Judicialis Rechtsprechung

Einen wesentlichen Maßstab für die Abgrenzung zwischen vollständiger und teilweiser Ungültigerklärung von Jahresabrechnungen bildet die Vollständigkeit und Nachvollziehbarkeit des Rechenwerks für den durchschnittlichen Wohnungseigentümer. Im Regelfall ungeeignet erscheint eine quantitative Betrachtung, die darauf abstellt, wie- viel Prozent der Gesamtjahreskosten fehlerbehaftet sind.

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Gründe:

I.

Die Antragstellerin und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, die von der weiteren Beteiligten verwaltet wird. Für das Rechtsbeschwerdeverfahren bedeutsam sind noch die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 29.7.2005 zu den Jahresabrechnungen 2003 und 2004.

Die Antragstellerin ist seit 3.9.2003 Eigentümerin der Wohnung Nr. 1. Diese ist in der Teilungserklärung vom 1.4.1992 mit einem Miteigentumsanteil von 100/1000 ausgewiesen. Die Wohnungen Nr. 2 und Nr. 7 haben einen Miteigentumsanteil von 94/1000. Der Wohnung Nr. 8 ist ein Miteigentumsanteil von 110/1000 zugewiesen. Mit zwei notariellen Verträgen vom 7.5.2003 wurden von den Wohnungen Nr. 2 und Nr. 7 jeweils Miteigentumsanteile von 92/1000 und von der Wohnung Nr. 8 solche von 108/1000 abgespalten und auf die Wohnung Nr. 1 übertragen. Entsprechend wurde ein Miteigentumsanteil für die Wohnung Nr. 1 mit 392/1000 in das Grundbuch eingetragen. Dementsprechend weist der notarielle Kaufvertrag der Antragstellerin vom 24.7.2003 für die Wohnung Nr. 1 einen Miteigentumsanteil von 392/1000 aus. Die Wohnungseigentümer der übrigen Wohnungen waren an der Abspaltung der Miteigentumsanteile nicht beteiligt. Die Teilungserklärung blieb unverändert.

In der Eigentümerversammlung vom 29.7.2005 wurden verschiedene Beschlüsse gefasst, so unter Tagesordnungspunkt (TOP) 2 die Jahresabrechnung 2003 und unter TOP 5 die Jahresabrechnung 2004. Die Antragstellerin hat fristgerecht beantragt, diese für ungültig zu erklären.

Die Jahresabrechnungen 2003 und 2004 gehen inhaltlich jeweils von einem Verteilungsschlüssel von 392/1000 für die Wohnung Nr. 1 aus. Für das Jahr 2003 beginnt die Einzelabrechnung erst zum 3.9.2003 mit dem Eigentumserwerb der Antragstellerin.

Nach der Gemeinschaftsordnung (§ 4 Nr. 2 und Nr. 3) tragen die Wohnungseigentümer die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile. Hiervon abweichend richtet sich die Verteilung der Kosten für die Versorgung mit Wärme und Warmwasser nach der Heizkostenverordnung.

Das Amtsgericht hat am 18.7.2006 die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 29.7.2005 zu TOP 2 und TOP 5 wie folgt für ungültig erklärt:

1. die Jahresabrechnung 2003 (TOP 2)

a) zur Darstellung des "bezahlten Hausgelds" in der Jahresgesamtabrechnung mit 32.620,48 EUR,

b) die Jahreseinzelabrechnung für die Wohnung Nr. 1 (vollständig),

c) die Position "Heizkosten aus Abrechnung" hinsichtlich sämtlicher Jahreseinzelabrechnungen;

2. die Genehmigung der Jahresabrechnung 2004 (TOP 5)

a) zu den Positionen "Strom", "Wasser" und "Abwasser" sowohl bezüglich der Jahresgesamt- wie aller Jahreseinzelabrechnungen,

b) zur Position "Heizkosten aus Abrechnung" hinsichtlich sämtlicher Jahreseinzelabrechnungen,

c) zur Darstellung des "bezahlten Hausgelds" in der Jahresgesamtabrechnung mit 21.569,60 EUR,

d) zur Darstellung des "bezahlten Hausgelds" in der Jahreseinzelabrechnung für die Wohnung Nr. 1 mit 1.750,40 EUR.

Auf das Rechtsmittel der Antragstellerin hat das Landgericht mit Beschluss vom 26.4.2007 darüber hinaus folgende weitere Bestandteile der Jahresabrechnungen 2003 und 2004 für unwirksam erklärt:

1. die Jahresabrechnung 2003 (TOP 2)

a) zu den Jahreseinzelabrechnungen für die Wohnungen Nr. 2, Nr. 7 und Nr. 8,

b) zu den Positionen "Strom", "Wasser" und "Abwasser" sowohl bezüglich der Jahresgesamt- wie aller Jahreseinzelabrechnungen,

c) der Position "Heizkosten aus Abrechnung" hinsichtlich der Jahresgesamtabrechnung;

2. die Jahresabrechnung 2004 (TOP 5) hinsichtlich den Jahreseinzelabrechnungen für die Wohnungen Nr. 1, Nr. 2, Nr. 7 und Nr. 8.

Gegen den landgerichtlichen Beschluss richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin mit dem Ziel, die Genehmigungsbeschlüsse betreffend die Jahresabrechnungen 2003 und 2004 insgesamt für ungültig zu erklären.

Dem sind die Antragsgegner entgegengetreten.

II.

Das zulässige Rechtsmittel hat keinen Erfolg.

Auf das am 1.7.2007 anhängig gewesene Verfahren ist das Verfahrensrecht der freiwilligen Gerichtsbarkeit (§§ 43 ff. WEG) anzuwenden (§ 62 Abs. 1 WEG n.F.). Dieses sieht für die Rechtsbeschwerde eine mündliche Verhandlung (siehe § 44 Abs. 1 WEG a.F.), um die die anwaltlich vertretene Antragstellerin ausdrücklich gebeten hat, nicht vor (BayObLGZ 1977, 44/49; auch Senat vom 29.1.2008, 34 Wx 089/07). Die mündliche Verhandlung ist mit Rücksicht auf die Sachverhaltsaufklärung schon deswegen nicht erforderlich, weil die Rechtsbeschwerde keine Tatsacheninstanz ist (vgl. § 27 Abs. 1 FGG). Soweit die mündliche Verhandlung der Gewährleistung rechtlichen Gehörs dient, ist dieses durch umfassenden schriftsätzlichen Vortrag der anwaltlich vertretenen Beteiligten gesichert. Schließlich ist nicht ersichtlich, dass eine gütliche Einigung in dem sich schon längere Zeit hinziehenden und in mehreren gerichtlichen Auseinandersetzungen geführten Abrechnungsstreit gerade vor dem Senat möglich erscheint.

1. Das Landgericht hat, soweit noch erheblich, ausgeführt: Die Einzelabrechnungen 2003 für die Wohnungen Nr. 2, Nr. 7 und Nr. 8 sowie die Einzelabrechnung 2004 für die Wohnungen Nr. 1, Nr. 2, Nr. 7 und Nr. 8 entsprächen nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, weil sie nicht den richtigen Kostenverteilungsschlüssel enthielten. Maßgeblich sei die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung vom 1.4.1992 mit Nachträgen, nicht maßgeblich seien hingegen die im Grundbuch nunmehr eingetragenen Miteigentumsanteile.

Hierdurch würden die übrigen Einzelabrechnungen aber nicht betroffen. Auch die Gesamtkosten würden durch unterschiedliche Verteilungsschlüssel nicht berührt. Die Mängel der Jahresgesamt- und der noch nicht aufgehobenen Einzelabrechnungen 2003 seien nicht derart schwerwiegend, als dass sie eine Aufhebung insgesamt rechtfertigten. Sie seien isolierbar und beträfen eine Anzahl von Einzelpositionen, ohne die die Jahresabrechnung 2003 bestehen bleiben könne.

Die Jahresgesamtabrechnung 2004 weise hinsichtlich der Heizkosten keine Fehler auf. Die Müllgebühren seien tatsächlich angefallen. Im Übrigen entspreche die Abrechnung für 2004, soweit nicht aufgehoben, ordnungsmäßiger Verwaltung.

2. Die Entscheidung des Landgerichts ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden (§ 43 Abs. 1 WEG, § 27 Abs. 1 Satz 2 FGG, §§ 546, 559 Abs. 2 ZPO).

Das unbeschränkte Rechtsmittel der Antragstellerin bedingt, dass der Senat nicht nur, worauf die Begründung im Wesentlichen abzielt, darüber zu entscheiden hat, ob die vom Tatrichter festgestellten Mängel über eine Teilungültigkeit der Eigentümerbeschlüsse hinaus deren Ungültigkeit insgesamt auslösen (a - b). Vielmehr hat der Senat auch zu prüfen, ob die von den Vorinstanzen bestätigten Teile beider Jahresabrechnungen - wegen Mängelfreiheit insoweit - aufrechterhalten bleiben können (c).

a) Nach gefestigter Rechtsprechung kann die Anfechtung eines Eigentümerbeschlusses über die Jahresabrechnung auf einzelne selbständige Rechnungsposten beschränkt werden (§ 23 Abs. 4 WEG a.F., § 28 Abs. 3, Abs. 5 WEG). Daraus folgt, dass der Eigentümerbeschluss über die Jahresabrechnung bei uneingeschränkter Anfechtung nur hinsichtlich derjenigen selbständigen Abrechnungsposten für ungültig zu erklären ist, die mit Mängeln behaftet sind (vgl. nur jüngst BGH NZM 2007, 358/359 f.; NZM 2007, 886; OLG Frankfurt ZMR 2003, 769; ZWE 2006, 194). Nach einer Ansicht liegt es im Ermessen der Tatsacheninstanzen, ob bei festgestellten Fehlern der Jahresabrechnung, insbesondere wegen der Schwere oder der Vielzahl der sich auf das Endergebnis auswirkenden Abrechnungsfehler, die Billigung der Jahresabrechnung insgesamt für ungültig zu erklären oder nur eine abgrenzbare Teilungültigerklärung auszusprechen ist. Eine bloße Teilungültigerklärung ist sogar dann zwingend geboten, wenn ein die Festlegung der Gesamtkosten beeinflussender Mangel nicht vorliegt (vgl. KG ZWE 2001, 334; OLG Frankfurt ZMR 2003, 769). Nach anderer Ansicht sind die Schwere des Fehlers und die hieraus resultierenden Rechtsfolgen wie ein unbestimmter Rechtsbegriff zu behandeln, so dass die Subsumierung des Sachverhalts im Rechtsbeschwerdeverfahren grundsätzlich vollständig nachprüfbar ist (vgl. Abramenko ZMR 2003, 769/770). Schließlich ist nach einer dritten Ansicht (Abramenko ZMR 2003, 402/405; siehe auch Niedenführ in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten WEG 8. Aufl. § 28 Rn. 99) die Genehmigung der Jahresabrechnung insgesamt für ungültig zu erklären, wenn sie rechnerisch unschlüssig, mit durchgehenden Mängeln behaftet oder hinsichtlich wesentlicher Bestandteile lückenhaft ist. Die teilweise Ungültigerklärung oder bloße Ergänzungsansprüche kommen nur bei Mängeln einzelner Positionen in Betracht.

b) Angewandt auf den vorliegenden Sachverhalt bedeutet dies im Einzelnen:

(1) Allein weil die Einzelabrechnungen 2003 für die Wohnungen Nr. 2, Nr. 7 und Nr. 8 wegen Verwendung falscher Verteilungsschlüssel für ungültig erklärt wurden, besteht keine Veranlassung, die Gesamtabrechnung sowie die Jahreseinzelabrechnungen für andere nicht davon betroffene Wohnungen für ungültig zu erklären. Denn eine falsche Verteilung von Ausgaben und Einnahmen auf einzelne Wohnungseigentümer hat auf die Richtigkeit der Gesamtabrechnung oder auf andere Einzelabrechnungen keine Auswirkungen, sofern diese von den Anteilsverschiebungen - wie hier - nicht berührt werden (siehe auch Niedenführ in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten § 28 Rn. 101).

(2) Bei den für ungültig erklärten Positionen Strom-, Wasser- und Abwasserkosten handelt es sich um jeweils abgrenzbare Posten und hierauf beschränkte Mängel, weil die Verwaltung das Zu- und Abflussprinzip nicht beachtet, sondern eine verbrauchsabhängige Abrechnung und Abgrenzung analog den Heizkosten vorgenommen hat (im Einzelnen Niedenführ in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten § 28 Rn. 48 ff. m.w.N.). Die Abrechnung im Übrigen ist davon nicht betroffen.

(3) Auch die vom Tatrichter ermittelten Mängel der Heizkostenabrechnung, nämlich Unstimmigkeiten im Wasserverbrauch und in der Einbeziehung von Wohnflächen, wirken sich nur auf diese Position - freilich in der Gesamt- wie in den Einzelabrechnungen - aus; auf das übrigen Rechenwerk haben diese Mängel hingegen keinen Einfluss.

(4) Soweit das bezeichnete Hausgeld unter Missachtung des Zu- und Abflussprinzips fehlerhaft dargestellt wurde, so ist dies ein Mangel, der sich auf die Übersichtlichkeit und Nachprüfbarkeit des Rechnungswesens des Verwalters (siehe schon BayObLG WE 1993, 114) auswirkt. Berührt wird die rechnerische Schlüssigkeitsprüfung (vgl. Niedenführ in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten § 28 Rn. 99; Abramenko ZMR 2003, 402/405; auch OLG Düsseldorf ZMR 1999, 275). Dennoch hält der Senat trotz der namentlich in der Literatur geäußerten Bedenken an der bisherigen Rechtsprechung (vgl. etwa OLG Hamm ZMR 1998, 715; KG ZWE 2001, 334), die im Wesentlichen auf Schwere und Vielzahl der Fehler abstellt, schon aus verfahrensökonomischen Gründen fest. Dafür spricht die gegenständliche Sache, in der bereits zum dritten Mal versucht wird, das Jahr 2003 abzurechnen. Hinzu kommt aber hier noch die Besonderheit, dass der Fehler gerade in der mangelhaften Abgrenzung zwischen den zwei gleichzeitig beschlossenen Jahresabrechnungen 2003 und 2004 liegt. In diesem Fall heben sich die auf gleicher Ursache beruhenden Abrechnungsmängel bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise auf (vgl. BayObLG WE 1993, 114). Zudem erschließt sich die von der Hausverwaltung vorgenommene Aufteilung des Zahlungseingangs vom 8.6.2004 ohne Schwierigkeiten aus den schriftlichen Erläuterungen, die den beiden Jahresabrechnungen beigefügt waren.

(5) Für die Abgrenzung zwischen vollständiger oder nur teilweiser Ungültigerklärung kommt es nicht entscheidend darauf an, ob, wie die Antragstellerin meint, ein quantitativ erheblicher Teil der Gesamt- bzw. Einzelabrechnungen fehlerbehaftet ist. So steht oftmals die quantitativ meist bedeutsamste Position der Heizkosten im Mittelpunkt eines Abrechnungsstreits. Gerade dieser Posten weist Besonderheiten auf (vgl. Weitnauer/Wilhelmy WEG 9. Aufl. Anh. II Rn. 24) und ist fehleranfällig. Es wäre schwer einsichtig, weshalb in diesem Bereich angesiedelte Mängel die Abrechnung im Übrigen beeinflussen sollten. Umgekehrt kann auch eine Vielzahl kleinerer und wirtschaftlich weniger bedeutsamer Mängel die Vollständigkeit und Nachvollziehbarkeit einer Jahresabrechnung (Niedenführ in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten § 28 Rn. 45) entscheidend beeinträchtigen.

c) Mängel der vom Landgericht aufrechterhaltenen Teile der Jahresabrechnungen im Übrigen kann der Senat nicht feststellen.

(1) Ohne Rechtsverstoß hat das Landgericht die Heizkostenabrechnung ansonsten, d.h. soweit bestimmte Positionen wie Entkalkungs- und Wartungskosten, Nutzerwechselkosten und Gebühren der Gebrauchserfassung als Kosten des Betriebs im Sinn von § 7 Abs. 2 HeizKV behandelt wurden (dazu Lammel in Schmidt/Futterer Mietrecht 9. Aufl. § 7 HeizKV Rn. 26, 30 und 33; Schmid WuM 1992, 291; Ropertz WuM 1992, 291), nicht beanstandet. Demnach kommt auch eine anderweitige Zuordnung und Aufteilung dieser Kosten nicht in Betracht.

(2) Weitere Gründe, weshalb die beschlossenen Jahresabrechnungen in ihren aufrechterhaltenen Teilen nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen sollen, sind nicht vorgebracht und auch nicht ersichtlich. Die richterliche Aufklärungspflicht (§ 12 FGG) verlangt keine weitergehenden Ermittlungen.

d) Die Kostenentscheidung des Landgerichts, nach der die Gerichtskosten entsprechend dem Obsiegen und Unterliegen der Beteiligten aufgeteilt und von einer Kostenerstattung abgesehen wird, ist als Ermessensentscheidung, die auf der Grundlage des § 47 WEG a.F. ergangen ist, nicht zu beanstanden.

3. Dem Senat erscheint es nach § 47 Satz 1 WEG a.F. angemessen, dass die Antragstellerin, die in der Rechtsbeschwerdeinstanz vollständig unterlegen ist, die in diesem Rechtszug entstandenen Gerichtskosten trägt. Für die Anordnung einer Kostenerstattung (vgl. § 47 Satz 2 WEG a.F.) besteht kein Anlass.

Der Senat bestimmt den Geschäftswert nach § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG mit 5.000 EUR. Auf den vom Landgericht zutreffend ermittelten Geschäftswert für das Beschwerdeverfahren ist insoweit, als die Vorinstanz dem Rechtsmittel der Antragstellerin entsprochen hat, ein Abschlag vorzunehmen.

Ende der Entscheidung