über Tatsachen enthalten, erbringen auch dann, wenn es sich um öffentliche Urkunden handelt, nicht den Beweis für die inhaltliche Richtigkeit der Erklärung, sondern nur für deren Abgabe durch den in ihnen bezeichneten Urheber (OLG Hamm Rpfleger 1983, 393).

Aus diesem Grund kann der Beteiligte mit seinen Darlegungen, er sei wirksam vom Kaufvertrag zurückgetreten und die Abtretung sei nur zum Schein erfolgt, im Grundbuchverfahren kein Gehör finden. Dieses Vorbringen kann nur im streitigen Zivilprozess berücksichtigt werden. Für das streng formalisierte Grundbuchverfahren bleibt es angesichts der klaren Widerlegung der Vermutung des § 891 BGB bei dem Erfordernis der Abgabe einer Löschungsbewilligung.

Eine Kostenentscheidung war ebenso wenig veranlasst wie eine neuerliche Festsetzung des Beschwerdewerts.

Ende der Entscheidung