Judicialis Rechtsprechung

Die Antragsteller und die Antragsgegner sind jeweils Wohnungseigentümer in einer aus mehreren Häusern bestehenden Wohnanlage. Den Antragstellern und den Antragsgegnern gehören zwei aneinander grenzende Doppelhaushälften (Haus C und Haus D), denen jeweils eine Grünfläche als Sondernutzungsfläche zugeordnet ist. Diese ebenfalls aneinander grenzenden Sondernutzungsflächen sind im Bereich der den beiden ca. im Jahr 1989 errichteten Häusern vorgelagerten Terrassen durch eine etwa 3 m lange zweischalige Trennmauer getrennt. In der zur Teilungserklärung gehörenden Gemeinschaftsordnung ist unter anderem festgehalten, dass die Häuser jeweils selbständige wirtschaftliche Einheiten bilden. Ein Wintergarten ist weder in der Teilungserklärung noch in den entsprechenden Lageplänen vorgesehen.

Die Antragsgegner haben ihr Wohnungseigentum (Haus D) auf Grund Kauf- und Bauvertrags vom 25.9.1989 von der S. - Wohnbau GmbH, die zugleich Bauträgerin war, erworben. In der "Zusatzbaubeschreibung" ist eine "zweischalige Mauer im Bereich späterer Wintergarten" vorgesehen. Bei der Bauausführung wurde ein Teil der Betonplatte der Terrasse vor Haus D, der an die Trennmauer grenzt, verstärkt und wärmegedämmt ausgeführt. Weiter ist in einem Angebot über Mehrung und Sonderwünsche der Firma S. - Wohnbau GmbH vom 3.7.1989 die Position "Anschlussmöglichkeit für Heizkörper im Wintergarten vorgesehen" enthalten. Die Eigentumsumschreibung erfolgte erst am 30.12.1997.

Die Antragsteller erwarben ihre Doppelhaushälfte (Haus C) im Jahr 1995 von der Voreigentümerin I., der Erbin des vorverstorbenen Ersterwerbers. Die Eigentumsumschreibung erfolgte ebenfalls 1995.

Im Zeitraum April bis Juli 2001 errichteten die Antragsgegner nach Einholung einer Baugenehmigung direkt an der Grenze der Sondernutzungsfläche der Antragsteller unmittelbar an der Trennmauer zwischen den Terrassen einen Anbau in Form eines Wintergartens mit einer Wohnfläche von mindestens 13,48 m2. Eine Zustimmung der Antragsteller zu diesem Bau wurde von den Antragsgegnern nicht eingeholt. Im April 2001 informierten die Antragsgegner die Antragsteller allerdings über die beabsichtigte Errichtung des Anbaus, worauf es im Juni/Juli 2001 zu einem Schriftwechsel kam.

Die Antragsteller haben beim Amtsgericht beantragt, die Antragsgegner samtverbindlich zur Beseitigung des Wintergartens zu verpflichten. Das Amtsgericht hat dem Antrag durch Beschluss vom 19.5.2004 stattgegeben. Gegen diesen Beschluss haben die Antragsgegner sofortige Beschwerde eingelegt, die das Landgericht durch Beschluss vom 23.2.2005 in der Hauptsache zurückgewiesen hat. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner. Die zulässige Rechtsbeschwerde erwies sich als unbegründet.

Gründe:

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

Die Antragsgegner seien nach § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB, § 22 Abs. 1, § 14 WEG zur Entfernung des Wintergartenanbaus verpflichtet. Bei dem Anbau handele es sich um eine bauliche Veränderung, die der Zustimmung bedurft hätte. Die Antragsgegner seien durch die konkrete Gestaltung des Wintergartens über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt. Die Grundfläche des Anbaus rage klar über den durch die Trennmauer abgegrenzten Bereich hinaus, wobei über dieser Mauer drei Fensterelemente von nicht unerheblicher Größe eingefügt seien, von denen eines - ebenso wie das schräg an die Mauer angrenzende Süd-West-Fenster - kippbar sei. Ein Wintergarten ermögliche bei typisierender Betrachtungsweise eine weitaus intensivere Nutzungsmöglichkeit als eine Terrasse und führe zu stärkeren Beeinträchtigungen durch Geräusche und Licht. Dass die Antragsgegner in diesem Zusammenhang geltend machten, sie hätten verschiedene Maßnahmen ergriffen, um die Beeinträchtigungen zu verringern, spiele angesichts der typischen Nutzbarkeit des Anbaus keine Rolle.

Eine rechtsverbindliche Zustimmung der Rechtsvorgänger der Antragsteller liege nicht vor. Soweit die Antragsgegner, von den Antragstellern bestritten, behaupteten, dass bereits im Zeitpunkt der Errichtung die Bauträgerin, vertreten durch ihre Geschäftsführerin und den Architekten, die zugleich die teilenden Eigentümer gewesen seien, zugestimmt habe, hätte dies, gegebenenfalls in Form eines Nachtrags, in die Teilungserklärung aufgenommen werden müssen, was nicht geschehen sei. Auch eine die Antragsteller als Rechtsnachfolger bindende Zustimmung ihrer Voreigentümer liege nicht vor. Auf Grund der Zeugenaussage der Voreigentümerin I. sei nicht davon auszugehen, dass eine verbindliche Zustimmung gegeben worden sei, zumal es bei einem von der Zeugin geschilderten Gespräch kurze Zeit nach Fertigstellung der Häuser keine genaueren Vorstellungen über das Aussehen der damals auf beiden Sondernutzungsflächen geplanten Wintergärten gegeben habe. Auf die vorliegend streitige Frage, ob der beabsichtigte Bau eines Wintergartens wegen der angebrachten Bodenplatte für die Antragsteller bei Erwerb ihrer Doppelhaushälfte erkennbar war, komme es nicht an. Die Antragsteller hätten der baulichen Veränderung auch nicht selbst zugestimmt. Aus dem vorgelegten Schriftwechsel gehe vielmehr hervor, dass die Antragsteller mit der konkret geplanten Baumaßnahme gerade nicht einverstanden gewesen seien.

Das Beseitigungsverlangen sei nicht rechtsmissbräuchlich. Zwar hätten die Antragsgegner erhebliche Investitionen getätigt. Der Wintergartenanbau habe auch dazu gedient, dem schwer behinderten Sohn der Antragsgegner, der auf einen Rollstuhl bzw. Gehwagen angewiesen sei, das Leben in der Wohnung zu erleichtern. Die Antragsgegner hätten aber bei der Durchführung des Anbaus eigenmächtig vollendete Tatsachen geschaffen, ohne auf die damals bereits vorgetragenen Einwände der Antragsteller Rücksicht zu nehmen.

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung stand.

a) Bei der Errichtung des Wintergartenanbaus handelt es sich um eine bauliche Veränderung, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung hinaus geht (§ 22 Abs. 1 Satz 1 WEG). Rechtsfehlerfrei sind die Vorinstanzen davon ausgegangen, dass die Baumaßnahme der Zustimmung bedurft hätte. Die lediglich wirtschaftliche Trennung der Häuser in der Teilungserklärung ändert hieran nichts. Ohne Rechtsfehler ist das Beschwerdegericht auch zu dem Ergebnis gelangt, dass die Antragsteller durch den Wintergarten über das in § 14 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden (§ 22 Abs. 1 Satz 2 WEG). Als Nachteil im Sinn von § 14 Nr. 1 WEG ist jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung zu verstehen. Entscheidend ist hierbei, ob sich nach der Verkehrsanschauung ein Wohnungseigentümer in einer entsprechenden Lage verständlicher Weise beeinträchtigt fühlen kann (BGHZ 116, 392/396; BayObLG ZMR 2003, 514). Die Feststellung obliegt in erster Linie tatrichterlicher Würdigung und ist vom Rechtsbeschwerdegericht nur beschränkt nachprüfbar. Rechtsfehlerfrei und für den Senat bindend (§ 27 Abs. 1 FGG, § 559 Abs. 2 ZPO) geht das Beschwerdegericht auf Grund der bei den Akten befindlichen Unterlagen, insbesondere auf Grund der Lichtbilder und Pläne, davon aus, dass die Antragsteller durch den Wintergarten über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus benachteiligt werden, ohne dass es auf die genauen Maße des Anbaus ankäme. Das Landgericht hat hierbei unter fallbezogener Abwägung der sich gegenüber stehenden beiderseitigen Grundrechte der Beteiligten aus Art. 14 GG (BVerfG NZM 2005, 182/183) darauf abgestellt, dass ein Wintergarten bei typisierender Betrachtungsweise eine weitaus intensivere Nutzung der betroffenen Gemeinschaftsfläche zulässt als eine Terrasse und demgemäß mit entsprechend stärkeren Beeinträchtigungen, etwa durch Geräusche und Beleuchtung, zu rechnen ist. Darauf, dass die Antragsgegner nach eigenem Vorbringen bemüht sind, die Störungen gering zu halten, kommt es bei der gebotenen typisierenden Betrachtung nicht an.

b) Zutreffend ist das Landgericht auch zu dem Ergebnis gelangt, dass weder die Antragsteller noch deren Rechtsvorgänger der baulichen Veränderung rechtsverbindlich zugestimmt haben.

(1) Eine etwaige Zustimmung durch die Bauträgerin bzw. die teilenden Eigentümer kommt möglicherweise in dem zwischen der Bauträgerin und den Antragsgegnern geschlossenen Bauvertrag im Rahmen der "Zusatzbaubeschreibung" bzw. der Sonderwünsche zum Ausdruck, kann aber die Antragsteller als Rechtsnachfolger nicht binden. Zwar ist die Zustimmung nach § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG nicht an eine besondere Form gebunden (BayObLG ZMR 2001, 640; OLG Hamm ZMR 1996, 390). Sie hätte aber, um Wirkung gegen spätere Erwerber zu entfalten in die Teilungserklärung, gegebenenfalls in Form eines Nachtrags, aufgenommen und damit Inhalt des Grundbuchs werden müssen. Der Erwerber eines im Grundbuch eingetragenen dinglichen Rechts kann sich nämlich regelmäßig darauf verlassen, dass Umfang und Grenzen seines Rechts aus dem Grundbuch ersichtlich sind (KG ZMR 2005, 75). Absprachen über bauliche Veränderungen mit dem teilenden Eigentümer können dem Erwerber jedenfalls dann nicht entgegengehalten werden, wenn der teilungserklärungswidrige Umbau zum Zeitpunkt des Eigentumserwerbs noch nicht ins Werk gesetzt wurde. Andernfalls ergäbe sich ein Wertungswiderspruch zu den Grundsätzen über den Erwerberschutz (vgl. auch § 10 Abs. 2 und 3 WEG).

(2) Hinsichtlich der zwischen den Antragsgegnern und dem Ersterwerber von Haus C getroffenen Absprache ist das Landgericht auf Grund tatrichterlicher Würdigung der Aussage der Zeugin I. als Erbin des Wohnungseigentums zu dem Ergebnis gelangt, dass eine verbindliche Zustimmung nicht abgegeben wurde. Das lässt Rechtsfehler nicht erkennen. Der Senat kann die Beweiswürdigung des Beschwerdegerichts nur eingeschränkt überprüfen (Meyer-Holz in Keidel/Kuntze/Winkler FGG 15. Aufl. § 27 Rn. 42). Die Auffassung des Landgerichts, bei dem von der Zeugin I. geschilderten Gespräch kurz nach Bauerstellung über die auf beiden Seiten bekundete Absicht zur Errichtung eines Wintergartens sei schon mangels konkreter Planung eine verbindliche Zusage des Rechtsvorgängers der Antragsteller nicht erteilt worden, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Darauf, ob die Antragsteller bei Erwerb ihrer Doppelhaushälfte über den beabsichtigten Bau eines Wintergartens informiert wurden oder ob diese Absicht für sie auf Grund der auf der Terrasse von Haus D befindlichen Bodenplatte erkennbar war, kommt es nicht an.

(3) Schließlich hat das Beschwerdegericht auch zutreffend ausgeführt, dass die Antragsteller selbst dem Wintergartenanbau nicht zugestimmt haben. Aus dem bei den Akten befindlichen Schriftwechsel zwischen den Beteiligten von Juni/Juli 2001 geht vielmehr hervor, dass die Antragsteller dem konkret geplanten und schon in der Ausführung befindlichen Bau damals gerade nicht zugestimmt haben. Mit Schreiben vom 17.6.2001 teilten die Antragsteller mit, dass sie die Fenster an der Grenze zur Terrasse über der Trennmauer nicht wünschen. Unter dem 3.7.2001 schließlich erklärten sie, dass sie mit der Errichtung des Wintergartens nicht einverstanden seien. In dem bloßen Dulden der Baumaßnahme während der Ausführung liegt keine Zustimmung im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG. Eine solche kann auch nicht darin gesehen werden, dass die Antragsteller am 17.6.2001 nur Einwände gegen die Fenstergestaltung erhoben haben. Denn mit dem gleichzeitig geäußerten Wunsch auf Einsicht in die Baupläne brachten die Antragsteller zum Ausdruck, dass sie sich zu einer endgültigen Meinungsbildung hinsichtlich des Anbaus mangels ausreichender Information gerade nicht in der Lage fühlten. Hinzu kommt, dass die Antragsgegner bereits mit Schreiben vom 5.6.2001 erklärt hatten, dass die Elemente für den Wintergarten bereits gefertigt und Änderungen nicht mehr möglich seien. Vor diesem Hintergrund kann auch nicht unterstellt werden, die Antragsteller hätten der Errichtung eines Wintergartens als solcher zugestimmt, sich die Einwilligung in die konkrete Ausführung aber vorbehalten.

c) Das Beseitigungsverlangen ist nicht als rechtsmissbräuchlich (§ 242 BGB) anzusehen. Zwar kann ein Beseitigungsverlangen im Einzelfall rechtsmissbräuchlich sein, wenn es nur unter unverhältnismäßigem, nicht zumutbarem Aufwand erfüllt werden könnte (Niedenführ/Schulze WEG 7. Aufl. § 22 Rn. 44; Merle in Bärmann/Pick/Merle WEG 9. Aufl. § 22 Rn. 275). Ein derartiges Missverhältnis liegt aber, insbesondere bei Abwägung der beiderseitigen Eigentumsrechte hier nicht vor. Zwar entstehen bei der Beseitigung des Wintergartens auf Seiten der Antragsgegner erhebliche Kosten; der Bauaufwand in Höhe von rund 90.000 DM würde sich im Ergebnis als nutzlos erweisen. Andererseits entspricht es der gesteigerten Pflichtenbindung von Wohnungseigentümern im Verhältnis zueinander, dass bauliche Veränderungen nicht ohne Zustimmung dessen durchgeführt werden können, der hierdurch beeinträchtigt wird (§ 22 Abs. 1 WEG). Diese Regelung schützt die Eigentumsrechte dessen, der durch ein Bauvorhaben potentiell und bei typisierender Betrachtung einen Nachteil erleidet. Auf die Frage des Verschuldens kommt es in diesem Zusammenhang nicht an. Unerheblich ist ferner, dass die Antragsgegner sich bereit erklärt haben, die Störungen im Rahmen der gegebenen baulichen Verhältnisse gering zu halten. Denn von einem Rechtsnachfolger wäre eine vergleichbare Rücksichtnahme nicht ohne weiteres zu erwarten. Das Beseitigungsrisiko trifft, wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat, die Antragsgegner als diejenigen, die die Veränderung entsprechend ihrer ursprünglichen Planung vorgenommen haben, ohne sich zuvor der Zustimmung der Antragsteller zu vergewissern, bzw. deren damals bereits vorgetragenen Einwänden Rechnung zu tragen (BayObLG NZM 1998, 980 und NZM 1999, 1150/1152).

Ob die Antragsteller selbst eine gegen § 22 Abs. 1 WEG verstoßende bauliche Veränderung vorgenommen haben, ist unerheblich, da eine gegenseitige "Aufrechnung" insoweit nicht in Betracht kommt (Merle in Bärmann/Pick/Merle § 22 Rn. 276).

Der Senat verkennt nicht, dass die gegenseitige Bindung der Wohnungseigentümer im Verhältnis zueinander gebietet, auf besondere Bedürfnisse des anderen Rücksicht zu nehmen. Daraus kann sich im Einzelfall auch die Verpflichtung ergeben, etwa bei Vorliegen einer Behinderung, einer baulichen Veränderung zuzustimmen (Pick in Bärmann/Pick/Merle § 14 Rn. 48 m.w.N.). Letztlich ist aber nicht ersichtlich, dass das Vorhandensein dieses Wintergartens zwingend notwendig ist, um den Wohnbedürfnissen des bei den Antragsgegnern wohnenden schwer behinderten Sohnes zu genügen. Die durch den Anbau verbesserte Wohnqualität für den Sohn reicht nicht aus, um die in Widerstreit stehenden Rechtsgüter im Ergebnis anders abwägen zu können. Ein rollstuhlgerechter Zugang kann ebenso wie durch einen Wintergarten auch durch die Terrasse als solche gewährleistet werden.

Darauf, ob die Antragsteller beabsichtigten, demnächst in ein neu zu errichtendes Wohnhaus umzuziehen, kommt es, unabhängig vom Vorliegen neuen, in der Rechtsbeschwerdeinstanz unzulässigen Tatsachenvortrags (Niedenführ/Schulze § 45 Rn. 40), ebenfalls nicht an.

3. Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 47 WEG. Es entspricht der Billigkeit, den in allen Rechtszügen unterlegenen Antragsgegnern nicht nur die gerichtlichen, sondern auch die außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens aufzuerlegen.

Die Festsetzung des Geschäftswerts beruht auf § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG. Maßgebend sind die konkreten Einbau-/ Beseitigungskosten (BayObLG WuM 1998, 688/689), die der Senat in Übereinstimmung mit dem Landgericht auf 46.000 EUR (rund 90.000 DM) schätzt.

Ende der Entscheidung