Judicialis Rechtsprechung

1. Veranlasst der Verwalter ohne Ermächtigung durch die Wohnungseigentümer und gegen deren Willen im eigenen Namen die von der Stadt verlangte Umgestaltung der Abwasserentsorgungsanlage durch Herstellung eines Kanalanschlusses, so können sich Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung gegen die Wohnungseigentümer ergeben (siehe BayObLG Beschluss vom 17.4.2003, 2Z BR 20/03 = ZMR 2003, 759).

2. Ein Bereicherungsanspruch wird dadurch, dass die Abwasserentsorgungsanlage auch Nachbargrundstücke einbezieht, nicht ausgeschlossen, sondern nur der Höhe nach begrenzt. Profitiert in diesem Fall jedes der angeschlossenen Grundstücke gleichermaßen von dem Anschluss, kann je nach Zielrichtung der Leistung eine Aufteilung nach der Zahl der angeschlossenen Grundstücke sachgerecht sein. Eine gesamtschuldnerische Haftung sämtlicher Grundstückseigentümer kommt nicht in Betracht.

3. Im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander kann die durch die errichtete Abwasseranlage bewirkte jeweilige Bereicherung grundsätzlich nach der Größe der Miteigentumsanteile bemessen werden, sofern nicht eine auffallende Abweichung zwischen der Größe des Sondereigentums und des Anteils am Gemeinschaftseigentum besteht. Eine gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer untereinander für Bereicherungsschulden kommt auch insoweit nicht in Betracht.

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Gründe:

I.

Der Antragsteller war Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage, deren Eigentümer die Antragsgegner sind oder waren.

Der Antragsteller veranlasste im Jahr 1999 den Anschluss des Grundstücks der Antragsgegner, das zuvor über eine private Drei-Kammer-Kläranlage entsorgt wurde, an die kommunale Entwässerung. Zum Anschluss an den städtischen Sammelkanal war u.a. die Errichtung einer Hebeanlage auf dem Grundstück der Eigentumsanlage erforderlich. Über diese Anlage mit entwässert werden auch vier Doppelhaushälften auf vier weiteren Nachbargrundstücken. Der Antragsteller verlangt nun von den Antragsgegnern teilweise Ersatz der von ihm hierfür aufgewandten Beträge, teilweise Freistellung von eingegangenen Verpflichtungen. Im Wesentlichen handelt es sich um Forderungen der von ihm beauftragten Sanitärfirma, teilweise aber auch um selbst erbrachte Aufwendungen.

Der Antragsteller hat ursprünglich beantragt, die Antragsgegner als Gesamtschuldner zur Zahlung von 90.527,01 DM nebst Zinsen zu verpflichten. Das Amtsgericht hat den Antrag am 16.4.2002 abgewiesen, das Landgericht die sofortige Beschwerde am 17.1.2003 zurückgewiesen. Auf die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers hat das Bayerische Oberste Landesgericht mit Beschluss vom 17.4.2003 (2Z BR 20/03 = ZMR 2003, 759), berichtigt am 5.8.2003, den Beschluss des Landgerichts aufgehoben, soweit Erstattungsansprüche im Zusammenhang mit der Erstellung der Abwasserentsorgung gegenständlich sind. Das Bayerische Oberste Landesgericht hat diesen Anspruch unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung dem Grund nach für gerechtfertigt erklärt und die Sache zur Entscheidung über die Höhe des Anspruchs sowie über die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens an das Landgericht zurückverwiesen.

Zuletzt hat der Antragsteller vor dem Landgericht beantragt, die Antragsgegner als Gesamtschuldner zu verpflichten, ihn von noch offenen Forderungen der Firma H. (Sanitär) in Höhe von 16.028,96 EUR nebst Zinsen freizustellen sowie an seinen Verfahrensbevollmächtigten als Abtretungsempfänger 20.295,75 EUR zu bezahlen. In dem an den anwaltlichen Bevollmächtigten zu leistenden Betrag ist eine Summe von 35.000 DM enthalten, die der Antragsteller unstreitig an den Sanitärbetrieb gezahlt hat. Der Rest (4.695,03 DM) setzt sich aus Eigenleistungen und Kosten für Planerstellungen zusammen. Die Antragsgegner ihrerseits haben zuletzt noch mit einer Schadensersatzforderung in Höhe von 3.477,68 DM (= 1.778,11 EUR) die Aufrechnung erklärt. Es handelt sich hierbei um Zusatzkosten für eine Klärgrubenentleerung, die nach Meinung der Antragsgegner unnötig war und nicht angefallen wäre, wenn der Antragsteller seine Koordinierungspflichten im Zusammenhang mit dem Abmauern der Hauptgrube erfüllt hätte.

Das Landgericht hat mit Beschluss vom 16.3.2005 den Beschluss des Amtsgerichts vom 16.4.2002 abgeändert und die Antragsgegner verpflichtet, den Antragsteller von Forderungen der Firma H. (Sanitär) in Höhe von jeweils 1.858,55 EUR nebst Zinsen freizustellen mit der Maßgabe, dass die Antragsgegner zu 6, ein Ehepaar, als Gesamtschuldner haften. Gegen die Entscheidung des Landgerichts richten sich sofortige weitere Beschwerden des Antragstellers und der Antragsgegner.

II.

Das Rechtsmittel des Antragstellers hat keinen Erfolg, das Rechtsmittel der Antragsgegner ist zum Teil erfolgreich und führt zur Abänderung der landgerichtlichen Entscheidung, soweit die Antragsgegner zur Freistellung verpflichtet wurden.

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

Der Antragsteller besitze einen Freistellungsanspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung in Höhe von jeweils 1.858,55 Euro gegen die Antragsgegner als Wohnungseigentümer. Ausweislich der Rechnung des Sanitärhandwerkers vom 24.9.1999 seien Wert erhaltende Aufwendungen in Höhe von 36.350 DM angefallen. Aus dem Rechnungsbetrag herausgerechnet worden seien rund 30.000 DM, die als Gewährleistungsarbeiten den Bauträger der Wohnanlage beträfen. Der Antragsteller hätte damit nicht ohne weiteres eine Fremdfirma beauftragen dürfen, weil der Bauträger die Arbeiten unentgeltlich hätte erbringen müssen. Den Freistellungsanspruch in Höhe von noch 36.350 DM trügen die Eigentümer der sechs Wohnungen sowie die weiteren vier an die Anlage angeschlossenen Gebäudeeigentümer zu jeweils 1/10. Für eine Aufteilung nach Flurstücken (1/5) fehle eine vertragliche Vereinbarung zwischen den Wohnungseigentümern und den Eigentümern der vier Doppelhaushälften. Die Aufteilung nach Zehnteln biete sich an. Es handele sich um vergleichbare Wohnungsgrößen. Die angeschlossenen Nachbargrundstücke sowie die Eigentumswohnungen profitierten in vergleichbarer Weise von der Hebe- und Entwässerungsanlage. Die Wohnungseigentümer hafteten für den Bereicherungsanspruch nicht gesamtschuldnerisch. Der zur Aufrechnung gestellte Schadensersatzanspruch gegen den Antragsteller wegen Verletzung von Koordinierungspflichten sei unbegründet. Verjährt sei der Anspruch nicht. Die Antragsgegner hätten jedoch nicht dargetan, dass dem Antragsteller eine gewöhnlich nur Architekten treffende Koordinierungspflicht oblegen hätte.

Der Zahlungsanspruch sei unbegründet. Zwar lägen die Voraussetzungen für eine Verfahrensstandschaft vor. Die Bereicherung der Antragsgegner beschränke sich jedoch auf eine Summe von 6 x 1.858,55 EUR. Der Freistellungsanspruch sei gegenüber dem Zahlungsanspruch vorrangig, wie der Verfahrensbevollmächtigte des Antragstellers ausdrücklich klargestellt habe. Die Kosten für Pläne und Eigenleistungen seien nicht erstattungsfähig. Der Antragsteller habe in dem langjährigen Verfahren keine detaillierte Darstellung seiner Leistungen gebracht, die hinreichende Anknüpfungstatsachen für die Beauftragung eines Sachverständigen enthielten.

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält überwiegend der rechtlichen Nachprüfung stand. Lediglich die jeweilige Bereicherung der einzelnen Wohnungseigentümer im Verhältnis untereinander und im Verhältnis zu weiteren Nutznießern der Entwässerungsanlage ist anders zu bemessen. Dies führt im Ergebnis für die Wohnungseigentümer zu geringeren Haftungsquoten, als sie das Landgericht errechnet hat. Insoweit ist das Rechtsmittel der Antragsgegner begründet. Unbegründet ist es hinsichtlich der zur Aufrechnung gestellten Schadensersatzforderung.

a) Nach dem Beschluss des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 17.4.2003 in Verbindung mit dessen Berichtigungsbeschluss vom 5.8.2003 steht rechtskräftig fest, dass der Anspruch des Antragstellers auf Erstattung der von ihm für die Entwässerungsanlage auf dem Grundstück der Wohnungseigentümer aufgewendeten Zahlungen und auf Freistellung der von ihm in diesem Zusammenhang eingegangenen Verbindlichkeiten gegenüber Dritten unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung (§§ 812 ff. BGB) gerechtfertigt ist. Mit diesem auf der Grundlage von § 304 ZPO ergangenen Beschluss steht für alle Instanzen bindend fest, dass der Anspruch besteht und wie dieser rechtlich einzuordnen ist (Reichold in Thomas/Putzo ZPO 27. Aufl. § 304 Rn. 20). Soweit die Passivlegitimation des Antragsgegners zu 3 als Wohnungseigentümer im Zeitpunkt der Anhängigmachung des Antrags am 9.2.2001 in Frage steht, kann der Senat diesen Umstand infolge der eingetretenen Bindung nicht mehr berücksichtigen.

Ebenso steht fest, dass ein Anspruch des Antragstellers in seiner Eigenschaft als Verwalter und damit auf Aufwendungsersatz aus dem Verwaltervertrag, etwa unter dem Gesichtspunkt einer Notmaßnahme (§ 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG, §§ 675, 670 BGB), nicht in Betracht kommt.

b) Das Landgericht hat zu Recht einen Betrag von 30.000 DM aus der Rechnung der Sanitärfirma H. nicht berücksichtigt, weil er für Gewährleistungsarbeiten angefallen ist. Die Mängelgewährleistung (§ 633 BGB a.F.) im Zusammenhang mit dem Überlaufen der Kläranlage wegen Einleitung auch von Oberflächenwasser und einer zu geringen Dimensionierung der Rohre oblag dem Bauträger. Den konkreten Vortrag der Antragsgegner unter Hinweis auf einzelne Positionen wie etwa Rohrleitungen und Grabarbeiten in der Rechnung des Sanitärhandwerkers hat das Landgericht als unbestritten angesehen. Zudem ergibt sich aus dem Protokoll der Eigentümerversammlung vom 10.3.1999, dass der Antragsteller es übernommen hatte, den Bauträger zur Durchführung der für den Kanalanschluss notwendigen Grabarbeiten und zur Verlegung der 100-er Druckleitung bis spätestens 31.3.1999 aufzufordern. Zwar gilt auch in Wohnungseigentumssachen der das Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit beherrschende Grundsatz der Amtsermittlung gemäß § 12 FGG. In Streitverfahren, zu denen die Verfahren nach § 43 Abs. 1 WEG grundsätzlich gehören, hat dieser Grundsatz jedoch Grenzen. Insbesondere darf das Gericht davon ausgehen, dass jeder Beteiligte die ihm günstigen Tatsachen vorträgt und die hierfür geeigneten Beweise benennt (vgl. z.B. BayObLG ZMR 2003, 854; Weitnauer/Mansel WEG 9. Aufl. Nach § 43 Rn. 21). Daran mangelt es hier. Das Landgericht konnte demnach hinsichtlich dieses Betrags davon ausgehen, dass die Antragsgegner nicht bereichert sind, weil sie ohnehin einen durchsetzbaren Anspruch in entsprechender Höhe gegen den Bauträger, dessen Leistungsfähigkeit nicht in Frage stand, besessen hätten.

c) Im Ergebnis zutreffend hat das Landgericht auch die geltend gemachte Erstattungsposition von 4.695,03 DM (= 2.400,53 EUR) für Eigenleistungen des Antragstellers im Zusammenhang mit den Kanalanschlussarbeiten nicht berücksichtigt.

(1) Soweit in der Summe Repro- und Kopierkosten von zusammen 55,03 DM enthalten sind, fehlen dafür angesichts des Bestreitens der Antragsgegner bereits nachvollziehbare Belege. Sämtliche dazu vorgelegten drei Quittungen weisen weder den Antragsteller als Schuldner aus noch geben sie Hinweise auf den Verwendungszweck der gefertigten Kopien. Der Antragsteller hatte seinerzeit eine Vielzahl von Hausverwaltungen inne. Eine Zuordnung zum Objekt der Antragsgegner ist nicht möglich.

(2) Ebenso wenig ist die Rechnung des Antragstellers vom 10.12.1999 über pauschale Sonderleistungen erstattungsfähig. Der in erster Linie maßgebliche Verwaltervertrag vom 12.2.1998 sieht für besondere Verwalterleistungen, zu denen u.a. bestimmte Baumaßnahmen sowie Verhandlungen mit Behörden und Erfüllung behördlicher Auflagen gehören, eine stundenweise Vergütung samt Auslagenerstattung vor. Um eine sachgerechte Angemessenheitsprüfung zu ermöglichen, genügt jedoch die pauschale Rechnung des Antragstellers nicht. Denn sie berücksichtigt weder die für Umbauten vereinbarte entsprechende Anwendung der HOAI-Gebührensätze noch erlaubt sie eine Zuordnung des Stundenaufwands zu den behaupteten Leistungen. Dass die Wohnungseigentümer eine entsprechende Abrechnungsweise des Antragstellers durch Beschluss bestandskräftig gebilligt hätten (§ 21 Abs. 3, § 23 Abs. 4 WEG), ist nicht ersichtlich.

Unter dem Gesichtspunkt der ersparten Aufwendungen für einen baubetreuenden Architekten besteht ebenso wenig ein Erstattungsanspruch. Der Antragsteller hatte auf der Grundlage des Verwaltervertrags Leistungen an die Antragsgegner zu erbringen. Nach dem Vertrag hätte er im erforderlichen Umfang auch Hilfskräfte, zu denen z.B. auch ein Architekt gehört, hinzuziehen können. Unterlässt er dies und führt die Arbeiten selber aus, fehlt es für einen Erstattungsanspruch an einer Bereicherung der Wohnungseigentümer.

Im Übrigen gelten zur Grenze der Amtsermittlungspflicht die bereits unter b) angestellten Erwägungen.

d) Das Landgericht ist rechtsfehlerfrei davon ausgegangen, dass dem Antragsteller dem Grunde nach ein Bereicherungsanspruch in Höhe von 36.350 DM zusteht. Dies ist der Restbetrag aus der Rechnung der Sanitärfirma vom 24.9.1999 nach Abzug der für Gewährleistung erforderlichen Rechnungsposten (siehe zu b).

Im Ergebnis zutreffend hat das Landgericht auch die Eigentümer sämtlicher fünf Grundstücke als Leistungsempfänger bestimmt. Der Antragsteller hat nämlich durch die Auftragsvergabe ziel- und zweckgerichtet eine Leistung (§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB) erbracht, und zwar nicht nur an die Wohnungseigentümer, deren Anlage er verwaltet hat, sondern gleichermaßen auch an die Eigentümer der vier Doppelhaushälften.

Das folgt aus den von ihm im Verfahren vorgelegten Erklärungen und Vollmachten jener Eigentümer, die den Antragsteller persönlich als Bauverantwortlichen und Zahlungsempfänger ausweisen. Auch aus der Sicht der Eigentümer der Hinterliegergrundstücke stellte sich die Baumaßnahme somit als ziel- und zweckgerichtete Leistung des Antragstellers dar. Damit bietet es sich an, die Kosten der Anlage grundstücksbezogen nach fünf gleichen Teilen aufzuteilen. Denn der ordnungsgemäße Abwasseranschluss ermöglicht erst für jedes Grundstück unabhängig von seiner Größe die Erschließung und Bebaubarkeit. Zudem ist für die Hinterliegergrundstücke ein dingliches Sickerschacht-, Kanalleitungs- und Kläranlagenrecht am Vorderliegergrundstück der Wohnungseigentümer im Grundbuch eingetragen, so dass eine gesicherte Rechtsposition besteht. Auch ist die Eigentumswohnanlage in ihrer Größe so zugeschnitten, dass eine Gleichbehandlung mit den Doppelhaushälften nicht ungerechtfertigt ist. Hingegen erscheint die vom Landgericht vorgenommene Aufteilung zu jeweils 1/10 weniger sachgerecht, weil sie die Antragsgegner als Wohnungseigentümer überproportional belastet.

Eine gesamtschuldnerische Haftung zwischen den Wohnungs- und den übrigen Eigentümern als Bereicherungsschuldnern kommt nicht in Betracht (BGHZ 146, 298/309; Palandt/Sprau BGB 65. Aufl. Einf v § 812 Rn. 9). Vielmehr besteht zwischen ihnen eine Teilschuld gemäß § 420 BGB.

Im Übrigen kann es auf sich beruhen, ob die Bereicherung in der Wertsteigerung der Grundstücke liegt, die diese durch die Einrichtung der Hebeanlage erhalten haben und die sich aus dem in Rechnung gestellten angemessenen Werklohn des Handwerkers ergibt (OLG Hamburg ZMR 2002, 618), oder ob die Bereicherung unmittelbar in der Ersparnis später unausweichlicher Aufwendungen in Höhe der Handwerkerrechnung (siehe OLG Düsseldorf NJW-RR 1996, 913 f.) zu erblicken ist (siehe dazu auch BayObLG ZWE 2004, 171 mit Anmerkung Schmidt). Es spricht nichts gegen die Angemessenheit des noch offenen Teils der Handwerkerrechnung. Im Übrigen hätten die Antragsgegner den Anschluss als Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung des Gemeinschaftseigentums ohnehin durchführen lassen müssen (§ 21 Abs. 4 WEG).

e) Somit kann der Antragsteller gegen die hier in Anspruch genommenen Personen aus dem Restbetrag der Sanitärrechnung vom 24.9.1999 zur Freistellung nur einen Betrag von noch 7.270 DM (36.350 DM : 5) verlangen. Die Höhe der Bereicherung im Verhältnis der einzelnen Wohnungseigentümer untereinander bestimmt der Senat bei wertender Betrachtung nach Maßgabe ihrer in der Teilungserklärung festgelegten Miteigentumsanteile. Denn daran bemisst sich in der Regel maßgeblich der Wert des jeweiligen Wohnungseigentums, auch wenn Miteigentumsanteile und Sondereigentum nicht zwingend übereinstimmen müssen (vgl. Weitnauer/Briesemeister § 3 Rn. 5; Weitnauer/Gottschalg, § 16 Rn. 1 f.). Mangels sonstiger verlässlicher Gesichtspunkte ist es gerechtfertigt, die Bereicherung der einzelnen Wohnungseigentümer nach der Höhe der sich aus ihren jeweiligen Miteigentumsanteilen errechnenden Kosten zu bemessen. Das deckt sich im Übrigen auch mit dem internen Kostenverteilungsschlüssel der Gemeinschaft gemäß § 16 Abs. 2 WEG.

f) Für die auf gesetzlicher Grundlage bestehende Schuld der Wohnungseigentümer untereinander kommt ebenso wenig eine gesamtschuldnerische Haftung in Betracht (vgl. Palandt/Sprau Einf. v. § 812 Rn. 9). Die neue Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH NJW 2005, 2061), die entgegen der früher herrschenden Meinung auch für Verwaltungsschulden eine Gesamtschuldnerschaft der Wohnungseigentümer im Außenverhältnis verneint, spielt keine Rolle. Denn zu den Verwaltungsschulden gehört die Forderung ohnehin nicht. Es verbleibt vielmehr bei der anteiligen Haftung jedes Wohnungseigentümers.

g) Entsprechend den aus dem Wohnungsgrundbuch ersichtlichen Miteigentumsanteilen (MEA) errechnet sich somit zu Lasten der einzelnen Wohnungseigentümer folgender Freistellungsbetrag:

Antragsgegner zu 1: 149,20/1.000stel MEA = 1.084,68 DM = 554,59 EUR,

Antragsgegner zu 2: 161,12/1.000stel MEA = 1.171,34 DM = 598,90 EUR,

Antragsgegner zu 3: 134,96/1.000stel MEA = 981,16 DM = 501,66 EUR,

Antragsgegner zu 4: 148,82/1.000stel MEA = 1.081,92 DM = 553,18 EUR,

Antragsgegnerin zu 5: 161,12/1.000stel MEA = 1.171,34 DM = 598,90 EUR,

Antragsgegner zu 6: 242,78/1.000stel + 1/1.000stel + 1/1.000stel MEA = 1.765,01 DM + 7,27 DM + 7,27 DM = 902,44 EUR + 3,72 EUR + 3,72 EUR = 909,88 EUR.

h) Im Ergebnis zutreffend hat das Landgericht schließlich den zur Aufrechnung gestellten Schadensersatzanspruch der Antragsgegner gegen den Antragsteller im Zusammenhang mit Kosten für eine Fäkalienabfuhr verneint. Zwar würde, anders als es das Landgericht sieht, eine Koordinierungspflicht des Antragstellers nicht nur bei Übernahme von Architektenleistungen zu bejahen sein. Eine solche ließe sich auch aus dessen Aufgaben gemäß § 27 Abs. 1 (Nr. 2) WEG zur ordnungsmäßigen Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums herleiten. Eine schuldhafte Verletzung der Pflicht, Aufträge unterschiedlicher Werkunternehmer aufeinander abzustimmen, und eine dadurch bedingte zusätzliche finanzielle Belastung der Wohnungseigentümer können Ansprüche aus Pflichtverletzung nach § 280 Abs. 1 BGB n.F. bzw. positiver Forderungsverletzung begründen. Aber abgesehen davon, dass die nach der Rechnung vom 10.8.1999 abgepumpte Fäkalienmenge auch vier Wochen später noch vorhanden gewesen wäre und gemeinsam mit der inzwischen angefallenen mit etwa dem gleichen Aufwand hätte abtransportiert werden müssen, also eine Mehrbelastung der Wohnungseigentümer allenfalls für eine zusätzliche Inrechnungstellung von Grundkosten angefallen ist, können die Antragsgegner eine schuldhafte Pflichtverletzung des Antragstellers in diesem Punkt nicht belegen. Die Antragsgegner haben behauptet, der Antragsteller habe ihnen "ins Blaue hinein" den Termin für die Abmauerung am 5.8.1999 benannt, aber nichts veranlasst, um die Arbeiten an diesem Tag auch durchzuführen. Der Antragsteller hat dies in Abrede gestellt. Auch im Rahmen der Amtsermittlung nach § 12 FGG drängt sich keine Beweismöglichkeit auf, um dieses mehrere Jahre zurückliegende Vorkommnis belegbar aufklären zu können. Die objektive Feststellungslast tragen in diesem Fall die Antragsgegner.

3. Dem Senat erscheint es nach § 47 WEG angemessen, die gerichtlichen Kosten anteilig nach dem jeweiligen Obsiegen und Unterliegen der Beteiligten aufzuteilen. Die Anordnung einer Kostenerstattung nach § 47 Satz 2 WEG, im Wohnungseigentumsverfahren ohnehin die Ausnahme, kommt für keinen Rechtszug in Betracht.

Die Geschäftswertfestsetzung beruht auf § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG. Der Senat hat noch zusätzlich die zur Aufrechnung gestellte Schadensersatzforderung berücksichtigt und dementsprechend die landgerichtliche Festsetzung abgeändert.

Ende der Entscheidung