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2. In vor dem 1.7.2007 anhängigen Entziehungsverfahren können die Wohnungseigentümer insgesamt den geltend gemachten Anspruch weiterverfolgen. Einer Verfahrensführung durch die Eigentümergemeinschaft bedarf es insoweit nicht.

I.

Die Antragsteller zu 1 und die Antragsgegnerin sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, die Antragstellerin zu 2 ist die Eigentümergemeinschaft. Die Antragsgegnerin war bei Verfahrenseinleitung die Sondereigentümerin der Wohnungen/Einheiten Nr. 15, Nr. 16/16a, Nr. 18, der Kellerabteile h, i und k sowie der Garage Nr. IV. Ihr Miteigentumsanteil betrug 60/300stel.

Mit bestandskräftigem Beschluss vom 16.9.2004 wurde der Wirtschaftsplan für das Jahr 2005 genehmigt, der für die Einheiten der Antragsgegnerin monatliche Wohngeldvorauszahlungen in Höhe von 250 EUR ab dem 1.1.2005 festlegte. Mit bestandskräftigem Eigentümerbeschluss vom 24.8.2005 wurde die Antragsgegnerin zur Zahlung einer Sonderumlage von 794,42 EUR verpflichtet, die bis spätestens 14.10.2005 fällig war. Weiter beanspruchten die Wohnungseigentümer die damals offenen Wohngeldvorauszahlungen für die Monate September und November 2005 in Höhe von je 250 EUR sowie die gegen die Antragsgegnerin in einem gerichtlichen Verfahren festgesetzten Kosten gemäß Beschluss des Amtsgerichts vom 10.5.2005 in Höhe von 158,55 EUR zuzüglich 5,30 EUR Zinsen sowie in Rechnung gestellter Kosten für ein außergerichtliches Mahnschreiben des Verwalters in Höhe von 62,64 EUR. Verrechnet haben die Antragsteller zu 1 die von ihnen beanspruchten Beträge mit einem Guthaben der Antragsgegnerin aus der Jahresabrechnung 2004 von 444,13 EUR, woraus sich der erstinstanzlich zunächst geltend gemachte Saldo von 1.076,78 EUR ergibt.

In der Eigentümerversammlung vom 24.8.2005 genehmigten die Wohnungseigentümer des weiteren bestandskräftig den Wirtschaftsplan für das Jahr 2006, der für die Einheiten der Antragsgegnerin monatliche Wohngeldvorauszahlungen in Höhe von 250 EUR ab dem 1.1.2006 bestimmte. Weiterhin wurde, bezogen auf den Wirtschaftsplan für 2006, beschlossen, dass, sofern ein Eigentümer mit einer Vorauszahlung in Verzug gerät, die gesamten restlichen Beitragsvorschüsse dieses Eigentümers für das laufende Wirtschaftsjahr sofort fällig und einklagbar werden.

In der Eigentümerversammlung vom 24.8.2005 wurde ferner unter Tagesordnungspunkt (TOP) 10 mit einer Mehrheit von mehr als der Hälfte der stimmberechtigten Wohnungseigentümer bestandskräftig beschlossen, von der Antragsgegnerin die Veräußerung ihres Wohnungseigentums zu verlangen. Die Antragsteller zu 1 stützen dieses Verlangen in erster Linie darauf, dass sich die Antragsgegnerin neben den oben genannten Forderungen noch mit Heizkostenzahlungen für ihr Sondereigentum in Höhe von insgesamt 3.559,42 EUR gegenüber dem von der Eigentümergemeinschaft mit der Heizölbelieferung und der Abrechnung der Warmwasser- und Heizkosten beauftragten Unternehmen in Verzug befinde. Des Weiteren habe die Antragsgegnerin durch ihr Verhalten, insbesondere durch die Behauptung von Unwahrheiten sowie durch abfällige Äußerungen über Miteigentümer, in erheblichem Ausmaß und fortgesetzt den Gemeinschaftsfrieden gestört, so dass eine Fortsetzung der Gemeinschaft mit ihr unzumutbar sei.

Die Antragsteller zu 1 haben am 25.11.2005 beim Amtsgericht - Wohnungseigentumsgericht - ursprünglich beantragt, die Antragsgegnerin zu verpflichten, an sie 1.076,78 EUR zuzüglich Verzugszinsen zu bezahlen, ferner ihr Wohnungseigentum zu veräußern.

Im Hinblick auf die Anfang Januar 2006 fällige, jedoch nicht geleistete Wohngeldvorauszahlung haben die Antragsteller zu 1 weiterhin am 9.1.2006 unter Berufung auf die beschlossene Vorfälligkeitsklausel weiter den Antrag gestellt, die Antragsgegnerin zur Zahlung des Wohngelds für das Jahr 2006 in Höhe von 3.000 EUR zuzüglich Zinsen zu verpflichten. Das Amtsgericht hat dieses Verfahren zu dem bereits anhängigen Verfahren verbunden.

Während des amtsgerichtlichen Verfahrens verkaufte die Antragsgegnerin mit notariellem Vertrag vom 29.12.2005 die Wohnung Nr. 18 mit Keller k. Der Eigentumsübergang wurde am 11.5.2006 in das Grundbuch eingetragen.

Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 26.9.2006 die Antragsgegnerin verpflichtet, an die Antragsteller zu 1 einen Betrag von 4.076,78 EUR nebst Zinsen von 5 Prozentpunkten über dem Basiszins aus 1.076,78 EUR seit 14.10.2005 und aus 3.000 EUR seit 2.1.2006 zu bezahlen. Ferner hat das Amtsgericht die Antragsgegnerin verpflichtet, ihr Wohnungseigentum, ausgenommen das bereits übereignete, zu veräußern und im Übrigen den Antrag abgewiesen. Gegen diesen Beschluss hat die Antragsgegnerin sofortige Beschwerde eingelegt.

Während des Beschwerdeverfahrens veräußerte die Antragsgegnerin ihr gesamtes restliches Wohnungs- und Teileigentum mit notariellen Angebots- und Annahmeerklärungen vom 6.11.2006/3.1.2007. Eine Eigentumsumschreibung im Grundbuch hat bislang noch nicht stattgefunden.

Im Hinblick auf einen am 19.1.2007 entrichteten Teilbetrag von 850,29 EUR (mangels Tilgungsbestimmung verrechnet mit dem Restbetrag aus der Sonderumlage und mit rückständigen Wohngeldvorauszahlungen für September und November 2005) sowie die von dem neuen Eigentümer der Wohnung Nr. 18 geleisteten Wohngeldzahlungen für die Monate April bis November 2006 in Höhe von insgesamt 560 EUR haben die Beteiligten das Verfahren übereinstimmend teilweise für erledigt erklärt.

Das Landgericht hat mit Beschluss vom 15.5.2007 den Beschluss des Amtsgerichts, soweit er dem Antrag stattgab, aufgehoben, den Zahlungsantrag in Höhe eines Teilbetrags von 163,85 EUR verworfen und die Anträge im Übrigen, soweit nicht für erledigt erklärt, abgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerseite.

II.

Das Rechtsmittel ist zulässig. Die Antragsteller zu 1, nämlich sämtliche Wohnungseigentümer mit Ausnahme der Antragsgegnerin, sind beschwerdebefugt. Dies ergibt sich daraus, dass das Landgericht in dem angegriffenen Beschluss die Wohnungseigentümer als Antragsteller und Beschwerdegegner behandelt und deren Anträge, soweit nicht erledigt, abgewiesen hat (§ 45 WEG a.F.; BGH NJW 1993, 662; KK-WEG/Abramenko § 45 Rn. 9). Das Landgericht ist nach den Entscheidungsgründen ausdrücklich davon ausgegangen, dass es auch hinsichtlich des Zahlungsantrags die Wohnungseigentümer und nicht den Verband als Antragsteller erachtete.

III.

Die sofortige weitere Beschwerde hat nur in beschränktem Umfang Erfolg.

1. Das Landgericht hat ausgeführt: Die Antragsteller zu 1 machten nach Abzug der im Laufe des Verfahrens geleisteten Teilbeträge von 1.410,29 EUR noch Zahlungsansprüche von 2.666,49 EUR geltend; diese Summe setze sich aus dem Anspruch aus Wohngeldvorauszahlungen 2006 (2.440 EUR), den gerichtlich festgesetzten Kosten aus einem früheren Wohngeldverfahren inklusive Zinsen (163,85 EUR) sowie außergerichtlichen Mahnkosten (62,64 EUR) zusammen. Hinsichtlich der Wohngeldvorauszahlungen seien die Antragsteller zu 1 nicht Anspruchsinhaber. Dies sei die Gemeinschaft als teilrechtsfähiger Verband. Die Antragsteller zu 1 hätten trotz Hinweises der Kammer keine Antragsänderung vorgenommen; eine bloße Berichtigung der Parteibezeichnung sei nicht ausreichend. Was den Anspruch auf Kostenerstattung angehe, sei ein vollstreckbarer Titel vorhanden, der Zahlungsantrag insoweit mangels Rechtsschutzbedürfnisses unzulässig. Die außergerichtlichen Anwaltskosten könnten nicht zugesprochen werden, weil der Verwalter nach dem maßgeblichen Verwaltervertrag neben seiner monatlichen Vergütung ausschließlich eine Mahngebühr von 15 EUR von dem sich in Verzug befindlichen Wohnungseigentümer erheben könne. Rechtsanwaltsvergütung für ein Mahnschreiben könne daneben nicht beansprucht werden. Für die angeforderten Mahngebühren seien die Antragsteller zu 1 auch nicht anspruchsberechtigt.

Der Entziehungsantrag - ohne die während des ersten Rechtszugs veräußerte Wohnung Nr. 18 - sei zulässig. Zwar sei das Wohnungseigentumsgericht für die Klage auf Entziehung des Wohnungseigentums nach § 18 WEG funktionell nicht zuständig; vielmehr hätte über diesen Antrag vor dem Amtsgericht als Prozessgericht verhandelt und durch Urteil entschieden werden müssen. Im Hinblick auf § 17a Abs. 5 GVG habe aber nun das Beschwerdegericht in der Hauptsache im Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit zu entscheiden. Ein Rechtsschutzbedürfnis für den Antrag sei trotz des zwischenzeitlichen Verkaufs des restlichen Wohnungs- und Teileigentums noch zu bejahen.

Der Entziehungsantrag sei jedoch unbegründet. Die Wohnungseigentümer hätten zwar formal bestandskräftig und mit der erforderlichen Mehrheit den Beschluss nach § 18 Abs. 1 WEG gefasst. Der Beschluss sei jedoch materiell unzutreffend, weil ein Verzug der Antragsgegnerin mit der Zahlung von Lasten und Kosten (§ 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG) zum Zeitpunkt der Beschlussfassung nicht angenommen werden könne. Soweit sich die Antragsgegnerin mit Zahlungen in Höhe von 3.559,42 EUR in Verzug befinde, lasse sich ein Veräußerungsverlangen darauf nicht stützen. Denn zu den Verpflichtungen zur Lasten- und Kostentragung gehörten nicht Zahlungspflichten gegenüber dritten Gläubigern, auch wenn diese aus der Lasten- und Kostentragungspflicht herrührten, z.B. aus direkter Inanspruchnahme durch einen Gläubiger. Eine gesamtschuldnerische Haftung der einzelnen Wohnungseigentümer und damit ein etwaiger Ausgleichsanspruch der Antragsteller zu 1 gegenüber der Antragsgegnerin nach § 426 BGB scheide aus.

Weitere Zahlungspflichten der Antragsgegnerin, mit denen sie sich in Verzug befunden habe, seien erst später begründet worden. Teilweise, so bei der Kostenerstattungsforderung, handele es sich auch nicht um Lasten und Kosten nach § 16 Abs. 2 WEG.

Auf § 18 Abs. 1 WEG lasse sich der Entziehungsantrag mit Erfolg nicht stützen. An dessen Voraussetzungen seien strenge Anforderungen zu stellen, weil das Veräußerungsverlangen nach § 18 WEG das schwerste und darum letzte Mittel sei. Dass die Antragsgegnerin zur Kostenverteilung im Hinblick auf eine notarielle Urkunde aus dem Jahr 1986 eine andere Rechtsauffassung vertrete als die Eigentümergemeinschaft, reiche weder für sich allein noch unter Berücksichtigung der vorgetragenen Gesamtumstände aus, um eine schwere Pflichtverletzung, die eine Fortsetzung der Gemeinschaft nach Treu und Glauben als unzumutbar erscheinen ließe, annehmen zu können. Es genüge auch nicht der allgemeine Verweis auf vorangegangene Gerichtsverfahren, die die Antragsteller zu 1 gegen die Antragsgegnerin mit Erfolg angestrengt hätten. Gleiches gelte für die pauschalen und unsubstantiierten Ausführungen der Antragsteller zu 1, die Antragsgegnerin habe in der Vergangenheit mehrfach den Zugang von Korrespondenz der Hausverwaltung vereitelt und sich im Rahmen von Eigentümerversammlungen abfällig gegenüber Miteigentümern geäußert.

2. Dies hält ganz überwiegend der rechtlichen Nachprüfung stand.

a) Wohngeld Das Landgericht hat angenommen, dass ein Parteiwechsel, bezogen auf den Zahlungsantrag, im zweiten Rechtszug trotz entsprechenden richterlichen Hinweises nicht vorgenommen worden sei. Der Senat gelangt mit Rücksicht auf die abgegebenen Verfahrenserklärungen der Beteiligten, die er selbständig würdigen kann (Meyer-Holz in Keidel/Kuntze/Winkler FGG 15. Aufl. § 27 Rn. 50 m.w.N.), zu einem davon abweichenden Ergebnis.

(1) Ausgangspunkt ist die zutreffende Auffassung des Landgerichts, dass materieller Anspruchsinhaber von Wohngeldforderungen gegen einzelne Wohnungseigentümer der teilrechtsfähige Verband ist (BGHZ 163, 154; Wenzel ZWE 2006, 462/465; ständige Rechtsprechung der Wohnungseigentumssenate des Oberlandesgerichts München, z.B. Beschlüsse vom 6.7.2005, 32 Wx 059/05, und vom 13.7.2005, 34 Wx 061/05 = ZMR 2005, 729 mit Anm. Elzer). Die maßgeblichen Anträge wurden nach der Veröffentlichung des erwähnten höchstrichterlichen Beschlusses vom 2.6.2005 (z.B. in NJW 2005, 2061, Ausgabedatum 18.7.2005) gestellt. Folglich kann nur ein Beteiligten- bzw. Parteiwechsel und nicht, wie in so genannten Altfällen, eine bloße Parteiberichtigung den gewünschten Erfolg bewirken.

(2) Die im zweiten Rechtszug abgegebenen Erklärungen des damaligen Antragstellervertreters sind unter Berücksichtigung des erkennbar erstrebten Ergebnisses jedoch als Auswechselung der Partei auszulegen. Im hier noch maßgeblichen (§ 62 Abs. 1 WEG n. F.) Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit sind nicht die gleichen strengen Anforderungen an Anträge wie im Zivilprozess zu stellen (Niedenführ/Schulze WEG 7. Aufl. Vor §§ 43 ff. Rn. 42; jüngst OLG München vom 11.9.2007, 32 Wx 107/07). Im maßgeblichen Schriftsatz vom 20.3.2007 wird die Wohnungseigentümergemeinschaft als Antragstellerin bezeichnet und mit der Erklärung, zu "berichtigen", ausgeführt, "dass als Antragstellerin die Wohnungseigentümergemeinschaft H.-Straße anstelle der einzelnen Wohnungseigentümer auftritt." Schon dies spricht für den gewollten Wechsel. Soweit der Antragstellervertreter in einem weiteren Schriftsatz auf Ausführungen der Antragsgegnerin die Parteiberichtigung als zulässig bezeichnet, verweist er dazu insbesondere auf Zitate (nämlich Baumbach/Lauterbach/Albers/Hartmann ZPO 64. Aufl. § 263 Rn. 7 und 9), die gerade den Klägerwechsel bzw. den Parteiwechsel in der Berufungsinstanz behandeln. All dies lässt den Schluss zu, dass entgegen der verfehlten Bezeichnung tatsächlich mit Rücksicht auf den gewünschten Erfolg ein Austausch der Partei gewollt war. Schutzwürdige Interessen der Antragsgegnerin stehen nicht entgegen, zumal sie selbst - wie zutreffend - eine Parteiänderung als sachdienlich erachtet.

Abschließend klarzustellen ist, dass die Erklärungen zum Parteiwechsel nur den Zahlungsanspruch betreffen.

(3) Auch wenn der Zahlungsanspruch somit nicht wegen fehlender Aktivlegitimation abzuweisen ist, kann der Senat, weil weitere Ermittlungen nach § 12 FGG nicht geboten sind, abschließend darüber entscheiden. Der Antragstellerin zu 2 sind unter weiterer Berücksichtigung der zwischenzeitlichen Zahlung für die Wohnung Nr. 18 noch 2.440 EUR als Wohngeld für das Jahr 2006 nebst Zinsen (§§ 286, 288 Abs. 1 BGB) zuzusprechen.

aa) Rechtlich nicht zu beanstanden ist die Auffassung des Landgerichts zur vorgenommenen Aufrechnung nach § 396 BGB i.V.m. § 366 Abs. 2 BGB. Ob eine Aufrechnungsbestimmung vorliegt und welchen Inhalt sie hat, ist eine Frage tatrichterlicher Würdigung. Der Senat kann diese nur in engen Grenzen, nämlich auf Rechtsfehler hin, überprüfen (Meyer-Holz in Keidel/Kuntze/Winkler § 27 Rn. 49). Tatrichterliche Fehler sind bei der Würdigung der schriftsätzlichen Erklärungen zur Anrechnung nicht ersichtlich. Insbesondere ist auch nicht der Grundsatz der interessengerechten Auslegung (BGH NJW 1994, 2228/2229) verletzt; denn die durch Kostenfestsetzungsbeschluss titulierte Schuld bietet ersichtlich höhere Sicherheit. Ein materielles Bedürfnis, sich vordringlich insoweit zu befriedigen, ist nicht ersichtlich.

bb) Nur der Vollständigkeit halber ist noch anzuführen: Inhaber der rückständigen Wohngeldansprüche ist die teilrechtsfähige Eigentümergemeinschaft (siehe oben). Der rechtskräftige Kostenfestsetzungsbeschluss vom 10.5.2005 lautet hingegen auf die Wohnungseigentümer gemäß Liste. Titelinhaber sind und bleiben diese (BGH WM 2007, 1126). Damit fehlt es insoweit auch an der Gegenseitigkeit.

cc) Hinsichtlich der außergerichtlichen Anwaltsvergütung verweist der Senat auf die zutreffende landgerichtliche Begründung unter II. 1 c, die durch das Rechtsbeschwerdevorbringen nicht entkräftet wird. Der Hinweis auf § 4 RVG liegt schon deshalb neben der Sache, weil Mahngebühren sich nach der Spezialregelung in § 7 VI Nr. 1 des Verwaltervertrags richten und es sich insoweit nicht um eine Anwalts-, sondern um eine Verwaltertätigkeit handelt.

b) Entziehung Der Entziehungsantrag wurde zu Recht abgewiesen. (1) Inhaber des Entziehungsanspruchs und aktivlegitimiert waren bis zum Inkrafttreten der WEG-Reform am 1.7.2007 die einzelnen Wohnungseigentümer (BGH NJW 2007, 1353; Abramenko ZMR 2005, 585; Elzer WE 2005, 196). Der Verband konnte ohne entsprechende gesetzliche Normierung ein Entzugsverfahren auch nicht an sich ziehen. Nun bestimmt § 18 Abs. 1 Satz 2 WEG n. F., dass mit Ausnahme der Wohnungseigentümer von Zweiergemeinschaften die Ausübung des Entziehungsrechts der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zusteht. Weil es sich formal nicht um eine Vorschrift des für anhängige Verfahren weiterhin in alter Fassung anzuwendenden Dritten Teils des Wohnungseigentumsgesetzes (§§ 43 ff. WEG a. F.) handelt (vgl. § 62 Abs. 1 WEG n. F.), steht die Anwendung der Neufassung in Frage. Würde man nämlich die Ausübungsbefugnis als eine dem materiellen Recht zugeordnete Regelung für gemeinschaftsbezogene Rechte beurteilen (vgl. § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG n. F.), wäre sie auch in dieser nach früherem Verfahrensrecht zu entscheidenden Sache zu beachten (vgl. BGH NJW 2007, 3492). Dies erscheint allerdings zweifelhaft, weil die fortbestehende Rechtsinhaberschaft der Wohnungseigentümer nicht berührt ist und der Gesetzgeber erkennbar beabsichtigte, die Abwicklung bereits anhängiger Verfahren durch die Reform unberührt zu lassen. Abschließend braucht sich der Senat hiermit aber nicht auseinander zu setzen, weil es, jedenfalls in Übergangsfällen, weiterhin zulässig wäre, dass der Verband die Wohnungseigentümer (mit Ausnahme der Antragstellerin) ermächtigen kann, ihm zugeordnete Ansprüche geltend zu machen. Dies muss nicht ausdrücklich geschehen. Die Ermächtigung lässt sich vielmehr zwanglos dem Eigentümerbeschluss vom 24.8.2005 entnehmen, ohne dass sie ausdrücklich erfolgen muss (BGH NJW 2005, 3146/3147). Hinzu kommt hier, dass die Verfahrensrechte des Verbands ohnehin durch dessen Beteiligung (siehe zu a) gewahrt sind.

(1) Hauptsacherledigung und damit der Wegfall des Rechtsschutzbedürfnisses für die Entziehungsklage ist durch die Veräußerung des Wohnungseigentums bisher nicht eingetreten. Ein Vollzug im Grundbuch hat nämlich noch nicht stattgefunden. Solange bleibt die Antragsgegnerin Mitglied der Eigentümergemeinschaft. Überdies ist in der maßgeblichen Urkunde zwar die Auflassung erklärt, jedoch keine Eintragungsbewilligung erteilt, vielmehr der Notar nur bevollmächtigt, die Eintragungsbewilligung und den Eintragungsantrag zum Grundbuch für den Eigentumsübergang abzugeben, wenn der Verkäufer dem Notar den Empfang des Kaufpreises ohne etwaige Verzugszinsen schriftlich bestätigt hat oder die Kaufpreiszahlung durch Bankbestätigung nachgewiesen ist. Durch die erstrebte gerichtliche Entscheidung nach § 19 WEG wird aber gerade auch die Bewilligung ersetzt (KG Rpfleger 1979, 198).

(2) Der Bestandskraft des Eigentümerbeschlusses vom 24.8.2005 steht nicht entgegen, dass das mit der Entziehungsklage befasste Gericht die sachlichen Voraussetzungen des Anspruchs auf Entziehung festzustellen hat (Merle in Bärmann/Pick/ Merle WEG 9. Aufl. § 43 Rn. 35 und 36). Vielmehr ist es nach der bis 30.6.2007 geltenden Rechtslage gerade Sache des Prozessgerichts, die sachliche Rechtfertigung des Veräußerungsverlangens zu prüfen.

(3) Das Landgericht hat für die Berechtigung des Entziehungsverlangens zutreffend auf die dafür vorgebrachten Gründe abgestellt. Davon nicht umfasst sind Zahlungsrückstände, die nach der maßgeblichen Beschlussfassung aufgelaufen sind. Auf den Zahlungsrückstand aus Heizöllieferungen kann der Antrag unter dem Gesichtspunkt des Zahlungsverzugs nach § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG schon deshalb nicht gestützt werden, weil dieser Rückstand keine Verpflichtungen zur Lasten- und Kostentragung nach § 16 Abs. 2 WEG betrifft. Erfasst wird nur "Wohngeld" aufgrund genehmigter Wirtschaftpläne oder Jahresabrechnungen (Weitnauer/Lüke WEG 9. Aufl. § 18 Rn. 8; § 16 Rn. 11). Bei der gegenständlichen Forderung handelt sich um keine Verpflichtung in diesem Sinne (vgl. Pick in Bärmann/Pick/Merle § 18 Rn. 32). Daran ändert auch die zum 1.7.2007 reformierte Haftungsverfassung der Eigentümergemeinschaft (§ 10 Abs. 8 WEG n. F.) nichts, die zudem nur für Verbindlichkeiten gilt, die nach dem 30.6.2007 begründet wurden (Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten WEG 8. Aufl. § 10 Rn. 81).

(4) Soweit der allgemeine Entziehungsgrund des § 18 Abs. 1 WEG - auch wegen fortlaufend unpünktlicher Zahlung von Wohngeld - in Frage kommt, hat das Landgericht in tatsächlicher, dem Senat als Rechtsbeschwerdegericht weitgehend entzogener Würdigung der vorgebrachten Umstände die Voraussetzungen der Norm verneint. Es hat dabei berücksichtigt, dass der mit dem Anspruch verlangte Eingriff in das Eigentum stets das letzte Mittel zur Herstellung des Gemeinschaftsfriedens sein muss (BGH NJW 2007, 1353/1355). Aus Rechtsgründen ist die getroffene Abwägung nicht zu beanstanden. Zusätzlich ist festzuhalten, dass es nach der vom Senat geteilten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH NJW 2007, 1353) in einem derartigen Fall grundsätzlich auch unerlässlich ist, den säumigen Wohnungseigentümer vor Beschlussfassung abzumahnen. Ein wegen fehlender Abmahnung nicht ausreichender Entziehungsbeschluss bildet dann die Abmahnung. Versäumt der abgemahnte Wohnungseigentümer, wenn auch nur einmal, die abgemahnten Pflichten, kann sodann Entziehungsklage erhoben werden, die in diesem Fall aber erneut entsprechender Beschlussfassung bedarf. Dies gilt auch hier. Von der Abmahnung konnte nicht ausnahmsweise abgesehen werden, selbst wenn die Antragsgegnerin mehrfach wegen Zahlungsrückständen von der Gemeinschaft gerichtlich in Anspruch genommen werden musste. Denn aus der gerichtlichen Inanspruchnahme wegen Wohngeldforderungen kann zunächst nur der Wille entnommen werden, Rückstände mit gerichtlicher Hilfe beizutreiben. Dass die Gemeinschaft darüber hinaus gewillt war, aus dem Zahlungsverhalten weitergehend auch die Entziehung als äußerstes Mittel verlangen zu wollen, ist zunächst objektiv für die Antragsgegnerin nicht ersichtlich gewesen.

IV.

Nach § 47 WEG a. F. erscheint es gerechtfertigt, es für den ersten und zweiten Rechtszug bei der vom Landgericht getroffenen Kostenentscheidung zu belassen. Der Parteiwechsel fand erst im weiteren Verlauf des zweiten Rechtszugs statt. Das Obsiegen der Antragstellerseite ist im Verhältnis zum Geschäftswert insgesamt nicht sehr erheblich. Für ein Abweichen von der Regel des § 47 Satz 2 WEG a. F. besteht hingegen kein Anlass.

Für die Rechtsbeschwerdeinstanz erscheint es dem Senat angemessen, die Gerichtskosten nach dem im Tenor festgelegten Verhältnis unter den Antragstellern zu 1 einerseits und der Antragsgegnerin andererseits aufzuteilen (§ 47 Satz 1 WEG). Es besteht auch in diesem Rechtszug kein Anlass, von der im Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit bestehenden Regel (vgl. § 47 Satz 2 WEG a. F.), außergerichtliche Kosten nicht zu erstatten, abzuweichen.

Die Festsetzung des Geschäftswerts beruht auf § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG a. F. Entgegen der Auffassung der Vorinstanzen ist im Entziehungsverfahren ein Abschlag vom Verkehrswert des betroffenen Wohnungs- oder Teileigentums nicht zu machen. Denn Gegenstand des Entziehungsverfahrens bildet allein die Frage, ob der Sondereigentümer sein Eigentum veräußern muss, so dass ihm ein dem Verkehrswert entsprechender Wertverlust droht. Eine etwaige Gegenleistung im Falle der Veräußerung ändert daran nichts (BGH vom 21.9.2006, V ZR 28/06 = NZM 2006, 873). Der Senat übernimmt insoweit die im landgerichtlichen Beschluss (II.4.) aufgeführten unbestrittenen Werte.

Ende der Entscheidung