Judicialis Rechtsprechung

I.

Die Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, die von der weiteren Beteiligten (S.-GmbH) verwaltet wird. Hinsichtlich der Verwaltung kam es zu Streitigkeiten zwischen den Eigentümern und der Verwalterin. Am 2.11.2005 fand eine Eigentümerversammlung statt, die von einem Geschäftsführer der Verwalterin, Herrn S., geleitet wurde. Die Beschlussfähigkeit der Versammlung wurde von ihm festgestellt. Im Protokoll der Eigentümerversammlung, welches nur von Herrn S. unterschrieben ist, weil im Übrigen die Unterschriften verweigert wurden, ist Folgendes festgehalten:

Tagesordnungspunkt (TOP) 3:

(...)

Sodann beraten die Wohnungseigentümer in der Zeit von 20.40 Uhr bis 21.00 Uhr ohne Mitwirkung der S.-GmbH über ihr weiteres Vorgehen. Nach Beendigung dieser Beratung stellt Herr S. folgenden Antrag:

Die Eigentümergemeinschaft möge beschließen:

Die S.-GmbH wird mit sofortiger Wirkung als Verwalterin abberufen.

Für den Antrag: keine Stimme

Gegen den Antrag: keine Stimme

Enthaltungen: keine Stimme

Der Antrag ist damit abgelehnt.

(...)

Tatsächlich wurden zu diesem (ersten) unter TOP 3 aufgeführten Beschlussantrag weder Ja- noch Nein-Stimmen abgegeben. Sämtliche vertretenen Eigentümer haben sich der Stimme enthalten.

Die Antragsteller haben beim Amtsgericht beantragt, den ersten unter TOP 3 festgehaltenen Beschluss für ungültig zu erklären und festzustellen, dass in dieser Versammlung kein Sachbeschluss dazu gefasst wurde, dass die Verwalterin sofort abberufen werde. Weiter haben die Antragsteller beantragt, die Verwalterin zu verpflichten, eine ordnungsgemäße Niederschrift über die Eigentümerversammlung vom 2.11.2005 zu fertigen. Zudem haben sie eine gerichtliche Anweisung an die Verwalterin für zukünftige Fälle über die ordnungsgemäße Erstellung eines Protokolls beantragt. Hinsichtlich eines weiteren Tagesordnungspunkts (TOP 11) haben sie ihre Anträge zurückgenommen. Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 17.3.2006 den Antrag auf Ungültigerklärung des ersten unter TOP 3 gefassten Beschlusses wegen fehlenden Rechtsschutzbedürfnisses als unzulässig und die Anträge im Übrigen als unbegründet abgewiesen sowie den Antragstellern samtverbindlich die Gerichtskosten auferlegt. Den Geschäftswert hat es auf 5.000 EUR festgesetzt.

Gegen diese Entscheidung haben die Antragsteller sofortige Beschwerde eingelegt. In der mündlichen Verhandlung haben sie ihre Anträge, soweit sie nicht den unter TOP 3 verkündeten Beschluss betrafen, zurückgenommen. Das Landgericht hat in seiner Entscheidung vom 20.7.2006 den Beschluss des Amtsgerichts aufgehoben, den ersten Beschluss der Wohnungseigentümer in der Versammlung vom 2.11.2005 zu TOP 3 für ungültig erklärt und festgestellt, dass zu diesem Tagesordnungspunkt kein Beschluss der Wohnungseigentümer ergangen ist. Den Geschäftswert hat es für Amts- und Landgericht hinsichtlich des Antrags zu TOP 3 auf 26.094,90 EUR und für die zurückgenommenen Anträge mit jeweils rund 3.000 EUR festgesetzt. Die Kostenquote hat es entsprechend dem Obsiegen bzw. Unterliegen bestimmt. Dagegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der weiteren Beteiligten. Diese vertritt die Meinung, die Antragsteller hätten kein Rechtsschutzinteresse an der von ihnen begehrten Gerichtsentscheidung. Zudem hat sie eine Änderung der Kostenverteilung sowie der Geschäftswertfestsetzung beantragt.

II.

Die sofortige weitere Beschwerde der weiteren Beteiligten hat teilweise Erfolg, soweit sie die Geschäftswertfestsetzung und den Kostenausspruch betrifft. Im Übrigen ist sie unbegründet.

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

Das erforderliche Rechtsschutzinteresse der Antragsteller sei gegeben. Für den Inhalt eines Eigentümerbeschlusses sei bis zu einer späteren Anfechtung vorläufig das vom Versammlungsleiter festgestellte und verkündete Ergebnis maßgeblich. Denn im Interesse der Rechtssicherheit müssten die Wohnungseigentümer auf das festgestellte und verkündete Beschlussergebnis vertrauen können. Zudem wäre der Rechtsschutz des einzelnen Wohnungseigentümers gefährdet, wenn statt des festgestellten das wahre Beschlussergebnis maßgeblich wäre, da dann die Beteiligten auf eigenes Risiko die Schlussfolgerung aus dem Abstimmungsergebnis auf das Beschlussergebnis ziehen müssten. Da danach die Ergebnisfeststellung durch den Versammlungsleiter neben der konstitutiven auch eine inhaltsfixierende Wirkung habe, liege bei unrichtiger Feststellung zunächst stets ein wirksamer Beschluss vor, der einer gerichtlichen Nachprüfung zugänglich sei. Das für die Anfechtung eines Negativbeschlusses erforderliche Rechtsschutzbedürfnis sei gegeben, da hier sogar eine Regelung für die Zukunft getroffen werde.

Der Versammlungsleiter habe das Beschlussergebnis unrichtig festgestellt. Für die Ermittlung der erforderlichen Mehrheit komme es allein auf das Verhältnis der für und gegen einen Beschlussantrag abgegebenen Stimmen an. Stimmenthaltungen hätten keine Wirkung. Da im vorliegenden Fall keine einzige Stimme für oder gegen den gestellten Antrag abgegeben worden sei, liege eine Beschlussfassung zu dem Antrag nicht vor. Das falsch festgestellte Beschlussergebnis sei daher aufzuheben gewesen. Sodann sei das tatsächliche Ergebnis der Abstimmung, nämlich dass tatsächlich kein Beschluss gefasst wurde, festzustellen gewesen.

Bei der Geschäftswertfestsetzung habe sich das Beschwerdegericht von der Erwägung leiten lassen, dass im Zeitpunkt der Beschlussfassung am 2.11.2005 über die Abwahl der Verwalterin Vergütungsansprüche ihrerseits bis zum Ende der regulären Verwaltertätigkeit am 31.12.2007 in Höhe von 26.094,60 EUR offen gewesen seien. In Höhe dieser offenen Vergütungsansprüche sei der Einzelgeschäftswert für die Anfechtung der Beschlussfassung zu TOP 3 festzusetzen. Die Kostenentscheidung ergebe sich aus einer entsprechenden Quotelung, wobei die Antragsteller jeweils die auf ihre zurückgenommenen Anträge entfallenden Kosten zu tragen hätten. Außergerichtliche Kosten der weiteren Beteiligten seien nicht zu ersetzen.

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält in der Sache der rechtlichen Überprüfung stand. Hinsichtlich der Kostenentscheidung und des Geschäftswerts ist sie abzuändern.

a) Zu Recht ist das Beschwerdegericht davon ausgegangen, dass der Antrag dahin auszulegen ist, dass er sich gegen die übrigen Wohnungseigentümer, nicht gegen die Verwalterin, richtet (§ 43 Abs. 1 Nr. 4, Abs. 4 Nr. 2 WEG; BGH NJW 2005, 2061/2068 m.w.N.). Es liegt nicht nur ein Antrag auf Protokollberichtigung vor. Beim Anfechtungsantrag kommt es nicht darauf an, ob ein Gegensatz zwischen den Interessen der Antragsteller und den übrigen Wohnungseigentümern tatsächlich besteht, was vorliegend von den Antragstellern bestritten wird. Vielmehr betrifft die Anfechtung des Eigentümerbeschlusses die festgestellte Willensbildung der Eigentümergemeinschaft. Ein entsprechender Antrag richtet sich damit stets gegen die übrigen Eigentümer, die den Beschluss nicht anfechten und ihn damit für oder gegen sich gelten lassen wollen.

Die übrigen Wohnungseigentümer als Beschwerdegegner und die weitere Beteiligte, die den ihr günstigen Beschluss verteidigt, standen im Verfahren vor dem Landgericht "auf einer Seite". Die Zustellungen an die übrigen Wohnungseigentümer konnten daher wirksam an die Verwalterin als deren Zustellungsvertreterin gemäß § 27 Abs. 2 Ziff. 3, Abs. 3 WEG erfolgen (vgl. dazu Niedenführ/Schulze WEG 7. Aufl. vor §§ 43 ff. Rn. 120). Mögliche Fehler bei der Beteiligung der übrigen Wohnungseigentümer in der ersten Instanz wurden durch das ordnungsgemäß durchgeführte Verfahren in der Beschwerdeinstanz geheilt.

In der Rechtsbeschwerdeinstanz scheidet eine Zustellung an die Verwalterin jedoch aus, da diese selbst die Rechtsmittelführerin ist (vgl. BayObLG ZMR 1998, 512). Der Senat hat daher die übrigen Wohnungseigentümer, die nicht (anwaltlich) vertreten sind, persönlich beteiligt.

b) Zu Recht ist das Landgericht davon ausgegangen, dass ein Rechtsschutzinteresse der Antragsteller an der begehrten Entscheidung gegeben ist. Mit der Feststellung, dass der Antrag abgelehnt ist, liegt ein Negativ-, kein Nichtbeschluss vor (BGH NJW 2001, 3339 ff). Auch ein negatives Abstimmungsergebnis kommt in Verwirklichung der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümerversammlung zustande und ist daher das Resultat einer verbindlichen Willensbildung der Gemeinschaft aus mehreren Einzelwillen (BGH aaO). Wendet sich ein Wohnungseigentümer gegen einen Negativbeschluss, weil er die Feststellung eines ablehnenden Beschlussergebnisses durch den Versammlungsleiter für unrichtig hält, so kann er die Beschlussanfechtung mit einem Antrag verbinden, der auf gerichtliche Feststellung eines positiven Beschlussergebnisses gerichtet ist. Im Fall einer solchen Antragsverbindung fehlt es für die Anfechtung des Negativbeschlusses nicht an einem Rechtsschutzinteresse (BGH NJW 2002, 3704 ff.).

Dieser Grundsatz gilt auch hier. Etwas anderes könnte nur dann gelten, wenn der verkündete Beschluss mit Sicherheit ohne Auswirkungen wäre. Davon ist hier aber nicht auszugehen. Die Auswirkungen des Negativbeschlusses in Abgrenzung zu denen eines zu diesem Antrag nicht gefassten Beschlusses sind andere. Wenn nach Streitigkeiten zwischen Verwalter und Eigentümern diese ausdrücklich beschließen, den Verwalter nicht abzuberufen (vgl. § 26 Abs. 1 WEG), liegt darin möglicherweise ein Verzicht auf eine Kündigung aus wichtigem Grund aufgrund der bisherigen Vorgänge. Möglicherweise liegt darin auch der Anschein fortbestehenden Vertrauens in die Verwaltung. Einer solchen, für sie risikoreichen Auslegung des Beschlusses in einem späteren Verfahren auf Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund brauchen sich die Antragsteller nicht auszusetzen. Zudem hat auch der Geschäftsführer der Verwalterin erkannt, dass das unstreitig von ihm falsch festgestellte Beschlussergebnis für ihn positive Auswirkungen haben könnte. Anders ist es nicht zu erklären, dass er in der mündlichen Verhandlung vor dem Beschwerdegericht nicht bereit war, eine Erklärung dergestalt abzugeben, dass er sich in einem etwaigen zukünftigen Verfahren auf Abberufung der Verwalterin aus wichtigem Grund nicht auf die Wirksamkeit des unter TOP 3 festgestellten Beschlusses berufen wird. Auch aus dieser Weigerung folgt ein Rechtsschutzbedürfnis der Antragsteller.

c) Auch im Übrigen ist die Entscheidung des Beschwerdegerichts rechtsfehlerfrei. Insbesondere liegt keine widersprüchliche Entscheidung vor. Die Feststellung des Beschlussergebnisses durch den Versammlungsleiter bestimmt konstitutiv auch den Inhalt des Beschlusses (BGH NJW 2001, 3339/3341). Entspricht das festgestellte und verkündete Beschlussergebnis nicht den tatsächlichen und rechtlichen Verhältnissen, so stellt dies einen Anfechtungs-, keinen Nichtigkeitsgrund dar (Staudinger/Bub WEG (2005) § 23 Rn. 165; Niedenführ/Schulze § 43 Rn. 66). Auf die Anfechtung hin war der festgestellte Beschluss daher aufzuheben. Mit der Anfechtung eines Eigentümerbeschlusses kann ein Antrag auf Feststellung des wirklich gefassten, aber vom Versammlungsleiter nicht festgestellten Beschlussinhalts verbunden werden (BayObLGZ 2003, 61 ff.; Staudinger/Bub WEG § 23 Rn. 173). Nichts anderes kann in dem hier vorliegenden Fall gelten, in dem kein Beschluss gefasst wurde. Auf den entsprechenden Antrag hin war daher das richtige Ergebnis des Abstimmungsvorgangs festzustellen.

Ein Widerspruch in der landgerichtliche Entscheidung liegt nicht vor. Insbesondere schießt die Aufhebung des festgestellten Beschlusses nicht die Feststellung aus, dass tatsächlich kein Beschluss ergangen ist. Vielmehr ist die Aufhebung des so nicht ergangenen Beschlusses die Folge der konstitutiven Wirkung der Feststellung durch den Versammlungsleiter. Bei einem Negativbeschluss macht erst dessen Anfechtung den Weg frei für einen erfolgreichen Feststellungsantrag (Staudinger/Bub aaO Rn. 174).

d) Der Geschäftswert für das Verfahren bestimmt sich nach § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG. Auf die zulässige (§ 31 Abs. 3 KostO) Geschäftswertbeschwerde der weiteren Beteiligten sowie von Amts wegen (§ 31 Abs. 1 KostO) hat der Senat die Geschäftswertfestsetzung der Vorinstanz für Amts- und Landgericht abgeändert. Die Anfechtung und Feststellung hinsichtlich des ersten zu TOP 3 gefassten Beschlusses wurde mit 13.000 EUR bewertet. Dabei war zu beachten, dass Ziel der Anfechtung nicht die Feststellung der Abberufung des Verwalters zum 2.11.2005 war, sondern "nur", dass dazu überhaupt kein Beschluss ergangen ist. Deshalb erscheint es angemessen, nicht die gesamten ab 2.11.2005 bis zum Ende der regulären Verwaltertätigkeit am 31.12.2007 anfallenden Vergütungsansprüche der Verwalterin der Geschäftswertfestsetzung zugrunde zu legen. Das Interesse der Antragsteller daran, festzustellen, dass kein Beschluss ergangen ist, richtet sich darauf, die Vorfälle bis 2.11.2005 als Begründung einer möglichen späteren Abberufung heranziehen zu können. Damit steht zwar eine Abberufung der Verwalterin im Raum, deren Zeitpunkt ist jedoch noch offen. Das Interesse daran bewertet der Senat mit den rund hälftigen Vergütungsansprüchen der Verwalterin für die Restlaufzeit des Vertrages. Im Übrigen verbleibt es bei den zutreffenden Festsetzungen des Landgerichts für die beim Amts- und Landgericht jeweils zurückgenommenen Anträge.

e) Die Kostenentscheidung (Quotelung) der Vorinstanz war entsprechend anzupassen. Das Beschwerdegericht hat dabei zu Recht bei seiner Entscheidung beachtet, dass gegen die am Verfahren beteiligte Verwalterin materiell-rechtliche Kostenerstattungsansprüche der Antragsgegner bestehen, die im Rahmen des § 47 WEG zu berücksichtigen sind (BGH NJW 1990, 2386/2387; Senat vom 14.9.2006, 34 Wx 49/06; Merle in Bärmann/Pick/Merle WEG 9. Aufl. § 47 Rn. 24). Das Obsiegen der Antragsteller beruht im Wesentlichen auf Umständen, die die Verwalterin zu vertreten hat, da diese durch die fehlerhafte Beschlussfeststellung das Anfechtungsverfahren schuldhaft verursacht hat. Auf die Ausführungen des Landgerichts hierzu wird Bezug genommen. Die Verwalterin hat sich damit schadenersatzpflichtig gemacht und hat deshalb zumindest die Gerichtskosten zu tragen (vgl. Staudinger/Bub WEG § 23 Rn. 175). Diese Schadenersatzpflicht besteht jedenfalls auch gegenüber den Eigentümern, da der zwischen der Eigentümergemeinschaft und der Verwalterin geschlossene Verwaltervertrag auch ein Vertrag zugunsten Dritter ist, § 328 BGB (vgl. KK- WEG/Abramenko § 26 Rn. 34 b).

III.

1. Die Kostenentscheidung für das Rechtsbeschwerdeverfahren ergibt sich aus § 47 WEG. Dem Senat erscheint es angemessen, die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens der Verwalterin aufzuerlegen. Diese ist mit ihrer Rechtsbeschwerde in der Hauptsache vollständig unterlegen. Unter Berücksichtigung der Schadensersatzpflicht der Verwalterin (s.o.) ist es gerechtfertigt, ihr die gesamten gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens aufzuerlegen. Dabei hat der Senat im Rahmen der Ermessensentscheidung auch berücksichtigt, dass die Verwalterin den Beschluss des Beschwerdegerichts in nur formeller Hinsicht angegriffen, eine falsche Beschlussfeststellung durch ihren Geschäftsführer selbst nie bestritten hat, aber auf die ihr daraus möglicherweise erwachsenden Vorteile nicht verzichten wollte. Die Änderungen in der Kostenquotelung und im Geschäftswert, die der Senat vorgenommen hat (II 2. d und e), wirken sich kostenmäßig nicht aus.

2. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren war entsprechend den obigen Ausführungen auf 13.000 Euro festzusetzen, § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG.

Ende der Entscheidung