Judicialis Rechtsprechung

I.

Der Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungs- und Teileigentümer einer im Jahr 1989 errichteten Wohnanlage. Die Anlage besteht aus einem Wohngebäude mit 12 Wohnungen und 22 Tiefgaragen-Stellplätzen, die jeweils als Sondereigentum ausgewiesen sind. Dem Sondereigentum an den Wohnungen sind Miteigentumsanteile von 73,26/1000 bzw. 82,87/1000 zugeordnet, dem Sondereigentum an den Tiefgaragen-Stellplätzen jeweils ein Miteigentumsanteil von 2/1000. Dem Antragsteller gehören eine Wohnung mit einem Miteigentumsanteil von 82,87/1000 sowie ein Tiefgaragen-Stellplatz. Die Gemeinschaft umfasst neben den 12 Wohnungseigentümern, die zugleich Eigentümer eines Stellplatzes sind, 10 Teileigentümer, denen nur ein Stellplatz gehört.

Die Beteiligten streiten um die Verteilung von Kosten, die für die erstmalige Herstellung eines ordnungsmäßigen baulichen Zustands der Tiefgarage anfallen. Diese befindet sich teilweise unter dem Wohngebäude. Der Boden weist im südlichen Bereich kein ausreichendes Gefälle auf. Dies führte zu Feuchtigkeitsschäden an der südlichen Außenmauer einschließlich des dort angrenzenden Betonbodens. Die Sanierung beläuft sich auf rund 20.000 EUR.

Die Gemeinschaftsordnung besagt mangels abweichender Sonderregelung in § 1 Buchst. b, dass die Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums und der Verwaltung der Eigentumsanlage die Eigentümer im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile tragen.

Am 14.4.2005 fassten die Wohnungseigentümer den Beschluss,

die Kosten für die Tiefgaragensanierung (bzw. auch künftige derartige Kosten, die die Tiefgarage betreffen) auf die 22 Stellplätze umzulegen.

Nach rechtlicher Beratung hoben die Wohnungseigentümer in der Versammlung vom 11.5.2005 den Beschluss vom 14.4.2005 wieder auf.

Der Antragsteller hat den Aufhebungsbeschluss vom 11.5.2005 angefochten und beim Amtsgericht beantragt, diesen für ungültig zu erklären, die Kosten der Tiefgarage einschließlich der Kosten ihrer Sanierung zu gleichen Teilen auf die Teileigentümer der 22 Abstellplätze umzulegen, hilfsweise die Wohnungseigentümer/Teileigentümer zu verpflichten, einer solchen Änderung des Aufteilungsschlüssels zuzustimmen, hilfsweise die Wohnungseigentümer/Teileigentümer zu verpflichten, einer Änderung der Teilungserklärung dahin zuzustimmen, dass in dieser der Kostenverteilungsschlüssel entsprechend geändert wird. Das Amtsgericht hat am 11.8.2006 die Anträge abgewiesen. Auf die sofortige Beschwerde des Antragstellers hat das Landgericht mit Beschluss vom 11.12.2006 entschieden, dass die Instandsetzungskosten für die Herstellung des notwendigen Gefälles des Tiefgaragenbodens und für die Sanierung der südseitigen Außenwand und den angrenzenden Tiefgaragenboden auf die Sondereigentümer der Tiefgaragen-Stellplätze zu je 1/22 umgelegt werden; die weitergehende sofortige Beschwerde des Antragstellers hat das Landgericht zurückgewiesen. Gegen diesen Beschluss richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers, mit der er die Abänderung des landgerichtlichen Beschlusses dahingehend beantragt, dass die Antragsgegner verpflichtet werden, einer Änderung des Kostenverteilungsschlüssels in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung dahingehend zuzustimmen, dass Instandhaltungskosten und Sanierungskosten der Tiefgarage in gleichen Anteilen auf die Eigentümer der 22 Stellplätze umgelegt werden. Das ausdrücklich zur Fristwahrung eingelegte Rechtsmittel der Antragsgegner ist am 29.1.2007 zurückgenommen worden. Im Übrigen treten die Antragsgegner der sofortigen weiteren Beschwerde des Antragstellers entgegen.

II.

Gegenstand der zulässigen Rechtsbeschwerde des Antragstellers bildet nach dessen Antrag nur noch die Verpflichtung der Antragsgegner, der Änderung des in der Gemeinschaftsordnung (GO) enthaltenen Kostenverteilungsschlüssels zuzustimmen, soweit es um Instandhaltungs- und Sanierungskosten der Tiefgarage, also solche nach § 21 Abs. 5 Nr. 2, § 16 Abs. 2 WEG geht. Bereits zugunsten des Antragstellers entschieden ist über seinen ursprünglichen Antrag, soweit sich dieser auf die Kosten der konkret anstehenden Tiefgaragensanierung wegen Feuchtigkeitsschäden bezog. Durch Beschränkung seines Antrags berücksichtigt der Antragsteller, dass das Landgericht den ursprünglichen Antrag, die Kosten - d.h. sämtliche Kosten der Tiefgarage - auf die Eigentümer der 22 Stellplätze umzulegen, als nicht durchführbar erachtet hat, weil die Kosten der Tiefgarage nicht vollständig ausscheidbar seien.

1. Soweit für die Rechtsbeschwerde noch erheblich, hat das Landgericht ausgeführt:

Die bisherige jahrelang unbeanstandete Anwendung der Kostenverteilungsregelung erscheine auch im Hinblick auf die Mehrbelastung der Wohnungseigentümer an den Kosten der laufenden Instandhaltung und Instandsetzung der Tiefgarage wie etwa Reparatur des Tors oder Austausch von Leuchtmitteln interessegerecht. Diese folge aus dem mit dem Wohnungseigentum verbundenen Miteigentumsanteil. Umgekehrt müssten sich die Stellplatzinhaber auch an den Kosten für das Wohngebäude beteiligen, ohne dass dies in der Vergangenheit zu grob unbilligen Ergebnissen geführt hätte. Der Antragsteller argumentiere auch nur mit der konkret anstehenden Sanierung. Die bestehende Regelung, den Sanierungsfall hinweggedacht, sei grundsätzlich geeignet, sich auch in Zukunft weiter zu bewähren. Auf der Grundlage der Abrechnungen im Zeitraum 1999 bis 2005 könne Gegenteiliges nicht festgestellt werden.

Anders sei dies allerdings hinsichtlich der im konkreten Sanierungsfall anfallenden Kosten. Hier handle es sich um die erstmalige Herstellung eines ordnungsmäßigen baulichen Zustands des Gemeinschaftseigentums an der Tiefgarage. Anders als für die Fälle laufender Instandhaltung und Instandsetzung erweise sich die getroffene Regelung als grob unbillig, weshalb ein Anspruch auf abweichende Einigung bestehe. Ob dieser Anspruch auf einem Wegfall der Geschäftsgrundlage oder auf einer dem Gemeinschaftsverhältnis der Teileigentümer abzuleitenden Treuepflicht beruhe, könne offen bleiben.

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält, soweit sie zur Überprüfung des Senats steht, der auf Rechtsfehler beschränkten Nachprüfung stand (§ 27 Abs. 1 Satz 2 FGG, §§ 546, 559 Abs. 2 ZPO).

a) Zutreffend geht das Landgericht davon aus, dass für die Verteilung der Lasten und Kosten sowie der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums, zu der die Tiefgarage gehört, die Regelung in § 1 Buchst. b GO maßgeblich ist. Als Verteilungsmaßstab kommt hiernach das Verhältnis der Miteigentumsanteile zur Anwendung; das gilt insbesondere für die im Rechtsbeschwerdezug nur noch in Streit stehenden Kosten der laufenden Instandhaltung und Instandsetzung. Eine hiervon abweichende Regelung der Kostenverteilung kann gemäß § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG wirksam nur durch Vereinbarung sämtlicher Wohnungseigentümer vorgenommen werden, wenn die Gemeinschaftsordnung - wie hier - einen Mehrheitsbeschluss nicht zulässt (BGHZ 160, 354/357 f.).

b) Die hiernach notwendige Zustimmung zu einem abweichenden Kostenverteilungsschlüssel kann der Antragsteller nicht auf einen allgemeinen Änderungsanspruch stützen, sei es aus dem Gesichtspunkt des Wegfalls der Geschäftsgrundlage, sei es aus dem Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer. Ein solcher Anspruch setzt nach der Rechtsprechung voraus, dass der geltende Kostenverteilungsschlüssel bei Anlegung eines strengen Maßstabs zu grob unbilligen, mit Treu und Glauben (§ 242 BGB) nicht zu vereinbarenden Ergebnissen führt (BGHZ 160, 354/358). Dabei ist das Maß der Kostenmehrbelastung, die ein Wohnungseigentümer bei der geltenden Regelung im Vergleich zu dem erstrebten sachgerechten Kostenverteilungsschlüssel hinnehmen muss, nicht das alleinige Kriterium zur Beurteilung der groben Unbilligkeit eines Kostenverteilungsschlüssels. Zu berücksichtigen sind vielmehr die gesamten Umstände des einzelnen Falles. Von Bedeutung kann etwa sein, ob die beanstandete Regelung für alle oder nur für einen Teil der gemeinschaftlichen Lasten und Kosten gilt. Wenn die Regelung nur auf einzelne Kostenpositionen Anwendung findet, kann es auf das Verhältnis der hierdurch bedingten Mehrkosten zu den einen Wohnungseigentümer insgesamt treffenden Gemeinschaftskosten ankommen. Möglich ist ferner, eine grobe Unbilligkeit deshalb zu verneinen, weil bei einer gebotenen längerfristigen Betrachtungsweise zu erwarten ist, dass es zu einem wirtschaftlichen Ausgleich einer einmaligen Kostenmehrbelastung kommen wird. Zudem kann der Annahme grober Unbilligkeit entgegenstehen, wenn die Ursache einer Kostenmehrbelastung ausschließlich dem Risikobereich des betroffenen Wohnungseigentümers zuzuordnen ist oder wenn die Auswirkungen einer nicht sachgerechten Kostenverteilungsregelung bereits beim Erwerb des Wohnungseigentums absehbar waren (BGHZ 160, 354/359 m.w.N.).

c) Das Landgericht hat anhand einer einzelfallbezogenen Prüfung eine grobe Unbilligkeit des geltenden Kostenverteilungsschlüssels verneint. Es hat dabei im Wesentlichen darauf abgestellt, dass die Inhaber der Stellplätze sich umgekehrt auch an den Instandhaltungskosten des Wohngebäudes beteiligen müssten, dass die Kostenregelung sich in der Vergangenheit bewährt habe und eine einseitige Mehrbelastung der Stellplatzinhaber ohne Ausgleich im Hinblick auf ausscheidbare Kosten des Wohngebäudes nicht billig sei. Zudem hat es den durch eine getrennte Kostenregelung verursachten Verwaltungsaufwand in die Abwägung einbezogen.

d) Dies ist aus rechtlichen Gründen nicht zu beanstanden. Die anhand des Einzelfalls vorzunehmende Würdigung, ob eine Kostenverteilungsregelung bei Anlegung eines strengen Maßstabs zu unzumutbaren Ergebnissen führt, ist in erster Linie Sache des Tatrichters. Seine Prüfung hat sich nicht in den Voraussetzungen des § 242 BGB zu erschöpfen, vielmehr geht es mit dem Blick auf das Merkmal der Unbilligkeit um eine im Wesentlichen auf tatsächlichem Gebiet liegende Frage (BGHZ 160, 354/360 m.w.N.). Dem Tatrichter ist ein vom Senat als Rechtsbeschwerdegericht nur beschränkt überprüfbarer Beurteilungsspielraum zuzubilligen (BGH aaO). Im Allgemeinen beschränkt sich die Nachprüfung darauf, ob das Beschwerdegericht den Rechtsbegriff zutreffend erfasst und ausgelegt, alle für die Beurteilung wesentlichen Umstände berücksichtigt sowie die Denkgesetze und Erfahrungssätze beachtet hat (BGH aaO). Diesen Anforderungen wird die angegriffene Entscheidung gerecht. Das Landgericht hat nicht verkannt, dass die Kostenmehrbelastung der Wohnungseigentümer nach dem geltendem Maßstab erheblich, nämlich um rund 66 - 86 % höher liegt als bei einer Kostenaufteilung allein unter den 22 Stellplatzinhabern. Diese Abweichungen können, isoliert betrachtet, eine grobe Unbilligkeit begründen (vgl. BayObLG WuM 1997, 61/62: Abweichung um 87,5 %). Das Landgericht hat daneben aber rechtsfehlerfrei auch andere Umstände berücksichtigt, nämlich den Verwaltungsaufwand für die Zuordnung anfallender Kosten bei unterschiedlichen Verteilungsmaßstäben, die jahrelang unbeanstandete Anwendung des bestehenden Kostenverteilungsschlüssels, den Umstand, dass umgekehrt die Stellplatzinhaber auch an den Gemeinschaftskosten für das Wohngebäude beteiligt sind, sowie den Gesichtspunkt, dass nur ein Teil der Gemeinschaftskosten einen abweichenden Kostenverteilungsschlüssel rechtfertigen könnte. Schließlich hat es derartige Kosten in Vergangenheit, Gegenwart und Zukunft, absolut betrachtet, als nicht sehr erheblich veranschlagt. Geht man, wie das Landgericht, davon aus, dass für die 1989 fertig gestellte Tiefgarage Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten, den konkreten Sanierungsfall zur Herstellung eines erstmaligen baulichen ordnungsmäßigen Zustands hinweggedacht, in absehbarer Zeit nur in bescheidenem Umfang anfallen, so ist dies hinnehmbar.

e) Die dagegen vorgebrachten Einwände des Antragstellers rechtfertigen keine andere Entscheidung.

(1) Jede weitergehende Kostentrennung führt zu keiner Verwaltungsvereinfachung, sondern zu einem erhöhten Verwaltungsaufwand. Dass dieser technisch ohne größere Schwierigkeiten zu bewältigen sein dürfte, ist nicht entscheidend. Die Abrechnung gestaltet sich mit unterschiedlichen Kostenverteilungsschlüsseln jedenfalls komplizierter.

(2) Soweit das Landgericht die konkreten Sanierungskosten aus dem allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel herausgenommen hat, rechtfertigt dies nicht zwangsläufig die gleiche Handhabung für zukünftige Kosten der Tiefgarageninstandsetzung. Das Landgericht hat wesentlich darauf abgestellt, dass es im konkreten Fall um die Herstellung eines erstmaligen ordnungsmäßigen Zustands geht. Nach der Rechtsprechung des Bayerischen Obersten Landesgerichts (ZMR 1996, 574; 2003, 366) wie des Senats (Beschluss vom 30.1.2007, 34 Wx 116/06) gilt in diesen Fällen nicht der für die Instandhaltung und Instandsetzung vereinbarte Kostenverteilungsschlüssel. Schon dies erlaubt jedenfalls eine getrennte Betrachtung derartiger Kosten. Überdies hat das Landgericht dabei auch die im Raum stehenden absoluten Beträge berücksichtigt und aus dem Vergleich zwischen den Kosten, die einen Wohnungseigentümer (mit Stellplatz) einerseits und einen Stellplatzinhaber (ohne Wohnungseigentum) andererseits treffen, nur für die Einzelmaßnahme die Schlussfolgerung der groben Unbilligkeit gezogen.

(3) Das Landgericht hat ferner auf die bisherige mit der Gemeinschaftsordnung übereinstimmende und bewährte Verwaltungspraxis abgestellt. Auch dies ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Die im Grundbuch eingetragene Gemeinschaftsordnung, die auch im Fall des § 8 WEG vom teilenden Eigentümer einseitig errichtet werden kann (Niedenführ/Schulze WEG 7. Aufl. § 10 Rn. 15), bindet den Antragsteller als Erwerber von Wohnungseigentum. Auf dessen konkrete Kenntnis ihres Inhalts kommt es dabei nicht an. Auch wenn bis zum jetzigen Sanierungsfall größere Kostenpositionen noch nicht entstanden sind, so konnte das Landgericht aus dem bisherigen Verhalten der Wohnungseigentümer, welches in der Billigung von Jahresabrechnungen und Wirtschaftsplänen seinen rechtserheblichen Ausdruck fand, den Schluss ziehen, dass sich die Aufteilung im Grundsatz bewährt hat.

(4) Schließlich kann zur Beantwortung der Frage, ob die Kostenverteilung grob unbillig erscheint, der Belastung der Wohnungseigentümer mit Tiefgaragensanierungskosten die Belastung der Stellplatzinhaber mit Kosten der Wohngebäudesanierung gegenübergestellt werden. Dass es hierbei nicht zu einem mathematisch exakten Ausgleich der "Mehrkosten" auf der einen wie auf der anderen Seite kommen muss, liegt in der Natur der Sache. Nicht fernliegend ist die Überlegung, dass die zukünftige Wohngebäudesanierung insgesamt aufwendiger sein dürfte als die Sanierung der nunmehr unterstellt ordnungsgemäß errichteten Tiefgarage. Auch dies lässt einen Ausgleich der unterschiedlichen Belastungsquoten in Zukunft durchaus erwarten.

(5) Zu bedenken ist schließlich auch die nicht absehbare Vielzahl zukünftiger Fälle von Instandsetzungsmaßnahmen unterschiedlicher Art an der Tiefgarage. Geht es etwa um die auch für das teilweise darüber befindliche Wohngebäude statisch erhebliche Stützkonstruktion der Tiefgarage oder um deren Decke, würde eine Kostenverteilung nach einem Schlüssel, der nur die Tiefgarageneigentümer belastet, bedenklich sein. Zu berücksichtigen ist dabei auch, dass es die Gestaltung der Teilungserklärung durchaus erlaubt, dass Wohnungseigentümer nicht zugleich Eigentümer von Stellplätzen sind. In einem derartigen Fall wäre kaum einzusehen, weshalb die Garagensanierung nur zu Lasten der Stellplatzinhaber vorgenommen werden könnte.

f) Ein Änderungsanspruch des Antragstellers folgt auch nicht im Weg einer ergänzenden Auslegung der Gemeinschaftsordnung. Diese weist, wie der Senat selbst feststellen kann (BGHZ 160, 354/361 f.), jedenfalls für die noch strittige Kostentragung in künftigen Sanierungsfällen keine Regelungslücke auf. Vielmehr trägt die Teilungserklärung mit ihrer für die Stellplatzinhaber insgesamt günstigen Bestimmung der Miteigentumsanteile dem Umstand Rechnung, dass die wesentlichen Lasten und Kosten des Gemeinschaftseigentums ganz überwiegend durch diejenigen Personen verursacht werden, die in der Anlage ein Sondereigentum an Wohnräumen haben. Das erscheint sachgerecht. Die hierauf aufbauende Kostenverteilung wurde auch durch bauliche Änderungen in der Anlage in ihren Auswirkungen bislang nicht gestört.

3. Dem Senat erscheint es nach § 47 WEG angemessen, die Gerichtskosten unter den Beteiligten aufzuteilen. Dabei ist berücksichtigt, dass die Antragsgegner ihr Rechtsmittel zurückgenommen haben, während der Antragsteller mit seinem Rechtsmittel unterlegen ist.

Angesichts der abweichenden Beurteilungen in den Vorinstanzen erscheint es auch für den Rechtsbeschwerdezug nicht angemessen, eine Kostenerstattung anzuordnen (vgl. § 47 Satz 2 WEG).

Die Festsetzung des Geschäftswerts beruht auf § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG.

Ende der Entscheidung