Judicialis Rechtsprechung

Im Jahr 2001 fällig gewordene Wohngeldansprüche sind im Regelfall mit Ablauf des 31.12.2004 verjährt. Die Kenntnis des Verwalters vom Bestehen des Anspruchs ist grundsätzlich der Eigentümergemeinschaft zuzurechnen, es sei denn, der Wohngeldschuldner kann sich nach Treu und Glauben auf die Kenntnis des Vertretenen nicht berufen, weil der Verwalter mit ihm bewusst zum Nachteil des Vertretenen zusammengewirkt hat.

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Gründe:

I.

Die Antragstellerin, eine Wohnungseigentümergemeinschaft, macht gegen die Antragsgegnerin zu 1 (im Folgenden: Antragsgegnerin), die ihr Mitglied ist, Wohngeldansprüche geltend. Im Rechtsbeschwerdezug erheblich sind nur noch Forderungen, die das Wirtschaftsjahr 2001 betreffen.

Die Gemeinschaftsordnung (GO) schreibt in § 8 vor, dass zur Bestreitung der laufenden Bewirtschaftungskosten ein monatliches Wohngeld bis zum dritten Werktag eines jeden Monats zu zahlen ist, dessen Höhe von der Eigentümerversammlung nach Maßgabe des Wirtschaftsplans bestimmt wird.

Nach dem am 18.8.2001 bestandskräftig beschlossenen Wirtschaftsplan (ohne Fortgeltungsklausel) schuldete die Antragsgegnerin für das Jahr 2001 Wohngeldvorauszahlungen in Höhe von insgesamt 31.393,32 EUR (= 61.400 DM). In den folgenden Jahren wurden weder Wirtschaftspläne noch Jahresabrechnungen erstellt.

Gemäß Mahnbescheidsantrag vom 5.4.2005 hat die Antragstellerin gegen die Antragsgegnerin ursprünglich Wohngeldrückstände für die Zeit vom 1.1.2004 bis 30.6.2005 in Höhe von 61.121,10 EUR nebst Zinsen geltend gemacht. Im gerichtlichen Verfahren hat die Antragstellerin sodann gemäß Schriftsatz vom 2.11.2005 ihren Antrag hilfsweise auf offene Wohngeldforderungen aus dem Wirtschaftsjahr 2001 gestützt. Gegen Letztere hat die Antragsgegnerin die Verjährungseinrede erhoben.

Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 23.1.2006 den Antrag abgewiesen. Dagegen hat die Antragstellerin sofortige Beschwerde eingelegt, mit der sie nur noch Wohngeldansprüche aus dem Jahr 2001 weiter verfolgt. Mit Beschluss vom 10.10.2006 hat das Landgericht die Entscheidung des Amtsgerichts teilweise abgeändert und die Antragsgegnerin verpflichtet, an die Antragstellerin 24.217,23 EUR nebst Zinsen zu zahlen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin.

II.

Das zulässige Rechtsmittel der Antragsgegnerin hat vorläufigen Erfolg.

1. Die angefochtene Entscheidung ist wirksam, auch wenn die Unterschrift eines Mitglieds der Beschwerdekammer, das an der Beschlussfassung mitgewirkt hat, fehlt. Die eigenhändige Unterzeichnung durch sämtliche Mitglieder eines Kollegialgerichts ist zur Formwirksamkeit des Beschlusses nicht zwingend erforderlich (BayObLG ZWE 2001, 594; Zöller/Vollkommer ZPO 26. Aufl. § 329 Rn. 36 m.w.N.).

2. Das Landgericht hat ausgeführt:

Der Anspruch auf Wohngeldvorauszahlung sei überwiegend, nämlich in Höhe von 24.217,23 EUR, begründet. Auf die unstrittige Gesammtforderung von 31.393,32 EUR (= 61.400 DM) habe die Antragsgegnerin Teilleistungen am 11.12.2001 in Höhe von 7.176,09 EUR (= 14.035,21 DM) erbracht, so dass die Forderung insoweit erloschen sei. Weitere angebliche Anrechnungen auf die Wohngeldverpflichtung seien hingegen unwirksam.

Dem (Rest-)Zahlungsanspruch stehe nicht die Verjährungseinrede entgegen. Die Verjährung sei durch Zustellung des Mahnbescheids am 28.4.2005 rechtzeitig gehemmt worden. Es könne dahinstehen, ob sich der Lauf der Verjährung nach der alten oder nach der ab dem 1.1.2002 geltenden neuen Fassung des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) richte. In beiden Fällen wäre Verjährung erst mit Ablauf des 31.12.2005 eingetreten.

Nach altem Recht habe die Verjährungsfrist für Wohngeldansprüche vier Jahre betragen. Diese sei für die im Jahr 2001 entstandenen Wohngeldansprüche erst am 31.12.2005 abgelaufen.

Nach neuem Recht beginne die dreijährige Verjährungsfrist mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden sei und der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt habe oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen. Die vor dem 1.1.2002 entstandenen Ansprüche, für die die Regelverjährung gelte, seien zum Jahreswechsel 2004/2005 verjährt, wenn die subjektiven Voraussetzungen des Verjährungsbeginns am 1.1.2002 vorgelegen hätten. Diese seien vorliegend frühestens am 1.1.2002 gegeben gewesen. Erst nach Ablauf des Jahres 2001 habe sich der Verwalter Kenntnis darüber verschaffen können, ob die Antragsgegnerin für das Jahr 2001 Wohngeldvorauszahlungen geleistet habe. Da es im Rahmen der Erstellung der Jahresabrechnung auf die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben im gesamten Wirtschaftsjahr ankomme, sei unerheblich, ob Wohngeldvorauszahlungsansprüche zu einem früheren Zeitpunkt fällig gewesen seien. Zu berücksichtigen seien demnach alle, auch nach den behaupteten Fälligkeitsterminen bis spätestens 31.12.2001 eingegangenen Zahlungen. Die Feststellung hierüber sei frühestens am 1.1.2002 möglich gewesen. Deshalb beginne die Verjährungsfrist mit Ablauf des Jahres 2002 und ende am 31.12.2005. Durch die Zustellung des Mahnbescheids sei die Verjährung rechtzeitig gehemmt worden.

3. Dies hält nicht in jeder Hinsicht einer rechtlichen Überprüfung stand. Die Verjährung der gegenständlichen Wohngeldansprüche hängt davon ab, ob die Kenntnis des damaligen Verwalters von den den Anspruch begründenden Umständen (§ 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB) auch den Wohnungseigentümern zuzurechnen ist (vgl. § 166 BGB). Die dazu erforderlichen Tatsachenfeststellungen gemäß § 12 FGG hat das Landsgericht noch zu treffen. Deshalb verweist der Senat die Sache an das Beschwerdegericht zurück (vgl. § 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).

a) Die Antragstellerin ist im Wohngeldverfahren ordnungsgemäß durch die von ihrer Verwalterin beauftragten Rechtsanwälte vertreten. Nach § 12 Abs. 2 GO ist der Verwalter ermächtigt, im Namen aller Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie alle Ansprüche einschließlich solcher gegen Wohnungseigentümer gerichtlich und außergerichtlich geltend zu machen. Ein gesonderter Ermächtigungsbeschluss der Wohnungseigentümer gemäß § 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG ist hiernach entbehrlich. Auch wenn die Bestellung einer Personenmehrheit in Form einer BGB-Gesellschaft zum Verwalter unzulässig und unwirksam ist (BGH NJW 2006, 2189), spielt dies hier schon deshalb keine Rolle, weil die Bestellung der Verwalterin auf einer gerichtlichen Entscheidung beruht. Besteht für den Verwalter Verfahrensvollmacht, so ist er auch befugt, einen Rechtsanwalt einzuschalten (vgl. BayObLGZ 1980, 154, 156/157).

b) Wohngeldansprüche aus beschlossenen Wirtschaftsplänen und Jahresabrechnungen unterliegen der allgemeinen Verjährung nach §§ 194 ff. BGB. Dies ist zwar im Hinblick auf den Schutzzweck der Verjährung und die gemeinschaftsrechtliche Pflicht zur Solidarität nicht gänzlich unbestritten (siehe Jennißen Verwalterabrechnung nach WEG 5. Aufl. XIII Rn. 18/19), aber ganz herrschende Meinung (vgl. BGH NJW 2005, 3146; Merle in Bärmann/Pick/Merle WEG 9. Aufl. § 28 Rn. 156; Niedenführ/Schulze WEG 7. Aufl. § 28 Rn. 139), der der Senat folgt. Bei Wohngeldforderungen handelt es sich nämlich um ein Recht, von einem anderen ein Tun oder ein Unterlassen zu verlangen (siehe § 194 Abs. 1 BGB). Es wäre allein Sache des Gesetzgebers, derartige Ansprüche von der allgemeinen Verjährung auszunehmen. Davon hat der Gesetzgeber gerade abgesehen (vgl. § 194 Abs. 2 BGB).

Wohngeldvorauszahlungen als regelmäßig wiederkehrende Leistungen unterlagen nach § 197 BGB a.F. der vierjährigen Verjährungsfrist (BGH a.a.O.; Palandt/Heinrichs BGB 61. Aufl. § 197 Rn. 9).

c) Nach Art. 229 § 6 Abs. 1 Satz 1 EGBGB finden die ab 1.1.2002 geltenden Vorschriften des BGB über die Verjährung auf die an diesem Tag bestehenden und noch nicht verjährten Ansprüche Anwendung. Darunter fallen die gegenständlichen Vorschussforderungen aus dem Wirtschaftsplan 2001. Für den Beginn der Verjährung ist grundsätzlich auf das frühere bis 31.12.2001 geltende Recht abzustellen (Art. 229 § 6 Abs. 1 Satz 2 EGBGB), demnach auf §§ 198, 201 BGB (a.F.). Hiernach begann die Verjährung mit dem Schluss des Jahres, in welchem der Anspruch entstand. Entstanden ist der Anspruch, sobald er im Weg der Klage geltend gemacht werden kann; regelmäßig ist Voraussetzung dafür dessen Fälligkeit (BGHZ 55, 340; Palandt/ Heinrichs § 199 Rn. 3). Fällig wurden die Vorschussansprüche nach der Vereinbarung der Wohnungseigentümer in § 8 GO bereits mit dem dritten Werktag eines jeden Monats. Jedoch ist zu berücksichtigen, dass die gegenständlichen Ansprüche jedenfalls nicht früher als mit der Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan am 18.8.2001 fällig werden konnten (vgl. BGH NJW 2005, 3146). Bei § 8 GO handelt es sich um eine nach § 10 Abs. 2 WEG zulässige Vereinbarung der Wohnungseigentümer, wodurch die Fälligkeitsregelung in § 28 Abs. 2 WEG (Abruf durch den Verwalter) abbedungen ist (Staudinger/Bub WEG Bearb. 2005 Rn. 37 und Rn. 46; Merle in Bärmann/Pick/Merle § 28 Rn. 32; Niedenführ/Schulze § 28 Rn. 6).

d) Nach Art. 229 § 6 Abs. 4 Satz 1 EGBGB gilt in Übergangsfällen, dass die kürzere Frist von dem 1.1.2002 an berechnet wird, wenn die Verjährungsfrist nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch in der seit dem 1.1.2002 geltenden Fassung kürzer ist als nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch in der bis zu diesem Tag geltenden Fassung.

Es ist streitig, ob der Fristbeginn zum 1.1.2002 an die subjektiven Voraussetzungen des § 199 Abs. 1 BGB n.F. anknüpft (h.M.; siehe OLG Stuttgart ZIP 2005, 2152; OLG Karlsruhe ZIP 2006, 1855; OLG Bamberg NJW 2006, 304; Palandt/Heinrichs Art. 229 § 6 EGBGB Rn. 1 m.w.N., Rn. 4) oder ob es beim Fristbeginn nach § 201 BGB a.F. verbleibt, der lediglich auf den objektiven Umstand der Anspruchsentstehung abstellt (so Assmann/Wagner NJW 2005, 3169/3171 f.). Nach der Mindermeinung wäre der Anspruch "ohne wenn und aber" mit Ablauf des 31.12.2004 verjährt. Berücksichtigt man hingegen im Rahmen von Art. 229 § 6 Abs. 4 Satz 1 EGBGB auch § 199 Abs. 1 BGB n.F., kommt es für den Fristbeginn auch auf die subjektiven Voraussetzungen des § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB n.F. an.

Der Senat schließt sich der letzteren Sichtweise aus den im Urteil des Oberlandesgerichts Karlsruhe im Einzelnen aufgezeigten Gründen an (ZIP 2006, 1855; siehe schon RGZ 73, 434/439), die sich mit derjenigen des Landgerichts deckt. Dadurch wird auch in Übergangsfällen ein ausgewogenes Ergebnis zwischen den Interessen des Gläubigers und den Belangen des Schuldners erzielt. Zudem hat der XI. Senat des Bundesgerichtshofs mit Urteil vom 23.1.2007 bestätigt, dass der Lauf der regelmäßigen Verjährungsfrist auch in Überleitungsfällen unter Einbeziehung der subjektiven Voraussetzungen des § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB zu berechnen ist (XI ZR 44/06).

e) Hingegen teilt der Senat nicht die Meinung des Landgerichts, dass der Verwalter sich frühestens am 1.1.2002 Kenntnis darüber habe verschaffen können, ob die Antragsgegnerin die Wohngeldvorauszahlungen erbracht hat. Es kommt nämlich für die Kenntnis nicht darauf an, dass in der Gesamtjahresabrechnung auch Wohngeldzahlungen zu berücksichtigen sind, die vor oder nach Fälligkeit bis zum Ablauf des Wirtschaftsjahres eingehen. Maßgeblich ist vielmehr, dass es zu den gesetzlichen (und grundlegenden) Verwalterpflichten gehört, den Eingang fälliger (Vorschuss-) Zahlungen zu überwachen und, etwa bei deren Ausbleiben, zeit- und sachgerecht vorzugehen. Die Vorschüsse der Wohnungseigentümer bilden die Grundlage für deren finanzielle Handlungsfähigkeit (vgl. Weitnauer/Gottschalg WEG 9. Aufl. § 28 Rn. 13; Weitnauer/Wilhelmy Anh. II Rn. 3). Auch wenn der Verwalter der gegenständlichen Anlage die Vorschüsse zum Zweck der Fälligstellung nicht abrufen muss (vgl. § 28 Abs. 2 WEG), so hat er doch die Pflicht, bei unterbliebener Zahlung die entsprechenden Vollzugsmaßnahmen zugunsten der Eigentümergemeinschaft unverzüglich zu ergreifen. Denn nach dem gesetzlichen Aufgabenkatalog ist der Verwalter nicht nur berechtigt, Gelder entgegenzunehmen, sondern auch verpflichtet (siehe § 27 Abs. 2 Nr. 1 WEG; Merle in Bärmann/Pick/Merle § 27 Rn. 103), wozu insbesondere auch (außergerichtliche) Zahlungsaufforderung, Überwachung der Zahlungseingänge und Mahnung gehören (Merle in Bärmann/Pick/Merle § 27 Rn. 106). Zudem verstärkt die Gemeinschaftsordnung in § 12 Abs. 2 diese Pflichten noch, indem sie den Verwalter ermächtigt, im Namen aller Wohnungseigentümer alle Ansprüche einschließlich solcher gegen Wohnungseigentümer gerichtlich und außergerichtlich geltend zu machen.

Nach diesen Maßstäben kann eine Kenntnis (oder grob fahrlässige Unkenntnis) des Verwalters von den bestehenden Wohngeldansprüchen noch im Jahr 2001 nicht in Zweifel gezogen werden. Ausreichend ist im Übrigen die Kenntnis der erforderlichen Tatsachen; ein Rechtsirrtum, etwa über die Zulässigkeit behaupteter Verrechnungen, hindert den Fristbeginn grundsätzlich nicht (Palandt/Heinrichs § 199 Rn. 26; Münchener Kommentar/Grothe 5. Aufl. § 199 Rn. 25 f.).

f) Ob neben dem Verwalter auch ein oder alle Wohnungseigentümer Kenntnis von den Ansprüchen hatten, ist unerheblich. Beim Einzug von Wohngeldforderungen handelt der Verwalter für die Eigentümergemeinschaft als teilrechtsfähigen Verband; er nimmt insoweit organschaftliche Aufgaben wahr (BGH NJW 2005, 2061/2063 f.; Wenzel ZWE 2006, 1/8 f.). Für die Kenntnis oder das Kennenmüssen gewisser Umstände kommt es nach § 166 Abs. 1 BGB auf die Person des Vertreters, nicht des Vertretenen an. Der Kenntnisstand des Verwalters als Vertreters der Wohnungseigentümergemeinschaft (vgl. § 27 Abs. 2 Nr. 1 WEG) ist grundsätzlich dieser zuzurechnen (vgl. § 166 BGB; Gaier NZM 2003, 90/95/ f.).

Dennoch kann der Senat nicht abschließend in der Sache entscheiden, weil im Einzelfall sich der Gegner nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) auf die Kenntnis des Vertretenen nicht berufen kann, wenn der Vertreter mit dem anderen Teil bewusst zum Nachteil des Vertretenen zusammengewirkt hat (BGH NJW 2000, 1405; Palandt/ Heinrichs § 166 Rn. 4). Dafür geben die Akten gewisse Anhaltspunkte. Der damalige Verwalter ist der Ehemann der Antragsgegnerin. Er wurde auf Antrag eines Miteigentümers aus wichtigem Grund inzwischen abberufen. Maßgeblich dafür waren u.a. mangelhafte Jahresabrechnungen, die Beträge als Vorauszahlungen auswiesen, welche tatsächlich nicht auf das Gemeinschaftskonto geflossen sind. Zudem soll die Einsicht in Kontoführungsunterlagen über viele Jahre verweigert worden sein (vgl. BayOblG vom 18.3.2004, 2Z BR 14/04 = OLG-Report 2004, 283, vom 22.4.2004, 2Z BR 113/03 = ZMR 2004, 839, und vom 5.5.2004, 2Z BR 66/04 = OLG-Report 2004, 346). Die für den Ausschluss einer Wissenszurechnung maßgeblichen Gründe liegen auch auf tatsächlichem Gebiet. Dazu fehlen bisher die erforderlichen Feststellungen, welche das Landgericht nunmehr nachzuholen hat.

4. Eine Kostenentscheidung ist an dieser Stelle nicht veranlasst.

5. Die Geschäftswertfestsetzung beruht auf § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG.

Ende der Entscheidung