Judicialis Rechtsprechung

Bei Feuchtigkeitsschäden in einer Wohnung, deren Ursache im gemeinschaftlichen Eigentum liegen kann, hat der Verwalter, auch wenn er kein "Profi" ist, unverzüglich das Erforderliche zu unternehmen, um die Schadensursache festzustellen. Verletzt er diese Pflicht schuldhaft, so haftet er für den Schaden des betroffenen Wohnungseigentümers auch dann, wenn die Schadensursache ungeklärt bleibt oder sich nachträglich herausstellen sollte, dass sie ausschließlich im Sondereigentum liegt (siehe auch BayObLG NZM 1998, 583).

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Gründe:

I.

Der Antragsteller und die Antragsgegner zu 1 sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, deren gegen eine geringe Aufwandsentschädigung tätiger Verwalter der Antragsgegner zu 2 bis 31.12.2002 war. Der Antragsteller hat seine im 3. Obergeschoß gelegene Wohnung vermietet.

Der Antragsteller begehrt von den Antragsgegnern als Gesamtschuldnern Schadensersatz wegen Mietausfalls. Sein Mieter informierte ihn im Juni 2001 darüber, dass durch vom Balkon her eindringendes Wasser Schimmelflecken in der Küche aufgetreten seien. Davon setzte der Antragsteller unter Beifügung eines Architektengutachtens den Antragsgegner zu 2 in Kenntnis. Dieser lehnte mit Schreiben vom 23.7., 15.10. und 27.10.2001 jegliche Verantwortung der Gemeinschaft ab und vertrat die Auffassung, der Schaden sei auf eine vom Voreigentümer eigenmächtig angebrachte Balkonüberdachung zurückzuführen, die nicht zum Gemeinschaftseigentum gehört. In der Eigentümerversammlungen vom 21.11.2001, 27.7.2002 und 4.10.2002 wurde die Angelegenheit besprochen, eine Beschlussfassung jedoch nicht herbeigeführt. Im Januar 2003 leitete der Antragsteller gegen die Eigentümergemeinschaft ein selbständiges Beweisverfahren ein.

Der Mieter des Antragstellers nahm in der Zeit vom 1.7.2001 bis 31.12.2003 eine Mietminderung vor. Der Antragsteller hat seinen dadurch entstandenen Ausfall mit 3.221,10 EUR berechnet.

Am 3.4.2003 beschlossen die Wohnungseigentümer, den Schaden am Balkon/an der Wohnung des Antragstellers zu beseitigen, die Kosten der Mietminderung dem Antragsteller nicht zu erstatten, jedoch die Anwalts- und Gerichtskosten nach Abrechnung zu ersetzen. Das Beweissicherungsverfahren wurde daraufhin nicht weiter betrieben. In der Versammlung vom 16.9.2003 beschlossen die Wohnungseigentümer, die Mängelbeseitigung sofort durchzuführen und angefallene Gerichtskosten zu erstatten, aber den Mietausfall nicht zu ersetzen. Die Beschlüsse blieben unangefochten. Ende 2003/Anfang 2004 wurde der Schaden schließlich behoben.

Dem Antrag auf Ersatz des Mietausfallschadens von 3.221,10 EUR hat das Amtsgericht mit Beschluss vom 7.3.2005 hinsichtlich der Antragsgegner als Gesamtschuldner in Höhe von 1.825,29 EUR und hinsichtlich des Antragsgegners zu 2 darüber hinaus in Höhe von 966,33 EUR unter Abweisung im Übrigen stattgegeben. Auf Rechtsmittel hat das Landgericht mit Beschluss vom 18.10.2005 den Antragsgegner zu 2 verpflichtet, an den Antragsteller 2.735,50 EUR nebst 5 % Zinsen hieraus seit 21.7.2004 zu bezahlen und die Anträge im Übrigen, insbesondere hinsichtlich der Antragsgegner zu 1, abgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners zu 2. Soweit der Antragsteller unselbständige Anschlussrechtsbeschwerde mit dem Ziel eingelegt hat, auch die Antragsgegner zu 1 gesamtschuldnerisch zur Zahlung von Schadensersatz und den Antragsgegner zu 2 zu höheren als vom Amtsgericht zuerkannten und vom Landgericht überwiegend bestätigten Schadensersatzleistungen zu verpflichten, ist das Rechtsmittel wieder zurückgenommen worden.

II.

Das zulässige Rechtsmittel des Antragsgegners zu 2, über das der Senat noch zu entscheiden hat, bleibt erfolglos.

1. Das Landgericht hat, soweit für das Rechtsbeschwerdeverfahren noch bedeutsam, ausgeführt:

Während ein Anspruch auf Ersatz des Mietausfallschadens gegen die Antragsgegner zu 1 nicht bestehe, ergebe sich dieser gegen den Antragsgegner zu 2, den damaligen Verwalter, gemäß § 280 BGB in Höhe von 2.735,50 EUR. Es sei gesetzliche Aufgabe des Verwalters, die für eine ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Der Verwalter sei auch verpflichtet, in dringenden Fällen die erforderlichen Erhaltungsmaßnahmen zu ergreifen. Eine Verletzung dieser Pflichten habe zur Folge, für daraus entstandene Schäden am Sondereigentum eines Wohnungseigentümers einstehen zu müssen. Die Verpflichtungen des Verwalters beschränkten sich aber grundsätzlich darauf, Mängel festzustellen, die Wohnungseigentümer darüber zu unterrichten und deren Entscheidung über das weitere Vorgehen herbeizuführen.

Der Antragsgegner zu 2 habe diese Pflichten nicht ordnungsgemäß erfüllt. Es könne dahinstehen, ob der Schaden durch die schadhafte Balkonüberdachung oder aber durch Mängel der Abdichtung im Anschluss zwischen Hauswand und Balkon verursacht worden sei. Der Verwalter hafte im Fall einer schuldhaften Pflichtverletzung für den Schaden des Wohnungseigentümers auch, wenn sich nachträglich herausstelle, dass die Schadensursache ausschließlich im Sondereigentum liege. Die Schadensursache müsse deshalb im Verfahren nicht weiter aufgeklärt werden. Jedenfalls hätte der Antragsgegner zu 2 schon damals angesichts der nicht einfachen Sachlage der Ursachenfrage mittels sachverständiger Unterstützung nachgehen müssen. Hier habe keineswegs von vornherein festgestanden, dass der Schaden am und durch das Sondereigentum verursacht worden sei. Der Vortrag des Antragsgegners zu 2, der Schaden sei im fehlerhaften Sondereigentum zu suchen, beruhe auf dessen subjektiver Einschätzung. Letztlich habe der Antragsgegner zu 2 der Gemeinschaft als Entscheidungsträger keine vollständige Grundlage geliefert, vielmehr an deren Stelle die ablehnende Entscheidung selbst getroffen.

Der Antragsgegner zu 2 habe schuldhaft (§ 276 Abs. 1 Satz 1 BGB) gehandelt. Zwar könnten an den Antragsgegner zu 2 nicht die gleichen Maßstäbe wie an einen "professionellen" Verwalter gestellt werden. Bei den in Streit stehenden Verpflichtungen handle es sich jedoch um grundlegende Dinge. Auch von einem nicht berufsmäßig handelnden Verwalter müsse erwartet werden, dass er seiner Instandhaltungsverpflichtung nachkomme und eine ordnungsgemäße Ursachenforschung betreibe. Die Entlastung des Antragsgegners in der Eigentümerversammlung vom 3.4.2003 stehe nicht entgegen. Der Beschluss beziehe sich nur auf Tätigkeiten hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums. Individuelle Ansprüche einzelner Wohnungseigentümer würden davon nicht berührt.

Den Antragsteller treffe für den Mietausfall gegenüber dem Antragsgegner zu 2 kein Mitverschulden. Der Antragsteller sei aus dem Gemeinschaftsverhältnis nicht verpflichtet, Maßnahmen zur Abwehr von Schäden für das Gemeinschaftseigentum zu ergreifen. Es sei ihm nicht anzulasten, zunächst Rechtsschutz im Weg eines Beweissicherungsverfahrens gesucht zu haben. Auch sein Schreiben vom 25.10.2001 mit der Ankündigung, den Schaden bei weiteren Verzögerungen selbst beseitigen zu wollen, dann aber nichts getan zu haben, führe zu keiner anderen Einschätzung. Denn der Feuchtigkeitsschaden und dessen unterbliebene Behebung sei auch in der Folgezeit wiederholt thematisiert worden.

Angemessen sei für den Zeitraum November 2001 bis November 2003 eine Mietminderung von 10 % der Bruttomiete als Bemessungsgrundlage. Anzurechnen seien weitere Mieterleistungen von 1.196,40 EUR. Daraus errechne sich der zugesprochene Betrag. Die Grundsätze der gestörten Gesamtschuld wegen des Haftungsausschlusses der Antragsgegner zu 1 kämen nicht zum Tragen.

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält der auf Rechtsfehler beschränkten Nachprüfung durch den Senat stand.

Der Verwalter haftet für schuldhafte Pflichtverletzungen im Rahmen von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG). Treten am gemeinschaftlichen Eigentum Mängel oder Schäden auf, so ist die Instandsetzung oder Schadensbeseitigung zwar in erster Linie Sache der Wohnungseigentümer. Den Verwalter treffen aber Überwachungs-, Kontroll- und Hinweispflichten, deren Versäumung zu Schadensersatzansprüchen der Wohnungseigentümer gegen diesen führen kann (Gottschalg, Die Haftung von Verwalter und Beirat in der Wohnungseigentümergemeinschaft, Rn. 114 und 115). Seine Pflicht erstreckt sich namentlich auch darauf, Mängel und Schäden am Gemeinschaftseigentum zu ermitteln sowie nach Ursache und Umfang festzustellen, was Kontrollaufgaben mitumfasst. Die Verpflichtung zur Ermittlung von Mängeln und Schäden betrifft gerade auch solche Ursachen, die im Sondereigentum auftreten, deren Ursachen aber im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums liegen (Gottschalg Rn. 123). Tritt in einer Wohnung ein Wasserschaden auf, dessen Ursache im gemeinschaftlichen Eigentum liegen kann, so hat der Verwalter unverzüglich das Erforderliche zu unternehmen, um die Schadensursache festzustellen. Bei einer schuldhaften Verletzung dieser Pflicht haftet er für den Schaden des betroffenen Wohnungseigentümers auch dann, wenn sich nachträglich herausstellt, dass die Schadensursache ausschließlich im Sondereigentum liegt (BayObLG NZM 1998, 583).

a) Solange nicht feststand, was die Schadensursache war und solange insbesondere auch das Gemeinschaftseigentum als Ursache nicht zweifelsfrei ausschied, traf den Antragsgegner zu 2 die Pflicht, den Mangel und damit die Ursache für die Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung des Antragstellers festzustellen.

Das Landgericht hat in tatrichterlicher Würdigung ohne Rechtsfehler und damit für den Senat bindend (§ 27 Abs. 1 Satz 2 FGG, §§ 546, 559 Abs. 2 ZPO) festgestellt, dass der Antragsgegner zu 2 ohne ausreichende tatsächliche Grundlage Maßnahmen zur Ursachenforschung, Schadensfeststellung und -beseitigung abgelehnt, vielmehr aufgrund eigener subjektiver Einschätzung die Ursache allein im fehlerhaften Sondereigentum gesucht und den Wohnungseigentümern auch keine vollständige Entscheidungsgrundlage geliefert, sondern selbst die Entscheidung getroffen hat.

b) Soweit der Antragsgegner zu 2 eine vertragliche Pflichtverletzung (§§ 662, 280 Abs. 1 BGB) verneint, kann dem der Senat nicht folgen. Das Landgericht hat festgestellt, dass eine Schadensverursachung durch Teile des Gemeinschaftseigentums in Betracht kam, zu dem jedenfalls die Balkonisolierung sowie alle konstruktiven und der Sicherheit des Gebäudes dienenden Bauteile der Balkone gehören (OLG Düsseldorf NZM 1999, 507; Niedenführ/Schulze WEG 7. Aufl. § 5 Rn. 16). Allein die vorgelegten Lichtbilder widerlegen die abweichenden, von sachkundigen und mit der Örtlichkeit vertrauten Personen getroffenen Feststellungen nicht. Vielmehr hatte der Antragsgegner zu 2, nachdem im Gebäude ein Wasserschaden aufgetreten war, dessen Ursache im Gemeinschaftseigentum liegen konnte, unverzüglich das Erforderliche zur Feststellung der Schadensursache zu unternehmen. Bei einer Verletzung dieser Pflicht haftet er für den Schaden des betroffenen Wohnungseigentümers auch dann, wenn sich nachträglich herausstellt, dass die Schadensursache ausschließlich im Sondereigentum liegt (BayObLG NZM 1998, 583; KK-WEG-Abramenko § 27 Rn. 16). Anders wäre dies nur, wenn von vorneherein festgestanden hätte, dass der Schaden seine Ursache im mangelhaften Sondereigentum hat (z.B. BayObLGZ 1996, 84). Davon konnte sich das Landgericht ohne Rechtsverstoß nicht überzeugen. Unabhängig von der Zuordnung des Acryldachs zum Gemeinschaftseigentum oder zum Eigentum des einzelnen Wohnungseigentümers kam eine Schadensursache auch durch mangelhafte Balkonisolierung in Verbindung mit der Gefällesituation oder Mängel im Anschluss der Balkontür zur Balkonplatte in Frage. Gemäß dem dem Antragsgegner zu 2 vorgelegten Architektengutachten über einen Ortstermin vom 18.5.2000 und den Feststellungen der jetzigen Hausverwaltung konnte das Landgericht rechtsfehlerfrei den Schluss ziehen, dass es der Antragsgegner zu 2 unterlassen hat, der Eigentümergemeinschaft als Entscheidungsträgerin eine vollständige Entscheidungsgrundlage für die Frage der Mängelbeseitigung zu liefern, vielmehr, belegt durch die Korrespondenz mit dem Antragsteller, selbst darüber ablehnend entschieden hat. Demgemäß hatte der Antragsgegner zu 2 auch nicht auf eine sachgerechte Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft hingewirkt. Darauf gründet die Pflichtverletzung.

c) Auf der Grundlage der bezeichneten Pflichtverletzung hat das Landgericht auch ein Verschulden des Antragsgegners zu 2 rechtsfehlerfrei festgestellt. Der Verwalter haftet für Vorsatz und jede Form von Fahrlässigkeit (§ 276 BGB). Maßstab ist dabei die Sorgfalt, die ein durchschnittlicher und gewissenhafter Verwalter bei der zu erfüllenden Aufgabe aufgewandt hätte (Niedenführ/Schulze § 27 Rn. 54). Dem Verwalter ist jedenfalls diejenige Sorgfalt abzuverlangen, die ein Eigentümer bei der Instandhaltung seiner eigenen Liegenschaft anwenden würde (BayObLG WE 1988, 31; KK-WEG-Abramenko § 27 Rn. 16). Auch bei einer unentgeltlichen Verwaltertätigkeit ist der Haftungsmaßstab nicht generell reduziert (Palandt/Sprau BGB 65. Aufl. § 662 Rn. 11; Gottschalg Rn. 70), wenn auch bei einem so genannten Amateur-Verwalter, der das Amt gefälligkeitshalber übernommen hat, im Einzelfall geringere Sorgfaltsanforderungen gestellt werden können, als dies bei einem professionellen, im Regelfall kaufmännisch geschulten Hausverwalter der Fall sein mag. Zutreffend ordnet das Landgericht das Fehlverhalten des Antragsgegners zu 2 dem Bereich von Kardinalpflichten zu (vgl. Niedenführ/Schulze § 27 Rn. 10; Merle in Bärmann/Pick/Merle WEG 9. Aufl. § 27 Rn. 49; Palandt/Bassenge WEG § 27 Rn. 6), die er bei der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt hätte beachten können und müssen. Der Antragsgegner zu 2 als verständiger Verwalter hätte, wie dann der Nachfolger im Amt, sogleich eine Ortsbegehung mit sachkundiger Unterstützung durchführen müssen und sich nicht auf unergiebige Briefwechsel mit dem Antragsteller einlassen dürfen.

d) Das Landgericht hat schließlich ein Mitverschulden des Antragstellers im Verhältnis zum Verwalter zutreffend verneint. Ob es dabei eine Rolle spielt, dass das Gemeinschaftsverhältnis den einzelnen Wohnungseigentümer nur im Ausnahmefall verpflichtet, Maßnahmen zur Abwehr von Schäden für die Gemeinschaft zu ergreifen (vgl. § 21 Abs. 2 WEG; Merle in Bärmann/Pick/Merle § 21 Rn. 38), kann dahinstehen. Nach dem Inhalt des Auftragsverhältnisses mit dem Verwalter scheidet ein Mitverschulden schon deshalb aus, weil nach § 20 Abs. 1, § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG die Ermittlung von Schäden am Gemeinschaftseigentum gerade eine Kernaufgabe des in Anspruch Genommenen ist (vgl. BGH NJW 1992, 307/309). Überdies geben die tatsächlichen Feststellungen des Landgerichts auch keine hinreichenden Anhaltspunkte für die Bejahung eines Mitverschuldens.

e) Die Grundsätze der gestörten Gesamtschuld hat das Landgericht schon deshalb zu Recht nicht angewandt, weil es eine schuldhafte Pflichtverletzung und damit eine Haftung der übrigen Wohnungseigentümer gegenüber dem Antragsteller verneint hat. Damit fehlt es bereits an einem gesamtschuldnerischen Verhältnis (§ 426 BGB) der Antragsgegner zu 1 gemeinsam mit dem Antragsgegner zu 2.

f) Die Schadenshöhe aus einer 10 %igen Minderung der Bruttomiete für den Zeitraum November 2001 bis November 2003 unterliegt tatrichterlicher Schätzung (vgl. § 287 ZPO) und ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.

3. Dem Senat erscheint es nach § 47 WEG angemessen, dem Antragsteller 1/6 und dem Antragsgegner zu 2 die restlichen gerichtlichen Kosten im Rechtsbeschwerdeverfahren aufzuerlegen. Die Quotelung berücksichtigt die durch die unselbständige Anschließung des Antragstellers verursachten Kosten. Im Übrigen ist es billig, dass der in allen Rechtszügen im Wesentlichen unterlegene Antragsgegner zu 2 dem Antragsteller den überwiegenden Teil der außergerichtlichen Kosten erstattet (§ 47 Satz 2 WEG). Im Übrigen ist die Anordnung einer Kostenerstattung nicht veranlasst.

Die Festsetzung des Geschäftswerts beruht auf § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG.

Ende der Entscheidung