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Beginn der Entscheidung

Gericht: Oberlandesgericht Naumburg
Urteil verkündet am 03.08.2005
Aktenzeichen: 11 U 100/04
Rechtsgebiete: ZPO, BauGB, WertV


Vorschriften:

ZPO § 253 Abs. 2
ZPO § 531 Abs. 2 Nr. 3
BauGB § 194
WertV § 3 Abs. 2
WertV § 5 Abs. 5 Satz 1
WertV § 5 Abs. 5 Satz 2
WertV § 24
Der mit der Ermittlung des Verkehswertes beauftragte Sachverständige hat nur die von ihm äußerlich wahrnehmbaren, wertbeeinflussenden Faktoren zu berücksichtigen und in seine Bewertung einfließen zu lassen. Ihn trifft weder die Pflicht, Baumängel selbst oder durch Zuziehung weiterer Sonderfachleute zu ermitteln, noch hat er ohne Anhaltspunkte für bestimmte Mängel auf ihr allgemein mögliches Vorliegen hinzuweisen. Nur wenn der Verkehrswertsachverständige im Verlauf seiner Tätigkeit auf auf Baumängel hindeutende Indizien stößt, muss er seinen Auftraggeber hierauf aufmerksam machen.
OBERLANDESGERICHT NAUMBURG IM NAMEN DES VOLKES URTEIL

11 U 100/04 OLG Naumburg

verkündet am: 03.08.2005

In dem Berufungsrechtsstreit

hat der 11. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Naumburg auf die mündliche Verhandlung vom 19. Juli 2005 durch die Vorsitzende Richterin am Oberlandesgericht Goerke-Berzau, den Richter am Oberlandesgericht Rüge und den Richter am Landgericht Dr. Schröder

für Recht erkannt:

Tenor:

Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Landgerichts Magdeburg vom 31. August 2004, Aktenzeichen 6 O 1362/03, wird auf seine Kosten zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision ist nicht zugelassen.

und beschlossen:

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 20.000,- Euro festgesetzt.

Gründe:

I.

Der Kläger nimmt den Beklagten wegen angeblich fehlerhafter Verkehrswertermittlung auf Schadensersatz in Anspruch. Wegen des Sachverhalts und der dort getroffenen Feststellungen wird zunächst auf das angefochtene Urteil verwiesen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Ziff. 1 ZPO). Ergänzend ist Folgendes anzumerken:

Der Ort B. , in dem das streitgegenständliche mit einem Einfamilienhaus bebaute Grundstück G. straße 12 gelegen ist, ist unmittelbar benachbart an der Elbe bzw. an der Ehle. Der alte Ortskern wird gegen Hochwasser durch einen Deich geschützt. Die Häuser in B. , auch in der G. straße , sind hoch aus der Erde hinaus gebaut. Das streitgegenständliche Einfamilienhaus ist voll unterkellert. Es wurde 1995/1996 errichtet und ist 1,30 m tief in die Erde gebaut; die Erdgeschossebene liegt ca. 1,30 m über OK Gelände. Die Entwässerung des Grundstücks erfolgt über den als Vorfluter dienenden Sch. graben . Wegen der Lage des Grundstücks wird im Übrigen auf den Ortsplanauszug und den Lageplan im Gutachten des Sachverständigen B. , dort Seite 12 und 39, verwiesen.

Das von dem Beklagten nach zwei Besichtigungsterminen am 22. Juni und 27. Juni 1998, an denen der Kläger teilnahm, im Juli 1998 erstellte Gutachten enthält u.a. folgende Bemerkungen:

"1. Allgemeines

...

10. Tragfähiger Baugrund wird angenommen (Bodenuntersuchungen wurden seitens des Gutachters nicht durchgeführt)... 2.1. Grund und Boden

...

Beschaffenheit

...

Der Gutachter geht von einer normalen Bebaubarkeit aus.

Anhaltspunkte für Mängel des Baugrundes sind nicht erkennbar.

Bodenuntersuchungen wurden seitens des Gutachters nicht durchgeführt...

2.2.0 Baubeschreibung in Kurzform

...

Baulicher Zustand

Dem Alter entsprechend ist eine gute Unterhaltung zu erkennen.

Feuchter Geruch ist im Kellergeschoss zu verzeichnen..."

Erstinstanzlich war zwischen den Parteien unstreitig, dass zum Zeitpunkt der Besichtigungen durch den Beklagten im Keller keine Nässeerscheinungen am Mauerwerk vorhanden waren. Dies hatten die Parteien anlässlich der Ortsbesichtigung durch den Sachverständigen B. übereinstimmend erklärt. Diese übereinstimmenden Angaben der Parteien hat der Sachverständige sowohl zur Grundlage seiner Ausführungen in seinem schriftlichen Gutachten vom 8. März 2004 als auch in seiner Anhörung vom 27. Juli 2004 gemacht. Die Richtigkeit dieser Angaben wurde von den Parteien nicht in Abrede gestellt. Im Rahmen der Anhörung des Sachverständigen hat der Kläger bzw. sein damaliger Prozessbevollmächtigter bei der eigenen Befragung des Sachverständigen B. erstmals das Vorhandensein einer verrosteten Treppe sowie gesprungener Fliesen im Keller zum Zeitpunkt der Besichtigungen durch den Beklagten im Hinblick auf eine Erkennbarkeit der Grundwasserproblematik thematisiert. Nachdem der Sachverständige, das Vorhandensein einer verrosteten Treppe sowie gesprungener Fliesen unterstellt, die Erkennbarkeit verneint hatte, hat der Kläger im nachgelassenen Schriftsatz vom 3. August 2004, GA I Bl. 183 f., zum Vorhandensein dieser beiden Umstände nicht weiter vorgetragen.

Das Landgericht hat nach Durchführung einer Beweisaufnahme die Klage mit Urteil vom 31. August 2004 abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, der Hauptantrag sei mangels hinreichender Bestimmtheit im Sinne von § 253 Abs. 2 ZPO unzulässig. Der Hilfsantrag sei unbegründet, da nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme feststehe, dass der Beklagte sein Gutachten ordnungsgemäß erstattet habe und ihn keine Pflichtverletzung treffe. Im Übrigen sei auch zweifelhaft, ob die behauptete Pflichtverletzung für den hier geltend gemachten Schaden kausal sei. Der Schadensersatzanspruch sei nur auf den Ausgleich der Differenz zwischen dem tatsächlich ermittelten Verkehrswert und dem Wert bei unterstellter ordnungsgemäßer Begutachtung gerichtet, nicht aber auf die hier geltend gemachten Kosten für die Herstellung eines ausreichenden Grundwasserschutzes bzw. für die Beseitigung eingetretener Beschädigungen. Hiergegen wendet sich der Kläger mit der form- und fristgerecht eingelegten Berufung. Er ist der Ansicht, der Hauptantrag sei zulässig, da ihm die genaue Festlegung eines Betrages für die Schadensersatzforderung nicht zumutbar sei. Entgegen den Ausführungen im angefochtenen Urteil liege eine Pflichtverletzung des Beklagten vor. Das Landgericht hätte sich damit auseinandersetzen müssen, welche Pflichten sich für den Beklagten nach Auftragserteilung ergeben hätten. So hätte der Beklagte die Mängel an dem Gebäude in Augenschein nehmen und - wie ein Architekt - die Grundwassersituation prüfen müssen. Es hätten genügend Anhaltspunkte vorgelegen, die jeden Gutachter sofort die Grundwasserproblematik hätte erkennen lassen müssen. Das Haus sei bekanntermaßen in einem Umflutgelände gelegen; der Untergrund sei bekanntermaßen feucht gewesen. An der Grundstücksgrenze verliefe - unstreitig - ein Entwässerungsgraben (der Sch. graben ). Die benachbarten Häuser seien im Gegensatz zu dem Haus des Klägers hoch heraus gebaut. Zum Besichtigungszeitpunkt habe der Beklagte - unstreitig - einen feuchten Geruch im Keller festgestellt. Auch hätten zahlreiche beeinträchtigte Fliesen - einige seien gesprungen und der überwiegende Teil lose gewesen - sowie eine im unteren Bereich verrostete metallene Innenkellertreppe auf die Grundwasserproblematik hingewiesen. Eine Anfrage beim Bauamtsleiter der Verwaltungsgemeinschaft B. hätte zudem ergeben, dass bereits 1993 in mehreren Gesprächen die Grundwasserproblematik Thema war. Erstmals im Berufungsverfahren behauptet der Kläger unter Beweisantritt, zum Zeitpunkt der Besichtigungen durch den Beklagten seien im Keller an den Tapeten über den Fußleisten Wasserränder vorhanden gewesen und auch die Fußbodenleiste der Sicherheitstür des Heizungsraumes sei verrostet gewesen. Dies habe er bei einem Telefonat im April 2005 durch die Zeugin H. erfahren. Ihm selbst sei die verrostete Fußbodenleiste entfallen gewesen und die Wasserränder an den Tapeten habe er damals nicht beachtet. Als Schaden könne er angesichts des fehlerhaften Gründungsmauerwerkes die Schadensbeseitigungskosten und den merkantilen Minderwert beanspruchen, da bei der Verkehrswertermittlung solche Kosten als Mängel in Abzug gebracht würden. Der Beklagte hafte, da er seine Aufklärungspflicht verletzt habe. Er, der Kläger, hätte das Objekt nicht, vor allem nicht zu dem Preis erworben, wenn in dem Verkehrswertgutachten des Beklagten die Mangelhaftigkeit des Kellerbaus oder die Gefahr des Wassereinbruchs aufgezeigt gewesen wäre.

Der Kläger beantragt,

unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Magdeburg vom 31. August 2004 den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger Schadensersatz in Höhe von 2/3 des noch durch Sachverständigen zu ermittelnden Schadens -mindestens jedoch 20.000,- Euro - nebst Zinsen seit Rechtshängigkeit in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz der Europäischen Zentralbank zu zahlen;

hilfsweise

unter Abänderung des Urteils des Landgericht Magdeburg vom 31. August 2004 den Beklagten zur Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 20.000,- Euro nebst Zinsen seit Rechtshängigkeit in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz der Europäischen Zentralbank zu verurteilen.

Der Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Er verteidigt das angefochtene Urteil. Er ist der Ansicht, ihn träfen gerade nicht die Pflichten eines Architekten. Mit diesem sei er nicht gleich zu setzen, was der Kläger offensichtlich tue. Mängel habe er, der Beklagte, in seinem Gutachten in Höhe von 43.681,29 Euro ermittelt. In seinem Gutachten habe er ausdrücklich darauf hingewiesen, dass er eine Bodenuntersuchung nicht durchgeführt habe. Untersuchungen des Baugrundes seien vom Kläger nicht gewollt und nicht beauftragt. Der Grundstückseigentümer - der Kläger sei zum Zeitpunkt der Besichtigung durch ihn, den Beklagten, ja - unstreitig - noch nicht Eigentümer gewesen - hätte ihn, den Beklagten, nicht zu einer solchen Untersuchung ermächtigt, da damit das Ausschachten des Bodens um das Haus einher gegangen wäre. Er habe bei der Besichtigung einen trockenen Keller und ein trockenes Grundstück vorgefunden. Umstände, die auf eine etwaige fehlerhafte Abdichtung hindeuteten, seien nicht vorhanden gewesen. Ohnehin würde einem Verkehrswertgutachter eine Bewertungstoleranz von 10 % noch oben und unten eingeräumt. Ein wirtschaftlicher Schaden sei dem Beklagten daher gar nicht entstanden, gehe man davon aus, dass der Beklagte den Verkehrswert auch auf 440.000,- DM hätte schätzen können.

II.

1. Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden (§§ 511, 513, 517, 519, 520 ZPO). In der Sache hat sie ist jedoch keinen Erfolg. Das Landgericht hat im Ergebnis zu Recht die Klage abgewiesen.

2. Die Klageanträge sind allerdings entgegen der Annahme des Landgerichts nicht als Haupt- und Hilfsantrag zu verstehen. Vielmehr handelt es sich bei diesen Anträgen ausgehend vom Klageziel um einen einzigen Zahlungsantrag in der Form einer Teilklage über 20.000,- Euro verbunden mit dem Vorbehalt einer Klageerweiterung. Der als Hilfsantrag gestellte Zahlungsanspruch (Klageantrag zu 2.) ist bereits in dem als Hauptantrag gestellten Antrag (Klageantrag zu 1.) enthalten. Der Zahlungsantrag kann schon deswegen nicht als Hilfsantrag angesehen werden, da der Kläger damit gerade nicht mehrere Streitgegenstände in ein Eventualverhältnis stellt, was Voraussetzung für die Annahme eines Hilfsantrages wäre, sondern den Zahlungsantrag lediglich wiederholt. Insoweit gehen die Ausführungen des Landgerichts hinsichtlich der Zulässigkeit des Hauptantrages ins Leere.

3. Hinsichtlich der Anspruchsgrundlage geht das Landgericht zu Recht von einer positiven Forderungsverletzung aus. Anzuwenden ist das BGB in der bis zum 1. Januar 2002 geltenden Fassung (Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB). Im Raum stehen Schäden aufgrund des vermeintlich mangelhaften Gutachtens, also Mangelfolgeschäden. Derartige Mangelfolgeschäden einer fehlerhaften Grundstücksbewertung werden unter dem Gesichtspunkt der positiven Vertragsverletzung erfasst (BGH, Urteil vom 10. Juni 1976, Az.: VII ZR 129/74, MDR 1977, 44). Ein derartiger Schadensersatzanspruch steht dem Kläger allerdings nicht zu.

Voraussetzung für das Bestehen eines solchen Anspruchs ist eine Pflichtverletzung des Beklagten. Hieran fehlt es bereits nach dem eigenen Vorbringen des Klägers, so dass auch nicht zu klären war, ob zum Zeitpunkt der Gutachtenerstattung durch den Beklagten überhaupt die vom Kläger behauptete Undichtigkeit des Kellers bzw. die behauptete Grundwasserproblematik vorgelegen hat.

a) Für die Frage, ob dem Beklagten ein pflichtwidriges Verhalten angelastet werden kann, ist entscheidend, welche Pflichten ihn aufgrund des Gutachtenauftrages trafen.

Der hier erteilte Auftrag bestand in der Erstellung eines Verkehrswertgutachten. Hierbei hat der Gutachter die Vorschrift des § 194 BauGB sowie die Regelungen der Wertermittlungsverordnung (WertV) zu beachten. Nach § 194 BauGB ist als Verkehrswert der Preis zu ermitteln, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf gewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Die Einzelheiten der Wertberechnung ergeben sich dabei aus der Wertermittlungsverordnung. Nach § 3 Abs. 2 WertV bestimmt sich der zu berücksichtigende Zustand eines Grundstücks (§ 3 Abs. 1 WertV) ebenfalls nach der Gesamtheit der verkehrswertbeeinflussenden rechtlichen und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks. Hierzu gehören nach § 5 Abs. 5 Satz 1 WertV zunächst die Beschaffenheit und die tatsächlichen Eigenschaften des Grundstücks, die insbesondere durch die Grundstücksgröße und Grundstücksgestalt, die Bodenbeschaffenheit ( z.B. Bodengüte, Eignung als Baugrund, Belastung mit Ablagerungen), die Umwelteinflüsse, die tatsächliche Nutzung und Nutzbarkeit bestimmt werden. Nach § 5 Abs. 5 Satz 2 WertV gehören hierzu bei bebauten Grundstücken, wie hier, vor allem der Zustand der baulichen Anlage hinsichtlich der Gebäudeart, des Baujahres, der Bauweise und Baugestaltung, der Größe und Ausstattung, des baulichen Zustandes und der Erträge. Danach hat ein Verkehrswertgutachter zwar grundsätzlich bei der Verkehrswertermittlung bezüglich des Grund und Bodens die Bodenbeschaffenheit (§ 5 Abs. 5 Satz 1 WertV) und bei bebauten Grundstücken den baulichen Zustand (§ 5 Abs. 5 Satz 2 WertV) und damit auch Baumängel und Schäden am Gebäude (vgl. auch § 24 WertV) in die Beurteilung mit einfließen zu lassen. Allerdings sind die dabei einen Verkehrswertgutachter treffenden Pflichten entgegen der Ansicht des Klägers nicht gleichzusetzen mit den Pflichten eines Architekten oder einer bauausführenden Firma. Vertraglich geschuldet ist vom Architekten die mangelfreie Planung einer Baulichkeit, wozu selbstverständlich auch eine den Bodenverhältnissen entsprechende Planung der Gründung gehört. Bei unklaren oder problematischen Bodenverhältnissen wie bspw. hoch stehendes Grundwasser ist dieser deshalb auch verpflichtet, die Einholung eines notwendigen Bodengrundgutachtens zu veranlassen. Die bauausführende Firma schuldet auf der Grundlage der Architektenplanungen eine mangelfreie Errichtung. Aufgabe des Verkehrsgutachters ist es hingegen, den Verkehrswert eines bereits errichteten Gebäudes ggf. einschließlich Grund und Boden (§ 194 BauGB) zu ermitteln. Aufgabenstellung und zu erbringende Leistung beim Architekten/bauausführende Firma einerseits und Verkehrswertgutachter andererseits decken sich augenscheinlich nicht. Bei der Beurteilung von Bodenbeschaffenheit und Baumängeln handelt es sich im Übrigen um besondere Fachgebiete; die Begutachtung etwaiger hier auftretender Probleme erfolgt regelmäßig durch auf diesen Gebieten mit besonderen Fachkenntnissen ausgestattete Gutachter. Auf diesem Hintergrund und in Abgrenzung zu den genannten Spezialfachgebieten erfolgt die Verkehrswertermittlung regelmäßig nur anhand solcher Umstände, die offensichtlich durch bloße Inaugenscheinnahme wahrzunehmen sind und für den Verkehrswertgutachter ohne Hinzuziehung weiterer Sachverständiger anderer Fachgebiete augenscheinlich erkennbar sind. Anderenfalls wäre bspw. die Aufteilung Bodengrundgutachter, Bausachverständiger und Verkehrswertgutachter überflüssig, was angesichts der in den einzelnen Bereichen erforderlichen Spezialkenntnisse eben nicht der Fall ist. Gerade die Spezialisierung im Bereich des Sachverständigenwesens belegt vielmehr, dass ein Verkehrswertgutachter im Rahmen seiner Verkehrswertermittlung wegen insoweit fehlender Fachkenntnisse nicht die Fragen beantworten kann und zu beantworten hat, die sachgerecht nur durch einen Sachverständigen für das jeweilige weitere Fachgebiet beurteilt werden können. Ein Verkehrswertgutachter beurteilt deshalb auch nur das, was er ohne Einschaltung anderer für das jeweilige Fachgebiet spezialisierter Sachverständiger sehen und erkennen kann. Zu mehr ist er nicht verpflichtet, es sei denn, die von ihm festgestellten oder erkennbaren Verhältnisse sind dergestalt, dass diese Anlass geben, zusätzliche Gutachten aus anderen Fachgebieten einzuholen, weil die nicht geklärten Fragen den von ihm zu ermittelnden Verkehrswert beeinflussen könnten. In diesen Fällen beschränkt sich allerdings die Pflicht des Verkehrswertgutachters darauf, den Auftraggeber auf diese Umstände hinzuweisen, wobei es dann Sache des Auftraggebers ist, zu entscheiden, ob er ein weiteres Gutachten einholt.

b) Nach den vorstehenden Maßgaben kann dem Beklagten eine Pflichtverletzung nicht deshalb angelastet werden, weil er die von dem Kläger behauptete mangelnde Abdichtung des Kellers gegen drückendes Wasser nicht festgestellt und entgegen §§ 5 Abs. 5 Satz 2, 24 WertV bei der Ermittlung des Verkehrswertes nicht berücksichtigt hat. Denn hierbei handelt es sich um einen Mangel, der für den Beklagten als Verkehrswertgutachter nicht augenscheinlich erkennbar war. Die von dem Kläger vorgebrachten Umstände vermögen eine solch augenscheinliche Erkennbarkeit nicht zu begründen.

Soweit der Kläger hierfür das Vorhandensein einer im unteren Bereich verrosteten Innenkellertreppe, beschädigte, zum Teil lose Fliesen im Keller sowie den vom Beklagten festgestellten und im Gutachten festgehaltenen feuchten Geruch im Kellergeschoss anführt, beinhalten diese Umstände keine ausreichenden Anhaltspunkte, die den Schluss auf eine Undichtigkeit des Kellers zuließen. Denn das Vorhandensein dieser Faktoren lässt sich auch problemlos mit anderen Gründen als einer nicht ordnungsgemäßen Abdichtung des Kellers erklären. So kommt für das Verrosten der Innenkellertreppe als mögliche Ursache ein nicht ausreichender Korrosionsschutz und für die Beschädigungen bei den Fliesen eine nicht ordnungsgemäße Verlegung in Betracht. Der feuchte Geruch im Keller lässt sich angesichts dessen, dass das Haus unbewohnt war, auf fehlendes Lüften zurückführen. Auch der Sachverständige B. hat hier im Rahmen seiner Anhörung nachvollziehbar ausgeführt, dass die vorbezeichneten Umstände kein ausreichendes Indiz für eine Undichtigkeit des Kellers infolge drückendes Grundwasser gewesen seien. Entscheidend ist allerdings, dass nach dem unstreitigen erstinstanzlichen Vorbringen beider Parteien der Keller zum Zeitpunkt der Besichtigungen durch den Beklagten keine Nässeerscheinungen aufwies. Hierzu hat der Sachverständige B. im Rahmen seiner Anhörung nachvollziehbar ausgeführt, dass derartige Nässeerscheinungen aber bereits zum Zeitpunkt der Besichtigungen des Beklagten hätten vorhanden sein müssen, wenn der Keller nicht ordnungsgemäß gegen drückendes Wasser abgedichtet gewesen wäre. Zweifel an der Richtigkeit dieser Ausführungen des Sachverständigen bestehen nicht. Soweit der Kläger nunmehr erstmals im Berufungsverfahren unter Beweisantritt derartige Nässeerscheinungen, insbesondere Wasserränder über den Fußleisten, behauptet, ist dieses Vorbringen im Berufungsverfahren gemäß § 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO nicht mehr zu berücksichtigen. Denn dies hätte der Kläger im Rahmen der ihn treffenden allgemeinen Prozessförderungspflicht (§ 282 ZPO) bereits im erstinstanzlichen Verfahren vortragen müssen und können, wo von Anfang an zwischen den Parteien streitig war, ob für den Beklagten aufgrund der zum Zeitpunkt der Besichtigung vorhandenen Umstände die Undichtigkeit des Kellers infolge drückendes Grundwasser erkennbar war. Der Kläger kann sich hierbei nicht auf fehlende Nachlässigkeit berufen. Der Umstand, dass er dies von der als Zeugin benannten Frau H. erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung im erstinstanzlichen Verfahren erfahren haben will, entlastet ihn nicht. Denn den Kläger trifft insoweit eine Erkundigungspflicht. Dafür, dass er die Zeugin nicht bereits während der Dauer des erstinstanzlichen Verfahrens hierzu hätte befragen können, ist nichts ersichtlich. Auch soweit der Kläger nunmehr seine Angaben gegenüber dem Sachverständigen B. zu den Nässeerscheinungen dahin relativiert, er habe lediglich erklärt, dass der Keller nicht nass gewesen sei, kann er hiermit gemäß § 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO im Berufungsverfahren nicht mehr gehört werden. Dies hätte er bereits im Rahmen der ihm eingeräumten Frist zur Stellungnahme zum schriftlichen Gutachten des Sachverständigen B. , spätestens aber im Anhörungstermin klarstellen müssen. Lagen somit keine Nässeerscheinungen vor, ergaben sich für den Beklagten aus den eingangs genannten Umständen auch keine ausreichenden Anhaltspunkte für eine Undichtigkeit des Kellers.

Hierfür kann sich der Kläger zudem nicht darauf stützen, dass für den Beklagten die von ihm, dem Kläger, behauptete Grundwasserproblematik, hohes bzw. drückendes Grundwasser, erkennbar gewesen sei. Denn selbst wenn dies der Fall gewesen sein sollte, ließ dies für sich genommen keinen Rückschluss auf das Vorhandensein des vom Kläger geltend gemachten Baumangels zu. Auch bei hohem Grundwasser ist es, wie dem Senat aus zahlreichen anderen Verfahren bekannt, technisch möglich, bspw. durch eine sog. weiße Wanne, eine ordnungsgemäße Abdichtung eines Kellers gegen drückendes Grundwasser zu erreichen. Liegen keine sonstigen Umstände vor, die auf Abdichtungsprobleme eines Kellers hindeuten, kann deshalb ein Verkehrswertgutachter grundsätzlich davon ausgehen, dass eine den Grundwasserverhältnissen entsprechende ordnungsgemäße Baugründung erfolgt ist. Ausreichende Anhaltspunkte für den Beklagten, dass dies vorliegend nicht der Fall gewesen wäre, ergeben sich gemäß den obigen Ausführungen aus dem Vorbringen der Parteien nicht.

c) Der Beklagte war auch nicht verpflichtet, den Kläger gesondert auf die Möglichkeit einer Undichtigkeit hinzuweisen. Denn für das Vorhandensein eines solchen Baumangels bestanden aus den bereits genannten Gründen keine Anhaltspunkte. Es ist nicht Sache des Verkehrswertgutachters den Auftraggeber auf alle möglichen in Betracht kommenden Mängel, für dessen Vorliegen keine Anhaltspunkte bestehen, hinzuweisen. Die Annahme einer Hinweispflicht in solchen Fällen würde zu einer mit dem Inhalt des Gutachtenauf-trags nicht mehr zu vereinbarenden Haftungsausdehnung des Verkehrswertgutachters führen. Dieser hat lediglich dafür einzustehen, dass augenscheinlich erkennbare Baumängel in die Verkehrswertermittlung einfließen bzw. bei Anhaltspunkten für Baumängel, dem Auftraggeber durch entsprechende Hinweise zu ermöglichen, dass diesen nachgegangen wird. Hinzu kommt, dass es sich bei dem vorliegenden nicht sichtbaren Mangel um einen sog. versteckten Mangel handelt, der nur durch eine zumindest teilweise Freischachtung des Gebäudes hätte festgestellt werden können. Die Überprüfung eines Gebäudes auf solche Mängel ist grundsätzlich nicht Sache des Verkehrswertgutachters; der Auftrag zur Erstellung eines Verkehrswertgutachtens umfasst eine solche Überprüfung grundsätzlich nicht (OLG Bamberg, Urteil vom 8. August 2002 - 1 U 5/02 -, zitiert nach juris). Dies ist vielmehr Sache eines Bausachverständigen. Dass der Beklagte das Einfamilienhaus nicht auf versteckte Mängel hin überprüft hatte, war dem Kläger, der an den Besichtigungen des Gebäudes teilgenommen hatte, im Übrigen bekannt. Hätte er eine Überprüfung auch im Hinblick auf versteckte Mängel haben wollen, so hätte er den Beklagten oder einen zusätzlichen Bausachverständigen gesondert beauftragen müssen.

d) Eine Pflichtverletzung des Beklagten ist auch nicht darin begründet, dass er die Grundwasserverhältnisse nicht überprüft, insbesondere kein Bodengrundgutachten eingeholt hat.

Die Überprüfung der Grundwasserverhältnisse erfolgt grundsätzlich im Rahmen eines gesondert einzuholenden Bodengrundgutachtens und wird entsprechend den obigen Ausführungen grundsätzlich nicht vom Auftrag zur Erstellung eines Verkehrswertgutachtens umfasst. Aufgrund des zweifachen deutlichen Hinweises im Gutachten des Beklagten, nämlich bei der Tragfähigkeit des Baugrundes sowie der Bodenbeschaffenheit, dass Bodenuntersuchungen nicht durchgeführt worden sind, war dem Kläger auch hinlänglich bekannt, dass die Grundwasserverhältnisse durch den Beklagten nicht überprüft worden waren. Hätte der Kläger hierzu eine Klärung haben wollen, so wäre es auch hier seine Sache gewesen, entweder den Beklagten oder einen Baugrundsachverständigen hiermit gesondert zu beauftragen.

e) Insoweit war der Beklagte auch nicht verpflichtet, den Kläger auf die Möglichkeit eines in Betracht kommenden hohen Grundwasserstandes und damit einhergehendes drückendes Wasser besonders hinzuweisen. Denn die vom Kläger angeführten Umstände, die zum Zeitpunkt der Besichtigung den Schluss auf hohes Grundwasser zuließen, waren auch dem Kläger zumindest teilweise bekannt wie insbesondere die Nähe zur Elbe bzw. Ehle, der vorhandene Deich, der vorhandene Entwässerungsgraben und die hoch heraus gebauten Gebäude. Bereits diese Umstände enthielten auch für einen Laien wie den Kläger ausreichende Anhaltspunkte für möglicherweise bestehendes hohes Grundwasser. Dass Flüsse über die errichteten Deiche treten können und die Höhe des Grundwassers beeinflussen können, entspricht dem Lauf der Dinge. Hierauf muss ein Verkehrswertgutachter nicht gesondert hinweisen.

Die eigentliche Problematik ist hier auch nicht in dem hohen Grundwasser begründet. Der hohe Grundwasserstand ist bei der Bewertung der Bodenbeschaffenheit zu berücksichtigen (§ 5 Abs. 5 Satz 1 WertV), da dieses zu höheren Gründungskosten führt. Liegen für Grundstücke in Gebieten mit hohem Grundwasser wie hier Bodenrichtwerte vor, so sind die mit dem hohen Grundwasser verbundenen höheren Gründungskosten regelmäßig durch einen entsprechenden Abschlag bereits in die Festlegung des Bodenrichtwertes eingeflossen. Werden diese Bodenrichtwerte bei der Bewertung eines Grundstücks zugrunde gelegt, dann ist für einen weiteren Abschlag allein wegen des hohen Grundwassers kein Raum mehr. Hier hat der Beklagte seinem Gutachten den vom Gutachterausschuss beim Katasteramt festgelegten Bodenrichtwert zugrunde gelegt. Dass dieser Wert nicht dem tatsächlichen Bodenwert entspricht, macht der Kläger nicht geltend. Unterstellt, dass zum Zeitpunkt der Begutachtung durch den Beklagten bereits der hohe Grundwasserstand vorhanden gewesen ist, so hat dieser Umstand bereits im Bodenrichtwert seinen Niederschlag gefunden und ist dementsprechend auch in die Verkehrswertermittlung des Beklagten eingeflossen. Als verkehrswertmindernd hätte sich deshalb der hohe Grundwasserstand dann nur noch auswirken können, wenn dieser bei der Gründung des Gebäudes nicht hinreichend berücksichtigt worden wäre und zu einem Baumangel - nicht genügende Abdichtung des Kellers gegen drückendes Wasser - geführt hätte. Anhaltspunkte für das Vorliegen eines solchen Baumangels bestanden aber gemäß den obigen Ausführungen für den Beklagten nicht. War somit aus Sicht des Beklagten als Verkehrswertgutachter davon auszugehen, dass ein etwaiger vorhandener hoher Wasserstand bereits bei der Festlegung des Bodenrichtwertes berücksichtigt worden war und gaben sich keine Anhaltspunkte für durch den Grundwasserstand begründete Baumängel, so bestand für ihn auch keine Veranlassung, isoliert auf einen möglichen hohen Grundwasserstand hinzuweisen, weil dies den von ihm festgestellten Verkehrswert nicht beeinflusst hätte und mit Nachteilen für den Kläger auch nicht zu rechnen war. Schließlich macht der Kläger auch hier nicht einen Schaden wegen des hohen Grundwassers als solches geltend sondern wegen des dadurch begründeten Baumangels.

f) Da der Beklagte entsprechend den obigen Ausführungen einen durch hohes Grundwasser begründeten etwaigen Baumangel nicht bei der Verkehrswertermittlung zu berücksichtigen hatte, hat er sein Gutachten ordnungsgemäß erstattet. Dies wird bestätigt durch den Sachverständigen B. , der den Verkehrswert ohne diese Problematik in gleicher Höhe ermittelt hat wie der Beklagte. Bedenken gegen die Richtigkeit diese Gutachten bestehen nicht. Solche werden mit der Berufung auch nicht aufgezeigt.

Die nach Schluss der mündlichen Verhandlung eingegangenen Schriftsätze der Parteien gaben keine Veranlassung zur Wiedereröffnung derselben (§ 156 ZPO).

III.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat ihre Rechtsgrundlage in §§ 708 Nr. 10, 711 Satz 1 und Satz 2, 713 ZPO, § 26 Nr. 8 EGZPO.

Die Revision lässt der Senat nicht zu, da die Sache keine entscheidungserheblichen Fragen grundsätzlicher Bedeutung aufwirft und weder die Fortbildung des Rechts noch die Wahrung der Einheitlichkeit der Rechtsprechung die Entscheidung des Revisionsgerichts erfordern (§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO).

Ende der Entscheidung

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