Judicialis Rechtsprechung

Wer als Verkäufer eines Anlageobjekts Steuervorteile zusagt, muß sich vergewissern, daß seine Rechtsauffassung von den zuständigen Finanzbehörden geteilt wird; bereits eine Rechtsunsicherheit ist zu offenbaren; ein Unterlassen kann den Vorwurf der Arglist begründen.

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Oberlandesgericht Nürnberg IM NAMEN DES VOLKES ENDURTEIL

5 U 4016/00

In Sachen

hat der 5. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Nürnberg durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Klieber und die Richter am Oberlandesgericht Flach und Kuhbandner aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 22.10.2001

für Recht erkannt:

Tenor:

I. Die Berufung der Beklagten gegen das Endurteil des Landgerichts Regensburg vom 12. Oktober 2000, Az: 4 O 1599/00, wird zurückgewiesen.

II. Die Beklagten haben die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar; die Beklagten können die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 9.000,00 DM abwenden, wenn nicht die Klägerin vorher in gleicher Höhe Sicherheit leistet.

IV. Der Wert der Beschwer für das Berufungsverfahren beträgt 240.380,00 DM.

Beschluß:

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 240.380,00 DM festgesetzt.

Tatbestand:

Die Klägerin verlangt von den Beklagten Rückabwicklung eines Kaufvertrages über ein im Bayerischen Wald gelegenes Ferienappartement.

Die Beklagten als Verkäufer hatten für ihr Objekt u.a. mit dem Hinweis auf einen steuerfreien Erwerb geworben und im notariellen Kaufvertrag mit der Klägerin vereinbart, daß nur der Nettokaufpreis bar bezahlt, die Mehrwertsteuer erfüllungshalber durch Abtretung des Umsatzsteuerguthabens entrichtet werde.

Nachdem jedoch das Finanzamt mit Bescheid vom 30.07.1999 die steuerrechtliche Konzeption der Beklagten nicht anerkannt und die Klägerin aufgefordert hatte, die an die Beklagten ausgezahlten Vorsteuerbeträge zurückzuerstatten, focht die Klägerin mit Schreiben ihrer Bevollmächtigten vom 14.01.2000 den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung an.

Ihrer Klage auf Rückzahlung des Kaufpreises Zug um Zug gegen Rückübereignung des Miteigentumsanteils sind die Beklagten mit dem Hinweis entgegengetreten, daß die steuerrechtliche Seite noch nicht geklärt sei.

Wegen der Einzelheiten des beiderseitigen Parteivorbringens wird auf den notariellen Kaufvertrag vom 08.08.1997, das Schreiben der Prozeßbevollmächtigten der Kläger vom 14.01.2000 sowie ergänzend auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen.

Das Landgericht hat mit Endurteil vom 12.10.200 die Anfechtung des Kaufvertrages wegen arglistiger Täuschung für begründet erachtet und dem Antrag der Klägerin entsprochen.

Wegen der Einzelheiten wird auf die Klagebegründung Bezug genommen.

Mit Ihrer Berufung streben die Beklagten weiterhin die Abweisung der Klage an.

Sie tragen vor, ihr Steuerberater habe den notariellen Vertrag den Finanzbehörden zur Prüfung vorgelegt und es sei ihm bescheinigt worden, daß eine Vorsteuerabzugsfähigkeit möglich sei. Diese Auskunft sei auch im Kern richtig gewesen; nicht bekannt sei gewesen, daß hierüber noch keine Rechtssicherheit bestanden habe. Diese sei inzwischen jedoch eingetreten, der Vorsteuerabzug nach höchstrichterlicher Rechtsprechung möglich.

Ein Anfechtungsgrund bestehe daher nicht.

Die Beklagten beantragen,

das Urteil des Landgerichts Regensburg vom 12.10.2000, Az: 4 O 1599/00, aufzuheben und die Klage abzuweisen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung der Beklagten zurückzuweisen.

Die Klägerin bestätigt, daß der sie belastende Umsatzsteuerbescheid aufgehoben worden sei. Sie halte jedoch an ihrer Anfechtung fest; die Voraussetzungen hierfür hätten zum Zeitpunkt der Anfechtungserklärung vorgelegen und lägen weiterhin vor. Im übrigen würden auch die nicht eingehaltenen Renditeversprechen der Beklagten die Anfechtung rechtfertigen.

Wegen der Einzelheiten des beiderseitigen Berufungsvorbringens wird auch hier auf die gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

I.

Die Berufung der Beklagten ist nicht begründet.

Das Landgericht hat die Voraussetzungen einer arglistigen Täuschung der Klägerin bei Abschluß des Kaufvertrages vom 08.08.1997 über das streitgegenständliche Ferienappartement zu Recht bejaht. Die Klägerin ist auch nach Bestätigung der Richtigkeit der erteilten Zusicherung des steuerfreien Erwerbs ihrer Wohnung nicht gehindert, sich auf die rechtzeitig ausgesprochene Anfechtung des Vertrages zu berufen.

Zur Begründung verweist der Senat zunächst auf die zutreffenden Ausführungen des landgerichtlichen Urteils und nimmt zur Vermeidung von Wiederholungen hierauf Bezug (§ 543 Abs. 2 S. 2 ZPO).

Zusammenfassend und im Hinblick auf das Berufungsvorbringen ergänzend sind lediglich die folgenden Anmerkungen veranlasst:

1. Unbestritten ging die Klägerin davon aus - und durfte nach dem Vertragsinhalt auch davon ausgehen -, daß der Kauf im Ergebnis mehrwertsteuerfrei sei, sie nur den Nettokaufpreis würde finanzieren müssen.

Dabei kommt es nicht darauf an, ob die Beklagten oder der Notar dies nochmals bei Vertragsschluß zusicherten. Die Steuerfreiheit war in dem Verkaufsprospekt als einer (von insgesamt acht) der wichtigsten Vorteile beim Erwerb eines Appartements herausgestellt worden. Nach der Anlage zu Ziffer 5 Abs. 1 des notariellen Kaufvertrages konnte die Klägerin davon ausgehen, daß, soweit die Voraussetzungen auf ihrer Seite vorlagen, die tatsächliche Steuerfreiheit auch erreicht werden würde: Nicht eine unsichere Rechtslage, sondern allein individuelle steuerliche Voraussetzungen auf Käuferseite waren nach den aufgeführten Beispielen geeignet, die angestrebte Steuerfreiheit zu vereiteln.

Unbestritten ist ferner, daß die Beklagten die Klägerin nicht darüber aufklärten, daß dies - zum damaligen Zeitpunkt - steuerrechtlich noch nicht gesichert war. Dabei kann unterstellt werden, daß der Steuerberater der Beklagten bei den zuständigen Finanzämtern sich erkundigte und dort eine Vorsteuerabzugsfähigkeit für "möglich" erachtet wurde; eine Vernehmung des Steuerberaters hierzu erübrigt sich deshalb. Erforderlich aber wäre gewesen - was von einem Käufer, der, wie hier, kein Risikogeschäft abschließt, sondern eine sichere Rendite wünscht, erwartet wird - daß die steuerliche Behandlung rechtlich abschließend geklärt und der beabsichtigte Weg als steuerlich unbedenklich von den Finanzbehörden schriftlich bestätigt wird, vor allem dann, wenn noch keine einheitliche, gegebenenfalls gerichtlich geklärte steuerliche Praxis vorliegt.

Eine Klärung der Steuerfrage in diesem Umfang war nicht erfolgt; eine entsprechende schriftliche Bestätigung der Finanzbehörden haben die Beklagten nach Aufforderung durch den Senat nicht vorlegen können. Die Beklagten haben die Klägerin hierauf - unstreitig - aber auch nicht hingewiesen, worauf diese ihre Anfechtung auch ausdrücklich stützt.

2. Das Verschweigen von Umständen durch unterlassene Aufklärung stellt eine Täuschung dar, wenn eine Rechtspflicht zur Aufklärung besteht. Dies gilt für die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung nach § 123 BGB ebenso wie für die Haftung eines Vertragspartners auf Schadensersatz wegen Verschuldens bei den Vertragsverhandlungen (vgl. Sörgel/Hefermehl, BGB, 13. Auflage, § 323 Rn. 6).

Eine solche Rechtspflicht zur Aufklärung bestand auch im vorliegenden Fall. Zwar gibt es bei Individualgeschäften, bei denen die Vertragspartner gegensätzliche Interessen verfolgen, im allgemeinen keine allgemeine Aufklärungsverpflichtung, doch kann sich im Einzelfall aus dem auch das Kaufrecht beherrschenden Grundsatz von Treu und Glauben die Verpflichtung des einen Vertragspartners (regelmäßig des Verkäufers) ergeben, dem anderen (regelmäßig dem Käufer) Mitteilung von Tatsachen zu machen, die für dessen Entschluß offensichtlich von Bedeutung sind. Hierfür ist insbesondere von Bedeutung, ob zwischen den Vertragsparteien ein Vertrauensverhältnis bestand und erkennbar der weniger informierte Vertragspartner auf die Sachkenntniss des anderen vertraut hat (vgl. BGH MDR, 79, 730). Der andere Teil, also der Käufer ist über solche Umstände aufzuklären, die den Vertragsweg vereiteln können und für seinen Entschluß von wesentlicher Bedeutung sind, sofern er Mitteilung nach der Verkehrsauffassung erwarten durfte (vgl. BGH MDR 88, 303).

Diese Voraussetzungen liegen auch hier vor. Die steuerliche Behandlung spielt bei einem Anlagenobjekt wie vorliegend stets eine zentrale Bedeutung. Nicht umsonst haben die Beklagten, wie bereits ausgeführt, in ihrem Prospekt die Rückerstattung der Mehrwertsteuer als einen der wichtigsten Vorteile herausgestellt.

Sollten deshalb an dieser Aussage die geringsten Zweifel bestehen, muß der Verkäufer den Käufer hierüber aufklären.

Daß der unterlassene Hinweis für den Kaufentschluß der Klägerin von entscheidender Bedeutung war, hat diese plausibel dargelegt. Die entsprechenden Feststellungen im Ersturteil werden von den Beklagen auch gar nicht bestritten.

3. Die Beklagten handelten auch arglistig.

Ein Verkäufer, der eine nach den vorstehenden Maßstäben gebotene Aufklärung unterlässt, verhält sich arglistig, sofern er die Unsicherheit seiner Zusage mindestens für möglich hält und gleichzeitig weiß oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, daß sein Vertragspartner die Rechtslage nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte (vgl. BGH MJW 95, 1549, 1550; NJW RR 96, 1332; 97, 270). Die Arglist bezieht sich also nicht auf die tatsächliche Steuerrechtslage, die die Beklagten im Vertrauen auf die Auskunft ihres Steuerberaters als so zutreffend ansehen durften, sondern auf die Unsicherheit der Auskunft; insoweit kann auch von arglistigem, d.h. vorsätzlichem bzw. zumindest bedingt vorsätzlichem Verhalten ausgegangen werden. Die Beklagten waren verpflichtet, die Auskünfte ihres Steuerberaters kritisch zu überprüfen und das Maß an Rechtssicherheit zu erreichen versuchen, das ihre Kunden erwarteten und erwarten durften. Als Bauherren eines solchen Projekts mußten sie sich dieser Anforderungen auch bewußt sein.

Auch kann nicht unterstellt werden, daß sie davon ausgehen, die Klägerin würde ihrerseits die steuerrechtliche Seite gesondert überprüfen bzw. überprüfen lassen. Die Klägerin war erkennbar keine professionelle Anlegerin, die die Risiken ihrer Anlage selbständig überprüft und einschätzt. Die Beklagten waren sich dessen wohl bewußt, daß die Klägerin allein ihren Angaben vertraute und den Vertrag nicht abgeschlossen hätte, wäre sie auf die dann auch tatsächlich eingetretene Möglichkeit hingewiesen worden, daß die vertraglich als möglich unterstellte steuerliche Behandlung erst erstritten werden müßte.

Der Klägerin ist es auch nicht verwehrt, sich auf die wirksam erfolgte Anfechtung und auf die hieraus folgende Unwirksamkeit des Vertrages zu berufen, auch wenn inzwischen die Steuerbehörden die vertraglich zugesagte Steuerfreiheit bestätigt und dem widersprechende Steuerbescheide aufgehoben haben.

Zwar ist zutreffend, daß nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes das Anfechtungsrecht nach § 123 BGB nach Treu und Glauben nicht mehr in Betracht kommt, wenn im Zeitpunkt der Anfechtungserklärung die dem Getäuschten erbrachte Leistung im Ergebnis nicht mehr zu dessen Nachteil von der versprochenen abweicht, der Getäuschte also das erhalten hat, was er unter Einbeziehung seiner irrigen Vorstellung erwarten durfte (vgl. BGH MDR 77, 388), wobei es auf die Rechtslage des Getäuschten im Zeitpunkt der Ausübung des Anfechtungsrechts ankommt (vgl. BGH WM 83, 1055).

Die Frage der Wirksamkeit der Anfechtung stellt sich jedoch nicht in dieser Form: Die Aussage der Beklagten zur Steuerfreiheit war nach der Entscheidung der Finanzbehörden (bzw. der Entscheidung des Bundesfinanzhofs) von Anfang an richtig. Die Arglist bezog sich aber, wie bereits ausgeführt, darauf, daß die Beklagten eine bei Vertragsschluß bestehende Rechtsunsicherheit verschwiegen und damit eine Rechtssicherheit vorspiegelten, die zunächst jedenfalls nicht gegeben war.

Im übrigen war die Rechtsposition der Klägerin zum Zeitpunkt der Anfechtungserklärung und auch danach weiterhin insoweit beeinträchtigt, als sie die für sie nachteiligen Bescheide des Finanzamts mit anwaltlicher Hilfe anfechten mußte und diese Nachteile entfallen auch nicht rückwirkend.

Mit Blick auf das aus dem Grundsatz von Treu und Glauben abgeleitete Mißbrauchsverbot ist die Frage daher dahingehend zu stellen, ob es der Klägerin verwehrt ist, sich jetzt - auf die - berechtigte Anfechtung zu berufen, obgleich sie im Ergebnis in der Tat wirtschaftlich erhalten hat, was ihr vertraglich zugesichert war.

Die Frage ist zu bejahen. Für die Frage der Zumutbarkeit sind auch die aktuellen vertraglichen Beziehungen zum Zeitpunkt der endgültigen Bestätigung der Rechtsauffassung der Beklagten heranzuziehen und hier kann berücksichtigt werden, daß die Beklagten nicht in der Lage sind, wesentliche vertragliche Zusicherungen, nämlich die Mietgarantien, einzuhalten. Die Verletzung von vertraglichen Verpflichtungen, beginnend bei den Vertragsverhandlungen, setzt sich also fort. Treu und Glauben gebieten es daher nicht, die Klägerin an dem Vertrag nur deshalb festzuhalten, weil die zugesagte Steuerfreiheit sich nachträglich bestätigt hat.

5. Es kann dahinstehen, ob die Rückgängigmachung des Kaufvertrages von der Klägerin neben der ihr möglichen Anfechtung wegen arglistiger Täuschung auch unter den Voraussetzungen der culpa in contrahendo verlangt werden kann. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes kann unter beiden Voraussetzungen - ohne Vorrang des Anfechtungsrechtes - eine Rückgängigmachung eines durch Irreführung oder mangelnde Aufklärung zustande gekommenen Vertrages verlangt werden. Freilich verlangt die Rückgängigmachung nach c.i.c. - Grundsätzen oder aufgrund deliktsrechtlicher Normen auf der Tatbestandsseite den Eintritt eines Schadens (vgl. BGH MDR 98, 25). Ob ein Vermögensschaden vorliegt, beurteilt sich dabei grundsätzlich nach der sog. Differenzhypothese, also nach einem Vergleich der infolge des haftungsbegründenden Ereignisses eingetretenen Vermögenslage mit derjenigen, die sich ohne jenes Ereignis ergeben hätte. Bei dieser Gegenüberstellung sind die Rechnungsposten, gemessen am Schutzzweck der Haftung und an der Ausgleichsfunktion des Schadensersatzes wertend zu bestimmen. Dabei, kann ein Vermögensschaden auch dann vorliegen, wenn zwar der Kaufgegenstand den Kaufpreis wert ist, der von dem schuldhaften Pflichtverstoß Betroffene jedoch in seinen konkreten Vermögensdispositionen beeinträchtigt ist. Der erforderliche Aufwand zur Erlangung der Steuerfreiheit stellt sicher einen auf die Täuschung zurückzuführenden Schaden dar. Ob dies bei den im Schreiben des Beklagtenvertreters vom 03.08.2000 beschriebenen wirtschaftlichen Problemen, die diesen veranlagten, die Eigentümer zunächst um Stundung und für die Zukunft um Entlassung aus den Mietgarantien zu bitten auch der Fall ist und ob diese Nachteile in den Vergleich mit eingestellt werden können, bedarf jedoch angesichts des Vorliegens der Anfechtungsvoraussetzungen keiner Entscheidung.

II.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO, der Ausspruch der vorläufigen Vollstreckbarkeit auf § 708 Nr. 10 ZPO.

Der Wert der Beschwer wurde gem. § 546 Abs. 2 S. 1 ZPO festgesetzt.

Ende der Entscheidung