Judicialis Rechtsprechung

Auch wenn bei Bildung von Wohnungseigentum aufgrund eines wegen Verstoßes gegen das Bestimmtheitsgebot fehlerhaften Gründungsakts ausschließlich isolierte Miteigentumsanteile entstanden sind und Sondereigentum an den Räumen der Wohnanlage bisher nicht begründet wurde, können die als Wohnungseigentümer eingetragenen Berechtigten nachträglich den ursprünglich fehlerhaften Gründungsakt ändern und somit erstmals Sondereigentum zur Entstehung bringen.

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Gründe:

I.

Die xxx-GmbH & Co. KG (im Folgenden: KG) war als Bauträgerin Eigentümerin eines Grundstücks. Zur notariellen Urkunde vom 17.9.1971 begründete sie nach § 8 WEG Wohnungseigentum, indem sie das Grundstück aufteilte, so dass mit jedem der 48 Miteigentumsanteile das Sondereigentum an einer bestimmten in dem beigefügten Aufteilungsplan näher bezeichneten Wohnung verbunden werden sollte. Das damals noch nicht errichtete Gebäude besteht aus Erdgeschoß und den Stockwerken 1 bis 7 mit je 6 Wohnungen pro Geschoß mit einem für alle Stockwerke identischen Grundrissplan. Dabei sind die Wohnungen je Etage symmetrisch so angeordnet, dass sich die drei entsprechend der Beschriftung für den Planbetrachter links eingezeichneten Wohnungen in Zuschnitt und Fläche den drei rechts eingezeichneten jeweils spiegelbildlich entsprechen. Der zentrale Eingang des auf dem Lageplan im rechten Winkel eingezeichneten Gebäudes befindet sich, wenn man den Plan entsprechend seiner Beschriftung und urkundlichen Heftung betrachtet, "oben".

Gemäß diesem der Abgeschlossenheitsbescheinigung beigefügten Aufteilungsplan sind die Einheiten, beginnend mit dem Erdgeschoß links oben entgegen dem Urzeigersinn handschriftlich nummeriert. Auf den für jedes Geschoß verwendeten Planzeichnungen befindet sich eingedruckt die Nummerierung in umgekehrter Folge, also im Erdgeschoß mit Nr.1 beginnend rechts oben; diese Nummerierung ist mit Kugelschreiber durchgestrichen. In der Teilungserklärung werden die Wohnungen Nr. 1 - Nr. 48 durchgängig nach folgendem Muster beschrieben:

Miteigentumsanteil zu	...
verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im Erdgeschoß links, bestehend aus	...
mit einer Wohnfläche von	...
- im Aufteilungsplan mit Nr. 1) bezeichnet -

Die Teilung wurde am 18.11.1971 im Grundbuch vollzogen und entsprechende Grundbuchblätter angelegt.

Bei der Veräußerung der Wohnungen wurde hingegen von der ursprünglichen Nummerierung ausgegangen, was zunächst unbemerkt blieb. Sinngemäß wurden Eigentümer, dinglich Berechtigte und Grundpfandgläubiger jeweils nicht in dem sie betreffenden Grundbuchblatt, sondern in dem der spiegelbildlichen Wohnung eingetragen.

Die Bauträgerin (KG) ist gemäß Handelsregistereintrag vom 11.10.1988 aufgelöst, die Firma erloschen. Auch deren Komplementärin ist seit mehr als zwei Jahrzehnten gelöscht.

Die notarielle Nachtragsurkunde vom 16.3.2007 betrifft die Bereinigung der Verhältnisse. Die derzeitigen Wohnungseigentümer bestätigen die irrige Falschbezeichnung und versuchen dem dadurch Rechnung zu tragen, dass sie in einer Kopie der Pläne zur damaligen behördlichen Abgeschlossenheitsbescheinigung die Nummerierung eingetragen haben, die der Falschbezeichnung bei den einzelnen Bauträger- und späteren Weiterveräußerungen entspricht und dass sie zu diesem Plan eine aktuelle Abgeschlossenheitsbescheinigung erholt haben. Sie bewilligen und beantragen im jeweiligen Grundbuch die bisherige Nummerierung zu röten und die Nummerierung entsprechend dem neuen Aufteilungsplan vorzunehmen. Die Zustimmung aller gegenwärtig verlautbarter Gläubiger sowie dinglich Berechtigter ist beigebracht.

Schließlich wurde vom bevollmächtigten Verwalter ergänzend erklärt, dass die an den Einheiten nach bisheriger Zählweise eingetragenen Belastungen von dort auf die richtig bezifferten Einheiten übertragen werden sollen.

Den Vollzugsantrag vom 1.10.2007 hat das Amtsgericht - Grundbuchamt - am 27.11.2007 nach rechtlichem Hinweis vom 9.10.2007 zurückgewiesen. Der Beschwerde vom 29.1.2008 hat das Grundbuchamt nicht abgeholfen. Das Landgericht hat die Beschwerde am 28.2.2008 zurückgewiesen. Gegen diese Entscheidung richtet sich die weitere Beschwerde der bevollmächtigten Notarin vom 19.4.2008.

II.

Gegen die den Antrag zurückweisende Beschwerdeentscheidung des Landgerichts ist die unbefristete weitere Beschwerde zulässig (vgl. § 78 GBO). Im Ergebnis hat sie keinen Erfolg.

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

Die zulässige Beschwerde sei unbegründet.

a) Die Beteiligten hätten keinen Berichtigungsanspruch dahingehend, dass sie am jeweils anderen Grundbuchblatt als Wohnungseigentümer eingetragen würden. Keiner der Beteiligten habe das Eigentum an der von ihm genutzten Wohnung oder an derjenigen Wohnung erworben, für die er als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen sei. Der jeweilige Ersterwerber habe sich mit dem Bauträger jeweils auf die Eigentumsübertragung einer bestimmten mit einer Ziffer bezeichneten Wohnung geeinigt. Tatsächlich gewollt gewesen sei jedoch die Übereignung der spiegelbildlich gelegenen und mit einer anderen Ziffer versehenen Wohnung. Dies folge aus den Erklärungen sämtlicher Beteiligter. Offensichtlich sei Grundlage für die Verkaufsgespräche ein Plan gewesen, in dem die Wohnungen spiegelbildlich nummeriert gewesen seien. In jedem der Stockwerke habe sich die Einigung zwischen Erstverkäufer und Erstkäufer nicht auf die im Kaufvertrag und in der Auflassung genannte Wohnung bezogen, sondern auf die gegenüberliegende Wohnung.

Dies stehe nach dem Grundsatz "falsa demonstratio non nocet" (unschädliche Falschbezeichnung) weder einem wirksamen Kaufvertrag noch einer wirksamen Auflassung entgegen; beide Rechtsgeschäfte bezögen sich auf die gegenüberliegende Wohnung, die von beiden Parteien tatsächlich gemeint gewesen sei.

Der Eigentumsübergang im Grundbuch sei hingegen bei allen Beteiligten an der im Kaufvertrag und in der Auflassung nummern- und lagemäßig bezeichneten Wohnung eingetragen. Auflassung und Eintragung deckten sich nicht. Das Grundbuch sei demnach unrichtig. Die Vermutung des § 891 Abs. 1 BGB sei widerlegt, weil alle Wohnungseigentümer die Unrichtigkeit geltend machten und nach dem vorgetragenen Geschehen, an dem keine Zweifel beständen, die Unrichtigkeit offenkundig sei. Folglich sei die Erstverkäuferin (Bauträger) weiterhin Eigentümerin der Wohnungen.

Der Bauträger habe auch anderweitig das Eigentum nicht verloren. Bei der Weiterveräußerung von Wohnungen von Ersterwerbern an Zweiterwerber habe sich nämlich derselbe Mangel fortgesetzt, so dass auch Zweiterwerber nicht in dem Wohnungsgrundbuch eingetragen worden seien, auf deren Wohnung sich die Einigung bezogen habe. Ein gutgläubiger Erwerb komme nicht in Frage.

Ein Eigentumserwerb durch Erbfolge scheide ebenso aus, denn dies habe das Eigentum des Erblassers zur Voraussetzung, woran es gerade fehle.

Eine Eigentumsänderung durch Buchersitzung scheitere daran, dass hinsichtlich aller Beteiligten Eintragung und Besitz auseinander fielen.

b) Auch als Antrag auf Eintragung eines Wohnungstauschs bleibe dieser erfolglos. Der dingliche Vollzug eines Wohnungstauschs setzt das Eigentum der jeweils tauschenden Wohnungseigentümer voraus. Diese hätten jedoch kein Eigentum erworben. Die Eintragung der Beteiligten als Wohnungseigentümer setze die Bewilligung des wahren Eigentümers, des Erstverkäufers, voraus, woran es fehle.

c) Erfolglos bleibe der Antrag auch, wenn man ihn als Antrag auf Änderung der Wohnungsnummerierung auslege. Damit solle jeder der Beteiligten eine Stellung als Wohnungseigentümer erhalten, die er derzeit nicht innehabe. Von einer derartigen Eintragung werde das Recht des Erstverkäufers als wahren Eigentümers betroffen, so dass dessen bislang fehlende Bewilligung in grundbuchmäßiger Form erforderlich sei. Da sowohl die Kaufverträge als auch die Auflassungserklärungen zwischen dem Erstverkäufer und den Erstkäufern sowie zwischen Erstkäufern und Zweitkäufern wirksam seien, bedürfe es keiner neuen Kaufverträge und keiner neuen Auflassungen. Die Bezeichnung des tatsächlich aufgelassenen Grundstücks bedürfe auch nicht der Auflassungsform, Nachweis in grundbuchmäßiger Form reiche aus. Die Erstkäufer hätten gegenüber dem Erstverkäufer einen Anspruch aus Erteilung einer der Form des § 29 GBO entsprechenden, die Falschbezeichnung richtig stellenden Erklärung, einer sogenannten Identitätserklärung.

d) Eine Zwischenverfügung sei nicht veranlasst gewesen, weil das Eintragungshindernis nicht schnell und leicht behebbar sei. Der Erstverkäufer bestehe nicht mehr, weshalb erst ein Nachtragsliquidator bestellt werden müsse. Ob dieser den Anspruch der Beteiligten auf Abgabe einer Identitätserklärung in absehbarer Zeit oder erst nach Durchführung eines Rechtsstreits erfülle, sei ungewiss. Das Grundbuchamt habe deshalb den Antrag sofort zurückweisen können.

2. Dies hält nur im Ergebnis der rechtlichen Nachprüfung stand, weil auf der Grundlage der gestellten Vollzugsanträge derzeit die begehrte Rechtsänderung noch nicht eingetragen werden kann. Schon im Hinblick auf den inzwischen seit der Entscheidung des Grundbuchamts vom 27.11.2007 verstrichenen Zeitraum kommt der Erlass einer Zwischenverfügung zur Behebung der auch aus der Sicht des Senats noch bestehenden Vollzugshindernisse nicht mehr in Betracht (vgl. BayObLGZ 1997, 55/58).

a) Die Beschwerde gegen den Beschluss des Grundbuchamts war unbeschränkt zulässig (§ 71 Abs. 1 GBO). Soweit der Vollzugsantrag den Antrag enthält, eine Rechtsänderung im Grundbuch, etwa in Form eines Eigentumswechsels durch Tausch von Wohnungseigentum, einzutragen, ist dessen Zurückweisung ohne weiteres beschwerdefähig (Demharter GBO 26. Aufl. § 71 Rn. 26). Aber auch falls der Antrag eine Grundbuchberichtigung (§ 22 GBO) umfasst, ergeben sich gegen die Zulässigkeit keine Bedenken, weil die Beschwerde auf die Bewilligung sämtlicher Betroffener gestützt wird (vgl. BGH WM 1989, 1760/1760 f.; RGZ 133, 279/280).

b) Das Landgericht ist in der materiellen Beurteilung der Rechtslage davon ausgegangen, dass es beim Verkauf der Wohnungen durch den Bauträger zu einer Verwechslung in der nummernmäßigen Bezeichnung des jeweiligen Sondereigentums kam, indem die jeweils gegenüber dem Grundbucheintrag spiegelbildliche Wohnung Gegenstand von Verkauf und Auflassung war. Nach dem anerkannten Grundsatz, dass eine Falschbezeichnung nicht schade, wären Kaufvertrag und Auflassung, bezogen auf die tatsächlich als Objekt gewollte, von den Erwerbern besichtigte und sodann tatsächlich bezogene Wohnung wirksam (RGZ 133, 279/281; BGH DNotZ 2001, 846/847 f.; NJW 2002, 1038; Palandt/Bassenge BGB 67. Aufl. § 925 Rn. 14; Reymann NJW 2008, 1773). Grundbuchrechtlich würde dies in der Regel Richtigstellungsbewilligungen (sogenannte Identitätserklärungen; siehe BGH DNotZ 2001, 846/850; Kölbl DNotZ 1983, 598/603; Bergermann RNotZ 2002, 557/569) nicht nur des ursprünglichen Bauträgers, sondern auch der Zweit- und Dritterwerber in der Form des § 29 GBO erforderlich machen. Entsprechend wäre mit den gemäß der Zweiten und Dritten Abteilung Berechtigten zu verfahren.

c) Dies greift nach Auffassung des Senats zu kurz. Vielmehr ist bereits die Teilungserklärung vom 6.9.1971 unter den hier gegebenen besonderen Voraussetzungen wegen Verstoßes gegen das grundbuchrechtliche Bestimmtheitsgebot unwirksam. Folge davon ist, dass kein Sondereigentum entstehen konnte, die jeweiligen Käufer jedoch isolierte, nicht mit Sondereigentum verbundene Miteigentumsanteile erwarben. Nach herrschender Rechtsprechung begründet der Erwerb isolierter Miteigentumsanteile für die Miteigentümer nach Maßgabe von § 242 BGB grundsätzlich die Verpflichtung, den Gründungsakt so zu ändern, dass der sondereigentumslose Miteigentumsanteil nicht weiter bestehen bleibt (BGH NJW 2004, 1798 = ZfIR 2005, 108 mit Anm. Armbrüster). Wenn auch hier bisher ausschließlich isolierte Miteigentumsanteile entstanden sind (vgl. Elzer in Riecke/Schmid WEG 2. Aufl. § 11 Rn. 19), so sind die Miteigentümer aus ihrem Anwartschaftsrecht auf Sondereigentum jedenfalls berechtigt, nachträglich den ursprünglich fehlerhaften Gründungsakt gemäß § 3 Abs. 1 WEG entsprechend zu ändern und erstmals Sondereigentum an Räumen zur Entstehung zu bringen (Elzer in Riecke/Schmid § 11 Rn. 14 m.w.N.).

(1) Der Senat kann die Grundbucherklärungen selbständig auslegen (BayObLGZ 2002, 263; Demharter § 19 Rn. 27/28). Dabei ist auf Wortlaut und Sinn abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung der Eintragung ergibt. Außerhalb der Eintragung und der zulässigerweise in Bezug genommenen Bewilligung (§ 874 BGB) liegende Umstände dürfen zur Auslegung nur herangezogen werden, als sie für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (BGHZ 113, 378; Demharter § 19 Rn. 28 m.w.N.).

aa) Die Lagebeschreibung der jeweiligen Wohnung (z.B.: "im Erdgeschoß links") ist mehrdeutig, weil offen bleibt, nach welcher Perspektive die Lage zu bestimmen ist. Der bei den Grundakten befindliche Aufteilungsplan gibt keine verbindliche Perspektive an. Der im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs verlautbarte Beschrieb bezieht sich bei natürlicher Betrachtungsweise auf eine Lage, die in einem (später) in Natur vorhandenen Gebäude vorgegeben ist. Mit "links" oder "rechts" versteht man gemeinhin eine Lagebezeichnung, die sich aus der Eingangsperspektive ergibt. Dem hat auch der ursprünglich erstellte Aufteilungsplan mit einer Nummerierung im Uhrzeigersinn Rechnung getragen. Vom (Haupt-) Eingang des Gebäudes aus lassen sich - falls sich aus der Teilungserklärung nicht die Maßgeblichkeit einer anderen Perspektive ergibt - üblicherweise Wohnungslagen bestimmen. Die Wohnung selbst wird an dieser Stelle nicht mit einer Nummer bezeichnet; vielmehr wird auf eine Nummerierung im Aufteilungsplan verwiesen.

bb) Dieser Lagebeschreibung widerspricht der beim Grundbuch befindliche Aufteilungsplan mit der dort enthaltenen - abgeänderten - Nummerierung. Eine eindeutige Bestimmung der jeweiligen Wohnung durch die im Lageplan zuletzt ausgewiesene Nummer ist nicht möglich, weil weder die Nummernangabe der Lagebezeichnung noch die Lagebezeichnung der Nummernangabe vorgeht. Zudem befinden sich in jedem Stockwerk zwei in Bestandsbeschreibung und Größenangabe identische Wohnungen. Stimmen nun die wörtliche Beschreibung des Gegenstands von Sondereigentum in der Teilungserklärung und die Angaben im Aufteilungsplan nicht überein, ist grundsätzlich keiner der sich widersprechenden Erklärungsinhalte vorrangig und Sondereigentum nicht entstanden (BGHZ 109/184; 130, 159 f./167; BGH NJW 2004, 1798).

(2) Gemäß der vom Senat geteilten ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs berühren Gründungsmängel, die sich auf die Einräumung von Sondereigentum beschränken, die Aufteilung in Miteigentumsanteile nicht (BGHZ 130, 159/169; BGH NZM 2004, 876). Insoweit kann es aus der Sicht des Senats keinen Unterschied machen, ob sich der Mangel auf einzelne Räume (vgl. BGHZ 130, 159/168 ff.) oder auf die Gesamtheit der für Sondereigentum bestimmten Räumlichkeiten bezieht (vgl. auch BGH NJW 2004, 1798/1800). Es bestehen demnach isolierte, nicht mit Sondereigentum verbundene Miteigentumsanteile; die Verhältnisse der betroffenen Eigentümer untereinander bestimmen sich entsprechend denen einer "faktischen" Eigentümergemeinschaft. Mangels sachenrechtlicher Bestimmtheit ist die Grundbucheintragung hinsichtlich des Sondereigentums inhaltlich unzulässig und ohne materielle Wirkung. Sie kann auch nicht Grundlage für einen gutgläubigen Erwerb nach § 892 BGB sein (BGHZ 130, 159/170 f. m.w.N.; BayObLGZ 1995, 399/403). Die Falschbezeichnung der Wohnungen bei den jeweiligen Veräußerungen hat zur Folge, dass zwar nicht wirksam Sondereigentum, wohl aber isolierte Miteigentumsanteile übertragen wurden (BGH NJW 2004, 1798/1800). Der Gründungsakt muss folglich zwar nicht erneuert werden. Wohl aber sind alle betroffenen (aktuellen) Miteigentümer aufgrund des bestehenden Gemeinschaftsverhältnisses jedenfalls berechtigt, den Gründungsakt so zu ändern, dass die sondereigentumsrechtliche Zuordnung mit der notwendigen Bestimmtheit vorgenommen werden kann (vgl. BGHZ 130, 159/169 f.). Dies erfolgt durch einen beurkundeten Nachtrag zur Teilungserklärung (vgl. §§ 3, 4, 7 WEG; §§ 19, 29 GBO) unter Zustimmung der hiervon betroffenen dinglich Berechtigten (§§ 876, 877 BGB; BayObLGZ 1996, 149/154; siehe Weitnauer/Briesemeister WEG 9. Aufl. § 4 Rn. 2 und 4; Schneider in Riecke/Schmid § 4 Rn. 14).

d) Die nachträgliche formwirksame Begründung von Sondereigentum an den 48 Einheiten kann nach Auffassung des Senats im Hinblick auf die von allen Eigentümern und sonstigen Berechtigten vorliegenden Erklärungen über eine Eintragung der Bezeichnung des Gegenstands des jeweiligen Sondereigentums im Bestandsverzeichnis herbeigeführt werden. Eine Löschung und anschließende Neueintragung des Sondereigentums wäre angesichts der besonderen Verhältnisse in der Anlage eine nicht gerechtfertigte Formalie. Weil der derzeitige Antrag jedoch nach zutreffender Auslegung durch das Grundbuchamt nicht eindeutig ergibt, ob mit ihm materiell-rechtliche Änderungen in Form eines Eigentumsübergangs oder Berichtigungen bzw. Richtigstellungen in der Nummerierung von Sondereigentum bewirkt werden sollen und vom Grundbuchamt nur etwas zuerkannt werden kann, was beantragt wurde (vgl. Wilke in Bauer/von Oefele GBO 2. Aufl. § 13 Rn. 19), wird der Antrag neu zu fassen sein. Dies gilt naturgemäß auch für den urkundlich festgehaltenen zugrundeliegenden Anlass, sofern die Beteiligten der Rechtsauffassung des Senats folgend die Mängel der ursprünglichen Teilung beheben wollen. Hinsichtlich der eingetragenen Belastungen ist es folglich nicht notwendig, dass alle Eigentümer der belasteten Einheiten und alle Gläubiger/Berechtigten die Löschung der Belastungen an den bisherigen Blattstellen und die Neueintragung an den neuen Blattstellen mit entsprechender Rangbestimmung bewilligen. Denn am Entstehen ihrer Rechte am jeweiligen Miteigentum ist nicht zu zweifeln. Es genügt vielmehr deren Zustimmung zur Inhaltsänderung (vgl. Weitnauer/Briesemeister § 4 Rn. 2).

Ende der Entscheidung