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Aus einem Mietvertrag kann auf Abgabe eine Vertragsangebotes durch den Vermieter geklagt werden, wenn die Bedingungen des Hauptvertrages nur vom Vermieter vergeben werden können.

Aktenzeichen: 7 U 4427/98 14 HKO 23341/97 LG München I

Verkündet am 24.11.1999

Die Urkundsbeamtin: Seebauer, Justizangestellte

IM NAMEN DES VOLKES URTEIL

In dem Rechtsstreit

wegen Forderung

erläßt der 7. Zivilsenat des Oberlandesgerichts München durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Dr. und die Richter am Oberlandesgericht und aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 22.09.1999 folgendes Endurteil:

Tenor:

I. Die Berufung der Klägerin gegen das Endurteil des Landgerichts München I vom 15.06.1998 - 14 HKO 23341/97 - wird zurückgewiesen.

II. Die Klage wird abgewiesen.

III. Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

IV. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin kann die Vollstreckung durch die Beklagte durch Sicherheitsleistung in Höhe von DM 60.000,-- abwenden, wenn nicht die Beklagte vorher Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

V. Der Wert der Beschwer der Klägerin im Berufungsverfahren übersteigt DM 60.000,--.

Tatbestand:

Die Klägerin begehrt Feststellung, daß die Beklagte aufgrund eines behaupteten Mietvorvertrags verpflichtet ist, einen entsprechenden Mietvertrag abzuschließen. Hilfsweise hat sie wegen Verletzung eines vereinbarten Vormietrechts Schadensersatz i. H. v. 2 Mio. DM verlangt.

Die Klägerin betrieb seit 1956 im Anwesen B 3-5 in München ein Filmtheater mit vier Kinos und einer Gesamtfläche von 2.300 m2, sowie einer Besucherkapazität von 1.460 Sitzplätzen. Mit der Rechtvorgängerin der Beklagten, der L AG bestanden insoweit Miet-/Pachtverträge (i. folg. Mietverträge) vom 14.12.1956 (Anlage K 1) und vom 28.06.1978 (Anlage K 2).

Der zwischen der L AG und der Klägerin bestehende Vertrag vom 28.06.1978 betreffend das Filmtheater enthält in § 3 folgende entscheidungserheblichen Regelungen:

"1. Der Pachtvertrag beginnt am 01.01.1979. Er wird auf die Dauer von 15 Jahren (i. w. fünfzehn Jahren) fest abgeschlossen und läuft bis zum 31.12.1993.

2. Ein Jahr vor Ablauf der Pachtzeit verpflichten sich beide Parteien, nach Möglichkeit den Vertrag um mindestens 5 Jahre zu verlängern, soweit über die Pachtbedingungen Einigkeit erzielt werden kann.

3. Die Pächterin erhält in jedem Fall ein Vorpachtrecht."

Auf den Inhalt des Vertrags im übrigen wird ergänzend Bezug genommen (Anlage K 2).

Die Beklagte erwarb Ende des Jahres 1993 das Anwesen von der L AG. Im ersten Halbjahr 1994 kam es zu Verhandlungen zwischen ihr und der Klägerin betreffend die Verlängerung des Vertrags vom 28.06.1978. Diese Verhandlungen führten dann am 03./04.05.1994 zum Abschluß des sogenannten "Nachtrags Nr. 1 " zum Mietvertrag vom 29.06.1978. Im einzelnen enthält dieser Nachtrag vom 03./04.05.1994 folgende für den Rechtsstreit maßgeblichen Regelungen:

I. 1. In § 3 bzw. III. der o. g. Mietverträge ist die Mietdauer jeweils bis zum 31.12.1993 begrenzt. Ergänzend ist vereinbart, daß die Parteien sich verpflichten, ein Jahr vor Ablauf der Mietzeit Vereinbarungen über eine Vertragsverlängerung aufzunehmen. Wegen des Verkaufs des Objektes wurden mit dem Voreigentümer jedoch keine abschließenden Verhandlungen geführt. Der Mieter hat ein Vormietrecht.

2. Unter Berücksichtigung dieses Vormietrechts werden beide Mietverhältnisse zunächst um drei Jahre, d. h. bis zum 31.12.1996 verlängert. Es wird eine Kündigungsfrist von 6 Monaten vereinbart. Erfolgt keine termingerechte Kündigung, verlängern sich die Mietverträge jeweils um ein weiteres Jahr.

II....

III. 1. Dem Mieter ist bekannt, daß die Vermieterin eine Umstrukturierung/Modernisierung des Gesamtobjektes B straße 3-5, Sch straße 2, Z 2, mit dem Ziel der baulichen und wirtschaftlichen Optimierung anstrebt. Diese Bemühungen bewertet der Mieter positiv.

Die Planung befindet sich derzeit noch im Vorstadium, so daß heute weder über künftige Nutzungsmöglichkeiten, Lage von Räumlichkeiten für die Kinos noch über längere Vertragslaufzeiten verbindliche Aussagen getroffen werden können.

2. Sofern ein neues Konzept die Beibehaltung von Kinos beinhaltet, erklärt der Mieter jedoch bereits heute unwiderruflich sein Einverständnis zur einer Umverlagerung seines Mietbereiches und die Vermieterin erklärt, in das Objekt keinen weiteren Kinobetreiber aufzunehmen nachdem ein Vertrag gemäß Ziffer IV. dieses Nachtrages abgeschlossen wurde. Die genaue Größe und Lage der Fläche wird zwischen Vermieterin und Mieter zu gegebener Zeit noch festgelegt.

IV. 1. Nach dem 31.12.1996 verpflichtet sich der Mieter im Falle der Realisierung eines Umbaus/Neubaus die jetzt genutzten Flächen entsprechend der erforderlichen Ablaufplanung kurzfristig (innerhalb von drei Monaten) ganz oder teilweise nach schriftlicher Auf- forderung durch die Mieterer zurückzugeben. Der Mieter akzeptiert bereits jetzt, daß sein Geschäftsbetrieb je nach Umfang der Baumaßnahmen eventuell ganz oder zum Teil zum Erliegen kommt bzw. nur eingeschränkt möglich ist. Sofern möglich, wird die Vermieterin Interrimsflächen zur vorübergehenden Nutzung anbieten. Demgemäß verringern/erhöhen sich die Mindestmieten um die jeweils gültige qm/Miete entsprechend.

2. Die Parteien verpflichten sich, im Fall der Realisierung des Vorhabens gemäß III. Ziffer 2. über neue Flächen einen neuen Mietvertrag mit folgenden Festkonditionen abzuschließen:

a: Mietdauer: 10 Jahre + 5 Jahre Option

b: Umsatzmiete mit Mindestmiete

c: Mietpreiskoppelung der Mindestmiete an den Lebenshaltungskostenindex eines 4-Personen-Haushaltes von Arbeitern und Angestellten mit mittlerem Einkommen, 1980=100 (Ausgangspunkt ist der Indexstand zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses), Veränderung bei jeweils um, mehr als 7,5 Punkte)

d: Ausbau der Räumlichkeiten zu Lasten des Mieters

e: Übernahme sämtlicher Instandhaltungskosten, ausgenommen Dach und Fach

f: Vollumlage der Betriebs-, und Heizkosten

g: Umlage von üblichen Verwalterkosten gemäß einem Verteilungsschlüssel nach anteiligen m2, sofern ein Verwalter für die Gesamtimmobilie bestellt wird

h: Verpflichtung zur Werbegemeinschaft, falls Gründung erfolgt

3. Kommt es trotz Realisierung des Umbaus/Neubaus zu keiner Einigung über den Neuabschluß eines Mietvertrages, so erhalten beide Seiten abweichend von Ziffer 2. dieses Nachtrages ein einmaliges Sonderkündigungsrecht. Die Kündigung ist binnen vier Wochen nachdem eine der Vertragsparteien das Scheitern der Verhandlungen schriftlich erklärt hat, auszusprechen. Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate zum Monatsende.

4. Sollte - aus welchen Gründen auch immer - die Umstrukturierung des Objektes durch die Vermieterin nicht erfolgen, so sind die vorstehenden Regelungen IV. in Ziffer 1. bis 3. hinfällig. Andere Rechte stehen dem Mieter nicht zu.

Die Vermieterin wird bemüht sein, die durch Baumaßnahmen zu erwartenden Beeinträchtigungen so gering wie möglich zu halten. Weder aus der Durchführung der Baumaßnahmen und den damit verbundenen Beeinträchtigungen noch aus der gänzlichen Schließung bzw. Teilschließung des Objekts kann der Mieter gegen die Vermieterin Ansprüche irgendwelcher Art herleiten.

Wegen der weiteren Regelungen im Nachtrag wird ergänzend auf den Inhalt der Vereinbarung - Anlage K 4 - verwiesen.

Ende 1996 entschloß sich die Beklagte, den M Komplex komplett abzureißen - was zwischenzeitlich geschehen ist - und einen Neubau zum Betrieb eines sog. "Multiplex"-Kinos zu errichten, d. h. 14 Kinos auf einer Gesamtfläche von ca. 10.000 m² mit insgesamt ca. 4.500 Sitzplätzen sowie Läden, gastronomischen Einrichtungen, Büros und Tiefgarage. Die Vorstellung der Beklagten ging dahin, den neu errichteten Mathäser-Komplex als einheitliches Kino- und Entertainment-Center zu gestalten, dessen Betrieb einem Generalmieter übergeben werden sollte. Als präsumtiever Generalmieter stand seinerzeit die C K Gruppe mit der Beklagten bereits in intensiven Verhandlungen.

Mit Schreiben vom 18.06.1996 kündigte die Beklagte das Mietverhältnis mit der Klägerin zum 31.12.1996 fristgerecht wegen des beabsichtigten Abrisses und einer geplanten Neubebauung (vgl. Anlage B 5).

Am 12.08.1996 fand zwischen den Parteien in den Geschäftsräumen der Beklagten eine Unterredung statt, bei der die Beklagte die Klägerin u.a. über ihr Konzept über den Abschluß eines Generalmietvertrages mit der Ki/Ei Gruppe und über die Konditionen eines solches Vertrages unterrichtete. Gegenstand des Gesprächs war auch ein mögliches Vormietrecht der Klägerin, sowie die Höhe einer möglichen Abgeltung dieses Rechts. Die Beklagte forderte die Klägerin auf, bis 15.09.1996 eine Entscheidung über einen eventuellen Mietvertrag mitzuteilen (vgl. Gesprächsprotokoll des Prozeßbevollmächtigten der Klägerin - Anlage K 8 -).

Unter Bezugnahme auf die Besprechung vom 12.08.1996 bat die Beklagte die Klägerin, erneut um eine Entscheidung den Mietvertrag betreffend (Anlage B 7). Mit Schreiben vom 09.10.1996 (Anlage B 9) erklärte die Klägerin, daß sie als Generalmieterin nicht in Frage käme, da dies auch eine grundsätzliche Änderung der vertraglichen Vereinbarung vom 03./04.05.1994 darstelle. In diesem Schreiben stellte sie Schadensersatzforderungen in Aussicht, die sie mit Schreiben vom 10.12.1996 im Bereich zwischen 16 Mio. DM und ca. 7 Mio. DM beziffert hat (Anlage B 10).

Die Klägerin hat vorgetragen, der geltend gemachte Feststellungsantrag sei zulässig und begründet. Die Feststellung einer Anspruchsverpflichtung der Beklagten sei geboten, weil diese die Erfüllung des im Nachtrag vom 03./04.05.1996 geschlossenen Mietvorvertrags abgelehnt und mit der Gruppe C K einen Mietvertrag über das M-Areal abgeschlossen habe.

Der Nachtrag vom 03./04.05.1994 enthalte unter Ziffer IV. 2. einen Mietvorvertrag. Die maßgebliche Regelung entspräche den Mindestanforderungen bezüglich Inhalt und Bestimmtheit eines auf Abschluß eines Mietvertrages gerichteten Vorvertrages. Daß die Parteien ein weiteres Gespräch für den Fall eines Neubaus für erforderlich gehalten hätten, stehe der rechtlichen Wertung als Vorvertrag nicht entgegen. Allerdings habe die Beklagte durch die Vergabe des gesamten Areals an einen Generalmieter eine Konstellation geschaffen, die es ihr ermöglicht habe, die Klägerin - wie auch geschehen - bei ihren Planungen außen vorzulassen. Das von der Beklagten geplante Multiplex-Kino stelle lediglich die Fortentwicklung der bisher üblichen Kinos. dar, dessen Betrieb der Klägerin gleichermaßen möglich sei wie beispielsweise der C-Gruppe.

Die Klägerin hat hilfsweise einen (Teil-) Schadensersatz i. H. v. 2 Mio. DM verlangt mit der Begründung, nach den den Vertragsbeziehungen der Parteien zugrundeliegenden Verträgen von 1956, 1978 und dem Nachtrag von 1994 habe sie ein Vormietrecht sowie eine Verlängerungsoption.

Anläßlich des Gesprächs vom 12.08.1996 habe sie auf das Bestehen des Vormietrechts auch ausdrücklich hingewiesen, wobei ihr von der Beklagten die Mitteilung über einen etwaigen Vertrag mit Dritten ausdrücklich zugesichert worden sei. Da die Beklagte trotz entsprechender Verpflichtung jegliche Mitteilung hinsichtlich eines auszuübenden Vormietrechtes unterlassen habe obwohl bereits Ende August 1996 ein Vertrag zwischen der Gruppe E K/C und der Beklagten zustandegekommen sei, schulde die Beklagte nach den Grundsätzen der positiven Vertragsverletzung Schadensersatz in Höhe von mindestens DM 2 Mio.

Die Klägerin hat beantragt:

I. Es wird festgestellt, daß die Beklagte verpflichtet ist, mit der Klägerin einen dem in Ziffer II. und IV. des Nachtrages zum Pachtvertrag vom 03./04.05.1994 geschlossenen Mietvorvertrag entsprechenden Mietvertrag abzuschließen.

Hilfsweise:

II. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin, DM 2 Mio. nebst 5% Zinsen seit Klageerhebung zu bezahlen.

Die Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte hat vorgetragen, die erhobene Feststellungsklage sei unzulässig, da ein Feststellungsinteresse nicht bestehe; der Feststellungsantrag habe zudem mangels Bestimmtheit keinen vollstreckungsfähigen Inhalt.

Die Klage sei auch unbegründet.

Ein Mietvorvertrag sei zwischen den Parteien nicht abgeschlossen worden. Die Regelung unter Ziffer IV. 2. des Nachtrags vom 03./04.05.1994 enthalte nicht die für die Annahme eines Vorvertrags unabdingbaren Regelungen hinsichtlich Mietgegenstand und Mietzins. Von einer - unterstellten Abschlußverpflichtung sei die Beklagte auch befreit, weil sie der Klägerin die Möglichkeit, sich bei der Realisierung des beabsichtigten neuen Konzepts der Nutzungs des Mathäser-Komplexes als "Multiplex-Kino" ("Cinedom") zu beteiligen angeboten habe. Die Klägerin habe jedoch eine Beteiligung abgelehnt.

Zudem stelle die jetzt beabsichtigte Nutzung des Komplexes im Wege der Überlassung an einen Generalmieter ein gänzlich neuartiges Konzept dar, welches mit dem früheren Kinobetrieb nicht vergleichbar, sondern ein "aliud" sei. Bereits aus diesem Grund könne das Multiplex-Kino nicht den Regelungen in der Nachtragsvereinbarung unterfallen.

Schließlich sei der Erfüllungsanspruch, dessen Feststellung die Klägerin mit ihrem Hauptantrag begehre, bereits endgültig erloschen, weil die Klägerin ihr Wahlrecht zwischen Erfüllungs- und Sekundäranspruch bereits abschließend zu Gunsten eines nicht gegebenen Schadensersatzanspruches mit Schreiben vom 10.12.1996 ausgeübt habe.

Das Bestehen eines Vormiet- bzw. Vorpachtrechts hat die Beklagte mit der Begründung bestritten, daß mit dem Nachtrag vom 03./04.05.1994 etwa aus früheren Verträgen bestehende Vormietrechte endgültig erledigt bzw. beendet worden seien. Die Miet- bzw. Pachtverträge von 1978 seien bereits mit Wirkung zum 31.12.1993 ausgelaufen. Angesichts der Tatsache, daß die Beklagte hinsichtlich der Nutzung des Komplexes M möglichst frei sein wollte sei aus ihrer Sicht für die Klägerin auch erkennbar die Beseitigung des Vormietrechts erforderlich gewesen, was mit dem Nachtrag auch erfolgt sei. Ein etwaiges Vormietrecht könne zudem deswegen von der Klägerin nicht mehr geltend gemacht werden, weil sich dieses ausschließlich auf die nach den alten Verträgen aus 1978 genutzten Räumlichkeiten bezogen hätte, die es seit dem Abbruch des Komplexes aber nicht mehr gäbe.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Zur Begründung ist ausgeführt:

Dahingestellt bleiben könne, ob der von der Klägerin gestellte Feststellungsantrag zulässig sei. Die Feststellungsklage sei jedenfalls nicht begründet. Ein Mietvorvertrag/Pachtvorvertrag sei nicht abgeschlossen worden. Der Nachtrag vom 03./04.05.1994 auf den sich die Klagepartei berufe, beinhalte nicht das Mindestmaß vertraglicher Regelungen, wie sie bei einem rechtsverbindlichen Vorvertrag erforderlich seien. Insbesondere sei die Miethöhe nicht festgelegt. Zudem ergäbe sich aus Ziffer IV. 3. der Vereinbarung, daß eine Einigung der Parteien betreffend einen Nachfolgemietvertrag noch nicht abschließend erfolgt sei. Auch unter dem rechtlichen Gesichtspunkt eines möglichen Vormietrechtes oder einer etwaigen Verlängerungsoption sei das Feststellungsbegehren nicht begründet. Der - hilfsweise - geltend gemachte Schadensersatzanspruch bestehe nicht. Soweit die Klägerin insoweit die Verletzung eines Vormietrechts geltend mache, scheitere der Anspruch schon daran, daß die Klägerin ein etwaiges Vormietrecht noch ausüben könne, so daß ein Schaden noch nicht eingetreten sein könne. Wegen der Begründung im einzelnen wird auf den Inhalt der Entscheidungsgründe (Bl. 117/129 d.A.) verwiesen.

Hiergegen richtet sich die Berufung der Klägerin mit der sie ihren in der ersten Instanz gestellten Antrag auf Feststellung weiterverfolgt. Hilfsweise beantragt sie die Beklagte zur Abgabe eines Angebots auf Abschluß eines Miet/Pachtvertrags auf der Grundlage des Nachtrags zum Pachtvertrag vom 03./04.05.1994 zu verurteilen. Ferner verlangt sie Mitteilung über den Inhalt des von der Beklagten mit der Firma Village Roadshow Ltd., Australien abgeschlossenen Pachtvertrags über das Anwesen B.

Zum Feststellungsantrag wiederholt sie ihr erstinstanzliches Vorbringen. Der Anspruch sei - ebenso wie der hilfsweise gestellte Leistungsantrag begründet, da ein Miet/Pachtvorvertrag zwischen den Parteien abgeschlossen worden sei aufgrund dessen die Verpflichtung der Beklagten bestehe, einen entsprechenden Vertrag mit der Klägerin abzuschließen.

Der Anspruch auf Mitteilung des Inhalts des Vertrags, den die Beklagte zwischenzeitlich mit einem Drittunternehmen abgeschlossen hat, folge aus § 510 Abs. 2 BGB entsprechend. Die Nachtragsvereinbarung vom 03./04.05.1994 enthalte in § 3 zu Gunsten der Klägerin ein Vormietrecht aufgrund dessen ihr ein Informationsrecht zustehe.

Die Klägerin beantragt:

I. Das Urteil des Landgerichts München I, Az.: 14 HKO 23341/97 vom 15.06.1998 wird aufgehoben.

II. Es wird festgestellt, daß die Beklagte verpflichtet ist, mit der Klägerin einen der in Ziffer 3. und 4. des Nachtrages zum Pachtvertrag vom 03./04.05.1994 geschlossenen Mietvorvertrages entsprechenden Mietvertrag abzuschließen, soweit im Gebäudekomplex M, B straße, Filmtheater oder Multiplex errichtet werden.

Hilfsweise:

Die Beklagte wird verurteilt, auf der Grundlage des Nachtrages zum Pachtvertrag vom 03./04.05.1994, Ziffer IV. 2. ein Angebot auf Abschluß eines Miet-/Pachtvertrages betreffend die im Anwesen "M " B straße 3-5 in München entstehenden Kinos an die Klägerin abzugeben.

III. Die Beklagte wird verurteilt, der Klägerin den Inhalt des mit der Firma, abgeschlossenen Pachtvertrag samt allen Nebenabreden und Zusätzen über das Anwesen B straße 3-5 mitzuteilen.

Die Beklagte beantragt:

I. Die Berufung gegen das Urteil des Landgerichts München I vom 15.06.1998 - Az.: 14 HKO 23341/97 - wird zurückgewiesen.

II. Die Klage wird abgewiesen.

Die Beklagte verteidigt das erstinstanzliche Urteil. Auch sie wiederholt ihr erstinstanzliches Vorbringen zu der begehrten Feststellung. Den von der Klägerin gestellten Leistungsantrag hält sie für unbegründet. Als Eigentümerin des M - Grundstücks sei die Beklagte berechtigt aus wirtschaftlichen Erwägungen den Betrieb des geplanten Einkaufs- und Entertainmentcenters auf der Grundlage eines Generalmieterkonzeptes zu verwirklichen. Dem (Hilfs-) Antrag der Klägerin zu folgen, hieße der Beklagten im Rahmen ihrer Planung ein bestimmtes Betreiberkonzept vorzuschreiben, was die Verwertung des in ihrem Eigentum stehenden M Grundstücks in unzulässiger Weise einschränken würde.

Zudem habe die Klägerin die Übernahme eines solchen Centers als Generalmieter definitiv abgelehnt.

Der von der Klägerin erstmals in der Berufungsinstanz gestellte Antrag auf Mitteilung des Vertragsinhalts sei unzulässig, weil nicht sachdienlich, zudem unbegründet. Spätestens mit dem Nachtrag vom Mai 1994 seien zuvor nach Maßgabe der Altverträge bestehende Vormiet- bzw. Vorpachtrechte der Klägerin berücksichtigt und abgegolten worden. Auch bei Annahme eines bestehenden Vormietrechts sei der von der Klägerin behauptete Anspruch nicht gegeben. Unstreitig habe sich nämlich das Vormietrecht ausschließlich auf diejenigen Räumlichkeiten bezogen, die bei Zustandekommen des Vertrages genutzt worden seien. Infolge des gänzlichen Abrisses des Komplexes sei ein Vormietrecht jedoch nicht mehr gegeben.

Zur Ergänzung des Tatbestandes wird wegen der näheren Einzelheiten des Parteivortrags auf den Inhalt der von den Parteien eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen, sowie auf den Tatbestand der angefochtenen Entscheidung des Erstgerichts und den gesamten Akteninhalt.

Entscheidungsgründe:

Die zulässige Berufung der Klägerin hat keinen Erfolg.

Der Antrag der Klägerin auf Feststellung, daß die Beklagte verpflichtet ist, mit der Klägerin ein dem in Ziffer 3. und 4. des Nachtrags zum Pachtvertrag vom 03./04.05.1994 geschlossenen Mietvorvertrag entsprechenden Mietvertrag abzuschließen soweit im Gebäudekomplex M, B straße 5, Filmtheater oder Multiplexe errichtet werden ist unzulässig; der hilfsweise gestellte Antrag, die Beklagte zu verurteilten auf der Grundlage des Nachtrages ein Angebot auf Abschluß eines Miet-/Pachtvertrages betreffend die im Anwesen "M" entstehenden Kinos abzugeben, ist unbegründet. Ebenso der - klageerweiternd - geltend gemachte Anspruch auf Mitteilung des Inhalts des mit der Firma V, Australien, abgeschlossenen Pachtvertrags.

1. a) Ziffer IV. des Nachtrages vom 03./04.05.1994 beinhaltet - wovon die Klägerin zutreffend ausgeht - einen Mietvorvertrag. Nach der Rechtssprechung des Bundesgerichtshofs sind Vorverträge schuldrechtliche Vereinbarungen, durch die für beide Teile oder auch nur einen von ihnen die Verpflichtung begründet wird, demnächst einen anderen schuldrechtlichen Vertrag zu schließen (BGHZ 102, 384). Voraussetzung für die Annahme eines Vorvertrages ist, daß Regelungen mit einem solchen Maß an Bestimmtheit oder Bestimmbarkeit und Vollständigkeit getroffen werden, daß im Streitfall der Inhalt des Vertrags richterlich festgesetzt werden kann. Ein gewerblicher Mietvorvertrag ist in der Regel hinreichend bestimmt, wenn eine Einigung über das Mietobjekt, die Mietdauer und den Mietzins erzielt worden ist, wobei die Ausgestaltung näherer Vertragsbedingungen weiteren Verhandlungen, die zum Abschluß des Hauptvertrages führen sollen, vorbehalten bleiben kann. Diese Voraussetzungen sind vorliegend erfüllt. Die Mietdauer ist eindeutig festgelegt. Der Mietzins - Umsatzmiete mit Mindestmiete - ist jedenfalls bestimmbar (vgl. Palandt 58. Aufl. § 535 Rand-Nr. 30); auch der Mietgegenstand ist - da bestimmbar - ausreichend geregelt. Die Parteien waren sich insoweit einig, daß, soweit möglich, eine Zuweisung der der bisherigen Nutzung entsprechenden Flächen zum Betrieb eines Kinos am Standort "M Komplex" erfolgen sollte. Für die Annahme des Vorvertrags reicht die Einigung der Parteien über diese Punkte aus. Die Ausgestaltung näherer Vertragsbedingungen konnte weiteren Verhandlungen, die zum Abschluß des Hauptvertrages führen sollen, vorbehalten bleiben. Der Senat teilt die Auffassung des Erstgerichts nicht, wonach aus Ziffer IV. 3. des Nachtrages folgt, daß die Parteien sich noch nicht endgültig hinsichtlich des Abschlusses eines zukünftigen Nachfolgemietvertrages geeinigt hätten. Der gesamte Regelungsinhalt der Vereinbarung ergibt, daß ein vorvertraglicher Bindungswille bestanden hat, die Parteien jedoch angesichts der in Aussicht genommenen weitgehenden Umstrukturierungsmaßnahmen einen Verhandlungsbedarf für gegeben angesehen. Sie haben allerdings nicht ausgeschlossen, daß angesichts möglicher tatsächlicher Veränderungen der Verhältnisse seit dem Abschluß der Vorvertrages eine Einigung zustandekommen könnte und der Abschluß der Hauptvertrages deswegen nicht mehr in Betracht kommt. Diese Überlegung führt jedoch nicht dazu, grundsätzlich einen Bindungswillen der Parteien und das wirksame Zustandekommen eines Vorvertrages zu verneinen.

b) Der von der Klägerin gestellte Antrag auf Feststellung einer Abschlußverpflichtung der Beklagten aufgrund der Regelung in Ziffer IV. des Nachtrags ist jedoch unzulässig.

Ein rechtliches Interesse an einer alsbaldigen Feststellung der Verpflichtung der Beklagten gemäß § 256 ZPO ist nicht gegeben. Die von der Klägerin erstrebte Feststellung führt nämlich nicht zu einer sachgemäßen prozeßökonomisch sinnvollen Entscheidung der zwischen den Parteien bestehenden Streitigkeiten. Vielmehr würde mit einer für die Klägerin günstigen Entscheidung nur die Verpflichtung der Beklagten zum Abschluß eines Hauptvertrages auf der Grundlage des Nachtrags festgestellt, jedoch - insbesondere angesichts der auch nach Auffassung der Parteien noch regelungsbedürftigen Punkte - der Inhalt der Verpflichtung der Beklagten nicht klargestellt. Eine abschließende Entscheidung über die Streitpunkte kann die Klägerin somit nur über eine Leistungsklage erreichen, die ihr auch möglich ist. Besondere Umstände, die trotz der möglichen Leistungsklage die verlangte Feststellung rechtfertigen könnten, liegen nicht vor. Sie ergeben sich insbesondere nicht daraus, daß der M Komplex zwischenzeitlich abgerissen worden ist und angesichts der Veränderung der tatsächlichen Verhältnisse die Abschlußverpflichtung der Beklagten Anpassungen unterliegt. Diesen konnte nämlich die Klägerin mit einem modifizierten Leistungsgebot Rechnung tragen (vgl. unten 2.).

2. Der von der Klägerin gestellte Hilfsantrag auf Abgabe eines Angebots der Beklagten ist zulässig.

a) Die Klage aus dem Vorvertrag auf Abgabe eines Vertragsangebotes durch die Beklagte erachtet der Senat vorliegend für zulässig. Der Hauptvertrag ist in dem Vorvertrag weder ausformuliert noch seinem sachlichen Inhalt nach bereits vollständig festgelegt. Eine entsprechende Antragsstellung hat der Bundesgerichtshof aber jedenfalls in dem Fall für zulässig erachtet, wenn es um den Abschluß eines nach § 313 der BGB-Form bedürftigen Vertrags geht. Dieser Antrag ist nach Auffassung des Senats vorliegend ebenfalls zulässig.

Grundsätzlich sind beide Parteien eines Vorvertrages zur Abgabe eines Vertragsangebots verpflichtet, wobei die Beklagte aufgrund besseren Wissenstandes zweifelsfrei eher in der Lage ist als die Klägerin, ein den Veränderungen der tatsächlichen Verhältnisse angepaßtes Angebot zu machen, womit der Klägerin dann die Möglichkeit gegeben wäre, den angestrebten Vertragsinhalt durch Antragsänderung zu erreichen. Ebenso wie in dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall (BGHZ 98, 131) belastet die lediglich einseitige Bindung, die bei einer Verurteilung der Beklagten zur Abgabe eines Angebots für diese zunächst eintritt, diese deshalb nicht in unzumutbarer Weise, weil die Klägerin schon im Hinblick auf die Regelungen der §§ 894 Abs. 1 Ziff. 1 ZPO, 147 BGB gezwungen ist, alsbald die Annahme zur erklären.

b) Zweifelhaft könnte sein, ob das Begehren der Klägerin den an die Bestimmtheit von Klageanträgen zu stellenden Anforderungen entspricht.

Ein auf Abgabe einer Willenserklärung gerichteter Klageantrag ist bestimmt i. S. des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO, wenn er das enthält, was nach Vorstellung der Klägerin Inhalt der Verpflichtung der Beklagten zum Abschluß des angestrebten Vertrages sein soll. Angesichts des Informationsstands der Klägerin mußte sie sich vorliegend aber darauf beschränken, die Abgabe eines Angebots auf der Grundlage des Nachtrags vom 03./04.05.1994 - Ziffer IV. 2. - auf Abschluß eines Vertrags betreffend die im Anwesen M entstehenden Kinos zu verlangen. Mit diesem Antrag war vorliegend der Regelungsinhalt des gewünschten Vertrages erfaßt. An einer detaillierteren und umfangreicheren Fassung des Klageantrags war sie unter Berücksichtigung der seit dem Abschluß der Vorvertrags eingetretenen weitgehenden Veränderungen der tatsächlichen Verhältnisse gehindert.

3. Der Anspruch der Klägerin auf Abgabe eines Angebots nach Maßgabe der Nachtragsvereinbarung ist jedoch nicht begründet.

Aus Ziff. IV Nr. 3 der Vereinbarung ergibt sich, daß der unter Ziff. IV vereinbarte Mietvorvertrag unter dem Vorbehalt stand, die seit Abschluß des Vorvertrags eintretenden Veränderungen "bei Realisierung eines Umbaus/Neubaus" zu berücksichtigen und die Vertrags-/Einigungslücken des abzuschließenden Hauptvertrages durch späteres Übereinkommen so zu schließen und festzulegen, wie sie bei Kenntnis der Veränderungen bei Vertragsabschluß festgelegt worden wären. Der nach dieser Abmachung bestehende Verhandlungsbedarf ergab sich spätestens nach dem Gespräch vom 12.08.1996, bei dem die Beklagte die Klägerin darüber informiert hat, daß der M-Komplex abgerissen und die Errichtung eines Multiplex-Kinos mit 14 Sälen + 4.500 Sitzplätzen auf einer Fläche von 10.000 qm unter der Leitung eines Generaimieters geplant ist, d.h. ein grundlegend anderes Nutzungskonzept gegenüber dem früheren von der Klägerin betriebenen herkömmlichen Kinobetrieb in Aussicht genommen war.

Dieser nach dem Vertrag bestehenden Verhandlungspflicht hat sich die Klägerin unter Hinweis darauf, sie komme als Generalmieterin nicht in Frage, entzogen, ohne der Beklagten danach ernsthaft die Möglichkeit zu einer erfolgversprechenden Verhandlung zu geben und hat den Vertrag daher selbst nicht erfüllt.

In dem Gesprächsprotokoll vom 12.08.1996 der Klägerin (Anl. K 8) ist unter VII festgehalten, daß die Beklagte die Klägerin aufgefordert hat zu erklären, ob die Möglichkeit besteht, das Objekt mit einem Modell E/K als Generalmieter selbst zu realisieren.

Mit Schreiben vom 19.09.1996 bat die Beklagte um eine Entscheidung der Klägerin und wiederholte ihre Aufforderung, eine Entscheidung bekanntzugeben am 02.10.1996 (Anl. B 7 + B 8). Am 09.10.1996 lehnte die Klägerin die Konstellation, das Objekt als Generalmieter zu führen ab. An dieser Auffassung hielt sie auch noch in der Schlußverhandlung vor dem Senat fest. Mit Schreiben vom 10.12.1996 machte die Klägerin gegenüber der Beklagten Schadensersatz geltend. Auf den Vorschlag der Beklagten, Gespräche zu führen (Schreiben vom 10.03.1997 und 10.07.1997 B 13 und B 15), ging die Klägerin nicht ein.

Hinsichtlich der Nutzung des in ihrem Eigentum stehenden Gebäudekomplexes unterlag die Beklagte aber keinen Beschränkungen; sie war insbesondere nicht gehindert, aus wirtschaftlichen Erwägungen eine grundlegend andere Gestaltung des Filmtheaters zu planen und durchzuführen, insbesondere auch einen Generalmietvertrag mit einem neuen Betreiber abzuschließen, nachdem die Klägerin bereits vorprozessual einen Generalmietvertrag über das Kino- und Entertainment-Center definitiv abgelehnt hatte und ihre entsprechende Ablehnung erneut in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat bekräftigt, sowie auch in ihrem Schriftsatz vom 29.10.1999. Das Verhalten der Klägerin konnte objektiv nur dahingehend verstanden werden, daß ein ernsthaftes Bestreben der Klägerin, einen Generalmietvertrag über das Gesamtkonzept, wie ihn die Beklagte mit der Firma - unstreitig abgeschlossen hat aus wirtschaftlichen Gründen nicht abschließen will.

Ob angesichts des völligen Abrisses des Mathäser und der Neustrukturierung des Kinobetriebs der Abschluß des Hauptvertrages überhaupt nicht mehr in Betracht kommt, kann dahingestellt bleiben.

4. Der Antrag der Klägerin - Mitteilung des Vertragsinhalts des zwischen der Beklagten und der Firma Australien, abgeschlossenen Pachtvertrags samt allen Nebenabreden und Zusätzen über das Anwesen B straße 3-5 ist zulässig; er ist jedoch unbegründet.

Die Zulässigkeit des in der Berufungsinstanz in Form der objektiven Klagehäufung geltend gemachten Anspruchs beurteilt sich nach § 263 ZPO. Danach ist Zulässigkeit jedenfalls bei Bejahung der Sachdienlichkeit durch das Gericht gegeben. Diese ist vorliegend deswegen anzunehmen, weil der bisher von den Parteien umfangreich vorgetragene Streitstoff als verwertbare Entscheidungsgrundlage bleibt und mit der Zulassung eine endgültigte Beilegung des Streits über ein Vormietrecht gefördert und ein weiterer Rechtsstreit jedenfalls insoweit zwischen den Parteien vermieden werden könnte.

Der klägerische Anspruch ist jedoch nicht begründet. Eine Verpflichtung der Beklagten, der Klägerin den Inhalt des mit dem australischen Unternehmen geschlossenen Vertrags gemäß § 510 BGB entsprechend mitzuteilen, besteht nicht. Der Senat folgt der Argumentation der Klagepartei insoweit, als sich aus der Vereinbarung in Ziffer I. und II. des Nachtrags vom 03./04.05.1994 zu den Pacht- bzw. Mietverträgen von 1978 ergibt, daß das in den vormals zwischen den Pachtvertragsparteien vereinbarte Vormietrecht weiter wirksam sein sollte und nicht wie die Beklagte meint - mit dem Nachtrag vom 03./04.05.1994 abschließend berücksichtigt und beseitigt worden ist. Der Wortlaut der insoweit maßgeblichen Ziffer 1. der Vereinbarung widerspricht der Interpretation der Beklagten. Denn hier ist eindeutig ausgedrückt, daß der Klägerin ein Vormietrecht zustehen soll.

Vormietrecht bedeutet, daß der Vormietberechtigte die Befugnis hat, durch einseitige Erklärung gegenüber dem Verpflichteten ein Mietverhältnis mit dem Inhalt zu begründen, wie es der Verpflichtete mit dem Dritten abgeschlossen hat. Hierbei ist der Verpflichtete, d.h. hier die Beklagte, in der wirtschaftlichen Nutzung des Mietobjekts oder in der Festlegung der Vertragsbedingungen des abzuschließenden Mietvertrages in keiner Weise beschränkt. Die Belange der Klägerin brauchte die Beklagte auch hierbei nicht zu berücksichtigen. Dafür, daß der Inhalt des mit dem australischen Unternehmen abgeschlossenen Mietvertrags darauf abzielt oder darauf hinausläuft, die vertraglichen Rechte der Klägerin zu vereiteln, ergeben sich keine Anhaltspunkte.

Auch insoweit gilt aber auch, daß die Ablehnung eines Generalmietvertrags durch die Klägerin - wie ausgeführt - bedeutet, daß die Klägerin ihr Vormietrecht tatsächlich nicht ausüben will, wofür insbesondere auch spricht, daß die Klägerin erstinstanzlich hilfweise zur Abgeltung des Vormietrechts einen Schadensersatzanspruch i. H,. v. 2 Mio. geltend gemacht hat, ausgehend davon, daß die Beklagte bereits einen Vertrag mit einem Dritten, nämlich der C/K Gruppe abgeschlossen hat, was tatsächlich jedoch nicht der Fall war.

III. Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 97, 708 Nr. 10, 711, 546 Abs. 2 ZPO.

Ende der Entscheidung