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Oberlandesgericht Nürnberg

IM NAMEN DES VOLKES

ENDURTEIL

In Sachen

wegen Forderung,

hat der 1. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Nürnberg durch den Präsidenten des Oberlandesgerichts Neusingen den Richter am Oberlandesgericht und die Richterin am Oberlandesgericht aufgrund der mündlichen Verhandlung

vom 18.1.2000

für Recht erkannt:

Tenor:

Endurteil

I. Die - von seinen Streithelfern eingelegte - Berufung des Klägers wird zurückgewiesen.

II. Der Kläger hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

Die Kosten der Nebenintervention werden den Streithelfern auferlegt.

III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

IV. Die Beschwer des Klägers beträgt 45.000 DM.

Beschluss

Der Streitwert im Berufungsverfahren beträgt 45.000 DM.

Tatbestand

Der Kläger beansprucht Minderung des Kaufpreises für ein vom Beklagten erworbenes Grundstück (Grundbuch des Amtsgerichts notarieller Kaufvertrag vom 5. Mai 1995). Den Minderwert beziffert er auf 45.000 DM, das entspricht einem Zehntel des Kaufpreises.

Zur Begründung beruft sich der Kläger darauf, dass auf dem Grundstück eine Grunddienstbarkeit laste, die ihn von der Nutzung des betroffenen Grundstücksteils - eines drei Meter breiten Streifens - praktisch ausschließe. Nutznießer seien die jeweiligen Eigentümer des Hinterlieger-Grundstücks, derzeit also die Eheleute (Streithelfer des Klägers). Die Grunddienstbarkeit gebe ihnen das Recht, den betroffenen Grundstücksstreifen nicht nur zu begehen, zu befahren und mit Leitunken zu versehen, sondern ihn zusätzlich auch noch einzuzäunen und das straßenseitige Zufahrttor allein zu benutzen. Mit einer solchen Reichweite der in § 6 des notariellen Kaufvertrags beschriebenen und später auch im Grundbuch lediglich als "Geh-, Fahr- und Leitungsrecht" bezeichneten Grunddienstbarkeit habe der Kläger weder gerechnet noch rechnen müssen. Der Beklagte, dem sie auf Grund seines Kaufvertrages mit den Eheleuten bekannt gewesen sei, habe sie ihm Beflissentlich verschwiegen.

Der Beklagte hält das Minderungs-Verlangen des Klägers für gegenstandslos, weil eine Grunddienstbarkeit mit dem vom Kläger gerügten Ausmaß nicht bestehe. Im Grundbuch sei lediglich ein "Geh-, Fahr- und Leitungsrecht" eingetragen. Ein darüber hinausgehendes Nutzungsrecht hätte gesondert eingetragen werden müssen. Die Bezugnahme auf die weitergehende Beschreibung der Grunddienstbarkeit in der notariellen Urkunde vom 9. November 1994 (Vertrag Beklagter./. Streithelfer) könne die Eintragung nicht ersetzen.

Das Landgericht Nürnberg-Fürth hat die Klage mit Endurteil vom 28. Juli 1999 abgewiesen.

In seinen Entscheidungsgründen hat das Landgericht offen gelassen, ob die Bezugnahme auf die notarielle Urkunde vom 9. November 1994 genügte, um über den Wortlaut der Eintragung hinaus ("Geh-, Fahr- und Leitungsrecht") ein alleiniges Nutzungsrecht der Streithelfer zu begründen. Selbst wenn die Bezugnahme ausgereicht hätte, wäre die weitergehende Grunddienstbarkeit jedenfalls dem Kläger gegenüber unwirksam, weil er insoweit zum Zeitpunkt der Eintragung der Auflassungsvormerkung gutgläubig gewesen sei (§ 892 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Gegen dieses Urteil haben die Streithelfer des Klägers Berufung eingelegt. Sie verfolgen die Forderung des Klägers nach Minderung des Kaufpreises um 45.000 DM weiter.

Der Kläger selbst hat kein Rechtsmittel eingelegt. An der mündlichen Verhandlung hat er zwar teilgenommen, hat aber - entgegen seiner Ankündigung im Schriftsatz vom 14. Januar 2000 - keinen Sachantrag gestellt.

Der Beklagte beantragt die Zurückweisung der Berufung.

Von der weiteren Darstellung des Tatbestands wird nach § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.

Eine Beweisaufnahme hat im zweiten Rechtszug nicht stattgefunden.

Entscheidungsgründe

Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg

I.

Die Berufung der Streithelfer zugunsten des Klägers ist zulässig (vgl. § 66 Abs. 2 ZPO).

Der Kläger hat das Rechtsmittel zwar nicht aufgegriffen und keine eigenen Anträge gestellt, ist ihm andererseits aber auch nicht entgegengetreten. Das von den Streithelfern eingelegte Rechtsmittel gilt daher als Berufung der Hauptpartei (BGH NJW 90,190: 97.2386; Zöller-Vollkommer, ZPO, 21. Aufl., § 67 Rn 5).

Ob die Streithelfer ein "rechtliches Interesse" iSd § 66 ZPO haben, kann dahin- stehen. Solange eine eventuelle Unzulässigkeit der Streithilfe nicht einmal gerügt, geschweige denn rechtskräftig ausgesprochen ist, ist die Streithilfe als zulässig zu behandeln (§ 71 III ZPO; Zöller-Völlkommer, aaO., § 71 Rn. 8).

II.

Das Rechtsmittel ist jedoch nicht begründet. Das angefochtene Urteil ist im Ergebnis richtig, dem Kläger steht kein Minderungsanspruch gegen den Beklagten zu.

1) Nicht gefolgt werden kann dem Landgericht jedoch in der rechtlichen Konstruktion, mit der es zu seinem Ergebnis gelangt. § 892 Abs. 1 Satz 2 BGB, auf den es seine Entscheidung stützt, ist nicht einschlägig; eine Verfügungsbeschränkung des Beklagten im Sinne dieser Vorschrift liegt nicht vor.

§ 892 Abs. 1 Satz 2 BGB erfasst relative, d.h. zugunsten einer bestimmten Person bestehende Verfügungsbeschränkungen, die zwar eintragungsfähig, die aber auch ohne Eintragung wirksam sind (vgl. Wacke in Münchener Kommentar; BGB, 3. Aufl., § 892 Rn. 62 ff.; Palandt-Bassenge, BGB, 59. Aufl., § 892 Rn. 16 ff, jeweils mit Beispielen).

Eine nur schuldrechtliche Verpflichtung, mag sie auch notariell beurkundet sein und die Vertragspartner binden (§ 87; Abs. 2 BGB), fällt nicht darunter (vgl. Wacke, aaO. Rn 28). Die schuldrechtlich vereinbarte Rechtsänderung wird vielmehr erst dann dinglich wirksam, wenn sie im Grundbuch eingetragen ist (§ 873 Abs. 1 BGB). Bis dahin bleibt der Rechtsinhaber - hier der Beklagte als damaliger Eigentümer - nach außen hin verfügungsbefugt. Ein rechtsgeschäftliches Verfügungsverbot wäre sogar unwirksam (§ 137 Satz 1 BGB). Lediglich schuldrechtlich ist der Rechtsinhaber gehalten, von seiner fortbestehenden Verfügungsmacht keinen vertragswidrigen Gebrauch zu machen (§ 137 Satz 2 BGB).

2) Gleichwohl erweist sich die Entscheidung des Landgerichts im Ergebnis als zutreffend, und zwar deshalb, weil der Kläger durch die Grunddienstbarkeit nicht mehr beeinträchtigt ist, als er es in § 6 des notariellen Kaufvertrags vom 5. Mai 1995 bewilligt hat. Die Befürchtung des Klägers (und die Meinung seiner Streithelfer) er müsse den Hinterliegern nicht nur das dort beschriebene Geh-, Fahr- und Leitungsrecht gewähren, sondern werde durch die Grunddienstbarkeit von der Nutzung des betreffenden Grundstücksstreifens völlig ausgeschlossen, ist unbegründet.

a) Der Standpunkt des Klägers träfe allerdings dann zu, wenn die Grunddienstbarkeit so weit reichen würde, wie dies im notariellen Vertrag vom 9. November 1994 vorgesehen war § 7 dieses Vertrages räumt den Erwerbern (= Streithelfern) "die alleinige Nutzung des Straßeneingangstores" ein, "ferner das Recht, die Einzäunung der Fläche... vorzunehmen".

Praktisch liefe diese Vereinbarung darauf hinaus, dass der Kläger den 3 m breiten Grundstücksstreifen ohne Zustimmung der Hinterlieger nicht nur nicht für andere Zwecke benutzen, sondern ihn - bei wörtlicher Auslegung - nicht einmal betreten, geschweige dehn befahren dürfte (vgl. zu diesen und weiteren nachteiligen Folgen die zusammenfassende Übersicht auf Seite 13 des vom Kläger vorgelegten Gutachtens des Sachverständigen vom 7. Mai 1997).

b) In diesem weitreichenden Umfang ist die schuldrechtlich vereinbarte Grunddienstbarkeit jedoch nicht wirksam geworden. Voraussetzung für die Wirksamkeit wäre die Eintragung im Grundbuch (§ 873 Abs. 1 BGB). Im Grundbuch wurde jedoch nur ein "Geh-, Fahr- und Leitungsrecht" eingetragen, nicht jedoch das weitergehende Recht der Hinterlieger auf Einzäunung, verbunden mit dem Recht auf alleinige Nutzung des Straßeneingangstores.

Zwar nimmt der Eintragungsvermerk auf die Bewilligung im notariellen Vertrag des Verkäufers (= Beklagter) mit den Hinterliegern (= Streithelfer) Bezug. Der Hinweis "Gemäß Bewilligung vom 9.11.1994..." vermag jedoch die erforderliche Eintragung der weit über ein Geh-, Fahr- und Leitungsrecht hinausgehenden Beschränkungen nicht zu ersetzen.

aa) Nach § 874 BGB kann bei der Eintragung eines belastenden Rechts auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen werden, jedoch nicht schlechthin, sondern nur "zur näheren Bezeichnung des Inhalts des Rechtes".

Deshalb ist es notwendig, dass der wesentliche Inhalt des Rechts bereits aus dem Grundbuch selbst hervorgeht, und sei es nur durch eine stichwortartige Bezeichnung (OLG Nürnberg, OLGZ 1977, 79/80 = MDR. 1977,929). Bei einer Dienstbarkeit genügen hierfür Wendungen wie "Geh- und Fahrrecht", "Leitungsrecht", "Zaunrecht" (weitere Beispiele bei Haegele-Schöner-Stöben Grundbuchrecht, 11. Auflage, Rn 1145). Die schlagwortartige Bezeichnung der Belastung darf sich nicht allein auf deren allgemeine Rechtsnatur beschränken, sondern muss ihren Wesenskern treffen (Haegele-Schöner-Stöber aaO., Rn 264, 1145; Wacke aaO. § 874 Rn 3; Palandt-Bassenge aaO. § 874 Rn 5). Dies erfordern schon der sachenrechtliche Bestimmtheitsgrundsatz und die Wahrung der Aussagekraft des Grundbuchs. Einzelheiten des schlagwortartig bezeichneten Rechts können dann nach § 874 BGB durch Bezugnahme auf die Eintragsbewilligung festgelegt werden, zum Beispiel nähere Regelungen darüber, wo, wann und von wem das vereinbarte Wegerecht ausgeübt werden warf, welche Art von Leitung verlegt werden darf und wer für den Unterhalt aufzukommen hat.

Soll eine Dienstbarkeit - wie hier - in mehrfacher Hinsicht zur Grundstücknutzung berechtigen, so muss der verschiedenartige Inhalt der Dienstbarkeit auch in der schlagwortartigen Kennzeichnung zum Ausdruck kommen (Haegele-Schöner-Stöber, aaO., Rn 1147, 275), etwa durch eine Kombination aussagekräftiger Begriffe wie "Geh-, Fahr- und Leitungsrecht".

bb) Die im Streit stehende Grunddienstbarkeit geht weit über ein gewöhnliches "Geh-, Fahr- und Leitungsrecht" hinaus. Sie schränkt den Eigentümer des Vorlieger-Grundstücks erheblich mehr ein, als dies in der schlagwortartigen Bezeichnung zum Ausdruck kommt. Wie oben dargelegt, läuft das Recht der Hinterlieger, den Grundstücksstreifen einzuzäunen und über den Zugang durch das vordere Tor allein zu bestimmen, im Ergebnis darauf hinaus, dass der Vorderlieger den 3 m breiten Grundstücksstreifens überhaupt nicht mehr nutzen darf, es sei denn mit Zustimmung, der Hinterlieger. Ein so weit reichender Nutzungsausschluss kann zwar trotz des Wortlauts des § 1018 BGB ("in einzelnen Beziehungen") auch im Rahmen einer Grunddienstbarkeit erfolgen (BGH NJW 1992, 1101). Er muss dann aber bereits im Grundbuch mit hinreichender Klarheit erkennbar sein, wenigstens im Kern. Es genügt also nicht, dass sich seine Tragweite erst durch genaueres Studium der Eintragungsbewilligung erschließt.

cc) Daran gemessen, erfüllt die hier gewählte Bezeichnung der Grunddienstbarkeit die Anforderungen einer wirksamen Bezugnahme nach § 874 BGB nicht. Die Kennzeichnung als "Geh-, Fahr- und Leitungsrecht" greift lediglich diejenigen Bestandteile der Vereinbarung heraus, durch die sich der Kläger noch am wenigsten belastet fühlt und die er in § 6 seines eigenen Kaufvertrages ausdrücklich hingenommen hat. Von dem besonders einschneidenden Einzäunungs- und Zugangsbestimmungsrecht, das den Kläger letztlich von der Mitbenutzung völlig ausschließen könnte, ist hingegen in der schlagwortartigen Bezeichnung "Geh-, Fahr- und Leitungsrecht" nicht die Rede, nicht einmal andeutungsweise.

c) Die unzureichende Bezugnahme hat zur Folge, dass die im notariellen Vertrag vom 9. November 1994 vereinbarte Grunddienstbarkeit mangels Eintragung jedenfalls insoweit unwirksam ist, als sie über ein "Geh-, Fahr- und Leitungsrecht" hinausgeht (§ 873 Abs. 1 BGB).

Damit erweisen sich die Befürchtungen des Klägers, er könne über das in § 7 seines Kaufvertrages beschriebene Maß hinaus in der Nutzung seines Grundstücks beeinträchtigt werden, als gegenstandslos.

Sollten die Streithelfer auf ihrem angeblichen Einzäunungs- und Zugangsbestimmungsrecht beharren, könnte bzw. müsste sich der Kläger mit ihnen unmittelbar auseinandersetzen, notfalls im Wege eines Rechtsstreits. Als Rechtsmangel der den Kläger nach § 439 Abs. 1, § 440 Abs. 1, § 325 Abs. 1 S. 3. § 323 Abs. 1 BGB zur Minderung des Kaufpreises berechtigen würde, kann man solche Unannehmlichkeit nicht bewerten.

Ob wenigstens das aus dem Grundbuch ersichtliche und vom Kläger bewilligte "Geh-, Fahr- und Leitungsrecht" wirksam ist (§§ 139, 140 BGB; vgl. Haegele-Schöner-Stöber Rn 274 ff, 280; Wacke aaO. § 874 Rn 14, § 873 Rn. 51 ), ist für den vorliegenden Rechtsstreit unerheblich und kann daher dahinstehen.

Ebenfalls offen bleiben können weitere Fragen, die sich stellen würden, wenn man entgegen der hier vertretenen Ansicht die Bezugnahme als ausreichend erachten würde, insbesondere

- ob sich dann der Kläger gegenüber den Streithelfern auf die Schutzwirkung der früher eingetragen Auflassungsvormerkung hätte berufen können (§ 883 BGB), - wenn ja,

- ob sich hieran durch die Löschung der Auflassungsvormerkung etwas geändert hat (§ 875 BGB; vgl. BGHZ 60, 46 ff. = NJW 1973, 323 ff.; Wacke. aaO., § 883 Rn. 48; Tiedtke JZ 1991, 417/419), - wenn ja,

- ob und in weicher Weise sich der Kläger im Verhältnis zum Beklagten den vermeidbaren Verlust der Vormerkungswirkung zurechnen lassen müsste.

III.

1) Bei der Kostenentscheidung ist zwischen den "Kosten des Rechtsstreits" (§ 91 ZPO) und den "Kosten der Nebenintervention" (§ 101 ZPO) zu unterscheiden (vgl. BGHZ 39, 296/297).

a) Als unterlegene Partei hat der Kläger die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen (§ 97 Abs. 1 ZPO analog; das selbe Ergebnis ergäbe sich aus § 91 Abs. 1 ZPO). Der Kläger hat zwar kein eigenes Rechtsmittel eingelegt, gilt aber - wie unter I dargelegt - als Partei des von seinen Streithelfern durchgeführten Berufungsverfahrens.

Den Kläger hätten nur dann keine Kosten getroffen, wenn er sich am Berufungsverfahren überhaupt nicht beteiligt hätte (BGHZ 39, 296/297 f.; 49, 183/195 f.; Zöller-Herget, aaO., § 101 R. 4, Zöller-Vollkommer, aaO., § 67 R 6). An dieser Voraussetzung fehlt es hier. Zwar hat der Kläger in der mündlichen Verhandlung keinen eigenen Antrag gestellt. Er hat sich jedoch im vorbereitenden Schriftsatz vom 14. Januar 2000 in das Berufungsverfahren eingeschaltet, hat sich zu einer gerichtlichen Verfügung geäußert und darüber hinaus einen konkreten Sachantrag angekündigt. Unter diesen Umständen besteht kein hinreichender Anlass, den Kläger trotz seines Unterliegens ausnahmsweise von Kosten freizustellen (BGHZ 49, 183/196 f.; OLG Celle, OLGR 1996, 84 m.w.N.)

b) Hingegen fallen die Kosten der Nebenintervention den Streithelfern zur Last (§ 101 Abs. 1, 2. Halbsatz).

2) Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 708 Nr. 10, 711,713 ZPO, die Festsetzung der Beschwer auf § 546 Abs. 2 Satz 1 ZPO. Für die Zulassung der Revision besteht kein Anlaß (§ 546 Abs. 1 Satz 2 ZPO).

Ende der Entscheidung