Judicialis Rechtsprechung

Es widerspricht einer ordnungsgemäßen Abrechnung, eine Sonderumlage für konkrete Sanierungsmaßnahmen, die im gleichen Wirtschaftsjahr erhoben und zweckentsprechend verbraucht wurde, als "Zuweisung zur Instandhaltungsrücklage" in der Jahresabrechnung auszuweisen, auch wenn die Umlage kurzzeitig dem Rücklagenkonto gutgeschrieben wurde.

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Gründe:

I.

Der Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer älteren Wohnanlage, die von der weiteren Beteiligten verwaltet wird.

Im Jahr 2003 wurde die teilweise Sanierung von Fassaden, Betonteilen, Balkonen und Dachterrassen notwendig. Die Eigentümer beschlossen daher in der Eigentümerversammlung vom 27.2.2003, verschiedene Sanierungsmaßnahmen durchzuführen und zu deren Finanzierung eine von allen Eigentümern anteilig zu zahlende Sonderumlage in Höhe von 105.000 EUR zu erheben. Dieser Beschluss wurde hinsichtlich der Sonderumlage mit Beschluss des Senats vom 27.9.2006 (Az. 34 Wx 059/06) für ungültig erklärt. In der Eigentümerversammlung vom 19.8.2003 wurde zur Finanzierung der Sanierung zweier Dachterrassen eine weitere Sonderumlage in Höhe von 110.000 EUR beschlossen. Dieser Beschluss wurde vom Landgericht rechtskräftig für ungültig erklärt. Die Sanierung der Wohnanlage wurde im Jahr 2003 durchgeführt. Die dafür anfallenden Kosten betrugen im Jahr 2003 insgesamt 256.844,79 EUR. Finanziert wurde die Sanierung durch die in der Zwischenzeit eingezahlten Sonderumlagen in Höhe von zusammen 215.000 EUR und im Übrigen aus der Instandhaltungsrücklage.

In der Jahresabrechnung für das Jahr 2003 findet sich unter den Kosten ein Posten "Zuweisung Rücklage Wohnungen" in Höhe von 225.200 EUR in der Jahresgesamtabrechnung und in Höhe von 12.745,33 EUR in der Einzelabrechnung des Antragstellers. Aus den Erläuterungen zur Jahresabrechnung ergibt sich, dass es sich bei dem Betrag in der Gesamtabrechnung um die zum 20.4.2003 fällige Sonderumlage in Höhe von 105.000 EUR, die Sonderumlage per 15.9.2003 in Höhe von 110.000 EUR sowie die geplante Zuführung zur Rücklage in Höhe von 10.200 EUR handelt. Die Jahresabrechnung enthält weiter eine Position "Entwicklung der Instandhaltungsrücklage". Hier ist ein Zugang in Höhe von 231.531,37 EUR ausgewiesen und ein Abgang in Höhe von 256.844,79 EUR. Aus der Jahresabrechnung lässt sich nicht entnehmen, woher der weitere Zugang zur Instandhaltungsrücklage stammt und was mit dem Abgang aus der Instandhaltungsrücklage geschehen ist. Tatsächlich wurden mit letzterem die Sanierungsmaßnahmen bezahlt. In der Eigentümerversammlung vom 22.3.2004 genehmigten die Eigentümer unter Tagesordnungspunkt (TOP) 1 mehrheitlich die Jahresgesamt- und -einzelabrechnungen 2003.

Der Antragsteller hat beim Amtsgericht (u.a.) beantragt, diesen Beschluss für ungültig zu erklären. In seiner Begründung hierzu hat er den Rechnungsposten "Zuweisung Rücklage Wohnungen" angegriffen und erklärt, tatsächlich sei das Geld für die Sanierungsmaßnahmen verwandt worden. Aus der Gesamt- und Einzelabrechnung ergebe sich nicht, inwieweit dieses Geld für welche konkreten Sanierungsmaßnahmen verwandt und wie die entstandenen Kosten auf die Eigentümer verteilt worden seien. Er hat zur weiteren Begründung Bezug genommen auf die beiden von ihm geführten, damals noch nicht rechtskräftig entschiedenen Verfahren. Darin hat er (erfolgreich) die Verteilung der Sonderumlage und damit der zu erwartenden Sanierungskosten anteilig auf alle Eigentümer gerügt.

In der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht am 11.8.2004 hat der Antragsteller die Anfechtung zu TOP 1 auf die Position "Zuweisung Rücklage Wohnung" beschränkt. Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 17.3.2006 die Genehmigung der Jahreseinzelabrechnung 2003 hinsichtlich der Position "Zuweisung Rücklage Wohnungen" für ungültig erklärt und im Übrigen den gestellten Antrag abgewiesen.

Gegen diesen Beschluss haben sowohl der Antragsteller als auch die Antragsgegner sofortige Beschwerde eingelegt. Mit Beschluss vom 9.11.2006 hat das Landgericht auf die Beschwerde des Antragstellers den Beschluss des Amtsgerichts dahingehend abgeändert, dass der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 22.3.2004 zu TOP 1 hinsichtlich der Position "Zuweisung Rücklage Wohnungen" auch in der Jahresgesamtabrechnung 2003 für ungültig erklärt wurde. Die Beschwerde der Antragsgegner wurde zurückgewiesen. Gegen diese Entscheidung richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner, mit der sie eine Abweisung des gestellten Antrags insgesamt begehren. Sie sind der Auffassung, aufgrund der Beschränkung des Antrags auf die Position "Zuweisung Rücklage Wohnungen" könne eine möglicherweise materiell unrichtige Kostenverteilung bei den Sanierungsausgaben nicht mehr berücksichtigt werden. Die Zuweisung in die Rücklage sei tatsächlich erfolgt. Die restliche Abrechnung sei bestandskräftig beschlossen.

II.

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner ist zulässig (§ 45 Abs. 1 WEG, §§ 22 Abs. 1, 29 Abs. 1 und 4 FGG), in der Sache jedoch ohne Erfolg.

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

Die Jahresabrechnung 2003 der Wohnungseigentümergemeinschaft entspreche in mehrfacher Hinsicht nicht den dabei einzuhaltenden Grundsätzen an eine ordnungsgemäße Abrechnung.

Zum einen sei die Position "Zugang Instandhaltungsrücklage" rechnerisch nicht nachvollziehbar. Bei der Instandhaltungsrücklage sei bei einer Zuweisung in Höhe von 225.200 EUR ein Zugang in Höhe von 231.531,37 EUR ausgewiesen. Der übersteigende Betrag von 6.531,37 EUR sei nicht aus der Jahresabrechnung heraus erklärlich. Die insoweit unstimmige Jahresabrechnung könne auch nicht durch die dazu gegebenen Erläuterungen ergänzt werden, da bei der Jahresabrechnung Einnahmen fehlten. Hinzu komme, dass in der Übersicht zur Instandhaltungsrücklage ein Abgang in Höhe von 256.844,79 EUR ausgewiesen sei, der sich ebenfalls nicht in der Jahresabrechnung wiederfinde. Dieser Abgang sei im Übrigen auch nicht in den Erläuterungen zur Jahresabrechnung aufgeführt. Zur Vollständigkeit einer Jahresabrechnung gehöre jedoch, dass der Bestand und die Entwicklung der Bankkonten für die laufende Verwaltung und für die Instandhaltungsrücklage dargestellt seien. Die tatsächlichen Ausgaben seien in voller Höhe zwingend auf der Ausgabenseite darzustellen. Bei Entnahmen aus dem Rücklagenkonto hätten diese Summen im Übrigen als Einnahmen (Verbuchung auf ein anderes Gemeinschaftskonto) aufscheinen müssen.

Die Abrechnung widerspreche zudem ordnungsmäßiger Verwaltung, weil sie die tatsächlichen Zahlungsvorgänge hinsichtlich der Sanierung nicht transparent gemacht habe und so eine - wegen der Kostenverteilung anfechtbare - Abrechnung der Sanierungskosten umgangen habe. Zwar sei bei der Position "Zuweisung Rücklage Wohnungen" möglicherweise eine Buchung auf das Rücklagenkonto erfolgt. Tatsächlich handle es sich nach Überzeugung der Kammer jedoch nicht um eine Zuweisung zur Rücklage. Nach den Angaben des Verwalters in der mündlichen Verhandlung vom 10.7.2006 seien diese Einnahmen zur Finanzierung der Instandsetzungsarbeiten wieder dem Rücklagenkonto entnommen worden. Dies sei nur als Abgang vom Instandhaltungskonto erkennbar, jedoch nicht als Ausgabe mit der jeweiligen Maßnahme und dem Kostenverteilungsschlüssel kenntlich gemacht. Damit verstoße die Jahresabrechnung gegen den Grundsatz, dass alle Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft im betreffenden Rechnungsjahr enthalten sein müssten und dass erkennbar sein müsse, wofür die Ausgaben getätigt wurden.

Der Antragsteller müsse sich nicht auf einen bloßen Ergänzungsanspruch verweisen lassen, da im vorliegenden Fall der Fehler der Abrechnung nicht nur die Kontenübersicht betreffe, sondern die Darstellung in der Jahresabrechnung selbst, die im angefochtenen Punkt unverständlich und nicht mehr nachvollziehbar sei.

Die Antragsgegner könnten sich auch nicht auf die Beschränkung der Anfechtung durch den Antragsteller auf die Position "Zuweisung Rücklage Wohnungen" berufen. Das Rechtsschutzziel des Antragstellers umfasse eine Ungültigerklärung dieser Position aus allen denkbaren Gründen, insbesondere wegen der unrichtigen Kostenverteilung, die er bei ordnungsmäßiger Abrechnung im Rahmen einer aufzunehmenden Position "Ausgabe Sanierungskosten" hätte geltend machen können. Dies habe er mit der Begründung seiner Anfechtung in erster Instanz hinreichend deutlich gemacht. Wenn die Position "Zuweisung Rücklage Wohnungen" deshalb nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entspreche, weil sie in der Abrechnung richtigerweise als Ausgabe für Sanierungen hätte dargestellt werden müssen, so werde der vorgegebene Prüfungsrahmen bei Ungültigerklärung dieser Position nicht überschritten. Dagegen sei nicht zu prüfen, ob die fehlerhafte Darstellung sogar zu einer Gesamtnichtigkeit der Jahresabrechnung führe.

Die Beschwerde der Antragsgegner gegen den Beschluss des Amtsgerichts sei zurückzuweisen. Da die Jahresgesamtabrechnung hinsichtlich der Position "Zuweisung Rücklagen Wohnungen" falsch sei, könne auch die Einzelabrechnung insoweit nicht richtig sein.

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Überprüfung im Ergebnis stand (§ 27 Abs. 1 Satz 2 FGG, §§ 546, 559 Abs. 2 ZPO).

a) Zu Recht ist das Landgericht bei Auslegung des Anfechtungsantrags davon ausgegangen, dass die Anfechtung der Position "Zuweisung Rücklage Wohnungen" ihrem Inhalt nach nicht auf den buchungstechnischen Vorgang der (wahrscheinlich) tatsächlich erfolgten Überweisung auf das Rücklagenkonto beschränkt ist. Vielmehr greift der Antrag die in dieser Darstellung enthaltene Behauptung der Zuführung dieser Mittel zur Instandhaltungsrücklage jedenfalls für dieses Wirtschaftsjahr an. Zur Überprüfung steht damit die tatsächliche Mittelverwendung während des Wirtschaftsjahres, wie sie sich aus der Angabe in der Jahresabrechnung ergibt. Denn die Jahresabrechnung muss übersichtlich und für einen Wohnungseigentümer aus sich heraus ohne Zuziehung eines Sachverständigen verständlich sein (vgl. etwa BayObLG NJW-RR 1993, 1166; Weitnauer/Gottschalg WEG 9. Aufl. § 28 Rn. 20 m.w.N.).

b) Die Jahresgesamt- und die Jahreseinzelabrechnungen 2003 sind hinsichtlich der Position "Zuweisung Rücklage Wohnungen" fehlerhaft. Das Geld wurde nicht, wie die Jahresabrechnung angibt, in diesem Wirtschaftsjahr endgültig der Instandhaltungsrücklage zugeführt. Ob die Summe tatsächlich während dieses Jahres gewissermaßen als "durchlaufender Posten" zeitweilig dem Rücklagenkonto gutgeschrieben wurde, ist nicht entscheidend. Maßgeblich ist vielmehr der Sachstand am Ende der Abrechnungsperiode.

(1) Die Jahresabrechnung dient der Aufteilung der Kosten und Erträge der Wohnungseigentümergemeinschaft auf die Wohnungseigentümer sowie der turnusmäßigen Rechnungslegung des Verwalters gemäß § 666 BGB (KK-WEG - Happ § 28 Rn. 9). Sie muss eine geordnete und übersichtliche, inhaltlich zutreffende Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben für den Abrechnungszeitraum enthalten (BayObLG ZMR 2003, 760/761) und klaren Aufschluss über die Verwendung der gemeinschaftlichen Gelder und die Veränderung des liquiden Vermögens der Wohnungseigentümer zum Ende des Abrechnungszeitraums geben (Staudinger/Bub (2005) WEG § 28 Rn. 13). Darzustellen ist in der Jahresabrechnung der tatsächliche (vgl. Niedenführ/Schulze WEG § 28 Rn. 37) Liquiditätsfluss. Nicht entscheidend ist dabei, ob dieser materiell-rechtlich berechtigt erfolgte (Staudinger/Bub aaO Rn. 324).

(2) Im vorliegenden Fall wurden in der Jahresabrechnung insgesamt 225.200 EUR als "Zuweisung Rücklage Wohnungen", also als Zuweisung in die Instandhaltungsrücklage dargestellt. Da die materielle Richtigkeit des Geldflusses bei der Jahresabrechnung keine Rolle spielt, kommt es vorliegend auf die Frage, ob die von den Eigentümern für konkrete Sanierungsmaßnahmen und damit zweckgebunden geleisteten Sonderumlagen nach den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung überhaupt während des laufenden Wirtschaftsjahres der allgemeinen Instandhaltungsrücklage zugeführt werden durften, nicht an. Entscheidend sind insoweit alleine der tatsächliche Geldfluss und dessen Darstellung in der Abrechnung.

Die Ausweisung einer Geldzuweisung in die Instandhaltungsrücklage in einer Jahresabrechnung bedeutet, dass diese Gelder der Bildung einer finanziellen Reserve dienen, auf die eine Eigentümergemeinschaft im Bedarfsfall zurückgreifen kann, um notwendige Arbeiten zu beauftragen, ohne die Finanzkraft des einzelnen Eigentümers zu überfordern (vgl. KK-WEG-Drabek § 21 Rn. 193). Wie das Landgericht jedoch nach Anhörung des Verwalters rechtsfehlerfrei festgestellt hat, wurden die als "Zuweisung Rücklage Wohnungen" in den Jahresabrechnungen ausgewiesenen Gelder tatsächlich in demselben Wirtschaftsjahr und gemäß den Beschlüssen der Wohnungseigentümer zur Bezahlung der Sanierungsmaßnahmen verwandt. Eine Verwendung der Gelder zur Rücklagenbildung liegt damit nicht vor. Die so ausgewiesene Position in der Jahresabrechnung entspricht nicht der endgültigen Verwendung des Geldes im laufenden Wirtschaftsjahr.

(3) Die fehlerhafte Darstellung der Geldverwendung führt dazu, dass die Jahresabrechnung in diesem Punkt falsch ist. Dabei kann dahinstehen, wie Entnahmen aus der Instandhaltungsrücklage zutreffend in der Jahresabrechnung darzustellen sind. Wurden tatsächlich die nur kurzfristig auf dem Instandhaltungskonto "zwischengeparkten" Gelder noch im laufenden Wirtschaftsjahr zur Sanierung ausgegeben, könnte es in der Jahresabrechnung zur besseren Übersichtlichkeit genügen, nur die Einnahme und endgültige Ausgabe darzustellen. Im vorliegenden Fall wurde jedenfalls (ergebnisneutral) eine Zuweisung zur Instandhaltungsrücklage unter der Position "Kosten" ausgewiesen. Dann müsste aber auch ein (ebenfalls ergebnisneutraler) Geldzufluss aus der Instandhaltungsrücklage auf die Einnahmenseite in der Jahresabrechnung dargestellt sein. Dies wäre für die offensichtlich erfolgte Entnahme aus der Instandhaltungsrücklage eine - wohl die überzeugendste - Art der Darstellung gewesen, da so die entsprechenden Ausgaben (Sanierungskosten in Höhe von 256.844,79 EUR) in der Abrechnung transparent hätten wiedergegeben werden können (vgl. Staudinger/Bub WEG § 28 Rn. 343).

Der aufgezeigte Mangel führt nicht "nur" zu einem Anspruch auf Ergänzung der Jahresabrechnung (vgl. zum Ergänzungsanspruch Abramenko, ZMR 2004, 91 ff.), sondern zur Fehlerhaftigkeit der Teildarstellung, da dadurch die Zuweisung zur Rücklage nicht als "durchlaufender Posten" bei der Instandhaltungsrücklage, sondern als dauerhafter Zugang erscheint. Damit wird die Abrechnung unrichtig, da das Geld tatsächlich ausgegeben wurde. Der fehlende Teil bedingt, dass die Darstellung des Liquiditätsflusses damit insgesamt fehlerhaft wird.

c) Da die Jahresabrechnung in der angegriffenen Position fehlerhaft ist, ist der Genehmigungsbeschluss in dieser Position sowohl hinsichtlich der Jahresgesamt- als auch hinsichtlich der Jahreseinzelabrechnungen aufzuheben. Der Verwalter wird die Abrechnungen 2003 hinsichtlich der tatsächlichen Verwendung der 225.200 EUR neu zu erstellen haben. Eine Aufhebung der gesamten Jahresabrechnung, etwa weil der Fehler auf alle Rechnungspositionen durchschlägt, ist hingegen nicht veranlasst.

d) Der landgerichtliche Beschluss beanstandet darüber hinaus zu Recht die Position "Zugang Instandhaltungsrücklage", da diese eine durch die Jahresabrechnung nicht erklärbare Höhe hat. Aus den Erläuterungen zur Jahresabrechnung ergibt sich, dass es sich dabei wohl um Einnahmen handelt, die bei den Einnahmen der Wohnungseigentümer nicht gesondert erfasst (und erst dann der Instandhaltungsrücklage zugewiesen), sondern direkt auf die Instandhaltungsrücklage gebucht wurden. Dieses Vorgehen macht die Abrechnung intransparent und entspricht, wie das Landgericht zu Recht festgestellt hat, nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Die Frage, ob insoweit ein Ergänzungsanspruch in Betracht kommt, hat der Senat nicht zu entscheiden, da auch das Landgericht insoweit keinen Anspruch des Antragstellers zuerkannt hat.

e) Soweit die Sanierungskosten die Summe von 225.200 EUR überstiegen haben und im Wirtschaftsjahr 2003 auch bezahlt wurden, ist dies ebenfalls nicht Gegenstand des Verfahrens. Da der Antragsteller die Anfechtung auf die Position "Zuweisung Rücklage Wohnungen" beschränkt hat, hat der Senat über die Darstellung der Sanierungskosten in der Jahresabrechnung nicht zu entscheiden. Vorsorglich wird darauf hingewiesen, dass dieser Teil der Ausgaben in der Abrechnung noch überhaupt nicht ausgewiesen sein dürfte.

Eine genaue Kostenabrechnung durch den Verwalter erscheint jedoch nunmehr im Hinblick auf die rechtskräftig festgestellte Unwirksamkeit der Sonderumlagenbeschlüsse sowie im Hinblick auf einen möglicherweise bestehenden Anspruch auf Rückführung der allgemeinen Instandhaltungsrücklage auf die ursprüngliche Höhe (vgl. dazu OLG Hamm ZMR 2002, 965) unumgänglich, auch wenn dies im Einzelnen vom Antragsteller mit seinem Anfechtungsantrag nicht angegriffen wurde.

3. Für das Rechtsbeschwerdeverfahren erscheint es nach § 47 WEG angemessen, den Antragsgegnern gesamtschuldnerisch die gerichtlichen Kosten aufzuerlegen. Von einer Auferlegung der außergerichtlichen Kosten wird im Hinblick auf die unterschiedlichen Entscheidungen der Tatsacheninstanzen abgesehen. Zudem war das Rechtsmittel nicht von vornherein ohne Aussicht auf Erfolg.

Die mit dem Landgericht übereinstimmende Festsetzung des Geschäftswerts beruht auf § 48 Abs. 3 WEG. Es wurde 1/4 des Betrags der angegriffenen Position zugrunde gelegt.

Ende der Entscheidung