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Erwirbt der Käufer das Grundstück, das ihm der Verkäufer nicht verschaffen kann, von einem Dritten, so bleibt er selbst dann in der Lage, den hierauf entfallenden Kaufpreisanteil im Wege des Schadensersatzes ungekürzt zurück zu verlangen, wenn der mit dem Dritten geschlossene Kaufvertrag einen geringeren Kaufpreis vorsieht.

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OBERLANDESGERICHT NAUMBURG IM NAMEN DES VOLKES URTEIL

11 U 48/04 OLG Naumburg

verkündet am: 5. Oktober 2004

In dem Berufungsrechtsstreit

...

wegen Schadensersatzes aufgrund Nichterfüllung,

hat der 11. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Naumburg auf die mündliche Verhandlung vom 28. September 2004 unter Mitwirkung der Vorsitzenden Richterin am Oberlandesgericht Goerke-Berzau, des Richters am Oberlandesgericht Krause sowie des Richters am Amtsgericht Schleupner

für Recht erkannt:

Tenor:

Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Einzelrichters der 6. Zivilkammer des Landgerichts Dessau vom 26. März 2004 abgeändert:

Die Beklagten werden verurteilt, als Gesamtschuldner an den Kläger 78.467,97 € nebst 5% Jahreszinsen über dem Basiszinssatz seit dem 11. März 2003 zu zahlen.

Die Berufung der Beklagten wird zurückgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz tragen der Kläger 1/14 und die Beklagten als Gesamtschuldner 13/14. Die Kosten des Berufungsrechtszuges werden dem Kläger im Umfang von 1/25 und den Beklagten als Gesamtschuldner zu 24/25 auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten dürfen die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung i.H.v. 97.000 € abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Der Kläger darf die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung i.H.v. 700 € abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Die Revision wird nicht zugelassen.

und beschlossen:

Der Streitwert entspricht bis zum 5. September 2004 dem Betrag von 82.039,57 € und danach der Gebührenstufe bis 80.000 €.

Gründe:

I.

Wegen der dort getroffenen tatsächlichen Feststellungen wird zunächst auf die angefochtene Entscheidung Bezug genommen.

Der Einzelrichter der 6. Zivilkammer des Landgerichts Dessau hat die Beklagten durch Entscheidung vom 26. März 2004 <Bl. 115-122 d.A.> verurteilt, an den Kläger 79.118,33 € nebst Zinsen Zug um Zug gegen Rückübertragung des Eigentums am 9 m² großen Grundstück, eingetragen im Grundbuch von W. Blatt 2574 unter lfd. Nr. 7, Flur 1, Flurstück 1626/351 zu zahlen. Im Übrigen wurde die Klage abgewiesen. Hiergegen richten sich die Parteien mit ihren Berufungen.

Der Kläger wendet sich gegen die Zug-um-Zug-Verurteilung. Er trägt vor, das Landgericht habe ihm für das nicht übereignete Flurstück 334/9 uneingeschränkt Schadensersatz in Höhe des hierauf entfallenden Kaufpreises von 78.467,97 € zusprechen müssen. Nachdem er das fehlende Flurstück erworben habe, sei es dem Kläger nicht zuzumuten, die vom Gebäude K. Straße 31 überbauten 9 m² des Flurstücks 1626/351 auf die Beklagten rückzuübereignen.

Der Kläger hat zunächst beantragt, die angefochtene Entscheidung abzuändern und die Beklagten zu verurteilen, als Gesamtschuldner an ihn 81.438,57 € nebst Zinsen zu zahlen. Mit Schriftsatz vom 1. September 2004 hat der Kläger den weiter verfolgten Zahlungsanspruch unter Rücknahme der Berufung i.H.v. 2.320,24 € und teilweiser Klagerücknahme im Umfang von 85,90 € auf 79.032,43 € reduziert. Aufgrund der mündlichen Verhandlung vor dem Senat beantragt der Kläger unter weiterer Beschränkung seiner Klageforderung um 564,46 € nunmehr,

das Urteil des Landgerichts Dessau vom 7. Mai 2004 abzuändern und die Beklagten zu verurteilen, an den Kläger als Gesamtschuldner 78.467,97 € nebst Zinsen in Höhe von 5% über dem Basiszinssatz ab dem 11. März 2003 zu zahlen, und

die Berufung der Beklagten zurückzuweisen.

Die Beklagten beantragen,

die Berufung des Klägers zurückzuweisen sowie die Entscheidung des Landgerichts abzuändern und die Klage abzuweisen.

Sie stimmen der teilweisen Klagerücknahme zu und mit dem Kläger darin überein, dass das Landgericht den Vertrag nicht hätte anpassen dürfen. Dem Kläger stünde aber auch kein Schadensersatzanspruch zu, weil man sich bei Vertragsabschluss über die Bebauung der verkauften Grundstücke und damit über ein Beschaffenheitsmerkmal geirrt habe. Die sich hieraus ergebenden Sachmängelgewährleistungsansprüche des Klägers seien vertraglich ausgeschlossen und verjährt. Der Kläger habe darüber hinaus das fehlende Grundstück weitaus günstiger erwerben können, sodass sein Schaden geringer sei, er mithin zuviel verlange. Letztlich seien die vom Kläger gezogenen Nutzungen anzurechnen.

II.

Das Rechtsmittel des Klägers hat im wesentlichen Erfolg. Die Berufung der Beklagten ist dagegen unbegründet.

1. Obwohl sich der Kläger mit der Berufung lediglich gegen die, nach der Entscheidung des Landgerichts von ihm Zug um Zug zu erbringende Gegenleistung wendet, übersteigt der damit geltend gemachte Beschwerdegegenstand den Betrag von 600 € (vgl. § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO; vgl. auch Zöller/Gummer/Heßler, ZPO, 24. Aufl., § 511 Rdn. 31), sodass das Rechtsmittel zulässig ist.

Nach den unangegriffen gebliebenen Feststellungen des Sachverständigen R. (Seite 6 des schriftlichen Gutachtens) hat das Flurstück 1626/351 der Flur 1 von W. nur einen Verkehrswert von 720 DM. Die individuelle Beschwer des Klägers geht aber weit darüber hinaus. Er hat mittlerweile das Flurstück 334/9 und damit auch das Mehrfamilienhaus K. Straße 31 erworben. Das Gebäude steht teilweise auf dem Flurstück 1626/351, womit die Bebauung die sich aus dem Urteil des Landgerichts für den Kläger ergebenden und von der Berufung angegriffenen Nachteile wesentlich erhöht und zumindest zu einem Betrag von 601 € führt.

2. Die Entscheidung des Landgerichts offenbart bereits im Ausgangspunkt eine Rechtsverletzung i.S.v. § 513 Abs. 1 Alt. 1 ZPO, wobei sich die rechtliche Beurteilung nach den vor dem 1. Januar 2002 maßgeblichen Vorschriften richtet (Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB). Zu Unrecht hat der Einzelrichter angenommen, der Streit zwischen den Parteien sei über die Grundsätze des Fehlens, der Änderung oder des Wegfalls der Geschäftsgrundlage zu bewältigen.

Die Vertragsanpassung über § 242 BGB ist subsidiär und greift dann nicht ein, wenn es um Störungen geht, für die dem Vertrag oder dem Gesetz Regelungen zu entnehmen sind. Der Kläger macht geltend, die Parteien hätten sich entgegen dem Wortlaut des Vertrages auch auf das Flurstück 334/9 geeinigt, weil diese Fläche mit dem Gebäude K. Straße 31 bebaut ist. Die Beklagten seien mangels eigener Rechtsposition aber nicht in der Lage, dem Kläger diesbezüglich das Eigentum zu verschaffen, sodass sie Schadensersatz leisten müssten. Dies ist ein typischer Fall der Nichterfüllung kaufvertraglicher Hauptleistungspflichten nach §§ 433 Abs. 1 Satz 1, 440 Abs. 1 BGB a.F. Daneben ist für die Anwendung der Grundsätze über das Fehlen der Geschäftsgrundlage kein Raum.

3. Hierauf beruht die angefochtene Entscheidung zumindest hinsichtlich der Zug-um-Zug-Verurteilung. Die Beklagten haben sich wegen der 9 m² des Flurstücks 1626/351 auf kein Leistungsverweigerungsrecht berufen. Ein dahingehender Antrag des Klägers war nicht gestellt (§ 308 Abs. 1 ZPO). Sein geltend gemachter Schadensersatzanspruch ist einseitig auf Geld gerichtet. Dass ausnahmsweise im Wege der Vorteilsausgleichung oder aufgrund eines Rückabwicklungsverhältnisses ein Teil des unstreitigen Kaufgegenstandes zurückzuübertragen wäre, ist nicht ersichtlich. Das, was der Kläger aufgrund des unangetastet gebliebenen Kaufvertrages erhalten hat, muss er nicht wieder zurückgeben.

4. Der Kläger kann die Beklagten auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung in Anspruch nehmen bzw. den auf das Flurstück 334/9 und damit das Mehrfamilienhaus K. Straße 31 entfallenden Kaufpreisteil von den Beklagten zurück verlangen. Die Berufung der Beklagten zieht dies zu Unrecht in Zweifel, sodass die Entscheidung des Landgerichts im Umfang der noch aufrechterhaltenen Klage im Ergebnis nicht zu beanstanden ist.

a) Das Landgericht ist bereits davon ausgegangen, die Parteien hätten sich auch auf die Grundstücksflächen geeinigt, die mit dem Gebäude K. Straße 31 bebaut sind. Hiergegen wenden selbst die Beklagten nichts Durchgreifendes ein. Ihr Hinweis auf das Vorliegen eines Sachmangels geht fehl.

Worüber sich die Parteien zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses geeinigt haben, ist durch Auslegung zu ermitteln. In diesem Zusammenhang kommt der Bezeichnung der Grundstücke im Vertrag nicht die alleinige oder entscheidende Bedeutung zu. Zu berücksichtigen sind alle Umstände, die im Vertrag zumindest andeutungsweise ihren Ausdruck gefunden haben. Nach dem Inhalt des Vertrages sollten nicht nur die dort genannten Flurstücke verkauft werden, sondern zwei Mehrfamilienhäuser K. Straße 29 und 31. Da das Eigentum am Gebäude demjenigen am Grundstück folgt (§§ 94 Abs. 1 Satz 1, 93 BGB), war damit klargestellt, dass der Kläger zumindest auch die mit dem Gebäude K. Straße 31 bebaute Fläche, also das Flurstück 334/9 erwerben sollte. Das Nichtaufführen dieses Flurstücks stellt sich sonach nur als unerhebliche Falschbezeichnung (falsa demonstratio) dar (OLG Karlsruhe, Urteil vom 25. September 2001, 3A U 1/01 = OLGR 2002, 37-40 m.w.N.; Palandt/Bas-senge, BGB, 63. Aufl. § 925 Rdn. 12, 14; Palandt/Heinrichs, § 311b Rdn. 37).

b) Erfüllen die Beklagten die übernommene Verpflichtung zur Eigentumsverschaffung am Grundstück 334/9 i.S.v. § 433 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht, bestimmen sich die Rechte des Käufers nach den Vorschriften der §§ 320 bis 327 BGB a.F. (§ 440 Abs. 1 BGB a.F.; OLG Karlsruhe a.a.O.). Da die Beklagten mit dem Vertragsschluss eine Garantie für ihre Leistungsfähigkeit übernommen haben, müssen sie für ihr zumindest mit dem Grundstückserwerb des Klägers einher gegangenes dauerndes Unvermögen nach § 325 BGB einstehen (Erman/Grunewald, BGB, 10. Aufl., § 440 Rdn. 5; Erman/Battes, § 306 Rdn. 22 m.w.N.; Palandt/Heinrichs, BGB, 60. Aufl., § 306 Rdn. 9 m.w.N.).

c) Im Falle der teilweisen Unmöglichkeit kann der Kläger als Mindestschaden den zuviel gezahlten Kaufpreis zurückverlangen, was sich so auch aus § 323 Abs. 1 BGB a.F. i.V.m. § 325 Abs. 1 Satz 3 BGB a.F. ergibt.

Auf das Mehrfamilienhaus K. Straße 31 entfielen vom Kaufpreis unter Berücksichtigung des Rabattes 155.294 DM. Die Flurstücke 1618/351, 1625/351 und 1626/351 gehören zum Grundstück K. Straße 31, sodass ihre Werte vom vereinbarten Preis abzusetzen sind, um den, auf das Flurstück 334/9 entfallenden Kaufpreisanteil zu ermitteln. Das sind nach den Feststellungen des Sachverständigen R. 1.824 DM (1.104 DM + 720 DM). Der Schadensersatzanspruch des Klägers summiert sich daher auf 153.470 DM, also 78.467,97 €.

d) Als Gesamtschuldner haften die Beklagten über § 431 BGB, weil sie das Grundstück nicht übereignen können. Der Zinsanspruch des Klägers folgt aus §§ 291, 288 Abs. 1 Satz 2 BGB.

5. Die Beklagten weisen zu Unrecht auf den in zweiter Instanz nach §§ 529 Abs. 1 Nr. 2, 531 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO zu berücksichtigenden Deckungskauf des Klägers hin. Selbst wenn der Kläger das noch fehlende Grundstück günstiger als nach dem Vertrag der Parteien erworben hat, führt das nicht zu einer Verringerung des geltend zu machenden Schadens bzw. zur Anrechnung im Wege der Vorteilsausgleichung.

Soweit der Geschädigte den Schaden durch eigene Leistungen abwendet oder mindert, entscheidet § 254 Abs. 2 BGB über die Anrechnung oder Nichtanrechnung. Bei Maßnahmen, zu denen der Geschädigte nach § 254 Abs. 2 BGB verpflichtet ist, ist der Vorteil anzurechnen; Vorteile aus überpflichtgemäßen Anstrengungen entlasten den Schädiger dagegen nicht (Erman/Kuckuk, BGB, 11. Aufl., vor §§ 249-253 Rdn. 106 m.w.N.; Palandt/Heinrichs, BGB, 63. Aufl., vor § 249 Rdn. 125 m.w.N.). So sind Vorteile aus einem vom Geschädigten abgeschlossenen günstigen Vertrag i.d.R. nicht anzurechnen (Palandt/ Heinrichs, vor § 249 Rdn. 127), vor allem wenn es um Nichterfüllung geht (Palandt/Heinrichs, vor § 249 Rdn. 128).

Der Kläger war im Verhältnis zu den Beklagten nicht verpflichtet den Schaden i.S.v. § 254 Abs. 2 Satz 1 BGB durch Hinzuerwerb zu mindern. Der Geschädigte ist nicht stets gehalten, ein Deckungsgeschäft vorzunehmen, es muss vielmehr im Einzelfall von der Sache her geboten und ihm auch zuzumuten sein (BGH, Urteil vom 26. Mai 1988, III ZR 42/87 = NJW 1989, 290-292 m.w.N.). Hier hat das eine mit dem anderen nichts zu tun. Der Kläger verlangt Schadensersatz aus dem konkreten Grundstückskaufvertrag der Parteien. In diesem Vertragsverhältnis hat er zu viel bezahlt, d.h. die Beklagten haben nicht vollständig geliefert und zu viel an Kaufpreis erhalten. Gelingt dem Kläger, sich des von den Beklagten nicht erhaltenen Grundstücks an anderer Stelle zu versichern, hat dies auf den, ihnen nicht zustehenden Vorteil der Beklagten keinen Einfluss. Das Verhandlungsgeschick des Klägers bzw. die geringere Forderung des Eigentümers hat den vertragsbrüchigen Erstverkäufern nicht zugute zu kommen. 6. Soweit die Beklagten meinen, der Kläger müsse sich Nutzungen anrechnen lassen, gilt ähnliches. Der Kläger hätte nur dann Nutzungen an die Beklagten herauszugeben, wenn den Beklagten die Nutzungen zustehen würden. Die Beklagten sind aber weder Eigentümer noch gebührt ihnen der Besitz. Sie haben keinen Herausgabeanspruch, mit dem der Anspruch auf Nutzungsersatz einhergehen würde. An die Stelle der Beklagten ist in der Abwicklungsphase die Grundstückseigentümerin getreten und hat sich offenbar mit dem Kläger über den Besitzverbleib und die Nutzungen verständigt. Der Kläger leitete daher seinen Besitz auch von der Eigentümerin ab, sodass die Beklagten von ihm keine Herausgabe mehr verlangen konnten. Mit dem Eigentumserwerb des Klägers haben die Beklagten endgültig jedes Recht verloren.

Vertiefen muss der Senat dies nicht. Nach dem Vertrag der Parteien, der weiterhin Bestand hat, gebühren die Nutzungen sowieso dem Kläger (vgl. Ziff. 6 Bst. a) Satz 1 u. 2 des Vertrages).

7. Der Schriftsatz der Beklagten vom 4. Oktober 2004 steht dem insgesamt nicht entgegen und veranlasst den Senat nicht, die mündliche Verhandlung wieder zu eröffen.

III.

1. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1 Satz 1, 269 Abs. 3 Satz 2, 516 Abs. 3 Satz 1, 100 Abs. 4 Satz 1 ZPO.

2. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 711 Satz 1 ZPO.

3. Vom Senat wird die Revision nicht zugelassen. Die Sache wirft keine entscheidungserheblichen Fragen grundsätzlicher Bedeutung auf, ohne dass die Fortbildung des Rechts oder die Wahrung der Einheitlichkeit der Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordern (§§ 542 Abs. 1, 543 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 Satz 1 ZPO).

4. Der Streitwert richtet sich nach dem Gerichtskostengesetz in der vor dem Kostenrechtsmodernisierungsgesetz maßgeblichen Fassung (§§ 72 Nr. 1, 71 Abs. 1 Satz 1 u. 2 GKG). Die Werte der wechselseitigen Rechtsmittel der Parteien sind danach zu addieren (§§ 19 Abs. 2, Abs. 1 Satz 1, 14 Abs. 1 Satz 1 GKG a.F.).

Die Berufung des Klägers schätzt der Senat mit 601 € (§§ 12 Abs. 1 Satz 1, 3, 6 Satz 1 ZPO), wobei zunächst auch noch weitere 2.320,24 € geltend gemacht wurden. Die Berufung der Beklagten richtete sich anfangs gegen die erstinstanzliche Verurteilung i.H.v. 79.118,33 €. Der sich daraus ergebende Wert von 82.039,57 € hat mit der teilweisen Berufungsrücknahme des Klägers und den damit einher gehenden Klagebeschränkungen eine Wandlung auf die Gebührenstufe bis 80.000 € erfahren. Letztlich richtet sich die Berufung des Klägers nur noch auf 601 € und diejenige der Beklagten auf 78.467,97 €.

Ende der Entscheidung