Judicialis Rechtsprechung

2. Ein wichtiger Grund gegen die erneute Bestellung eines Verwalters kann vorliegen, wenn dieser eigenmächtig ohne Befassung der Wohnungseigentümer für die Gemeinschaft einen zehnjährigen Zeitmietvertrag über eine Wohnung abschließt und umfangreiche Renovierungsarbeiten in der angemieteten Wohnung durchführen lässt.

I.

Der Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, die seit ihrer Errichtung vor über 30 Jahren von dem weiteren Beteiligten verwaltet wird.

Der weitere Beteiligte wurde in der Eigentümerversammlung vom 29.3.2004 für den Zeitraum vom 1.1.2004 bis 31.12.2008 erneut zum Verwalter bestellt (Tagesordnungspunkt = TOP 4) und der Verwaltungsbeirat zur Unterzeichnung des Verwaltervertrages ermächtigt (TOP 5). Ferner wurde die Entlastung des weiteren Beteiligten (TOP 2) und des Verwaltungsbeirats (TOP 3) für die Tätigkeit im Wirtschaftsjahr 2003 beschlossen.

Der Antragsteller hat beantragt, diese Beschlüsse für unwirksam zu erklären. Sie widersprechen seiner Ansicht nach ordnungsmäßiger Verwaltung, weil der weitere Beteiligte im Jahr 2003 nach Absprache mit dem Verwaltungsbeirat, jedoch ohne entsprechende Eigentümerbeschlüsse, Sanierungsarbeiten in der angemieteten Hausmeisterwohnung durchführen ließ und die Kosten von rund 15.000 EUR der Instandhaltungsrücklage entnahm.

Die Eigentümergemeinschaft hatte seit Errichtung der Anlage die dem Wohnungseigentümer St. gehörende Wohnung angemietet und sie dem jeweiligen Hausmeister als Entgelt für seine Tätigkeit mietfrei zur Verfügung gestellt. Schriftliche Mietverträge wurden weder mit den jeweiligen Hausmeistern noch mit dem Vermieter abgeschlossen. Ende 2002 wollte der Eigentümer die Wohnung verkaufen. Der weitere Beteiligte veranlasste daraufhin den Beiratsvorsitzenden H. und dessen Ehefrau zum Erwerb der Wohnung, wobei er ihnen auf Verlangen nach Abstimmung mit den beiden weiteren Verwaltungsbeiräten zusicherte, dass die Eigentümergemeinschaft die Kosten für die Sanierung der "abgewirtschafteten Wohnung" übernehme. Anfang 2003 veranlasste der weitere Beteiligte, dass Fliesen und Sanitärinstallationen sowie die Fenster erneuert wurden. Ferner schloss er für die Eigentümergemeinschaft mit den neuen Eigentümern der Wohnung einen Zeitmietvertrag für die Dauer von zehn Jahren ab. Auf die Tagesordnung der Eigentümerversammlung vom 2.4.2003 setzte er den Vorgang nicht, da seiner Ansicht nach "zum Zeitpunkt der Vorbereitung der Eigentümerversammlung keine wissenswerten Daten" bezüglich der Wohnung selbst und der Sanierungskosten vorlagen. Er berichtete lediglich unter "Verschiedenes" über den Eigentümerwechsel und die zu diesem Zeitpunkt feststehenden Sanierungsmaßnahmen. Der im Februar 2003 eingestellte Hausmeister wurde nach wenigen Wochen wieder entlassen, der seitdem tätige Hausmeister benötigte die Wohnung nicht. Um eine Untervermietung der Wohnung zu erleichtern, ließ der weitere Beteiligte weitere Arbeiten durchführen, nämlich eine Zwischenwand entfernen, die Küche entsorgen, sämtliche Wände neu streichen und die Parkettböden sanieren. Die Gesamtkosten für alle Arbeiten in Höhe von 15.432,94 EUR entnahm er der Instandhaltungsrücklage. Über die Anmietung der Wohnung von den Miteigentümern H. und die Weitervermietung wurden die Eigentümer in der Versammlung vom 29.3.2004 unter TOP 9 "Verschiedenes" unterrichtet, die dafür aufgewendeten Kosten sind in Anlage 4 zur Jahresabrechnung unter der Überschrift "steuerlich aufrechenbare Aufwendungen und Reparaturen zu Lasten der Reparaturrücklagen im Jahre 2003" ohne nähere Kennzeichnung enthalten.

Mit Beschluss vom 24.9.2004 hat das Amtsgericht die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 29.3.2004 zu TOP 2 (Entlastung des Verwalters), TOP 3 (Entlastung des Verwaltungsbeirats), TOP 4 (Verlängerung der Verwaltertätigkeit) und TOP 5 (Ermächtigung zum Abschluss des Verwaltervertrages) für ungültig erklärt und den Anfechtungsantrag zu TOP 1 (Jahresabrechnung 2003) abgewiesen. Gegen diese Entscheidung haben die Antragsgegner (betreffend TOP 3, 4 und 5) und der weitere Beteiligte (betreffend TOP 2 bis 5) sofortige Beschwerde eingelegt, die das Landgericht mit Beschluss vom 17.2.2005 zurückgewiesen hat. Von der Anordnung einer Kostenerstattung hat das Landgericht abgesehen. Gegen die Entscheidung des Landgerichts richten sich die sofortigen weiteren Beschwerden der Antragsgegner und des weiteren Beteiligten. Der Antragsteller hat Anschlussrechtsbeschwerde eingelegt mit dem Ziel, dass dem weiteren Beteiligten die außergerichtlichen Kosten des Antragstellers im Beschwerdeverfahren auferlegt werden.

II.

Die sofortigen weiteren Beschwerden sind zulässig. Insbesondere ist von einer wirksamen Bevollmächtigung der Antragsgegnervertreter zur Einlegung des Rechtsmittels auszugehen. In einem Beschlussanfechtungsverfahren ist der Verwalter grundsätzlich nach § 27 Abs. 2 Nr. 4 WEG befugt, einen Rechtsanwalt als Verfahrensbevollmächtigten für die Wohnungseigentümer zu beauftragen und Rechtsmittel einzulegen (Staudinger/Bub BGB Bearbeitungsstand 2005 § 27 WEG Rn. 246). Zudem enthält auch der Verwaltervertrag in Ziffer 2.3 eine entsprechende Bestimmung. Ob der Verwalter gehalten gewesen wäre, eine Entscheidung der Wohnungseigentümer über die Fortführung des Verfahrens herbeizuführen, berührt die Frage der Zulässigkeit des eingelegten Rechtsmittels nicht.

Die Beschwerdebefugnis des weiteren Beteiligten für das Verfahren der sofortigen weiteren Beschwerde ergibt sich schon aus der Zurückweisung seiner Erstbeschwerde (Keidel/Meyer-Holz FGG 15. Aufl. § 27 Rn. 10).

Die Rechtsmittel der Antragsgegner und des weiteren Beteiligten haben jedoch im Ergebnis keinen Erfolg. Die Anschlussrechtsbeschwerde des Antragstellers führt zur Abänderung der landgerichtlichen Entscheidung über die außergerichtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens.

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

Die Beschlüsse zu TOP 2 bis 5 entsprächen nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Der weitere Beteiligte habe durch die allenfalls mit dem Verwaltungsbeirat besprochene eigenmächtige Vergabe von Handwerkeraufträgen im Umfang von über 15.000 EUR, die zum Großteil ausschließlich das Sondereigentum der Eheleute H. betroffen hätten, gegen Grundregeln der gesetzlichen Kompetenzverteilung im Wohnungseigentums-recht verstoßen. Dass die umfangreiche Renovierung der Hausmeisterwohnung nach über dreißigjähriger Nutzung kein Geschäft der laufenden Verwaltung sein konnte, habe auch dem weiteren Beteiligten klar sein müssen. Entsprechendes gelte für den Abschluss eines zehnjährigen Mietvertrages mit einer jährlichen Zahlungsverpflichtung zu Lasten der Wohnungseigentümergemeinschaft in Höhe von 4.200 EUR. Der weitere Beteiligte hätte vor diesen Maßnahmen auf jeden Fall einen wirksamen Beschluss der Eigentümerversammlung herbeiführen müssen. Es sei nicht ersichtlich, dass die kurz vor der Eigentümerversammlung vom 2.4.2003 begonnenen Renovierungsarbeiten nicht hätten einige Wochen aufgeschoben werden können. Eine rechtliche Verpflichtung der Wohnungseigentümergemeinschaft, die abgewohnte Hausmeisterwohnung in dem streitgegenständlichen Umfang zu sanieren, sei nicht ersichtlich, zumal das Gesetz keine Verpflichtung eines Mieters vorsehe, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Auch für die Arbeiten, die auf Wunsch des neuen Mieters durchgeführt worden seien, sei jedenfalls ein ordnungsgemäßer Mehrheitsbeschluss erforderlich gewesen. Die bloße Rücksprache mit dem Verwaltungsbeirat entspreche nicht dem Gesetz, zumal der Beiratsvorsitzende als Eigentümer der betreffenden Wohnung Begünstigter gewesen sei. Eine nachträgliche Information der Eigentümergemeinschaft reiche nicht aus. Auf eine quasi moralische Pflicht der Gemeinschaft zur Übernahme der Sanierungsarbeiten gegenüber dem früheren Wohnungseigentümer St. komme es nicht an, ebenso wenig auf die Gesamtbilanz der über dreißigjährigen Verwaltungstätigkeit des weiteren Beteiligten.

Der erneuten Bestellung des weiteren Beteiligten als Verwalter stehe ein wichtiger Grund entgegen, der es rechtfertige, in die Mehrheitsentscheidung der Wohnungseigentümer einzugreifen. Der weitere Beteiligte sei hinsichtlich der Überschreitung seiner Kompetenzen uneinsichtig und habe auch die in der erstinstanzlichen Entscheidung enthaltenen Beanstandungen hinsichtlich seiner Vorgehensweise als undankbare Angriffe eines "meuternden Teams" in einem Rundschreiben an alle Wohnungseigentümer abgetan. Es müsse deshalb auch in Zukunft mit ähnlichen gesetzeswidrigen Verhaltensweisen des weiteren Beteiligten gerechnet werden. Der Anspruch auf eine gesetzeskonforme Verwaltung, insbesondere unter Berücksichtigung der Entscheidungskompetenz der Wohnungseigentümer, sei durch ihn nicht gewährleistet. Die Entlastung des Verwalters und des Verwaltungsbeirats entspreche nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, weil mögliche Schadensersatzansprüche erkennbar seien.

2. Das Landgericht hat zu Unrecht die sofortige Beschwerde des weiteren Beteiligten insgesamt als zulässig erachtet und seine Beschwerdeberechtigung auch insoweit bejaht, als er sich gegen die Ungültigerklärung der Eigentümerbeschlüsse zu TOP 3, 4 und 5 wendet. Insoweit ist die landgerichtliche Entscheidung abzuändern.

a) Im Rechtsbeschwerdeverfahren ist die Rechtmäßigkeit der angefochtenen Entscheidung nach allen Richtungen zu überprüfen. Insbesondere ist von Amts wegen die Zulässigkeit der Erstbeschwerde zu prüfen (Keidel/Meyer-Holz § 27 Rn. 16). Das Wohnungseigentumsgesetz enthält keine eigenständige Regelung der Beschwerdeberechtigung, so dass sich diese nach § 20 FGG richtet. Danach steht die Beschwerde jedem zu, dessen Recht durch die Verfügung beeinträchtigt ist. Erforderlich ist ein durch das Gesetz verliehenes oder durch die Rechtsordnung anerkanntes, von der Staatsgewalt geschütztes, dem Beschwerdeführer zustehendes materielles Recht. Bloße wirtschaftliche, rechtliche oder berechtigte Interessen reichen hierfür nicht aus (Keidel/Kahl § 20 Rn. 7 m.w.N.).

b) Eine Beschwerdeberechtigung des weiteren Beteiligten kann nur bejaht werden, soweit durch die Ungültigerklärung der Eigentümerbeschlüsse zu TOP 2 bis 5 seine eigenen materiellen subjektiven Rechte unmittelbar beeinträchtigt werden. Das ist der Fall hinsichtlich des Beschlusses über seine Entlastung (TOP 2), nicht jedoch hinsichtlich der Entlastung des Verwaltungsbeirats (TOP 3).

Auch die Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses über seine erneute Bestellung als Verwalter (TOP 4) greift nicht in ein ihm zustehendes materielles, subjektives Recht ein, da ein Rechtsanspruch auf die Ausübung des Verwalteramtes vor Bestandskraft des Bestellungsbeschlusses nicht besteht. Ein solches ergibt sich auch nicht aus der bisherigen Stellung als Verwalter. Insofern liegt der Fall anders als bei einem Beschluss über die vorzeitige Abberufung des Verwalters, der diesem das Recht nimmt, das durch bestandskräftigen Bestellungsbeschluss verliehene Amt weiter auszuüben. Gegen einen Abberufungsbeschluss kann deshalb auch der Verwalter im eigenen Namen durch Beschlussanfechtung und Rechtsmittel vorgehen. Hingegen kann er in einem Beschlussanfechtungsverfahren, das seine (Wieder-)Bestellung zum Gegenstand hat, eine ihm ungünstige gerichtliche Entscheidung nicht mit einem im eigenen Namen eingelegten Rechtsmittel angreifen (vgl. OLG Köln NZM 2006, 25/26).

3. In der Sache selbst hält die Entscheidung des Landgerichts der rechtlichen Nachprüfung stand.

a) Ein Beschluss über die Bestellung eines Verwalters nach § 26 Abs. 1 Satz 1 WEG ist vom Gericht für ungültig zu erklären, wenn unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände nach Treu und Glauben eine Zusammenarbeit mit dem zu bestellenden Verwalter unzumutbar und das erforderliche Vertrauensverhältnis von Anfang an nicht zu erwarten ist (ständige Rechtsprechung; vgl. BayObLG NZM 2001, 754). Dabei sind an das Vorliegen eines Grundes für die mangelnde Eignung strengere Anforderungen zu stellen als bei einer Abberufung aus wichtigem Grund, da sich die Wohnungseigentümer gerade bei einer Neu- oder Wiederbestellung für den Verwalter entschieden haben und in die Entscheidung der Wohnungseigentümer nur aus wichtigem Grund eingegriffen werden darf (BayObLG ZMR 2005, 561).

(1) Von diesen Grundsätzen ist das Landgericht ausgegangen. Es hat ohne Rechtsfehler und damit für den Senat bindend (§ 27 Abs. 1 Satz 2 FGG, § 559 Abs. 2 ZPO) das eigenmächtige Vorgehen des weiteren Beteiligten hinsichtlich der langfristigen Anmietung und Sanierung der "Hausmeisterwohnung" als schwerwiegende Missachtung der grundlegenden gesetzlichen Regelungen zur Kompetenzverteilung zwischen Verwalter und Eigentümergemeinschaft gewertet und unter Berücksichtigung aller maßgeblichen Umstände die Fortsetzung seiner Verwaltertätigkeit als unzumutbar erachtet.

(2) Der Verwalter ist gemäß § 20 WEG (notwendiges) Vollzugsorgan der Wohnungseigentümer (BGHZ 106, 222/226; BGH NJW 2003, 1393). Er ist Treuhänder der Wohnungseigentümer und an deren rechtmäßige Weisungen gebunden (BayObLGZ 2004, 15/18 m.w.N.). Selbständige Maßnahmen kann er in der Regel nur im Rahmen des § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG ergreifen (BayObLG NJW-RR 2001, 1020).

Diese grundlegende Aufgabenverteilung hat der weitere Beteiligte verkannt. Ihm stand als Verwalter weder die Entscheidung darüber zu, ob und in welchem Umfang die bisher von der Eigentümergemeinschaft angemietete, als Hausmeisterwohnung genutzte Wohnung auf Kosten der Gemeinschaft zu sanieren war, noch die Entscheidung darüber, ob diese Wohnung durch einen langfristigen Zeitmietvertrag durch die Eigentümergemeinschaft auch in Zukunft angemietet werden sollte. Ihm oblag es vielmehr, über diese Fragen eine vorherige Beschlussfassung der Wohnungseigentümer herbeizuführen, gegebenenfalls durch Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung, falls die ordentliche Eigentümerversammlung nicht abgewartet werden konnte.

Unerheblich ist, ob die vom weiteren Beteiligten ergriffenen Maßnahmen im Ergebnis wirtschaftlich vorteilhaft waren, etwa weil die Gemeinschaft durch die Untervermietung derzeit einen Überschuss erzielt. Ebenso kommt es nicht darauf an, dass in den Eigentümerversammlungen vom 2.4.2003 und 29.3.2004 jeweils unter dem TOP "Verschiedenes" über den Sachverhalt berichtet wurde. Entscheidend ist, dass der weitere Beteiligte eigenmächtig anstelle der Wohnungseigentümer weitreichende Entscheidungen getroffen hat, insbesondere auch solche mit erheblichen finanziellen Verpflichtungen und langfristigen Bindungen, zu denen er nicht befugt war.

(3) Rechtsfehlerfrei hat das Landgericht unter Abwägung aller maßgeblichen Umstände, insbesondere der Schwere der Pflichtverletzung, auch wenn sie dem weiteren Beteiligten als solche nicht bewusst war, eine Fortsetzung des Verwalterverhältnisses trotz langjähriger Verwaltertätigkeit im Interesse einer Beachtung der gesetzlichen Aufgabenverteilung für unzumutbar erachtet. Rechtsfehlerfrei ist insoweit auch die landgerichtliche Prognose, dass der weitere Beteiligte nicht die Gewähr dafür bietet, er werde diese Kompetenzverteilung zukünftig einhalten.

b) Auch die Entlastung des Verwalters und des Verwaltungsbeirats für das Wirtschaftjahr 2003 widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, weil erkennbar Schadensersatzansprüche in Betracht kommen, deren Durchsetzung die Entlastungsbeschlüsse verhindern könnten. Wegen der vom Verwalter nach Absprache mit dem Verwaltungsbeirat eigenmächtig vergebenen Sanierungsarbeiten mit einem Kostenaufwand von über 15.000 EUR können Schadensersatzansprüche der Gemeinschaft sowohl gegen den Verwalter als auch gegen den Verwaltungsbeirat in Betracht kommen. Denn eine Anspruchsgrundlage für die Übernahme der Arbeiten durch die Gemeinschaft drängt sich jedenfalls nicht auf. Eine Entlastung hat die Wirkung eines negativen Schuldanerkenntnisses und schließt die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen regelmäßig aus. Besondere Gründe, die es rechtfertigen könnten, auf mögliche Ansprüche zu verzichten, sind nicht ersichtlich (vgl. BGH NJW 2003, 3124; BayObLG ZMR 2004, 211). Für die durch Beschluss ausgesprochene Entlastung der Verwaltungsbeiräte, auch wenn sie ehrenamtlich tätig sind, gelten insoweit die gleichen Grundsätze wie für die Verwalterentlastung (vgl. BayObLG WE 1992, 174; Weitnauer/Lüke WEG 9. Aufl. § 29 Rn. 5).

c) Die Anschlussrechtsbeschwerde erweist sich als erfolgreich. Es ist nämlich ermessensfehlerhaft, von einer Erstattungsanordnung zugunsten des obsiegenden Antragstellers im Beschwerdeverfahren abzusehen. Vielmehr entspricht es nach § 47 Satz 2 WEG der Billigkeit, dem weiteren Beteiligten die dem Antragsteller erwachsenen außergerichtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens aufzuerlegen. Er hat diese Kosten durch seine nachdrückliche und sich über grundlegende gesetzliche Zuständigkeiten hinwegsetzende Handlungsweise und zudem durch ein ersichtlich aussichtsloses Rechtsmittel verursacht. Insoweit berücksichtigt der Senat auch einen materiellen Kostenerstattungsanspruch.

3. Der Senat hält es nach § 47 WEG für angemessen, den Antragsgegnern und dem weiteren Beteiligten als Gesamtschuldnern die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens, dem weiteren Beteiligten zudem auch die hier entstandenen außergerichtlichen Kosten des Antragstellers aufzuerlegen.

Die Festsetzung des Geschäftswerts für das Rechtsbeschwerdeverfahren beruht auf § 48 Abs. 3 Satz 1 und 2 WEG. Der Senat schätzt ebenso wie das Landgericht das Interesse der Beteiligten für die Anfechtung von TOP 4 und 5 auf 17.400 EUR und für die Anfechtung von TOP 2 und 3 auf 15.400 EUR. Dabei berücksichtigt der Senat den Umstand, dass sich die Anfechtungsanträge zu den jeweiligen beiden Beschlüssen wirtschaftlich betrachtet insoweit auf denselben Sachverhalt beziehen. Für die Bewertung der Anfechtung des Bestellungsbeschlusses wird von § 48 Abs. 3 Satz 2 WEG Gebrauch gemacht. Denn der sonst übliche Ansatz der Gesamtvergütung, die der Verwalter für die Zeit seiner (Neu-)Bestellung bezieht (vgl. BayObLG WuM 1991, 633/634), das wären hier rund 87.000 EUR, würde zu Kosten führen, die zu den Interessen der Beteiligten nicht mehr in einem angemessenen Verhältnis stünden. Der Senat berücksichtigt dabei, dass eine nicht unerhebliche Zeit der Neubestellung bereits verstrichen ist und der weitere Beteiligte für demnächst die freiwillige vorzeitige Niederlegung seines Amtes angekündigt hat.

Ende der Entscheidung