Judicialis Rechtsprechung

Der Zwangsverwalter eines Wohnungs- oder Teileigentums ist verpflichtet, als Ausgabe der Verwaltung die so genannte Abrechnungsspitze der während seiner Verwaltung von den Wohnungseigentümern beschlossenen Jahreseinzelabrechnung vorab zu bezahlen; es kommt nicht darauf an, ob er für den Zeitraum, den die Einzelabrechnung umfasst, schon als Zwangsverwalter bestellt war (Anschluss an BayObLG, FGPrax 1999, 138 = BayObLGZ 1999, 99).

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Gründe:

I.

Die Antragstellerin ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft, in deren Eigentumsanlage ein Hotel betrieben wird. Der Antragsgegner ist der Zwangsverwalter von vier Sondereigentumseinheiten, nämlich der Einheit Nr. 181 (Restaurant), 185 (Pianobar), 190 (Konferenzraum) und 192 (Sauna/Fitnessraum). Eigentümerin dieser Einheiten ist die Firma R-GbR, über deren Vermögen mit Beschluss des Amtsgerichts vom 1.7.2002 das Insolvenzverfahren eröffnet wurde. Mit Beschluss des Amtsgerichts vom 10.12.2004 wurde die Zwangsverwaltung der vier oben genannten Einheiten angeordnet und der Antragsgegner zum Zwangsverwalter bestellt.

Jedenfalls in den Jahren 2003, 2004 und 2005 wurden in allen Abrechnungen und Wirtschaftsplänen der Eigentümergemeinschaft die vier Sondereigentumseinheiten der R-GbR als Einheit behandelt; auch die Überweisungen von Seiten der R-GbR oder deren Vertreter erfolgten einheitlich ohne Zuordnung zu einem bestimmten Objekt.

In der Eigentümerversammlung vom 28.5.2005 wurde die Jahresabrechnung für das Wirtschaftsjahr 2004 beschlossen. Der Beschluss wurde nicht angefochten und ist somit bestandskräftig. Für die vom Antragsgegner verwalteten Einheiten ergibt die Abrechnung 2004 Kosten in Höhe von insgesamt 96.297,07 EUR zuzüglich von vor dem 10.12.2004 entstandenen Sonderkosten in Höhe von 679,35 EUR, insgesamt somit Kosten von 96.976,42 EUR. Gemäß dem Wirtschaftsplan 2003 waren von Januar bis einschließlich Juli 2004 monatliche Hausgeldzahlungen in Höhe von 7 x 2.860 EUR = 20.020 EUR an die Verwalterin zu bezahlen. Gemäß dem vor dem 10.12.2004 beschlossenen Wirtschaftsplan 2004 waren von August bis einschließlich Dezember 2004 monatliche Hausgeldzahlungen in Höhe von 5 x 2.885 EUR = 14.425 EUR zu bezahlen. Auf die somit für das Wirtschaftsjahr 2004 zu bezahlenden monatlichen Hausgelder in Höhe von 34.445 EUR wurden insgesamt 28.782,17 EUR bezahlt. Der Rest in Höhe von 5.662,83 EUR war zunächst offen.

Der Antragsgegner hat das zwangsverwaltete Sondereigentum vermietet. Die Mietzahlungen des Jahres 2005 in Höhe von 33.637,05 EUR flossen der Antragstellerin zu.

Die Antragstellerin trägt vor, dass der Zwangsverwalter gemäß § 152 Abs. 1 ZVG verpflichtet sei, sämtliche während der Dauer der Zwangsverwaltung für das Sondereigentum fällig werdenden Wohngeldforderungen zu erfüllen. Diese seien als Ausgaben der Verwaltung gemäß § 155 Abs. 1 ZVG aus den eingezogenen Beträgen vorweg zu bestreiten. Die Verpflichtung umfasse auch die Nachzahlungen aus der von der Eigentümergemeinschaft beschlossenen Jahresabrechnung, da diese nach Anordnung der Zwangsverwaltung beschlossen worden sei. Der Zwangsverwalter schulde dabei die Abrechnungsspitze aus der Jahresabrechnung, nicht jedoch die vor seiner Bestellung fällig gewordenen und noch offenen Hausgeldzahlungen.

Die Antragstellerin berechnet ihre Forderung in Höhe von insgesamt 34.557,21 EUR (für alle vier Einheiten) wie folgt:

Auf den Gesamtbetrag der Jahresabrechnung 2004 in Höhe von 96.976,42 EUR (96.297,07 EUR + 679,35 EUR) seien die vor Anordnung der Zwangsverwaltung fällig gewordenen Hausgeldzahlungen für das gesamte Jahr 2004 in Höhe von 34.445 EUR anzurechnen, so dass zunächst ein Betrag in Höhe von 62.531,43 EUR verbleibe, für den der Antragsgegner grundsätzlich hafte. Von den der Antragstellerin zugeflossenen Mietzahlungen in Höhe von 33.637,05 EUR seien die noch offenen Hausgeldzahlungen 2004 in Höhe von 5.662,83 EUR abzuziehen, so dass ein Betrag in Höhe von 27.974,22 EUR verbleibe, der von der Schuld des Antragsgegners in Höhe von 62.531,43 EUR abzuziehen sei. Es ergebe sich damit ein Betrag in Höhe von 34.557,21 EUR. Dieser sei anteilig auf die vier Einheiten aufzuteilen.

Der Antragsgegner beantragt, den Antrag zurückzuweisen. Nach neuerer Rechtsprechung komme es nicht mehr darauf an, seit wann eine Forderung durchsetzbar sei (Fälligkeitstheorie). Vielmehr schulde ein Zwangsverwalter den Abrechnungssaldo aus der Jahresabrechnung nur insoweit, als dieser die Zeit seit der Beschlagnahme betreffe (Aufteilungstheorie). Im Übrigen sei den Eigentümern aber auch bewusst gewesen, dass wegen der viel zu niedrig festgesetzten monatlichen Hausgeldzahlungen in den Wirtschaftsplänen für die Jahre 2003 und 2004 mit erheblichen Nachforderungen zu rechnen gewesen sei.

Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 20.2.2006 den Antrag im Wesentlichen abgewiesen. Auf die dagegen eingelegte sofortige Beschwerde der Antragstellerin hat das Landgericht mit Beschluss vom16.8.2006 den Antragsgegner wie beantragt zur Bezahlung der insgesamt 34.557,21 EUR, aufgeteilt wie folgt, verpflichtet:

a) aus dem Zwangsverwaltungsverfahren betreffend das Sondereigentum an dem Restaurant, im Aufteilungsplan mit Nr. 181 bezeichnet, 16.029,71 EUR nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz hieraus seit 09.12.2005;

b) aus dem Zwangsverwaltungsverfahren betreffend das Sondereigentum an dem Piano-Bar-Raum, im Aufteilungsplan mit Nr. 185 bezeichnet, 2.568,64 EUR nebst 5 % Zinsen über dem Basissatz hieraus seit 09.12.2005;

c) aus dem Zwangsverwaltungsverfahren betreffend das Sondereigentum an dem Konferenzraum, im Aufteilungsplan mit Nr. 190 bezeichnet, 5.433,08 EUR nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz hieraus seit 09.12.2005;

d) aus dem Zwangsverwaltungsverfahren betreffend das Sondereigentum an dem Sauna-Fitnessraum, im Aufteilungsplan mit Nr. 192 bezeichnet, 10.525,78 EUR nebst 5 % Zinsen über dem Basissatz hieraus seit 09.12.2005.

Gegen diesen Beschluss des Landgerichts richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners.

II.

Die sofortige weitere Beschwerde ist zulässig, in der Sache aber überwiegend ohne Erfolg.

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

Bei der Zwangsverwaltung eines Wohnungseigentums nach § 155 Abs. 1 ZVG seien die Ausgaben der Verwaltung aus den Nutzungen des Wohnungseigentums vom Zwangsverwalter vorab zu bestreiten. Zu den Ausgaben der Verwaltung im Sinne dieser Vorschrift gehörten auch die während der Beschlagnahme fällig werdenden Beträge betreffend die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß § 16 Abs. 2 WEG. Soweit vor der Zwangsverwaltung aufgrund eines beschlossenen Wirtschaftsplans Vorschüsse fällig geworden und nicht bezahlt worden seien, dürften diese in der Jahresabrechnung nicht dem Zwangsverwalter belastet werden. Der Zwangsverwalter sei "nur" verpflichtet, die so genannte Abrechnungsspitze einer nach der Zwangsverwaltungsanordnung beschlossenen Jahresabrechnung zu bezahlen. Das Landgericht folge damit der so genannten Fälligkeitstheorie.

Unter Berücksichtigung dieser Auffassung ergebe sich folgendes Rechenwerk:

Nach der bestandskräftig beschlossenen Jahresabrechnung ergebe sich für die in Streit stehenden Einheiten Nr. 181, 185, 190 und 192 eine Gesamtkostenpflicht in Höhe von 96.976,43 EUR. Hiervon seien die vom Verwalter nicht geschuldeten Hausgeldvorschüsse 2004 abzuziehen, wie sie sich aufgrund der bestandskräftig beschlossenen Wirtschaftpläne für 2003 und 2004 ergäben, somit in Höhe von insgesamt 34.445 EUR. Es ergebe sich ein Rest in Höhe von 62.531,43 EUR. Auf diesen Betrag seien die von der Mieterin an die Gemeinschaft während des Jahres 2005 geleisteten Zahlungen in Höhe von insgesamt 33.637,05 EUR abzüglich eines Betrages in Höhe von 5.662,83 EUR, die auf rückständige Hausgeldvorschüsse 2004 verrechnet worden seien, somit also 27.974,22 EUR in Abzug zu bringen. Es verbleibe damit ein offener Rest (Abrechnungsspitze) in Höhe von 34.557,21 EUR, der sich prozentual auf die einzelnen Einheiten wie folgt verteile:

Einheit	prozentualer Anteil	betragsmäßiger Anteil an der Abrechnungsspitze
Nr. 181:	46, 386 %	16.029,71 EUR
Nr. 185:	7, 433 %	2.568,64 EUR
Nr. 190:	15, 722 %	5.433,08 EUR
Nr. 192: 30, 459 %	10.525,78 EUR
Gesamt:	100, 000 %	34.557,21 EUR

Soweit der Antragsgegner anführe, dass im Wirtschaftsplan für das Jahr 2004 zu niedrige Vorauszahlungen festgesetzt worden seien, ändere dies an seiner Zahlungspflicht nichts. Soweit der Antragsgegner das Rechenwerk dem Grunde und der Höhe nach bestreite, habe das Gericht von weiteren Amtsermittlungen Abstand nehmen können, da substantiiert Einwendungen dagegen nicht vorgebracht seien.

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält im Wesentlichen der rechtlichen Überprüfung stand.

a) Es liegen bestandskräftig beschlossene Einzelabrechnungen vor, die gemäß § 28 Abs. 5 WEG eine Zahlungsverpflichtung des Antragsgegners begründen. Zwar sind diese Abrechnungen fehlerhaft, da sie die für die vier Sondereigentumseinheiten der R-GbR aufzustellenden Einzelabrechnungen zusammenfassen. Trotz dieser Zusammenfassung sind die Gesamtkosten, der Verteilungsmaßstab, der für jede Einheit derselbe ist, und die vom Eigentümer nachzuzahlenden Beträge klar erkennbar und nicht nur berechenbar (vgl. dazu Weitnauer/ Gottschalg WEG 9. Aufl. § 28 Rn. 5). Es handelt sich um vollständige Einzelabrechnungen, bei denen lediglich die Aufteilung auf die vier Sondereigentumseinheiten unterblieben ist. Dieser Fehler macht die Abrechnungen nicht nichtig. Ein Antrag auf Ungültigerklärung ist nicht gestellt worden; der maßgebliche Beschluss ist deshalb gültig (vgl. § 23 Abs. 4 WEG).

b) Der Zwangsverwalter ist zur Bezahlung der sogenannten Abrechnungsspitze aus der am 28.5.2005 (inzwischen bestandskräftig) beschlossenen Jahresabrechnung 2004 verpflichtet. Der Senat folgt dabei der Fälligkeitstheorie.

(1) Bei der Zwangsverwaltung eines Wohnungseigentums sind nach § 155 Abs. 1 ZVG die Ausgaben der Verwaltung aus den Nutzungen des Wohnungseigentums vom Zwangsverwalter vorweg zu bestreiten. Zu den Ausgaben der Verwaltung im Sinn dieser Vorschrift gehören nach allgemeiner Meinung alle während der Beschlagnahme fällig werdenden Beiträge zu den Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie zu den Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß § 16 Abs. 2 WEG (BayObLG FGPrax 1999, 138; KG WE 2001, 9; Niedenführ/Schulze WEG 7. Aufl. § 16 Rn. 36; Weitnauer/Gottschalg WEG 9. Aufl. § 16 Rn. 42; Pick in Bärmann/Pick/Merle WEG 9. Aufl. § 16 Rn. 102). Dies gilt unabhängig davon, ob diese Beiträge aus Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung oder Sonderumlage resultieren.

Entscheidend bei der Frage, ob "Ausgaben der Verwaltung" vorliegen, ist dabei, welche Beiträge nach Anordnung der Zwangsverwaltung (erstmals) fällig werden. Der Beschluss über die Jahresabrechnung hat dabei hinsichtlich etwaiger Zahlungsrückstände aus dem Wirtschaftsplan nur eine diesen Plan bestärkende oder verstärkende Wirkung. Eine Schuldumschaffung im Sinn einer Novation, das heißt eine Aufhebung des Beschlusses über den Wirtschaftsplan und vollständige Ersetzung durch den Beschluss über die Jahresabrechnung, ist damit nicht verbunden. Denn sie widerspräche dem Interesse der Wohnungseigentümer an dem Erhalt der etwaigen für die Vorschussforderungen bestehenden Sicherungs- und Vorzugsrechte und der wegen Verzugs entstandenen Schadensersatzansprüche. Nur für den nach der Einzelabrechnung auf den jeweiligen Wohnungseigentümer entfallenden Betrag, der die nach dem Wirtschaftsplan beschlossenen Vorschüsse übersteigt, wird originär eine Schuld begründet (BGH NJW 1999, 3713).

(2) Nicht vom Zwangsverwalter geschuldet werden danach die Beitragsrückstände, die im Zeitpunkt der Anordnung der Zwangsverwaltung bereits fällig waren. Soweit in dem Schuldsaldo der Jahresabrechnung daher nicht bezahlte und vor Beschlagnahme fällig gewordene Vorschüsse enthalten sind, hat diese der Zwangsverwalter auch dann nicht zu bezahlen, wenn der Eigentümerbeschluss über die Jahresabrechnung nach der Beschlagnahme gefasst wurde (vgl. BayObLG FGPrax 1999, 138).

(3) Soweit der Schuldsaldo einer Jahresabrechnung die laut Wirtschaftsplan zu zahlenden Vorauszahlungen übersteigt, ist eine Aufteilung dieser Schuld auf die Zeit vor und die Zeit nach Anordnung der Zwangsverwaltung nicht möglich, weil dieser Schuldsaldo erst durch den Beschluss über die Jahresabrechnung begründet wird und damit eine erstmals während der Zwangsverwaltung fällig werdende Forderung der laufenden Verwaltung darstellt.

Nach anderer Ansicht kommt es allerdings nicht darauf an, wann die gemeinschaftsrechtliche Ausgleichspflicht im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer begründet wurde. Entscheidend sei vielmehr, ob die Leistung der Gemeinschaft nach der Beschlagnahme erbracht worden sei; nur dann läge eine vom Zwangsverwalter vorab zu befriedigende Beitragsverbindlichkeit vor (sog. Aufteilungstheorie, z.B. Jennißen, Die Verwalterabrechnung nach dem WEG, 5. Aufl. VIII Rn. 20 ff.; vgl. auch Wenzel, ZInsO 2005, 113/115 f.). Der Senat folgt dieser Auffassung nicht, sondern stellt aus den oben dargestellten Gründen auf die erstmalige Fälligkeit der Forderung ab.

(4) Dies steht nicht im Widerspruch zum Urteil des Bundesgerichtshofs vom 18.4.2002 (ZIP 2002, 1043/1048). Diese Entscheidung betraf nicht, auch nicht inzident, die Abrechnung zwischen Wohnungseigentümern. Der entscheidende IX. Senat hat in seiner ein Insolvenzverfahren betreffenden Entscheidung ausdrücklich offen gelassen, ob er der Rechtsprechung des für Wohnungseigentumssachen zuständigen V. Senats (BGHZ 108, 44/49 f.) folgen würde. Die jeweiligen Fälle seien nicht gleich gelagert, da die Entscheidung eines einzelnen Konkurs- oder Gesamtvollstreckungsgläubigers, seinen Anspruch geltend zu machen oder nicht, nicht mit einem gesetzlich geregelten Umlageverfahren (vgl. §§ 28, 16 Abs. 2 WEG) zu vergleichen sei, das formal neue Ansprüche schaffen soll. Dass es sich um nicht vergleichbare Fälle handelt, sieht der Senat ebenso.

(5) Die Geltendmachung der Forderung gegen den Zwangsverwalter ist auch nicht rechtsmissbräuchlich (vgl. § 242 BGB). Bewusste Manipulationen mit dem Ziel einer möglichst hohen Abrechnungsspitze oder hinsichtlich des Zeitpunkts der Beschlussfassung, um dadurch neben der insolventen Wohnungseigentümerin einen weiteren Schuldner zu erhalten, sind weder vorgetragen noch ersichtlich. Der Beschluss über die Jahresabrechnung 2004 konnte erst in 2005 erfolgen. Die Beschlussfassung darüber am 28.5.2005 liegt im üblichen zeitlichen Rahmen, zumal die Zwangsverwaltung bereits am 10.12.2004 angeordnet wurde.

c) Die geschuldete Abrechnungsspitze für alle vier Einheiten beträgt insgesamt 28.894,38 EUR. Dieser Betrag errechnet sich wie folgt:

(1) Auszugehen ist von dem laut bestandskräftiger Jahresabrechnung für 2004 geschuldeten Gesamtbetrag von 96.976,43 EUR.

(2) Von dem Gesamtbetrag sind die vor Bestellung des Zwangsverwalters fällig gewordenen Hausgeldzahlungen, die die R-GbR schuldet, abzuziehen. Dabei kommt es nicht darauf an, ob diese Hausgelder auch bezahlt worden sind. Geschuldet waren insgesamt 34.445,00 EUR. Auf die Berechnung des Landgerichts wird zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug genommen.

(3) In Abzug zu bringen sind weiter die vom Zwangsverwalter geleisteten Zahlungen. Dies sind die in 2005 bei der Antragstellerin eingegangenen Zahlungen der Mieterin der vier Einheiten in Höhe von 33.637,05 EUR. Diese Zahlungen stellen, auch wenn sie direkt von der Mieterin an die Hausverwaltung bezahlt wurden, wirtschaftlich eine Leistung des Zwangsverwalters dar, da er darüber verfügungsbefugt ist. Sie sind keine Leistungen eines Dritten, sondern die Leistung durch einen Dritten, § 267 BGB. Diese Leistung in 2005 (bei der Angabe "27.4.2003" im Beschluss des Landgerichts/S. 16 handelt es sich um einen Schreibfehler) ist daher auf die offenen Forderungen, die gegen den Zwangsverwalter bestehen, zu verbuchen und können von der Antragstellerin nicht in Höhe von 5.662,83 EUR auf die noch offenen Hausgeldrückstände aus 2004, die auf den Wirtschaftsplänen 2003 und 2004 beruhen, verrechnet werden. Die offenen Hausgeldrückstände aus 2004 in Höhe von 5.662,83 EUR bilden eine nur gegen die R-GbR bestehende Forderung, für die der am 10.12.2004 bestellte Antragsgegner nicht haftet (s.o.). Vom Zwangsverwalter erbrachte Leistungen können nicht auf Schulden verbucht werden, die alleine die R-GbR zu bezahlen hat.

d) Die Abrechnungsspitze verteilt sich auf die einzelnen Sondereigentumseinheiten folgendermaßen:

Einheit	prozentualer Anteil	betragsmäßiger Anteil an der Abrechnungsspitze
Nr. 181:	46, 386 %	13.402,95 EUR
Nr. 185:	7, 433 %	2.147,72 EUR
Nr. 190:	15, 722 %	4.542,77 EUR
Nr. 192: 30, 459 %	8.800,94 EUR
Gesamt:	100, 000 %	28.894,38 EUR

III.

1. Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Dem Senat erschien es angemessen, bei der Kostenentscheidung über die Gerichtskosten das jeweilige Obsiegen bzw. Unterliegen zu berücksichtigen.

Von der Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten wurde im Hinblick auf die unterschiedlichen Entscheidungen der unteren Instanzen abgesehen. Im Übrigen entspricht dies nach der gesetzlichen Wertung dem Regelfall (vgl. § 47 Satz 2 WEG).

2. Die Festsetzung des Geschäftswerts ergibt sich aus § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG.

Ende der Entscheidung