Judicialis Rechtsprechung

2. Ist eine im Grundstückskaufvertrag enthaltene Ablösungsvereinbarung i.S.v. § 133 Abs. 3 Satz 5 BauGB nach § 134 BGB nichtig, weil es an einer wirksamen Ablösungsbestimmung mangelt, haftet die Gemeinde dem Erwerber aufgrund eines Verschuldens bei Vertragsverhandlungen (c.i.c.) auf Schadensersatz.

3. Dem Käufer sind unter diesem Gesichtspunkt Finanzierungszinsen auf den die Ablösung betreffenden Kaufpreisanteil zu erstatten.

11 U 40/05 OLG Naumburg

verkündet am: 21.06.2005

In dem Berufungsrechtsstreit

wegen Schadensersatzes aus Amtspflichtverletzung,

hat der 11. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Naumburg auf die mündliche Verhandlung vom 21. Juni 2005 unter Mitwirkung der Vorsitzenden Richterin am Oberlandesgericht Goerke-Berzau, des Richters am Oberlandesgericht Krause sowie des Richters am Landgericht Dr. Schröder für Recht erkannt:

Tenor:

Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil der Einzelrichterin der 10. Zivilkammer des Landgerichts Magdeburg vom 1. März 2005 wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision ist nicht zugelassen.

und beschlossen:

Der Streitwert für den Berufungsrechtszug wird auf 3.549,64 € festgesetzt.

Von der Bezugnahme auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil mit Darstellung etwaiger Änderungen oder Ergänzungen sieht der Senat gemäß §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 Satz 1, 543 Abs. 1 ZPO i.V.m. § 26 Nr. 8 Satz 1 EGZPO ab.

Gründe:

I. Die zulässige Berufung der Beklagten bleibt in der Sache ohne Erfolg. Die angefochtene Entscheidung beruht auf keiner Rechtsverletzung i.S.v. § 513 Abs. 1 Alt. 1 ZPO, weil die nach § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO zu berücksichtigenden Tatsachen eine abweichende Entscheidung nicht zulassen. Die Beklagte ist den Klägern zum Ersatz des zugesprochenen Zinsschadens, allerdings nicht aus Amtshaftungsgesichtspunkten, sondern aufgrund eines Verschuldens bei Vertragsverhandlungen (c.i.c.), verpflichtet.

1. Die Einzelrichterin hat ausgeführt, die Beklagte sei wegen einer Amtspflichtverletzung schadensersatzpflichtig und habe deshalb den geltend gemachten Zinsschaden zu erstatten. Es gehöre zu den Pflichten des Beamten, Vorschüsse auf den Erschließungsaufwand zurückzuzahlen, wenn und soweit erkennbar werde, dass die Vorauszahlungen deutlich über dem abzudeckenden Kostenvolumen lägen. Auf die Abrede der Parteien im Grundstückskaufvertrag, wonach eine Ablösung des Erschließungsbeitrages vereinbart worden sei, komme es nicht an. Die Beklagte habe nachfolgend diesen Teil des Vertrages nicht mehr als verbindlich und die Ablösungsbeträge als Vorauszahlung behandelt. Hieran sei sie festzuhalten. Ab Juni 1999 sei der zuviel entrichtete Anteil daher zurückzuzahlen gewesen. Die von diesem Zeitpunkt an hierauf entrichteten Zinsen müssten den Klägern als Schaden ersetzt werden.

Dies hält einer rechtlichen Überprüfung durch den Senat nur im Ergebnis stand.

2. Zutreffend ist lediglich der Ausgangspunkt des Landgerichts, wonach es zu den eine Haftung aus § 839 Abs. 1 Satz 1 BGB i.V.m. Art. 34 Satz 1 GG begründenden Amtspflichten gehören kann, Zahlungen ohne Verzögerung zu leisten, womit es eines Rückgriffs auf die privatrechtlichen Verzugsbestimmungen nicht bedarf (BGH, Urteil vom 1. Oktober 1981, III ZR 13/80 = NJW 1982, 1277f.; OLG Karlsruhe, Urteil vom 21. Januar 1996, 13 U 156/95 = NVwZ-RR 1997, 490-491). Anschließend hat die Einzelrichterin allerdings nicht geprüft, ob sich aufgrund der konkreten Umstände des vorliegenden Falles für die Bediensteten der Beklagten überhaupt Amtspflichten ergaben, die verletzt werden konnten. Hierzu bedurfte es einer Auseinandersetzung mit dem geschlossenen Grundstückskaufvertrag, die die angefochtene Entscheidung zu Unrecht für entbehrlich hält.

Die Kläger haben die zurück zu gewährende Leistung auf der Grundlage eines Kaufvertrages erbracht. Folgerichtig kann sich der Rückzahlungsanspruch nur aus dem Vertrag oder den ihm zugrunde liegenden Rechtsquellen ergeben. Wie die Beklagte meinte, die Zahlung der Kläger teilweise behandeln zu müssen, ist unerheblich. Eine Vorausleistung i.S.v. § 133 Abs. 3 Satz 1 - 4 BauGB lag nicht vor, da ein hierfür konstitutiver Vorausleistungsbescheid weder ergangen (vgl. § 6 Abs. 7 Satz 3 KAG LSA) noch durch eine, was unten auszuführen sein wird (4.a)), Beitragssatzung i.S.v. § 132 BauGB gedeckt war.

3. Der sonach allein maßgebliche Vertrag der Parteien begründete keine Amtspflichten.

a) Die sich aus dem Kaufvertrag vom 2. Dezember 1994 ergebenden Rechte und Pflichten sind insgesamt privatrechtlicher Natur. Ein Amtshaftungsanspruch kommt daher nicht in Betracht (Erman/Hecker, BGB, 11. Aufl., § 839 Rdn. 22).

Amtspflichten i.S.v. § 839 BGB können nur im öffentlich-rechtlichen Funktionskreis verletzt werden. Nur im Falle einer Amtsausübung auf der Grundlage und nach Maßgabe des öffentlichen Rechts tritt die Verwaltung rechtlich überlegen auf, was allein die besondere Schutzbedürftigkeit des Bürgers und die Haftungsübernahme des Staates begründet (Papier, in: MünchKomm.-BGB, 3. Aufl., § 839 Rdn. 173). Bei Betätigung im privatrechtlichen Geschäftskreis haftet die Gemeinde deshalb nicht nach Art. 34 Satz 1 GG, sondern nach §§ 31, 89, 831 oder 278 BGB (Palandt/Sprau, BGB, 64. Aufl., § 839 Rdn. 16). Für die Abgrenzung der Handlungsbereiche kommt es darauf an, ob sich die Verwaltung auf Rechtsinstitute des öffentlichen oder des privaten Rechts stützte (Staudinger/Wurm, BGB, 13. Bearb. 2002, § 839 Rdn. 87 m.w.N.). Wurde beispielsweise - wie hier - ein Grundstückskaufvertrag geschlossen, unterfällt die Beziehung, selbst bei Übernahme öffentlich-rechtlicher Nebenpflichten, im Ganzen dem Privatrecht (BGH, Urteil vom 5. Dezember 1980, V ZR 160/78 = NJW 1981, 976; Urteil vom 7. Februar 1985, III ZR 179/83 = BGHZ 93, 372-383).

Nach seiner Bezeichnung haben die Parteien vor dem Notar J. einen privatrechtlichen Kaufvertrag geschlossen, mit dem die Beklagte den Klägern eine aus dem Lageplan hervorgehende, 650 m² große Teilfläche des Grundstücks Flur 4, Flurstück 333/66 zu einem Preis von 56.550 DM verkaufte (§§ 1, 2, 3 Abs. 1 des Vertrages). In § 6 heißt es aber, dass im Kaufpreis zur Ablösung der Erschließungskosten ein Betrag von 72 DM/m² enthalten sei, dessen Aufschlüsselung die Kläger kennen würden. Eine solche Abrede wird als Ablösungsvereinbarung i.S.v. § 133 Abs. 3 Satz 5 BauGB begriffen, bei der es sich um einen öffentlich-rechtlichen Vertrag handelt (BVerwG, Urteil vom 1. Dezember 1989, 8 C 44/88 = BVerwGE 84, 183-191; BFH, Urteil vom 11. Februar 2004, II R 31/02 = BFHE 204, 489).

Die sich aus einem (derart) gemischten Vertrag ergebenden Rechte und Pflichten lassen sich nicht je nach betroffenem Vertragsteil dem öffentlichen oder dem Privatrecht entnehmen (BVerwG a.a.O.). Vielmehr muss nach dem Gesamtcharakter und einer einheitlichen, nach Schwerpunkt und wesentlichem Inhalt auszurichtenden Betrachtung die Beziehung im Ganzen dem Rechtsbereich zugeordnet werden, der ihr das entscheidende Gepräge verleiht (BGH, Beschluss vom 2. Oktober 2003, V ZB 8/03 = BGHReport 2004, 50-51; OLG Schleswig, Beschluss vom 28. Januar 2003, 16 W 155/02 = NJW 2004, 1052-1053; BVerwG, Beschluss vom 18. Oktober 1993, 5 B 26/93 = MDR 1994, 304; Stelkens/Bonk/Sachs, VwVfG, 6. Aufl., § 54 Rdn. 77; Zöller/Gummer, ZPO, 25. Aufl., § 13 GVG Rdn. 40a). Dies ist nach Auffassung des Senats der Kauf, sprich der bürgerlich-rechtliche Teil.

Nach dem Inhalt des Vertrages und der Interessenlage ging es den Parteien im Wesentlichen um die Eigentums- und Besitzverschaffung sowie die damit im Zusammenhang stehenden weiteren Haupt- und Nebenleistungspflichten, mit dem Ziel, den Klägern die angestrebte Eigenheimbebauung zu ermöglichen. Die Erschließungspflicht der Beklagten in § 6 des Vertrages bringt demgegenüber nur das zum Ausdruck, was sich sowieso aus § 123 Abs. 1 BauGB ergibt. Mit Blick auf § 123 Abs. 3 BauGB ist nur klargestellt, dass die Nichterschließung vertragliche Konsequenzen hat, weil die Beklagte das am Ende erschlossene Grundstück schuldete und die Kläger das erfolgreich erschlossene Grundstück bezahlten. Kaufgegenstand war danach das Grundstück in erschlossenem Zustand (a.A. BFH, Urteil vom 15. März 2001, II R 39/99 = BFHE 194, 452). Dass die Kläger vor diesem Hintergrund nicht mehr zu Erschließungsbeiträgen heranzuziehen waren, versteht sich von selbst (Wittern, NVwZ 1991, 751). Infolge dessen, gleichsam als Reaktion auf die privatvertraglichen Abreden sollten die Erschließungsbeiträge als abgelöst gelten (§ 6 Abs. 3 Satz 1 des Vertrages). Diese öffentlich-rechtliche Folge vermag dem Ganzen den privatrechtlichen Charakter nicht zu nehmen. Der Schwerpunkt der Vereinbarung der Parteien liegt eindeutig im bürgerlichen Recht (BGH, Urteil vom 12. November 1986, V ZR 273/84 = MDR 1987, 304). Amtspflichten konnten auf Seiten der Beklagten in diesem Rahmen nicht verletzt werden.

b) Selbst wenn man dies anderes sehen und deshalb einen öffentlich-rechtlichen Vertrag annehmen wollte, ließe sich hieraus keine Amtspflichtverletzung i.S.v. § 839 BGB herleiten. Die Kläger sind vielmehr gegenüber der Beklagten als ihrer Vertragspartnerin allein auf die Ansprüche aus dem Vertragsverhältnis zu verweisen (BGH, Urteil vom 10. Februar 1983, III ZR 151/81 = BGHZ 87, 9 17f.; Urteil vom 12. November 1992, III ZR 178/91 = BGHZ 120, 184, 188; a.A. Papier, § 839 Rdn. 194; offen lassend Staudinger/Wurm, § 839 Rdn. 122).

4. Gleichwohl ist der geltend gemachte Zinsanspruch aus anderem, sich aus den bis zum 1. Januar 2002 geltenden Bestimmungen ergebendem (vgl. Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB) Rechtsgrund begründet.

a) Ist der Kaufvertrag der Parteien privatrechtlicher Natur, kommt es aufgrund objektiver Teilbarkeit in Kauf und Ablösung für die Beurteilung seiner Wirksamkeit weiterhin auf die öffentlich-rechtlichen Grundlagen an (BGH, Urteil vom 7. Februar 1985, III ZR 179/83 = BGHZ 93, 372-383; OLG Schleswig a.a.O.). Danach ist die Ablösungsvereinbarung wegen des Verstoßes gegen ein gesetzliches Verbot von Anfang an nach § 134 BGB nichtig.

Der auf Ablösung gerichtete öffentlich-rechtliche Vertrag i.S.v. § 133 Abs. 3 Satz 5 BauGB ist eine Ausnahme vom aus §§ 127 Abs. 1, 132 BauGB zu entnehmenden gesetzlichen Verbot, Kosten für die Erschließung durch vertragliche Vereinbarung auf die Anlieger umzulegen. Um von dieser Ermächtigung Gebrauch machen zu können, muss die Gemeinde zuvor eine wirksame Ablösungsbestimmung und die sich anschließende Vereinbarung in Übereinstimmung damit treffen. Fehlt es daran, ist die Ablösungsvereinbarung wegen des Verstoßes gegen das Verbot vertraglicher Kostenabwälzung nichtig (BVerwG, Urteil vom 1. Dezember 1989, 8 C 44/88 = BVerwGE 84, 183-191; Beschluss vom 17. September 2002, 9 B 43/02 - zitiert in juris; BayVGH, Urteil vom 23. Juli 2004, 6 B 00.1402 - zitiert in juris; Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 9. Aufl., § 133 Rdn. 53).

Die Beklagte hatte zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses keine wirksame Ablösungsbestimmung beschlossen. Sie trägt selbst vor, ihr seien Zweifel über den Bestand der Ablösungsvereinbarung gekommen. Die die Beklagte hierzu veranlassenden Gründe gibt der Widerspruchsbescheid vom 11. März 2003 <Bd. I Bl. 90 - 94 d.A.> wieder. Es existierte zum Zeitpunkt der Feststellung der Ablösungsbeträge keine Rechtsgrundlage für deren Ermittlung und die Ablösung überhaupt.

aa) Ob aus diesem Grund der gesamte Kaufvertrag nichtig ist (§ 139 BGB), muss der Senat nicht klären. Jedenfalls hatte die Beklagte den auf die Ablösung entfallenden Kaufpreisanteil ohne rechtlichen Grund erlangt und herauszugeben (§ 812 Abs. 1 Satz 1 BGB). Vom Leistenden aufgebrachte Zinsen sind hierbei in der Regel nicht auszugleichen, es sei denn die Beklagte kannte den Mangel des rechtlichen Grundes bzw. erfuhr hiervon später (§ 819 Abs. 1 BGB). Insoweit ist zumindest ab Januar 2002 eine Zinszahlungspflicht der Beklagten anzunehmen (vgl. auch Palandt/Sprau, § 818 Rdn. 52), da die Beklagte vorträgt, zur Jahreswende 2001/2002 die Nichtigkeit der Ablösungsvereinbarung erkannt zu haben <Bd. I Bl. 15 d.A.>.

bb) Der weitergehende und teilweise konkurrierende Zinszahlungsanspruch ergibt sich aus einem Verschulden bei Vertragsverhandlungen. Öffentliche Körperschaften unterliegen einer Haftung aus c.i.c. wegen eines Fehlverhaltens ihrer Organe und können auf Ersatz des Vertrauensinteresses in Anspruch genommen werden (BGH, Urteil vom 10. Juni 1999, IX ZR 409/97 = BGHZ 142, 51-65).

Die Kläger haben den Ablösungsbetrag gezahlt und zum geltend gemachten Zinssatz finanziert, obwohl zum Zeitpunkt der Auszahlung an die Beklagte im Mai 1995 eine Verpflichtung hierzu nicht bestand. Dies geht auf ein vorwerfbares und pflichtwidriges Verhalten der Beklagten zurück. Sie musste als Träger der Erschließungslast und zur Erhebung von Beiträgen zur Deckung ihres Erschließungsaufwandes Berechtigte wissen, dass sie die Kläger nicht auf vertraglicher Grundlage zu einer Vorfinanzierung bzw. Vorauszahlung oder Ablösung verpflichten durfte und dass dies zur Nichtigkeit des dahingehend Vereinbarten führen, sie also die Zahlungen ohne Rechtsgrund erhalten würde (BGH, a.a.O.). Hätte sie dem hinreichende Aufmerksamkeit gewidmet, wäre es zu der Ablösungsvereinbarung nicht gekommen. Bei einem unwirksamen Vertrag macht sich insbesondere derjenige wegen c.i.c. haftbar, der den Grund der Unwirksamkeit zu vertreten hat (BGH, Urteil vom 12. November 1986, VIII ZR 280/85 = BGHZ 99, 101-110 m.w.N.), hier die Beklagte.

Die Kläger können verlangen, so gestellt zu werden, wie sie ohne das schädigende Verhalten gestanden hätten. Dazu gehört Ersatz der Zinsen auf den Betrag, über den man sich nicht einigen konnte und bei Hinweis der Beklagten auf die Rechtslage auch nicht geeinigt hätte. In diesem Fall wäre der Kaufpreis zunächst, bis zum Beitragsbescheid der Beklagten (§ 135 Abs. 1 BauGB), ohne den Ablösungsbetrag und über die festgesetzten Beiträge hinaus nicht finanziert worden, mit der Folge des Nichtanfallens eines darauf bezogenen Zinses. Zu ersetzen sind stets diejenigen Aufwendungen, die die Kläger im Vertrauen auf die Wirksamkeit des Vertrages tätigten (BGH, a.a.O.). Danach steht den Klägern die vom Landgericht zugesprochene Summe zu.

b) Nichts anderes ergäbe sich, wenn man dem Vertrag öffentlich-rechtlichen Charakter beimessen würde. Auch in diesem Fall wären die Grundsätze des Verschuldens bei Vertragsverhandlungen anzuwenden (§ 62 Satz 2 VwVfG; BGH, Urteil vom 7. Februar 1980, III ZR 23/78 = BGHZ 76, 343-351; Papier, § 839 Rdn. 70) und der Senat hätte hierüber zu entscheiden (§ 17 Abs. 2 Satz 1 GVG).

II. Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO. Die Revision lässt der Senat nicht zu, weil die Sache keine entscheidungserheblichen Rechtsfragen grundsätzlicher Bedeutung aufwirft und weder die Fortbildung des Rechts noch die Wahrung der Einheitlichkeit der Rechtsprechung die Entscheidung des Revisionsgerichts erfordern (§ 543 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 Satz 1 ZPO).

Der Streitwert ist nach §§ 47 Abs. 1 Satz 1, 48 Abs. 1 Satz 1 GKG; 3 ZPO festgesetzt.

Ende der Entscheidung