Judicialis Rechtsprechung

2. Ein Stimmrechtsausschluss kann nicht allein aus dem Umstand abgeleitet werden, dass Wohnungseigentum an nahe Angehörige mit dem Ziel übertragen wird, sich weitere Stimmrechte in der Eigentümerversammlung zu sichern. Maßgeblich ist vielmehr, ob in der Ausnutzung der Stimmenmehrheit ein Rechtsmissbrauch zulasten der Minderheit liegt. Solcherart zustande gekommene Beschlüsse sind auf Antrag für ungültig zu erklären.

3. Ein Beschluss, durch den eine Mehrzahl von Personen oder eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts zum Verwalter bestellt wird, ist nichtig (BGH ZMR 2006, 375).

I.

Die Antragstellerin und die Antragsgegner sind die Wohnungs- und Teileigentümer einer Wohnanlage, die von der Antragstellerin errichtet wurde. Die beiden weiteren Beteiligten sind als "Hausverwaltung" bestellt. Die Teilungserklärung vom 6.4.1992 in der Fassung vom 1.7.1992 weist eine Aufteilung in insgesamt zehn Miteigentumsanteile auf, wobei sechs Miteigentumsanteile mit dem Sondereigentum an einer Wohnung und vier Miteigentumsanteile mit dem Sondereigentum an einem Hobbyraum verbunden sind. Weiterhin bestimmt die in der Teilungserklärung unter III. enthaltene Gemeinschaftsordnung (GO) in § 8:

Eigentümerversammlung

"In der Eigentümerversammlung hat jeder Eigentümer einer Sondereigentumseinheit eine Stimme. Steht eine Eigentumseinheit mehreren Personen zu, so können sie das Stimmrecht nur einheitlich ausüben."

Mit Beschluss des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 3.8.1998 (2Z BR 74/98 = ZMR 1998, 797) wurde festgestellt, dass diese Regelung so auszulegen ist, dass jeder Wohnungs- und Teileigentümer der Wohnanlage bei Abstimmungen eine Stimme hat, gleichgültig wie viele Sondereigentumsrechte ihm zustehen (so genanntes Kopfstimmrecht).

Gemäß Vertrag vom 19.11.1998 erwarb der Antragsgegner zu 5 (Geschäftsführer der Antragstellerin) von der Antragstellerin das Teileigentum am Hobbyraum Nr. 10, die Eintragung im Grundbuch erfolgte am 11.12.1998.

Mit Überlassungsverträgen vom 1.12.1998 überließ die Antragstellerin zudem an den Antragsgegner zu 7 (Schwiegersohn des Geschäftsführers) sowie an die Antragsgegnerin zu 6 (Tochter des Geschäftsführers) das Teileigentum an den Hobbyräumen Nr. 7 bzw. Nr. 9. Der Eigentumsübergang wurde in das Grundbuch eingetragen.

Am 17.6.2004 fand eine Eigentümerversammlung statt. Die Eigentumsverhältnisse stellten sich zu diesem Zeitpunkt wie folgt dar:

Wohnung 1 87,03 qm = 183,61/1.000stel Antragsgegner zu 1

Wohnung 2 63,50 qm = 133,95/1.000stel Antragsgegner zu 2

Wohnung 3 87,59 qm = 184,77/1.000stel Antragsgegnerin zu 3

Wohnung 4 75,82 qm = 159,93/1.000stel Antragsgegnerin zu 4

Wohnung 5 69,57 qm = 147,73/1.000stel Antragstellerin

Wohnung 6 76,31 qm = 160,01/1.000stel Antragstellerin

Hobbyraum 7 10,04 qm = 6,805/1.000stel Antragsgegnerin zu 6

Hobbyraum 8 12,11 qm = 8,208/1.000stel Antragsgegner zu 2

Hobbyraum 9 9,44 qm = 6,398/1.000stel Antragsgegner zu 7

Hobbyraum 10 12,67 qm = 8,589/1.000stel Antragsgegner zu 5

Zu der Eigentümerversammlung erschienen die Antragsgegner zu 1 bis 3 sowie zu 5 persönlich, letzterer zugleich als gesetzlicher Vertreter der Antragstellerin. Dieser übergab zu Beginn der Versammlung an den Versammlungsleiter auf ihn ausgestellte Vollmachten der Antragsgegnerin zu 4 (seiner Lebensgefährtin) sowie der Antragsgegnerin zu 6 (Tochter) und des Antragsgegners zu 7 (Schwiegersohn). Im Laufe der Eigentümerversammlung wurden laut Niederschrift u.a. folgende Beschlüsse gefasst:

- TOP 5: Der Verwalter wird für das Wirtschaftsjahr 2003/2004 entlastet.

- TOP 6: Der Verwaltervertrag wird unter Erhöhung des Honorars auf 15,50 EUR monatlich pro Wohneinheit bis zum 31.1.2008 verlängert.

- TOP 7 a: Der Reinigungsdienst K. wird weiterbeschäftigt.

- TOP 7 b: Ein (genauer spezifizierter) Antrag der Antragstellerin hinsichtlich der Fahrzeugstellplätze wird abgelehnt.

- TOP 7 c: Rückständige Beiträge des Antragsgegners zu 5 werden eingeklagt, falls diese nicht binnen zwei Wochen bezahlt werden.

Die Anträge wurden jeweils mit drei (Stimmen der Antragsgegner zu 1 bis 3) zu zwei Stimmen (Stimmen der Antragstellerin und der Antragsgegnerin zu 4) angenommen bzw. abgelehnt. Die für die Antragsgegner zu 5 bis 7 abgegebenen Stimmen wurden bei der Abstimmung jeweils nicht mitgezählt. Zur Begründung wurde angeführt, dass diesen Antragsgegnern die Eigentumsrechte nur zum Schein übertragen worden seien.

Die Antragstellerin hat beantragt, die zu TOP 5, 6 und 7 a, b sowie c gefassten Beschlüsse für ungültig zu erklären, hilfsweise deren Nichtigkeit festzustellen. Sie ist der Ansicht, die von ihrem Geschäftsführer abgegebenen weiteren drei Stimmen seien zu Unrecht nicht mitgezählt worden. Bei Berücksichtigung dieser Stimmen wäre das Abstimmungsergebnis jeweils anders ausgefallen. Mit Beschluss vom 1.3.2005 hat das Amtsgericht den Beschluss zu TOP 7 c für ungültig erklärt und im Übrigen die Anträge abgewiesen. Die Abweisung ihres Antrags zu TOP 7 b nimmt die Antragstellerin hin. Im Übrigen hat sie, soweit sie mit ihrem Antrag unterlegen ist, sofortige Beschwerde eingelegt. Mit Beschluss vom 22.3.2006 hat das Landgericht den amtsgerichtlichen Beschluss insoweit aufgehoben und die genannten Beschlüsse für ungültig erklärt. Dagegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner zu 1 bis 3.

II.

Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg.

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

a) Die Antragstellerin sei antragsbefugt, obwohl ihre eigene Stimmberechtigung bei der Feststellung der angefochtenen Beschlussergebnisse nicht in Zweifel gezogen worden sei. Grundsätzlich hätten jedoch alle Wohnungseigentümer ein berechtigtes und schutzwürdiges Interesse an der Anfechtung fehlerhafter Beschlüsse.

b) Die in der Eigentümerversammlung vom 17.6.2004 gefassten Beschlüsse zu den TOP 5, 6 und 7 a seien für ungültig zu erklären, da bei Feststellung des Beschlussergebnisses zu Unrecht die Stimmen der Antragsgegner zu 5 bis 7 unberücksichtigt geblieben seien. Die Auslegung von § 8 Satz 1 GO ergebe, dass jeder Wohnungs- oder Teileigentümer eine Stimme habe, gleichgültig wie viele Sondereigentumseinheiten ihm zustünden (Kopfstimmrecht). Die Übertragung von Eigentumsrechten an der Wohnanlage durch die Antragstellerin an Familienmitglieder ihres Geschäftsführers mit dem Ziel, dadurch zu einer Vermehrung der Stimmrechte zu kommen, sei kein Scheingeschäft. Vielmehr sei von einer wirksamen Eigentumsübertragung auszugehen. Entsprechend hätten auch die Antragsgegner zu 5 bis 7 ein Stimmrecht, welches bei der Abstimmung in der Eigentümerversammlung ausgeübt, aber nicht berücksichtigt worden sei. Die Beschlüsse seien daher fehlerhaft. Eine inhaltliche Kontrolle der Stimmrechtsausübung wegen einer etwaigen Majorisierung und eines Stimmrechtsmissbrauchs sei hier nicht geboten, da lediglich Beschlüsse angefochten würden und nicht die Feststellung eines positiven Beschlussergebnisses begehrt werde.

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Überprüfung im Wesentlichen stand.

a) Zu Recht hat das Landgericht die Antragsbefugnis der Antragstellerin bejaht, obwohl deren Stimme ordnungsgemäß gezählt wurde. Die Antragstellerin begründet ihre Beschlussanfechtung damit, dass Beschlüsse fehlerhaft zustande gekommen sind. Jeder Wohnungseigentümer hat grundsätzlich ein berechtigtes und schutzwürdiges Interesse daran, eine ordnungsmäßige Verwaltung durchzusetzen. Dazu gehört, dass fehlerhaft gefasste Beschlüsse nicht unanfechtbar (§ 23 Abs. 4 WEG) werden. Es ist nicht erforderlich, dass der anfechtende Wohnungseigentümer durch den Beschluss persönlich betroffen ist oder sonst Nachteile erleidet (BGH NJW 2003, 3124).

b) Allerdings ist unabhängig von der Stimmrechtsproblematik der Eigentümerbeschluss zu TOP 6 bereits nichtig. In diesem Beschluss wurde der Hausverwaltungsvertrag mit den bisherigen zwei Verwaltern verlängert. Seinem Inhalt nach umfasst der Beschluss auch die (vom Vertragsschluss nach § 675 BGB zu unterscheidende) organschaftliche Bestellung des Hausverwalters für weitere drei Jahre. Eine Mehrheit von Personen, dies gilt auch für die BGB-Gesellschaft nach Anerkennung von deren Rechtsfähigkeit, kann jedoch nicht zum Verwalter einer Wohnanlage bestellt werden (BGH ZMR 2006, 375). Eine dennoch erfolgte Bestellung zum Verwalter ist nichtig (BGH aaO). Dass der Antrag in erster Linie auf Ungültigerklärung gerichtet ist, steht einer Feststellung der Nichtigkeit des Eigentümerbeschlusses im Verfahren nach § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG nicht entgegen (BGH NJW 2003, 3550/3554).

c) Zu Recht hat das Landgericht festgestellt, dass jeder Wohnungs- und Teileigentümer eine Stimme hat, gleichgültig wie viele Sondereigentumsrechte ihm zustehen (Kopfstimmrecht).

(1) Das Kopfprinzip bei der Auszählung von Stimmen ergibt sich aus einer Auslegung des § 8 GO. Auch die Inhaber von mehreren Eigentumsrechten haben danach nur eine Stimme. Auf den allen Beteiligten bekannten Beschluss des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 3.8.1998 (2Z BR 74/98) wird Bezug genommen.

(2) Den Antragsgegnern zu 5 bis 7 steht als Teileigentümern (siehe § 1 Abs. 6 WEG) ein uneingeschränktes Stimmrecht zu. Dies folgt aus § 8 GO, der ausdrücklich jedem Sondereigentümer, also auch den Eigentümern, denen nur ein Hobbyraum gehört, eine Stimme gibt. Veräußert wie hier die Antragstellerin, der mehrere Sondereigentumseinheiten gehören, aus ihrem Bestand einzelne Einheiten, wozu sie ohne Beschränkungen befugt ist, kommt es zu einer Vermehrung der Stimmrechte. Dies ist von den anderen Eigentümern, deren Stimmkraft in der Wohnungseigentümerversammlung dadurch geschmälert wird, aber hinzunehmen (BayObLG ZMR 2002, 527; Staudinger/Bub WEG (2005) § 25 Rn. 156; Merle in Bärmann/Pick/Merle WEG 9. Aufl. § 25 Rn. 39).

(3) Das Landgericht ist zu Recht von einer wirksamen Veräußerung der Hobbyräume ausgegangen. Selbst wenn es der Antragstellerin bei der Übertragung der Hobbyräume an ihren Geschäftsführer persönlich sowie dessen (volljährige) Tochter und Schwiegersohn nur darum gegangen sein sollte, sich weitere drei Stimmrechte in der Eigentümerversammlung zu sichern, konnte sie dieses Ziel doch nur durch eine Eigentumsübertragung erreichen, die auch wirksam ist. Denn der von den Beteiligten erstrebte Rechtserfolg setzt gerade die Gültigkeit des Rechtsgeschäfts voraus; ein Scheingeschäft (§ 117 BGB) scheidet somit aus (Palandt/Heinrichs BGB 65. Aufl. § 117 Rn. 4). Daran würde sich auch dann nichts ändern, wenn die Antragsgegner zu 5 bis 7 in den Eigentumsüberlassungsverträgen (nur schuldrechtlich wirksamen, § 137 BGB) Beschränkungen in ihrer Verfügungsbefugnis unterworfen sind, etwa nicht berechtigt wären, das Eigentum zu belasten. Dies berührt nicht ihre Eigentümerstellung und die daraus folgende Berechtigung, in der Eigentümerversammlung mit abzustimmen. Ausreichenden Schutz der übrigen Eigentümer vor einem Missbrauch der Majorisierung bietet die inhaltliche Kontrolle der gefassten Eigentümerbeschlüsse an den Maßstäben einer ordnungsmäßigen Verwaltung nach § 21 Abs. 4 WEG bzw. des § 242 BGB (vgl. dazu BayObLG ZMR 2002, 527; Staudinger/Bub § 25 Rn. 147 a.E.).

d) Bei den Abstimmungen zu den jeweiligen Beschlüssen wurden die Stimmen der Antragsgegner zu 5 bis 7 jeweils nicht mitgezählt. Dies war fehlerhaft, da die Ausübung des Stimmrechts in den jeweiligen Fällen nicht rechtsmissbräuchlich war.

(1) Es ist davon auszugehen, dass hier eine Stimmrechtshäufung vorliegt. Diese ist nicht nur dann gegeben, wenn ein einzelner Eigentümer die Mehrheit der Stimmrechte alleine innehat, sondern auch dann, wenn von einer Gruppe eng verbundener Eigentümer eine Minderheit überstimmt werden kann. Eine sich aus der Stimmrechtsregelung ergebende Majorisierung der übrigen Wohnungseigentümer durch die Antragstellerin alleine ist jedoch noch kein ausreichender Grund, einen Rechtsmissbrauch bei der Ausübung der Stimmrechte anzunehmen (vgl. BGHZ 152, 46). Grundsätzlich ist ein Wohnungseigentümer in der Ausübung seines Stimmrechts frei (Staudinger/Bub § 25 Rn. 230, 231).

(2) Die Grenzen der freien Stimmrechtsausübung liegen dort, wo die anderen Wohnungseigentümer rechtsmissbräuchlich überstimmt werden. Ein Rechtsmissbrauch kommt in Betracht, wenn ein Eigentümer sein Stimmenübergewicht dazu einsetzt, in treuwidriger Weise eine mit den Interessen der übrigen Wohnungseigentümer nicht zu vereinbarende Entscheidung herbeizuführen. Dazu müssen zu dem Stimmenübergewicht weitere Umstände hinzutreten, die sich als Verstoß gegen die Pflicht zur Rücksichtnahme auf die Interessen der Gemeinschaft und damit als Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung darstellen (BGH aaO; Merle in Bärmann/Pick/Merle § 25 Rn. 160). Im vorliegenden Fall hat der Verwalter das Stimmrecht der Antragsgegner zu 5 bis 7 bereits von vornherein bei der Abstimmung verneint. Dies ist fehlerhaft, weil die Stimmen nur bei rechtsmissbräuchlicher Ausübung hätten unberücksichtigt bleiben dürfen. Die vom Verwalter angenommenen Gründe, nämlich ein unterstelltes Scheingeschäft, liegen nicht vor (s.o. II 2 c (3)).

(3) Für einen sonstigen Stimmrechtsmissbrauch der Antragstellerin sind weder Feststellungen getroffen noch sind dem Vortrag der Beteiligten und dem festgestellten Sachverhalt Hinweise zu entnehmen, die Anlass zu weiteren Ermittlungen geben könnten. Insbesondere ist auch der Gegenstand der Beschlussfassung nicht geeignet, die Stimmrechtsausübung als rechtsmissbräuchlich erscheinen zu lassen. Eine Interessenkollision oder die Verschaffung unangemessener eigener Vorteile sind bei jedem einzelnen der vor dem Landgericht noch angefochtenen Beschlüsse nicht erkennbar. Die Stimmen der Antragsgegner zu 5 bis 7 wären bei der Abstimmung daher mitzuzählen gewesen. Das Abstimmungsergebnis hätte sich dadurch geändert. Die angefochtenen Beschlüsse wurden daher vom Beschwerdegericht zu Recht für ungültig erklärt, soweit sie nicht nichtig sind.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es erscheint dem Senat angemessen, den mit ihrer Rechtsbeschwerde unterlegenen Antragsgegnern zu 1 bis 3 die gerichtlichen Kosten ihres Rechtsmittels aufzuerlegen. Von der Erstattung außergerichtlicher Kosten wurde angesichts der sich widersprechenden Entscheidungen der ersten und zweiten Instanz abgesehen.

Die Festsetzung des Geschäftswerts beruht auf § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG. Hinsichtlich TOP 5 und 7 a wurde jeweils ein Geschäftswert von 500 EUR angenommen, hinsichtlich der Wiederbestellung der Hausverwaltung (TOP 6) der Gesamtbetrag der vorgesehenen Verwaltervergütung. Für die nur erstinstanzlich erheblichen Anträge zu TOP 7 b und 7 c erscheint jeweils ein Wert von 500 EUR angemessen. Die Geschäftswertbeschlüsse von Amts- und Landgericht sind entsprechend abzuändern.

Ende der Entscheidung