Judicialis Rechtsprechung

2. Geht von unterschiedlichen Bevollmächtigten eines Verfahrensbeteiligten nicht ausschließbar zeitgleich bei Gericht eine Rechtsmittelrücknahmeerklärung und eine Erklärung, das Rechtsmittel durchführen zu wollen, ein, sind die sich widersprechenden Erklärungen wirkungslos mit der Folge, dass das Rechtsmittelverfahren fortzusetzen ist.

3. Der einzelne Wohnungseigentümer hat unabhängig von seinen individuellen Rechten gegenüber dem Bauträger gegen die Gemeinschaft einen Anspruch auf erstmalige Herstellung eines ordnungsmäßigen Zustands des gemeinschaftlichen Eigentums. Er kann von der Gemeinschaft nicht dazu gezwungen werden, aus einem von ihm vorgenommenen Restkaufpreiseinbehalt mit den ihm entstehenden Ersatzvornahmekosten für eine Mängelbeseitigung gegen den Restkaufpreisanspruch aufzurechnen.

I.

Der Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer aus fünf Wohneinheiten bestehenden Anlage, die im Jahr 2004 von der weiteren Beteiligten zu 2 wurde und derzeit von der weiteren Beteiligten zu 1 verwaltet wird.

Die Wohnungseigentümer fassten in der Eigentümerversammlung vom 27.9.2004 zu Tagesordnungspunkt (TOP) 6 folgenden Beschluss:

Der Wohnungseigentümer mit der Nr. 3 wird verpflichtet, seine Wohnungseingangstüre instand setzen zu lassen, nach dem System W., um den Anforderungen an den Schallschutz und den Vorgaben der Baubeschreibung zu genügen.

Diesen Beschluss hat der Antragsteller, Sondereigentümer der Wohnung Nr. 4, im Beschluss versehentlich mit Nr. 3 bezeichnet, angefochten. Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 2.2.2005 den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 27.9.2004 für ungültig erklärt. Gegen diese Entscheidung haben die zunächst von der gleichen Anwaltssozietät vertretenen Antragsgegner sofortige Beschwerde eingelegt.

Die Beschwerdekammer hat den Antragsgegnern am 19.4.2005 schriftlich die Rücknahme ihres Rechtsmittels empfohlen.

Am 7.7.2005 fand eine Eigentümerversammlung statt, an der alle Wohnungseigentümer teilnahmen. Die Wohnungseigentümer fassten nunmehr den Beschluss, "dass den Empfehlungen des Vizepräsidenten des Landgerichts Folge geleistet und das Rechtsmittel zurückgenommen wird. Dazu wird der Verwalter ausdrücklich beauftragt und bevollmächtigt. Herrn RA Dr. K. ist dahingehend das Mandat zu entziehen."

Unter den Beteiligten ist strittig, ob der Beschluss verkündet wurde. Ein Antrag auf Ungültigerklärung wurde nicht gestellt.

Mit Schreiben vom 12.7.2005, beim Landgericht eingegangen am 14.7.2005, hat die damalige Verwalterin die Zurücknahme des Rechtsmittels erklärt. Demgegenüber haben die bisherigen anwaltlichen Bevollmächtigten der Wohnungseigentümer mit ebenfalls am 14.7.2005 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz erklärt, sie würden den Wohnungseigentümer L. (Antragsgegner zu 1) weiterhin vertreten, dieser halte sein Rechtsmittel für begründet und bleibe bei seinen Anträgen. Mit Schriftsätzen vom 8.8./5.9.2005 haben sie dies wiederholt und erklärt, ihre Sozietät betreibe das Verfahren für den Miteigentümer L. weiter.

Das Landgericht ist von einer wirksamen Zurücknahme der Beschwerde ausgegangen und hat mit Beschluss vom 24.11.2005 die Antragsgegner samtverbindlich dazu verpflichtet, die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen und dem Antragsteller die im Beschwerdeverfahren entstandenen außergerichtlichen Kosten zu erstatten. Gegen diese Entscheidung richtet sich das Rechtsmittel des Antragsgegners zu 1.

II.

Das Rechtsmittel ist als sofortige weitere Beschwerde statthaft (§ 43 Abs. 1, § 45 Abs. 1 WEG; § 27 Abs. 1 und 2, § 29 Abs. 2 und 4 FGG). Das Landgericht hat, ohne eine Hauptsacheentscheidung zu treffen, erstmalig über den Kostenpunkt entschieden (vgl. § 20 a Abs. 2 FGG). In diesem Fall ist statthaftes Rechtsmittel trotz des Wortlauts in § 20 a Abs. 2 FGG die sofortige weitere Beschwerde (vgl. Weitnauer/Mansel WEG 9. Aufl. § 47 Rn. 4 m.w.N.). Das hat zur Folge, dass der Senat, wie auch sonst in Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit üblich, als Rechtsbeschwerdegericht entscheidet.

Unter Anlegung eines insoweit grundsätzlich gebotenen großzügigen Maßstabs (vgl. BayObLG WuM 1994, 565 f.; ZWE 2000, 344) ist davon auszugehen, dass im Fall einer Hauptsacheentscheidung durch das Landgericht der Antragsgegner zu 1 als Beschwerdeführer im Hinblick auf sein allgemeines Interesse an einer ordnungsmäßigen Beschlussfassung und Verwaltung, aber auch im Hinblick auf sein Interesse, nicht an den Kosten eines Türenaustauschs beteiligt zu werden, mit einem jedenfalls über 750 EUR liegenden Betrag (vgl. § 45 Abs. 1 WEG) beschwert wäre (siehe BayObLG NJW-RR 1998, 302).

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

Die Beschwerderücknahme aufgrund des Schriftsatzes des anwaltlichen Bevollmächtigten vom 12.7.2005 sei wirksam. Auf Antragsgegnerseite im Beschlussanfechtungsverfahren stände zwar nicht die Eigentümergemeinschaft als teilrechtsfähiger Verband, sondern ständen die übrigen Wohnungseigentümer. Sämtliche Wohnungseigentümer hätten jedoch in der Versammlung vom 7.7.2005 den Verwalter einstimmig bevollmächtigt, das Rechtsmittel zurückzunehmen. Dabei könne dahinstehen, ob ein Eigentümerbeschluss wirksam zustande gekommen sei. Jedenfalls seien alle Eigentümer anwesend gewesen und hätten für die Bevollmächtigung des Verwalters zur Zurücknahme gestimmt. Soweit dies der Antragsgegner zu 1 bestreite, sei sein Vorbringen unsubstantiiert. Die Amtsermittlungspflicht der Kammer gebiete keine weitergehende Sachaufklärung. Zumindest zivilrechtlich gemäß §§ 164 ff. BGB liege eine Bevollmächtigung des Verwalters durch jeden einzelnen Wohnungseigentümer vor. Eine wirksame Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft sei auch nicht erforderlich, da die Einlegung und, insoweit konsequent, auch die Rücknahme des Rechtsmittels grundsätzlich jedem Wohnungseigentümer einzeln zustehe.

Die Frage, ob die Mandatskündigung gegenüber den bis dahin anwaltlich Bevollmächtigten der Antragsgegner wirksam gewesen sei, sei unerheblich. Selbst bei dem Fortbestehen des Mandats seien die Antragsgegner nicht gehindert gewesen, den Verwalter zur Vornahme einer prozessrechtlichen Handlung zu bevollmächtigen; Anwaltszwang bestehe hierfür nicht.

Es erscheine angemessen, die Antragsgegner mit den gerichtlichen und den außergerichtlichen Kosten ihres zurückgenommenen Rechtsmittels zu belasten. Das Rechtsmittel sei nicht binnen der von der Kammer in der Rücknahmeempfehlung gesetzten Frist, nicht alsbaldig und auch nicht mehr geprägt von der gerichtlich vermittelten Einsicht in die Aussichtslosigkeit der weiteren Rechtsverfolgung zurückgenommen worden.

2. Die auf die Kosten beschränkte Entscheidung des Landgerichts hat keinen Bestand, weil das Rechtsmittel des Antragsgegners zu 1 nicht wirksam zurückgenommen wurde.

a) Zutreffend sind zunächst die Ausführungen des Landgerichts zu den Verfahrensbeteiligten.

Beteiligte am Beschlussanfechtungsverfahren nach § 23 Abs. 4, § 43 Abs. 1 Nr. 4, Abs. 4 Nr. 2 WEG sind die Wohnungseigentümer, nicht der teilrechtsfähige Verband. Denn die Anfechtung von Beschlüssen betrifft die Willensbildung innerhalb der Gemeinschaft und nicht den Rechtsverkehr des Verbands. Sie bleibt eine Angelegenheit der Wohnungseigentümer als Einzelpersonen mit der Folge, dass sich der Anfechtungsantrag gegen die übrigen Wohnungseigentümer richtet (BGH NJW 2005, 2061/2068). Die Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit ändert daran nichts. Der Senat geht demgemäß davon aus, dass der ursprüngliche Antrag vom 26.10.2004 wegen Beschlussanfechtung gegen die übrigen Wohnungseigentümer als Einzelpersonen gerichtet ist, mag auch die förmliche Bezeichnung auf die "WEG", vertreten durch die Verwalterin, gelautet haben. Ersichtlich sind damit nach der damaligen Praxis als Kurzbezeichnung die übrigen Wohnungseigentümer in ihrer Gesamtheit bezeichnet, was auch daraus folgt, dass der Antragsteller diese in der Begründung seiner Anträge namentlich aufgeführt hat (vgl. etwa Niedenführ/Schulze WEG 7. Aufl. Vor §§ 43 ff. Rn. 73 a m.w.N.). Eine Änderung in der Beteiligtenstellung auf Seiten der Antragsgegner ist in keiner Phase des Verfahrens eingetreten.

b) Zutreffend geht das Landgericht auch noch davon aus, dass die damalige Verwalterin am 7.7.2005 von den Antragsgegnern wirksam bevollmächtigt wurde, das Rechtsmittel, also die sofortige Beschwerde gegen den Beschluss des Amtsgerichts vom 2.2.2005, zurückzunehmen. Das Landgericht konnte es auf sich beruhen lassen, ob ein dahingehender Eigentümerbeschluss wirksam zustande gekommen ist (dazu BGHZ 148, 335; Weitnauer/Lüke § 23 Rn. 13). Denn das Landgericht ist verfahrensfehlerfrei jedenfalls vom Vorliegen individueller Bevollmächtigungen der Verwalterin durch jeden einzelnen Wohnungseigentümer, ausgenommen der Antragsteller, ausgegangen.

c) Das Landgericht hat jedoch nicht berücksichtigt, dass der Antragsgegner zu 1 nicht ausschließbar zuvor oder zeitgleich mit der am 14.7.2005 beim Landgericht eingegangenen Rücknahmeerklärung durch die Verwalterin mit ebenfalls am 14.7.2005 eingegangenem Schriftsatz seines anwaltlichen Bevollmächtigten vom gleichen Tag vortragen ließ, er halte entgegen der auch seinem Bevollmächtigten zugeleiteten Rücknahmeerklärung der Verwalterin sein Rechtsmittel für begründet, bleibe bei seinen Anträgen und werde weiter von dieser Kanzlei vertreten. Bei unbefangener Betrachtung ist diesem Schriftsatz ein Widerruf der nicht ausschließbar noch nicht oder gleichzeitig eingegangenen Rücknahme zu entnehmen. Geben mehrere Verfahrensbevollmächtigte sich widersprechende Verfahrenserklärungen ab, so gilt die frühere Erklärung, wenn es sich um bindende, d.h. nicht frei widerrufliche Erklärungen handelt (Hüßtege in Thomas/Putzo ZPO 27. Aufl. § 84 Rn. 3), zu denen auch eine Rechtsmittelrücknahme gehört (Reichold in Thomas/Putzo § 516 Rn. 6). Sind die Erklärungen gleichzeitig beim Landgericht eingegangen, sind sie als sich gegenseitig ausschließend wirkungslos (Hüßtege in Thomas/Putzo § 84 Rn. 3 a.E.; Musielak/Weth ZPO 4. Aufl. § 84 Rn. 4: unbeachtlich).

Der Senat hat keine Bedenken, § 84 ZPO jedenfalls in echten Streitsachen der freiwilligen Gerichtsbarkeit heranzuziehen und auch im Verhältnis von Rechtsanwälten zu sonstigen prozessfähigen Personen als Bevollmächtigten (vgl. § 13 Satz 2 FGG) anzuwenden. Insbesondere gilt § 84 ZPO auch außerhalb des Anwaltsprozesses (siehe § 79 ZPO).

Es ist nicht eindeutig aufklärbar, welche der beiden bezüglich des Antragsgegners zu 1 widersprüchlichen Erklärungen vom 12./14.7.2005 zuerst beim Landgericht einging. So hat der anwaltliche Bevollmächtigte des Antragsgegners zu 1 dazu vorgetragen, es könne nicht mehr nachvollzogen werden, wann der fragliche Schriftsatz in den Gerichtsbriefkasten eingelegt worden sei. Das Schreiben der Hausverwaltung befand sich jedenfalls in der Tagespost, ohne dass eine genaue Uhrzeit für deren Eingang feststellbar wäre. Eine Festlegung in die eine oder andere Richtung liefe auf eine unzulässige Spekulation hinaus. Ist somit nicht feststellbar, dass die von der Hausverwaltung erklärte Rechtsmittelrücknahme schon wirksam erklärt war, bevor der Schriftsatz des bisherigen anwaltlichen Bevollmächtigten einging, muss, soweit die Widersprüchlichkeit reicht, von einer Aufrechterhaltung der sofortigen weiteren Beschwerde durch den Antragsgegner zu 1 ausgegangen werden.

d) Auch wenn das Landgericht keine Entscheidung in der Sache getroffen hat, zwingt dies nicht zur Zurückverweisung entsprechend § 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO. Bedarf es nämlich keiner weiteren Ermittlungen, kann der Senat selbst entscheiden (BGH NJW 1997, 2815/2817; BayObLGZ 2000, 220/221; Meyer-Holz in Keidel/Kuntze/Winkler FGG 15. Aufl. § 27 Rn. 56). § 563 Abs. 3 ZPO ist Ausdruck des allgemeinen Rechtsgrundsatzes, wonach das Revisionsgericht aus Gründen der Verfahrensökonomie abschließend entscheiden soll, wenn auf Grund des feststehenden Sachverhalts Entscheidungsreife gegeben ist (BGHZ 33, 398/401; 122, 308/316; Zöller/Gummer ZPO 25. Aufl. § 563 Rn. 8). Insoweit gilt nichts anderes, wie wenn die Erstbeschwerde als unzulässig verworfen worden wäre. Der Umstand, dass das Landgericht nicht mündlich verhandelt hat (vgl. § 44 Abs. 1 WEG), steht nicht entgegen, weil weder eine weitere Sachaufklärung geboten ist noch der Grundsatz des rechtlichen Gehörs die mündliche Verhandlung gebietet und schließlich auch eine gütliche Einigung der Beteiligten ersichtlich nicht erreichbar ist.

(1) Das Amtsgericht hat zur Sache ausgeführt: Der angefochtene Beschluss entspreche nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Die Antragsgegner wollten damit offensichtlich eine Anspruchsgrundlage schaffen und den Antragsteller bindend verpflichten, seine Wohnungseingangstür instand setzen zu lassen. Dazu seien die Antragsgegner nicht befugt. Seien sie der Meinung, dass eine derartige Verpflichtung bestehe, so müssten sie einen entsprechenden Anspruch gerichtlich geltend machen. Auch inhaltlich entspreche der Beschluss nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Die Wohnungseingangstür sei Gemeinschaftseigentum. Die Mitglieder der Eigentümergemeinschaft führten gegenüber dem Bauträger insbesondere auch wegen mangelhafter Türen einen Rechtsstreit wegen Vorschusses. Es sei Sache aller Wohnungseigentümer, gegebenenfalls einen Austausch oder eine Reparatur der Tür vorzunehmen oder vornehmen zu lassen; hierzu könne nicht ein einzelner Wohnungseigentümer durch Beschluss gezwungen werden. Es sei überdies auch nicht sachgerecht, vor Abschluss des Rechtsstreits mit dem Bauträger ein Verfahren gegen einen Wohnungseigentümer zu betreiben.

(2) Die Meinung des Amtsgerichts, der Eigentümerbeschluss entspreche nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, ist im Ergebnis nicht zu beanstanden. Den angefochtenen Beschluss kann der Senat selbst auslegen (BGHZ 139, 288/292 f.). Maßgeblich sind Wortlaut des Beschlusses und Sinn, wie er sich als nächstliegende Bedeutung ergibt; Umstände außerhalb des protokollierten Inhalts dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (BGH aaO und st. Rspr.). Offensichtlich ist insoweit, dass sich der Beschluss auf die Wohnung des Antragstellers mit der Nr. 4 bezieht und es sich bei der Bezeichnung im Beschlusstext selbst um ein für jedermann ohne weiteres erkennbares Versehen handelt. Wohnungsabschlusstüren sind, jedenfalls sofern wie hier nichts Abweichendes in der Gemeinschaftsordnung geregelt ist, Teile des Gemeinschaftseigentums (Senat, Beschluss vom 31.3.2006, 34 Wx 111/05; siehe auch Müller, Praktische Fragen des Wohnungseigentums, 4.Aufl. Rn. 81 bei Fn. 95). Die Instandhaltungs-/Instandsetzungspflicht, zu der auch die erstmalige Herstellung eines ordnungsmäßigen Zustands gehört (BayObLG NZM 2000, 515), trifft mangels abweichender Vereinbarungen die Gemeinschaft (§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG), die auch die dafür anfallenden Kosten zu tragen hat (§ 16 Abs. 2 WEG). Dem trägt der Beschluss nicht, jedenfalls nicht in hinreichender Klarheit, Rechnung, weshalb ihn das Amtsgericht zu Recht für ungültig erklärt hat.

Der Beschluss verlangt seiner nächstliegenden Bedeutung nach vom Antragsteller nicht ein bloßes Dulden in Form des von der Gemeinschaft auf deren Kosten vorzunehmenden Türenaustauschs, sondern ein aktives Tun. Der anwaltliche Bevollmächtigte des Antragsgegners zu 1 hat erstinstanzlich u.a. noch vorgetragen, dass die anderen Miteigentümer die Kosten der Firma W. für den Austausch der ihre Wohnung abschließenden Etagentüren jeweils verauslagt und diese den Antragsteller aufgefordert hätten, auch seine Etagentür austauschen zu lassen und die Firma W. mit der Sanierung zu beauftragen. Auch vor diesem Hintergrund kann als nächstliegende Bedeutung des Beschlussinhalts nicht eine bloße Hinnahme des Türenaustauschs auf Kosten der Eigentümergemeinschaft verstanden werden.

(3) Die vom Antragsgegner zu 1 nun aufgeführten Umstände für die Beschlussfassung ändern daran nichts. Zum einen finden sie im Beschlusstext selbst keinen genügenden Ausdruck, zum anderen entsprechen Eigentümerbeschlüsse schon dann nicht einer ordnungsmäßigen Verwaltung, wenn sie inhaltlich nicht hinreichend bestimmt sind und einen Streit unter den beteiligten Wohnungseigentümern geradezu herausfordern (vgl. OLG München ZMR 2006, 230 m.w.N.). Schließlich kann der Senat auch die vom Antragsgegner zu 1 für seine Interpretation herangezogenen Überlegungen nicht mittragen. Sofern der Antragsteller wegen der vorhandenen Türe Mängel gegenüber der Bauträgerin rügt und einen Restkaufpreiseinbehalt geltend macht, rechtfertigt dies nicht seine aktive Inanspruchnahme durch die Gemeinschaft mit dem Ziel, für die Kosten des Türenaustauschs in Vorlage zu treten (siehe auch Niedenführ/Schulze Anh. § 21 Rn. 28). Vielmehr kann der einzelne Wohnungseigentümer unabhängig von seinen individuellen Rechten gegenüber dem Bauträger von der Gemeinschaft gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG die Instandsetzung und Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums einschließlich der Beseitigung von Baumängeln verlangen (OLG Hamm WE 1993, 244 mit zustimmender Anmerkung Weitnauer; Staudinger/Bub WEG Bearb. 2005 § 21 Rn. 185; Weitnauer/Briesemeister WEG 9. Aufl. § 8 Rn. 58). Auch wenn der einzelne Wohnungseigentümer unter bestimmten Voraussetzungen mit einem Schadensersatzanspruch wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum aufrechnen kann (BGH NZM 2002, 32), muss er dies nicht. Deshalb kann der Antragsteller auch nicht, selbst wenn ihm dies "problemlos" möglich wäre, gezwungen werden, aus dem Einbehalt mit den ihm entstehenden Ersatzvornahmekosten gegen den Restkaufpreisanspruch aufzurechnen.

3. Es ist gemäß § 47 WEG angemessen, den Antragsgegnern zu 1 und 2 als Gesamtschuldnern die gerichtlichen und die außergerichtlichen Kosten des Beschwerderechtszugs aufzuerlegen. Zur Begründung kann der Senat ergänzend auf den landgerichtlichen Beschluss in Abschnitt II 2 verweisen. Mit der vom Landgericht getroffenen Kostenentscheidung hat es damit im Ergebnis sein Bewenden.

4. Für den Rechtsbeschwerdezug ist es nach § 47 WEG angemessen, die gerichtlichen Kosten wie die außergerichtlichen Kosten des Antragstellers und der übrigen Wohnungseigentümer, der Antragsgegner zu 2, dem Antragsgegner zu 1 aufzuerlegen. Sein Rechtsmittel blieb in der Sache erfolglos. Das war von vornherein absehbar.

Die Festsetzung des Geschäftswerts beruht auf § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG und richtet sich nach den geschätzten Kosten für den Türenaustausch.

Ende der Entscheidung