Judicialis Rechtsprechung

I.

Die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer aus 51 Wohnungen sowie Tiefgaragen-Stellplätzen bestehenden Wohnanlage, die derzeit von der weiteren Beteiligten verwaltet wird. Zuvor verwaltete die Antragstellerin die Wohnanlage. Sie war mit Wirkung vom 1.6.2002 zur Verwalterin bestellt worden. Ihr Verwaltervertrag stammt vom 11.4.2002 und ist befristet bis 31.12.2006. In ihm ist bestimmt, dass er nur aus wichtigem Grund gekündigt werden kann. Gleiches gilt für die Verwalterabberufung.

Die vor der Antragstellerin tätig gewesene und in Insolvenz gegangene Verwalterin, die zugleich die Bauträgerin der Wohnanlage war, hatte für die Instandsetzungsrücklage bei der B.-Bank in D. ein Festgeldkonto, lautend auf die Eigentümergemeinschaft eröffnet. Über das Vermögen jener Bank wurde am 16.7.2003 das Insolvenzverfahren eröffnet. Die Einlagen sind entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen nur zu 90 % über die Entschädigungseinrichtung Deutsche Banken GmbH und begrenzt auf einen Betrag von 20.000 EUR pro Einlage abgesichert.

Im Hinblick auf Sicherheitsbedenken einiger Eigentümer erkundigte sich die Antragstellerin bei der Bank und erhielt von dieser zur Auskunft, dass die Einlage mit maximal 20.000 EUR pro Eigentümer abgesichert sei. Dies teilte die Antragstellerin am 10.10.2002 Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft mit, wobei sie die abgesicherte Summe für die Gesamtheit der Wohnungseigentümer mit 1.020.000 EUR bezifferte.

Nachdem die Antragstellerin mit Schreiben vom 27.5. und 5.6.2003 dem Verwaltungsbeirat und einzelnen Wohnungseigentümern mitgeteilt hatte, die Absicherung betrage nur 90 % der Einlagensumme und sei auf 20.000 EUR begrenzt, wurde eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen, die am 1.10.2003 stattfand. Unter Tagesordnungspunkt (TOP) 4 wurde die Antragstellerin als Verwalterin aus wichtigem Grund abberufen (4.1.) und der Verwaltervertrag mit sofortiger Wirkung gekündigt (4.2.). Die weitere Beteiligte wurde unter TOP 5 zur neuen Verwalterin bestellt.

Die Antragstellerin hat beim Amtsgericht beantragt, die Eigentümerbeschlüsse über ihre Abberufung und die Kündigung des Verwaltervertrags für ungültig zu erklären und festzustellen, dass die Kündigung des Verwaltervertrags unwirksam ist. Das Amtsgericht hat den Antrag mit Beschluss vom 22.12.2004 abgewiesen. Auf die sofortige Beschwerde der Antragstellerin hat das Landgericht mit Beschluss vom 26.7.2005 die Entscheidung des Amtsgerichts aufgehoben und die Beschlüsse der Wohnungseigentümer zur Verwalterabberufung und zur Vertragskündigung für ungültig erklärt; es hat zudem festgestellt, dass die Vertragskündigung unwirksam ist. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner.

II.

Das Rechtsmittel bleibt in der Sache erfolglos.

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

Nach dem Verwaltervertrag seien Abberufung und Kündigung des Verwalters nur aus wichtigem Grund möglich. Ein wichtiger Grund liege unabhängig von einem Verschulden des Verwalters vor, wenn eine Fortsetzung der Zusammenarbeit den Wohnungseigentümern nach Treu und Glauben nicht mehr zugemutet werden könne und das Vertrauensverhältnis zwischen den Vertragsparteien gestört sei. Die vorgebrachten Gründe stützten die Abberufung wie die Kündigung jedoch nicht.

Welche Regressansprüche aufgrund welchen Sachverhalts die Antragstellerin gegen den früheren Verwalter verhindert hätte, sei nicht dargelegt. Die Antragsgegner hätten die Antragstellerin als Verwalterin in voller Kenntnis dessen bestellt, dass Verwaltergebühren nun an diese und nicht mehr an die frühere, in Insolvenz gefallene Verwalterin flössen.

Es sei nicht dargetan, inwieweit die Antragsgegner einen Schaden durch das Verstreichenlassen von Gewährleistungsfristen gegen den Bauträger hätten hinnehmen müssen. Schon an einer Darlegung von Baumängeln fehle es. Soweit auf eine unberechtigte Kontobelastung mit einem Betrag von 236,35 EUR hingewiesen werde, sei nicht belegt, dass die Kosten auf ein Tätigwerden der Antragstellerin zurückzuführen seien und daraus, trotz eines möglichen Erstattungsanspruchs, tatsächlich ein Schaden entstanden sei. Überdies gebe die geringe Schadenshöhe keine Berechtigung für eine Kündigung aus wichtigem Grund.

Die Bestellung gerade der Antragstellerin zur Verwalterin beruhe auf einer eigenständigen Willensbildung der Antragsgegner. Die Antragstellerin sei nicht verpflichtet gewesen, auf die Möglichkeit der Bestellung eines Dritten als Verwalter hinzuweisen.

Die Geldanlage bei der B.-Bank könne der Antragstellerin nicht vorgeworfen werden. Denn dies habe bereits die Vorgängerin im Amt bewerkstelligt. Die Wohnungseigentümer hätten, wie sich aus der Beweisaufnahme des Amtsgerichts ergebe, auch nicht am 1.10.2002 einen Mehrheitsbeschluss über die Abwicklung des dortigen Kontos gefasst, den die Antragstellerin pflichtwidrig nicht umgesetzt habe. Es stehe lediglich fest, dass einige Wohnungseigentümer Bedenken wegen der Geldanlage und den Wunsch geäußert hätten, das Geld dort abzuziehen.

Es könne der Antragstellerin auch nicht vorgeworfen werden, keinen Eigentümerbeschluss dahingehend herbeigeführt zu haben, das Geld anderweitig anzulegen. Im Zusammenhang mit der Anmeldung der Forderung zur Insolvenztabelle sei der Antragstellerin kein Versäumnis vorzuwerfen. Auch über die Insolvenz der Bank sei am 5.6.2003 ordnungsgemäß informiert worden.

Als Kündigungsgrund käme allenfalls die fehlerhafte Auskunft vom 10.10.2002 in Betracht, die im Ergebnis auch einen Schaden ausgelöst habe. Denn die Kammer sei davon überzeugt, dass im Rahmen des Insolvenzverfahrens nicht alle Forderungen befriedigt werden könnten. Die Antragstellerin habe jedoch entsprechend der ihr von der Bank erteilten Auskunft informiert. Kenntnis davon, dass die Absicherung der Wohnungseigentümer nicht vollständig sei, habe sie bei Weitergabe der Auskunft nicht besessen. Eine Verpflichtung, die Auskunft durch Dritte überprüfen zu lassen, habe nicht bestanden. Soweit die Antragstellerin die maßgeblichen gesetzlichen Bestimmungen nicht studiert habe, begründe dies zwar eine Fahrlässigkeit, das Fehlverhalten mache jedoch eine Fortsetzung der Zusammenarbeit nicht unzumutbar.

Sonstige Vorwürfe gegen die Antragstellerin im Zusammenhang mit dem Fehlen eines Vermögensstatus seien nicht nachvollziehbar.

Demnach seien weder ein Abberufungs- noch ein Kündigungsgrund gegeben.

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält der auf Rechtsfehler (§ 27 Abs. 2 Satz 2 FGG, §§ 546, 559 Abs. 2 ZPO) beschränkten Nachprüfung durch den Senat in der Sache stand.

Die Antragsgegner rügen im Wesentlichen, das Beschwerdegericht habe erhebliche Tatsachen und Beweisangebote übergangen sowie rechtsfehlerhaft gegen allgemeine Denkgesetze und Erfahrungssätze verstoßen. Es habe sich nicht inhaltlich mit der rechtsfehlerfreien Entscheidung des Amtsgerichts samt dessen fehlerfreier Würdigung der durchgeführten Beweisaufnahme auseinander gesetzt. Das Landgericht sei der Verpflichtung zur Amtsermittlung nicht nachgekommen und habe Beweisangebote übergangen. Der Beweisstoff sei nicht rechtsfehlerfrei erörtert worden. Außerdem sei im Hinblick auf die überraschende Rechtsauffassung der Beschwerdekammer der Grundsatz des rechtlichen Gehörs verletzt und die amtierende Verwalterin verfahrensfehlerhaft nicht beteiligt worden.

a) Aus Verfahrensgründen ist das Rechtsmittel nicht erfolgreich.

(1) Allerdings hat der Tatrichter verfahrensfehlerhaft die neu bestellte derzeitige Verwalterin nicht am Verfahren beteiligt (vgl. § 43 Abs. 1 Nr. 4, Abs. 4 Nr. 2 WEG; Weitnauer/Mansel WEG 9. Aufl. § 43 Rn. 30). Der Senat hat dies im Rechtsbeschwerdeverfahren nachgeholt. In ihrer Stellungnahme beschränkt sich die weitere Beteiligte darauf, auf das Vorbringen der Antragsgegner zu verweisen. Unter den gegebenen Umständen kann mit Blick auf die Interessenlage und die Erklärung der weiteren Beteiligten sicher ausgeschlossen werden, dass die unterlassene Beteiligung in irgendeiner Weise die Sachentscheidung des Landgerichts beeinflusste. Der Verfahrensmangel ist demgemäß geheilt.

(2) Die Verfahrensweise des Landgerichts verletzt nicht das Grundrecht der Antragsgegnerin auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG, Art. 91 Abs. 1 BV). Die Antragsgegner räumen selbst ein, dass in der mündlichen Verhandlung des Beschwerdegerichts angedeutet worden sei, den Sachverhalt abweichend zur Rechtsauffassung des Amtsgerichts zu beurteilen. Die Antragsgegner sahen sich demgemäß auch veranlasst, im Anschluss an die Verhandlung mit Schriftsatz vom 22.7.2005 ergänzend zum wichtigen Grund für die Abberufung und die Kündigung vorzutragen. Es ist nicht ersichtlich, dass das Landgericht bei seiner hiernach getroffenen Entscheidung die Ausführungen der Antragsgegner nicht zur Kenntnis genommen und erwogen hätte. Einer ausdrücklichen Erörterung aller von den Antragsgegnern ins Feld geführten Gesichtspunkte in den Entscheidungsgründen bedurfte es nicht. § 25 FGG verlangt nur eine Begründung, die sich mit dem wesentlichen Tatsachenstoff und den entscheidungserheblichen Rechtfragen auseinandersetzt. Auch von Verfassungs wegen brauchte das Landgericht nicht jedes einzelne Argument der Beteiligten in den Gründen seiner Entscheidung ausdrücklich zu erörtern (vgl. z.B. VerfGHE 57, 16/23; 57, 56/60).

(3) Das Landgericht war nicht gehindert, ohne erneute Beweisaufnahme, insbesondere ohne erneute Vernehmung der vom Amtsgericht angehörten Zeugen, abweichend zum Erstgericht dem Antrag stattzugeben. Das Landgericht ist nach einer Auswertung der protokollierten Zeugenaussagen nicht vom Zustandekommen eines Eigentümerbeschlusses im Oktober 2002 ausgegangen, dass die Gelder von der Bank in D. hätten abgezogen werden sollen. Das steht nicht im Widerspruch zur Würdigung des Amtsgerichts. Dieses hat nur festgestellt, dass Anfang Oktober 2002 die Verwaltung Kenntnis von erheblichen Bedenken einiger Wohnungseigentümer bezüglich der Geldanlage bei der B.-Bank besessen habe. Davon geht auch das Landgericht aus, was sich im Übrigen unmissverständlich aus dem bei den Akten befindlichen Schreiben der Antragstellerin vom 10.10.2002 an die Wohnungseigentümer Eheleute H. erschließt.

Im Übrigen ist, selbst wenn man die Maßstäbe des Strengbeweises anlegt, eine Wiederholung der Vernehmung grundsätzlich nur bei abweichender Würdigung erforderlich, etwa wenn das Beschwerdegericht die Aussage eines Zeugen im subjektiven Bereich anders oder zwar gleich, aber nicht mit gleichgerichteten Erwägungen beurteilen oder die Glaubwürdigkeit eines Zeugen abweichend beurteilen will (Reichold in Thomas/Putzo ZPO 27. Aufl. § 398 Rn. 4). Dies ist nicht der Fall. Das Landgericht ging, namentlich was die Geldanlage bei der Bank in D. angeht, vom gleichen Sachverhalt aus, wie ihn das Amtsgericht festgestellt hat. Es zieht aus den Tatumständen lediglich einen anderen rechtlichen Schluss. Dies ist dem Beschwerdegericht als vollständiger zweiter Tatsacheninstanz nicht versagt, ohne dass es hierbei an eine an sich ebenso vertretbare Beweiswürdigung des erstinstanzlichen Richters gebunden wäre.

(4) Ein Verstoß gegen die Amtsermittlungspflicht gemäß § 12 FGG ist nicht gegeben. Die Antragsgegner haben nicht dargelegt, welche konkreten und rechtserheblichen Tatsachen und Beweisangebote das Beschwerdegericht übergangen habe. Soweit es um die nicht weiterverfolgte Frage der Verpflichtung zur Entwicklung eines so genannten Vermögensstatus geht, führen die Antragsgegner selbst aus, es handele sich dabei nur um einen "Seitenaspekt". Die Frage weiterzuverfolgen erübrigte sich für die Beschwerdekammer auch deshalb, weil die behauptete Statusdifferenz mit einem Fehlbetrag von knapp 900 EUR unstreitig erst wesentliche Zeit nach dem 1.10.2003 festgestellt wurde und mithin nicht den wichtigen Grund für die Zerstörung des Vertrauensverhältnisses im Zeitpunkt der Abberufung bilden konnte. Ein Nachschieben von Kündigungsgründen nach Ausspruch der entsprechenden Erklärung ist nämlich nicht möglich (vgl. BayObLG ZWE 2001, 105; Merle in Bärmann/Pick/Merle WEG 9. Aufl. § 26 Rn. 169).

Hinsichtlich der vom Landgericht als erwiesen erachteten Tatsachen wie z.B. einer unberechtigten Kontobelastung der Eigentümergemeinschaft sowie einer falschen Auskunftserteilung zur Anlagensicherheit bei der B.-Bank ist nicht erkennbar, welche weiteren Ermittlungen zu dem Schluss auf einen wichtigen Grund für die Verwalterabberufung und die Vertragskündigung geführt hätten.

b) Auch in materieller Hinsicht hält der landgerichtliche Beschluss der Überprüfung auf Rechtsfehler im Wesentlichen stand.

(1) Der Tatrichter ist zutreffend davon ausgegangen, dass Gegenstand des innerhalb der Monatsfrist des § 23 Abs. 2 Satz 2 WEG eingereichten Antrags auch der zum gleichen Tagesordnungspunkt gefasste Beschluss über die Verwalterabberufung (Ziffer 4.1) ist.

Nach der vom Senat geteilten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist von dem Beschluss über die Abberufung des Verwalters die Kündigung des Verwaltervertrags zu unterscheiden (BGHZ 151, 164; siehe auch BayObLGZ 2004, 15); die Berechtigung der Wohnungseigentümer zur Kündigung des mit dem Verwalter abgeschlossenen Vertrags betrifft nicht die Gültigkeit des Beschlusses zu dessen Kündigung, sondern erfordert die Überprüfung der materiellen Voraussetzungen eines Kündigungsrechts. Dazu steht dem abberufenen Verwalter das Feststellungsverfahren nach § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG i.V.m. § 256 Abs. 1 ZPO offen; für eine nach § 23 Abs. 4 WEG fristgebundene Anfechtung des Beschlusses über die Kündigung des Verwaltervertrags besteht kein Rechtsschutzinteresse (BGHZ 151, 164). Demgemäß ist der Antrag, soweit er neben der Feststellung der Unwirksamkeit der Kündigung ausdrücklich auch auf die Ungültigerklärung des dementsprechend gefassten Eigentümerbeschlusses unter Ziffer 4.2 gerichtet ist, als unzulässig abzuweisen.

(2) Ein wichtiger Grund für eine vorzeitige Abberufung des Verwalters liegt vor, wenn den Wohnungseigentümern unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände nach Treu und Glauben eine Fortsetzung der Zusammenarbeit mit diesem nicht mehr zugemutet werden kann, insbesondere weil das erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört ist (BGHZ 151, 164/172 f.; BayObLGZ 2004, 15; BayObLG NZM 2000, 341). Auf dieser Grundlage hat das Landgericht rechtsfehlerfrei die Voraussetzungen eines wichtigen Grunds, insbesondere die Zerstörung des Vertrauensverhältnisses, verneint. Die dafür tragenden Überlegungen beruhen im Wesentlichen auf einer tatsächlichen Würdigung durch das Beschwerdegericht, die für den Senat grundsätzlich bindend sind (§ 27 Abs. 1 Satz 2 FGG i.V.m. § 559 Abs. 2 ZPO; BayObLG WuM 2002, 386). Der Senat ist insbesondere nicht befugt, an die Stelle der landgerichtlichen Tatsachenwürdigung eine eigene Bewertung zu setzen, mag auch die Folgerung des Landgerichts, die vorgebrachten und belegten Tatsachen rechtfertigten nicht den Schluss auf eine Zerstörung des Vertrauensverhältnisses, nicht die einzig mögliche sein und eine anderweitige Würdigung ebenso vertretbar erscheinen (vgl. Meyer-Holz in Keidel/Kuntze/Winkler FGG 15. Aufl. § 27 Rn. 42). Insbesondere ist es in diesem Zusammenhang nicht rechtsfehlerhaft, die ungenügende Einlagensicherung für das schon von der Vorgängerin eröffnete Konto für die Instandhaltungsrücklage nicht der Antragstellerin zuzurechnen. Soweit es personelle Verflechtungen zwischen der Antragstellerin und der vorangehenden Verwalterin in der Person des Geschäftsführers gibt, haben die Antragsgegner darin ausdrücklich keinen Hinderungsgrund für die Bestellung der Antragstellerin gesehen. Die unrichtige Information durch die Antragstellerin im Schreiben vom 10.10.2002 zur Einlagensicherung beruht nach den fehlerfreien Feststellungen des Landgerichts auf Fahrlässigkeit. Auch wenn voraussichtlich ein der Höhe nach noch nicht bezifferbarer Schaden für die Antragsgegner entstanden ist, ist es rechtlich nicht zu beanstanden, in diesem Verhalten keinen das Vertrauensverhältnis zerstörenden Umstand zu erblicken. Dabei kann noch berücksichtigt werden, dass für solche Fälle die Antragstellerin und ggf. deren Haftpflichtversicherung einspringen müssen. Auch in Zusammenschau mit den übrigen, namentlich wegen der Geldanlage erhobenen Vorwürfen gebietet sich keine andere Bewertung.

Fehlt es aber an einem wichtigen Grund für die Abberufung, besteht in der Regel, so auch hier, kein Recht zur außerordentlichen Kündigung des Verwaltervertrags gemäß § 626 BGB (vgl. BGHZ 151, 164/175).

(3) Es kann unter diesen Umständen dahinstehen, ob nach Bekanntwerden der Fehlinformation und nach Richtigstellung durch die Antragstellerin Anfang Juni 2003 die Verwalterabberufung erst vier Monate später Anfang Oktober 2003 noch innerhalb angemessener Frist lag oder verspätet war mit der Folge, dass das Kündigungsrecht ohnehin verwirkt war (siehe Weitnauer/Lüke § 26 Rn. 35; auch BayObLG NZM 2000, 341), zumal das Abstimmungsergebnis darauf hindeutet, dass die Antragsgegner das Quorum für die Einberufung einer Eigentümerversammlung gemäß § 24 Abs. 2 WEG problemlos erreichen konnten.

3. Der Senat hält es nach § 47 WEG für angemessen, den in der Sache vollständig unterlegenen Antragsgegnern samtverbindlich die gerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens aufzuerlegen. Von der Anordnung einer außergerichtlichen Kostenerstattung kann abgesehen werden, weil unterschiedliche Instanzentscheidungen vorliegen und die Sach- und Rechtslage nicht als eindeutig zu bezeichnen ist.

Die Festsetzung des Geschäftswerts ergibt sich aus § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG. Maßgeblich für die Wertbemessung bei Streitigkeiten über die Verwalterabberufung und die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags ist die Vergütung des Verwalters für die restliche Vertragslaufzeit (ständige Rechtsprechung; z.B. BayObLGZ 2004, 15/21 m.w.N.). Diese bemisst sich nach Maßgabe des Verwaltervertrags vom 11.4.2002 (gerundet) auf 28.456 EUR, errechnet aus einer noch 39-monatigen Laufzeit und einer monatlichen Verwaltervergütung von 729,65 EUR (51 Wohnungen zu je 13 EUR und 43 Stellplätzen zu je 1,55 EUR).

Dem Landgericht bleibt es vorbehalten, für die Beschwerdeinstanz den Geschäftswert erstmals festzusetzen. Dies ist bislang trotz Ausführungen dazu in den Entscheidungsgründen unterblieben. Das Landgericht hat die amtsgerichtliche Entscheidung in vollem Umfang, auch hinsichtlich der Geschäftswertfestsetzung, aufgehoben. Es hat nach § 31 Abs. 1 Satz 2 KostO nunmehr Gelegenheit, ebenfalls für die erste Instanz den Geschäftswert zu bestimmen.

Ende der Entscheidung