Judicialis Rechtsprechung

Ein Wohnungseigentümer, dem zwei Wohnungen gehören, kann ohne Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer Räume des einen Sondereigentums dem anderen Sondereigentum zuordnen. Das Erfordernis der Abgeschlossenheit und der etwaige Nachweis gegenüber dem Grundbuchamt sind keine Voraussetzungen für die Wirksamkeit der Ab- bzw. der Zuschreibung.

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Gründe:

I. Die Beteiligte ist Wohnungseigentümerin in einer Wohnanlage. Sie begehrt, die Eintragung der Zuschreibung eines Hobbyraums zu einer anderen Wohnung wegen Unzulässigkeit der Eintragung zu löschen. Dem liegt folgendes Geschehen zugrunde:

Dem damaligen Bauträger gehörten noch Miteigentumsanteile, jeweils verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung und am Keller Nr. 14 sowie an der Wohnung mit Keller sowie Hobbyraum Nr. 4. Am 5.12.1986 veräußerte der Bauträger die Wohnung Nr. 14 an die Eheleute H. Im Vertrag ist weiter geregelt:

Ferner gilt als mitverkauft der unter Abschnitt 1 b angesprochene Hobbyraum Nr. 4.

Der Verkäufer verändert insoweit die Teilungserklärung und bewilligt die Änderung zum Vollzug im Grundbuch.

Soweit zu dieser Teilungserklärungsänderung sonstige Unterlagen erforderlich sein sollten, verpflichtet sich der Verkäufer, diese Unterlagen unverzüglich zu beschaffen und dem beurkundenden Notar in Vorlage zu bringen. Die Kosten der Teilungserklärungsänderung trägt der Verkäufer.

Klarstellend wird festgehalten, dass der in Rede stehende Hobbyraum im Aufteilungsplan die Nr. 4 behält, jedoch künftig zur Sondereigentumseinheit Nr. 14 gehört.

Am 7.9.1987 trug das Grundbuchamt die Abschreibung bzw. die Zuschreibung des Hobbyraums Nr. 4 in den maßgeblichen Wohnungsgrundbüchern als Gegenstand des Sondereigentums gemäß Bewilligung vom 5.12.1986 ein.

Nach dem Grundriss für das Tiefgeschoss ist der Hobbyraum Nr. 4 vom gemeinschaftlichen Flur aus nur über einen zur Wohnung Nr. 4 gehörenden abschließbaren und am seinerseits mit einer Türe abgeschlossenen Kellerraum Nr. 4 vorbeiführenden Durchgang zu erreichen.

Die Beteiligte erwarb mit notariellem Vertrag vom 17.12.1990 den Miteigentumsanteil verbunden mit dem Sondereigentum an der mit Nr. 4 bezeichneten Wohnung "samt Keller". Sie wurde am 15.3.1991 als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen.

Die Beteiligte hat beantragt, die Eintragungen betreffend den Hobbyraum Nr. 4 vom 7.9.1987 wegen Unrichtigkeit zu löschen. Das Grundbuchamt hat am 27.9.2006 den Antrag zurückgewiesen. Der Beschwerde vom 24.7.2007 hat das Grundbuchamt nicht abgeholfen. Das Landgericht hat mit Beschluss vom 22.10.2007 die Beschwerde, soweit sie die Löschung zum Ziel hat, verworfen, im Übrigen, soweit es um die Eintragung eines Amtswiderspruchs geht, zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die weitere Beschwerde der Beteiligten vom 26.5.2008 mit dem Ziel, die Eintragung als unzulässig zu löschen.

II. Das Rechtsmittel erweist sich im Ergebnis als erfolglos. Lediglich klarstellend hat der Senat den Beschluss des Landgerichts neu gefasst.

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

Die Beschwerde sei mit dem Ziel der Löschung wegen § 71 Abs. 2 Satz 1 GBO unzulässig. Denn dass die Eintragung nach ihrem Inhalt unzulässig sei, sei nicht ersichtlich. Der Aufteilungsplan zeige, dass der Hauskeller der Wohnung Nr. 4 nicht betreten werden müsse, um zum Hobbyraum, der zur Wohnung Nr. 14 gehöre, zu gelangen. Notwendig sei nur die Benutzung eines zur Wohnung Nr. 4 gehörenden Durchgangs.

Mit dem Ziel, einen Amtswiderspruch einzutragen, sei die Beschwerde hingegen zulässig. Jedoch sei das Rechtsmittel unbegründet, weil das Grundbuch nicht durch eine Eintragung, die unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften erfolgt sei, unrichtig geworden sei. Auch wenn es an der Abgeschlossenheit des Raumes fehlen sollte, sei eine trotz fehlender Abgeschlossenheit erfolgte Eintragung von Wohnungseigentum im Grundbuch weder nichtig noch anfechtbar. Das ergebe sich aus § 3 Abs. 2 Satz 1 WEG als bloßer Soll- oder Ordnungsvorschrift. Die von der Beteiligten herangezogene Rechtsprechung sei nicht einschlägig.

Der Kaufvertrag vom 5.12.1986 sei dahingehend auszulegen, dass der Verkäufer zugleich die Teilungserklärung geändert und die Änderung zum Vollzug im Grundbuch bewilligt habe. Es liege nicht lediglich eine Verpflichtungserklärung vor. Die Änderung der Teilungserklärung sei auch sofort im Grundbuch eingetragen worden.

Dass der Hobbyraum nicht umnummeriert worden sei, stehe seiner wirksamen Zuordnung zum Sondereigentum der Wohnung Nr. 14 nicht entgegen.

Mit Auflassung und Eintragung als Eigentümerin der Wohnung Nr. 4 sei die Beteiligte nach dem maßgeblichen Grundbuchstand nicht Eigentümerin des Hobbyraums geworden. Anderes erschließe sich auch nicht aus wohnungseigentumsrechtlichen Streitigkeiten, in denen es um den maßgeblichen, nach der Wohnungsgröße bemessenen Verteilungsschlüssel gegangen sei. Im Übrigen sei die Entscheidung des Wohnungseigentumsgerichts für das hiesige Verfahren nicht von Bedeutung.

2. Dies hält der rechtlichen Nachprüfung stand.

a) Die Beteiligte hat, jedenfalls in der Rechtsbeschwerdeinstanz, klargestellt, dass der Antrag dahin zu verstehen ist, die Zuschreibung des Hobbyraums zur anderen Wohnung wegen inhaltlicher Unzulässigkeit der Eintragung gemäß § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO zu löschen. Insoweit hindert § 71 Abs. 2 Satz 1 GBO die unbeschränkte Beschwerde nicht; denn an eine unzulässige Eintragung kann sich ein gutgläubiger Erwerb nicht anschließen (Demharter GBO 26. Aufl. § 71 Rn. 38 und 49; Hügel/Kramer GBO § 71 Rn. 110). Im Übrigen ist bereits die Beschwerde dahin auszulegen, dass sie nur mit dem zulässigen Inhalt eingelegt ist. Der Senat hat deshalb den zweitinstanzlichen Ausspruch neu gefasst.

b) Eine inhaltlich unzulässige Eintragung liegt nicht vor.

Inhaltlich unzulässig ist eine Eintragung, wenn ein Recht mit dem Inhalt oder in der Ausgestaltung, wie es eingetragen ist, aus Rechtsgründen nicht bestehen kann (BayObLG Rpfleger 1986, 371; Demharter § 53 Rn. 42). Dazu gehören Rechte mit einem nicht erlaubten Inhalt (Demharter § 53 Rn. 46/47), bei Wohnungseigentum beispielsweise die unzulässige Ausweisung von Gemeinschaftseigentum als Sondereigentum (vgl. BGH Rpfleger 2005, 17; Rpfleger 1991, 454; BayObLG ZMR 1999, 773).

(1) Der als solcher umschlossene Hobbyraum ist sondereigentumsfähig (§ 5 Abs. 1 i.V.m. § 3 Abs. 1 WEG); eine räumliche Verbindung mit den Haupträumen ist nicht erforderlich (Schneider/Förth in Riecke/Schmid WEG 2. Aufl. § 5 Rn. 12). Dem steht nicht der Umstand entgegen, dass der Raum nur über einen Vorraum zugänglich ist, der seinerseits einem Sondereigentum zugeordnet ist und offenbar auch keine rechtlich gesicherte Zugangsmöglichkeit besteht. In diesem Fall mag gegen das Erfordernis der Abgeschlossenheit verstoßen sein (vgl. § 3 Abs. 2 WEG; Elzer in Riecke/Schmid § 3 Rn. 65), das auch bei nachträglichen Änderungen gilt (Weitnauer/Briesemeister WEG 9. Aufl. § 3 Rn. 57). Ein solcher Verstoß führt nicht zur Nichtigkeit der entsprechenden Grundbucheintragung; es handelt sich insoweit lediglich um eine Ordnungsvorschrift. Sondereigentum kann auch dann bestehen, wenn die Abgeschlossenheitsvoraussetzungen in Wirklichkeit nicht vorliegen (st. Rspr.; BGHZ 146, 241/246; BayObLG Rpfleger 1991, 414; Schneider in Riecke/Schmid § 7 Rn. 191; Vandenhouten in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten WEG 8. Aufl. § 3 Rn. 18, § 7 Rn. 38).

Unerheblich ist in diesem Zusammenhang, ob die Zuordnung des Hobbyraums zur Wohnung Nr.14 Einfluss auf die Sondereigentumsfähigkeit des zwischen dem Gemeinschaftsflur und dem Hobbyraum befindlichen und als Durchgang dienenden Vorraums hat (vgl. § 5 Abs. 2 WEG; dazu Weitnauer/Briesemeister § 5 Rn. 9 und 20; aus der Rspr. z. B. OLG Hamm OLGZ 1986, 415).

(2) Wohnungseigentümer sind nicht gehindert, untereinander den Gegenstand ihres Sondereigentums ohne gleichzeitige Änderung der Miteigentumsanteile zu verändern (BGH NJW 1986, 2759; Demharter Anh. zu § 3 Rn. 87), etwa einzelne Räume ihres Sondereigentums von dem einen Sondereigentum auf das andere zu übertragen (OLG Köln FGPrax 2007, 19). Ein solcher Vorgang bedarf der Form des § 4 WEG i.V.m. §§ 873, 925, 311b BGB. Gehören einem Wohnungseigentümer zum Wohnungseigentum mehrere Sondereigentumseinheiten, ist dieser auch nicht gehindert, einen Teil des Sondereigentums abzuspalten und mit dem anderen in seinem Eigentum stehenden Sondereigentum zu verbinden. Dazu bedarf es, wie sich aus § 8 WEG folgern lässt, grundsätzlich nicht der Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer. Insoweit liegt die Sache nicht anders als bei Unterteilung eines Sondereigentums (BGHZ 73, 150/152; BGH Rpfleger 2005, 17; Schneider in Riecke/Schmid § 4 Rn. 33).

(3) Es kann dahinstehen, in welchen Fällen bei nachträglichen Änderungen das Erfordernis der Abgeschlossenheit dem Grundbuchamt gegenüber erneut durch eine Bescheinigung der Baubehörde (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 WEG) nachgewiesen werden muss. Verneint wird dies bei der Übertragung eines in sich abgeschlossenen Raums, etwa einer Garage oder eines Kellers (vgl. OLG Zweibrücken FGPrax 2001, 105/106; OLG Celle DNotZ 1975, 42/44; ferner Schöner/Stöber Grundbuchrecht Rn. 2851 bei Rn. 3 m.w.N.). Selbst wenn hier ein Nachweis erneut erforderlich gewesen wäre, hindert das Fehlen weder die Entstehung von Wohnungseigentum (BayObLG NZM 1999, 277) noch die wirksame Änderung der sondereigentumsrechtlichen Zuordnung.

(4) In diesem Zusammenhang spielt es für die Zuordnung des Hobbyraums auch keine Rolle, ob dieser einen vom Gemeinschaftseigentum aus ungehinderten Zugang hat. Die Abgeschlossenheit des ummauerten und mit einer Tür versehenen Raums sowie die Bestimmtheit der eigentumsrechtlichen Zuordnung nun zur Wohnung Nr. 14 stehen außer Frage. Dass nicht zugleich die Nummerierung abgeändert wurde, berührt die Eigentumslage nicht. Das Grundbuch ist demgemäß nicht falsch, so dass auch die Eintragung eines Amtswiderspruchs nach § 53 Abs. 1 Satz 1 GBO ausscheidet.

Im Übrigen bezieht sich der Senat ergänzend auf die zutreffenden landgerichtlichen Ausführungen.

Ende der Entscheidung