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1. Fehlt die nach der Gemeinschaftsordnung erforderliche zweite Unterschrift eines Wohnungseigentümers unter dem Protokoll der Eigentümerversammlung, ist ein in dieser Versammlung gefasster Beschluss auf Antrag für ungültig zu erklären, sofern nicht die Unterschrift im gerichtlichen Verfahren nachgeholt wird.

2. Aus einem Beschluss, der für Instandsetzungsmaßnahmen isoliert einen nicht vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel zulasten nur einzelner Wohnungseigentümer bestimmt, ergibt sich keine Bindung der Wohnungseigentümer für einen Folgebeschluss, der die konkrete Sonderumlage zum Gegenstand hat.

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34 Wx 3/05

Beschluss

Der 34. Zivilsenat des Oberlandesgerichts München hat unter Mitwirkung des Vorsitzenden Richters am Oberlandesgericht Lorbacher, der Richterin am Oberlandesgericht Paintner und des Richters am Oberlandesgericht Dr. Stoll

am 7. August 2007

in der Wohnungseigentumssache

wegen Ungültigerklärung von Eigentümerbeschlüssen,

beschlossen:

Tenor:

I. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner gegen den Beschluss des Landgerichts Memmingen vom 29. November 2004 wird zurückgewiesen.

II. Die Antragsgegner tragen samtverbindlich die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens.

Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten wird nicht angeordnet.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 7.425 EUR festgesetzt.

Gründe:

I.

Die Antragstellerin und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer kleinen Wohnanlage; der Verwalter der Anlage ist zugleich Wohnungseigentümer. Die Eigentümergemeinschaft umfasst fünf Parteien.

Nach § 8 der Gemeinschaftsordnung (GO) sind die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung des Gebäudes von den Miteigentümern im Verhältnis ihrer Anteile, entsprechend ihren in der Aufteilung niedergelegten Tausendstel, zu tragen. Ebenso bestimmt § 14 GO, dass die Lasten und Kosten (das Wohngeld) nach Miteigentumsanteilen berechnet werden. Schließlich bestimmt § 11 Nr. 5 GO in Ergänzung zu § 23 WEG, dass zur Gültigkeit eines Beschlusses der Eigentümerversammlung außer den dort genannten Bestimmungen die Protokollierung des Beschlusses erforderlich ist. Das Protokoll ist vom Verwalter zu erstellen und von dem Versammlungsvorsitzenden sowie zwei Miteigentümern oder Verwaltungsbeiräten zu unterschreiben.

In der Eigentümerversammlung vom 25.3.2000 fassten die Wohnungseigentümer in Anwesenheit der Antragstellerin den Beschluss, dass die drei so genannten Alteigentümer, darunter die Antragstellerin, die anstehenden und im Einzelnen in der Niederschrift aufgeführten Renovierungen bezahlen. Der Beschluss wurde nicht angefochten. Die Niederschrift ist nicht von zwei, sondern nur von einem Wohnungseigentümer unterschrieben.

In der Wohnungseigentümerversammlung vom 29.9.2000 fassten die Wohnungseigentümer in Abwesenheit der Antragstellerin u.a. folgende Beschlüsse:

TOP 1: Genehmigung der Jahresabrechnung für 1999

TOP 3.6: Finanzierungssicherung der Sanierungsmaßnahmen und Vorgehen bei Nichterfüllung

Die Wohnungseigentümergemeinschaft (Alteigentümer: D., Da. [= die Antragstellerin], K.) beschließt, eine Abschlagszahlung von insgesamt 12.000 DM für die Sanierung des Kellers, des Giebels, der Fassade, des Eingangs und des Treppenhauses nach Anteilen auf das WEG-Konto bis zum 31.10.2000 einzuzahlen. Die anteiligen Kosten werden jedem Eigentümer mitgeteilt.

Das gefertigte Protokoll ist vom Verwalter sowie einem Wohnungseigentümer unterschrieben.

Die Antragstellerin hat, soweit für das Rechtsbeschwerdeverfahren noch bedeutsam, fristgerecht beantragt, diese Eigentümerbeschlüsse für ungültig zu erklären. Das Amtsgericht hat die Anträge mit Beschluss vom 14.4.2003 abgewiesen. Der sofortigen Beschwerde hat das Landgericht mit Beschluss vom 29.11.2004 stattgegeben und die beiden Eigentümerbeschlüsse für ungültig erklärt. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin.

Am 18.6.2007 haben sich die Beteiligten im Rahmen eines anderen Wohnungseigentumsverfahrens über den für die Wohngeldabrechnung zugrunde zu legenden Verteilungsschlüssel gerichtlich verglichen. Die Beteiligten haben daraufhin, soweit der Antrag die Ungültigerklärung von TOP 1 betraf, die Hauptsache für erledigt erklärt.

II.

Für das Verfahren gilt das bis 30.6.2007 geltende Recht (§ 62 Abs. 1 WEG n. F.).

Das Rechtsmittel hat, soweit sich die Hauptsache nicht erledigt hat, keinen Erfolg.

1. Das Landgericht hat, soweit noch erheblich, ausgeführt:

Der Beschluss zu TOP 3.6. (Finanzierungssicherung der Sanierungsmaßnahmen) müsse als Regelung für eine Sonderumlage die anteilsmäßig zu erbringenden Beträge der Wohnungseigentümer bestimmen. Die Verteilung auf lediglich die Alteigentümer widerspreche dem Gesetz wie der Gemeinschaftsordnung. Es seien keine besonderen Gründe dafür ersichtlich, die aus dem Gesichtspunkt grober Unbilligkeit oder Verstoßes gegen Treu und Glauben eine derartige einseitige Verteilung rechtfertigen könnten.

Ferner sei der Beschluss auch aus formellen Gründen für ungültig zu erklären, weil das Protokoll vom Verwalter zu erstellen und von dem Versammlungsvorsitzenden sowie zwei Miteigentümern oder Verwaltungsbeiräten zu unterschreiben sei. Da nur der Verwalter und ein Miteigentümer unterschrieben habe, genüge das Protokoll und damit die Beschlussfassung nicht den Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung.

2. Dies hält der auf Rechtsfehler beschränkten Nachprüfung durch den Senat stand (§ 27 Abs. 2 Satz 1 FGG, §§ 546, 559 Abs. 2 ZPO).

Zu Recht hat das Landgericht den Beschluss über die Finanzierung der Sanierungsmaßnahmen nach § 23 Abs 4 Satz 1 WEG für ungültig erklärt.

a) Der Eigentümerbeschluss unterliegt bereits aus formellen Gründen der Anfechtbarkeit (vgl. BGHZ 136, 187).

(1) Die Gemeinschaftsordnung bestimmt in Ergänzung zu § 23 WEG, dass zur Gültigkeit eines Beschlusses außer den dort genannten Bestimmungen dessen Protokollierung erforderlich ist, das Protokoll vom Verwalter zu erstellen ist und von dem Versammlungsvorsitzenden sowie zwei Miteigentümern oder Verwaltungsbeiräten zu unterschreiben ist. Auch bei der Unterschriftsleistung durch zwei Miteigentümer (oder Verwaltungsbeiräte) handelt es sich um ein Wirksamkeitserfordernis.

Der Senat kann die Regelung als Bestandteil der Teilungserklärung selbständig auslegen (BGHZ 121, 236/239). Danach ist die Unterschrift des Vorsitzenden und zweier weiterer Personen zur Wirksamkeit des Beschlusses unerlässlich. Die Klausel regelt zum einen in Satz 1 die Notwendigkeit, überhaupt ein Protokoll zu erstellen. Ohne diese Ergänzung wäre nämlich ein Verstoß gegen die gesetzliche Protokollierungsvorschrift in § 24 Abs. 6 WEG kein Anfechtungsgrund (BayObLGZ 1980, 29; Weitnauer/Lüke WEG 9. Aufl. § 24 Rn. 19), sondern hätte nur Einfluss auf den Beweiswert (Weitnauer/Lüke § 24 Rn. 18 und 20). In ihrem mit Satz 1 untrennbar verbundenen Satz 2 (vgl. BGHZ 136, 187/192) bestimmt die Klausel zum anderen, dass die Niederschrift außer vom Versammlungsvorsitzenden von zwei Miteigentümern (oder Verwaltungsbeiräten) zu unterschreiben ist. Die Annahme, die Teilungserklärung habe nur die Protokollierung der Beschlüsse zur Gültigkeitsvoraussetzung gemacht und nicht auch deren Form, liegt für einen unbefangenen Betrachter fern, weil die Form die Richtigkeit des Protokolls gewährleisten soll und die Rechtsfolge eines unrichtig oder unvollständig unterzeichneten Protokolls vernünftigerweise keine andere sein kann als die der fehlenden Protokollierung (BGHZ 136, 187/192 f.). Dabei macht es keinen maßgeblichen Unterschied, dass die gewählte Klausel - anders als in dem der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 3.7.1997 (BGHZ 136, 187) zugrunde liegenden Fall - nicht die Unterschriftsleistungen gerade zweier von der Gemeinschaft bestimmter Wohnungseigentümer vorschreibt. Sie ist jedenfalls dahin zu interpretieren, dass nur anwesende Wohnungseigentümer (Beiräte) zur Unterzeichnung berechtigt sind (Merle in Bärmann/Pick/Merle WEG 9. Aufl. § 24 Rn. 110) und ein über die gesetzliche Vorschrift (§ 24 Abs. 6 WEG) hinausgehender Schutz in die Richtigkeit des Protokolls eben durch die Unterschrift einer zusätzlichen Person, nämlich eines Wohnungseigentümers oder eines Beirats, gewährleistet sein soll. Aus diesem Grund genügt es auch nicht, wenn der Versammlungsleiter als Verwalter zugleich Wohnungseigentümer ist.

(2) Fehlt eine vereinbarte Gültigkeitsvoraussetzung wie die notwendige Unterschrift eines weiteren Wohnungseigentümers oder Beirats, ist der Beschluss als Torso zunächst schwebend unwirksam. Die Unterschrift kann, auch im gerichtlichen Verfahren, noch nachgeholt werden (KK-WEG/Riecke § 24 Rn. 82). Derartiges hat der Tatrichter jedoch nicht festgestellt, so dass der angefochtene Eigentümerbeschluss schon aus diesem Grund zu Recht für ungültig erklärt werden musste.

b) Der Umlagenbeschluss ist aber auch aus materiellen Gründen für ungültig zu erklären.

(1) Das Landgericht führt zu Recht aus, dass der Beschluss der Gemeinschaftsordnung widerspricht. Nach § 8 GO sind die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung (§ 21 Abs. 3, Abs. 5 Nr. 2 WEG), von hier nicht interessierenden Ausnahmen abgesehen, von den Miteigentümern nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile aufzubringen. Insoweit deckt sich die Gemeinschaftsordnung mit der gesetzlichen Regelung in § 16 Abs. 2 WEG. Die Verteilung des Abschlags nur auf eine bestimmte Gruppe von Wohnungseigentümern (Alteigentümern) widerspricht dieser Regelung. Sie rechtfertigt sich auch nicht aus der Annahme von Einzelabsprachen "neuer" Wohnungseigentümer mit Alteigentümern. Der in der Gemeinschaftsordnung niedergelegte Kostenverteilungsschlüssel kann nicht durch Eigentümerbeschluss abgeändert werden; ein trotzdem gefasster Beschluss ist wegen absoluter Beschlussunzuständigkeit der Eigentümerversammlung nichtig (BGHZ 145, 158).

(2) Der nicht angefochtene Beschluss der Wohnungseigentümer vom 25.3.2000 ändert daran nichts. Mangels fristgerechter Anfechtung ist er allerdings nicht deswegen unwirksam (vgl. § 23 Abs. 4 WEG), weil das maßgebliche Protokoll ebenfalls nicht von zwei Wohnungseigentümern unterschrieben ist. Seinem Inhalt nach hat der Beschluss, ebenso wie der vom 29.9.2000, die Kostenverteilung für bestimmte Renovierungsarbeiten nach einem nicht vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel zum Gegenstand und bestimmt isoliert die Kostenverteilung auf die Alteigentümer. Es kann offen bleiben, ob die Beschlüsse vom 25.3.2000 und vom 29.9.2000 dieselben Instandsetzungsmaßnahmen betreffen, was sich nicht ohne weiteres aus dem jeweiligen Text erschließt. Sollte der Beschluss vom 25.3.2000 die Wohnungseigentümer für eine oder mehrere künftige Entscheidungen binden, wäre er nämlich nichtig. Erschöpft er sich hingegen in einer einmaligen Regelung, bietet er nicht die Legitimation für weitere Entscheidungen, d.h. aus der Anwendung des fehlerhaften Kostenverteilungsschlüssels im früheren Beschluss ergibt sich keine Bindung der Wohnungseigentümer für den nun angefochtenen Beschluss vom 29.9.2000 zur Abschlagszahlung (vgl. Wenzel ZWE 2004, 130/131; Merle ZWE 2001, 342/343 f.; auch KK-WEG/Elzer § 10 Rn. 116).

(3) Ob die eine Gruppe von Wohnungseigentümern ("Neueigentümer") gegen andere Wohnungseigentümer ("Alteigentümer") aus individuellen Vereinbarungen Ansprüche auf Erstattung von Sanierungsaufwendungen besitzt, spielt in diesem Verfahren keine Rolle. Diesbezüglichen Beweisanregungen der Antragsgegner ist der Tatrichter zu Recht nicht gefolgt.

c) Hinsichtlich der angefochtenen Jahresabrechnung 1999 ist die Hauptsache erledigt. Das folgt aus dem von den Beteiligten in einem anderen gerichtlichen Verfahren abgeschlossenen Vergleich. Überdies ist der Senat an die insoweit übereinstimmend abgegebenen Erklärungen der Beteiligten auch gebunden. Der Amtsermittlungsgrundsatz wird insoweit von der Dispositionsmaxime verdrängt (BayOblG ZWE 2003, 360/362). Insoweit hat der Senat nur noch über die Kosten nach § 47 WEG zu entscheiden (KK-WEG/Abramenko Vor §§ 43 ff. Rn. 66, 67).

3. Dem Senat erscheint es nach § 47 WEG (a.F.) angemessen, die gerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens samtverbindlich den Antragsgegnern aufzuerlegen, weil sie unterlegen sind. Sie wären auch unterlegen gewesen, soweit sich der Antrag auf die Ungültigerklärung der Jahresabrechnung 1999 bezog. Denn dieser lag nicht der in der Gemeinschaftsordnung vorgeschriebene Kostenverteilungsschlüssel zugrunde. Zu dessen Verbindlichkeit für die Gemeinschaft verweist der Senat auf die obigen Ausführungen. Von einer Erstattungsanordnung wird im Hinblick auf die vergleichsweise Regelung der Beteiligten, die eine Kostenaufhebung beinhaltet, wie im Hinblick auf die unterschiedlichen Instanzentscheidungen abgesehen.

Die Geschäftswertfestsetzung beruht auf § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG (a.F.). Ausgangspunkt für die Bewertung ist für TOP 1 der Gesamtbetrag der Jahresabrechnung (rund 5.300 EUR) sowie die Sonderumlage (rund 6.100 EUR). Während es im Hinblick auf das Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer sachgerecht erscheint, den Betrag der Sonderumlage ungekürzt anzusetzen, ist für die Jahresabrechnung die Bemessung mit 1/4 des Gesamtbetrags sachgerecht, weil es hier nur um Aufteilungsfragen mit im Einzelnen nicht allzu erheblichen Auswirkungen ging.

Ende der Entscheidung