Judicialis Rechtsprechung

1. Ein Kaufvertrag über ein im Sanierungsgebiet liegendes Grundstück, in dem die Vertragsparteien zusätzlich den Verkauf von Inventar zu einem unabhängig von dessen Wert bestimmten Kaufpreis vereinbaren, stellt kein Scheingeschäft dar und verstößt auch nicht gegen ein gesetzliches Verbot.

2. Eine Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung gem. § 326 BGB ist nur wirksam, wenn sie gegenüber sämtlichen Miterben erfolgt.

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OBERLANDESGERICHT NAUMBURG IM NAMEN DES VOLKES URTEIL

11 U 54/00 OLG Naumburg

verkündet am: 14.11.2000

In dem Rechtsstreit

...

hat der 11. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Naumburg auf die mündliche Verhandlung vom 7. November 2000 durch die Richterin am Oberlandesgericht Lohmann, den Richter am Landgericht Dr. Strietzel und den Richter am Amtsgericht Timm für Recht erkannt:

Tenor:

Das Versäumnisurteil des Senates vom 26. September 2000 bleibt aufrechterhalten.

Der Kläger trägt auch die weiteren Kosten des Rechtsstreits.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 20.000,00 DM abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten. Die Beklagten dürfen die Sicherheit auch durch eine unbedingte, unbefristete, unwiderrufliche selbstschuldnerische Bürgschaft einer inländischen Großbank oder einer öffentlichen Sparkasse oder einer Volks- oder Raiffeisenbank erbringen.

Die Beschwer des Klägers übersteigt 60.000,00 DM.

Tatbestand:

Mit notariellem Vertrag vom 25. Juli 1995 (UR-Nr. 480/1995 des Notars B. K. in W. ) kaufte der Kläger von der seinerzeit aus C. Sch. , F. P. , H. P. und B. S. bestehenden Erbengemeinschaft nach der am 13. November 1954 verstorbenen B. Sy. die auf Blatt 153 im Grundbuch von Q. unter den laufenden Nummern 2 und 3 verzeichneten Grundstücke "Z. " und "P. 30" (jeweils Anteile an ungetrennten Hofräumen). Der Kaufpreis sollte 250.000,00 DM betragen. Die Grundstücke lagen in einem Sanierungsgebiet im Sinne des Städtebauförderungsgesetzes. Das Bauverwaltungsamt der Stadt Q. versagte mit Bescheid vom 05. September 1995 (GA 185) die nach § 144 Abs. 2 BauGB erforderliche Genehmigung, weil der vereinbarte Kaufpreis den Verkehrswert der Grundstücke übersteige. Die Vertragsparteien schlossen daraufhin am 30. November 1995 einen notariellen Ergänzungsvertrag (UR-Nr. 822/1995 des Notars B. K. in W. ), demzufolge der Kaufpreis für das Grundstück nur 150.000,00 DM betragen solle; weitere 100.000,00 DM sollten für mitverkauftes "Inventar und Zubehör" gezahlt werden. Wegen der Einzelheiten wird auf §§ 2 und 3 des Vertrages (Kopie GA 16) Bezug genommen. Dieser Vertrag wurde mit Bescheid der Stadt Q. vom 22. Januar 1996 genehmigt (BA 120). Am 5. August 1997 wurde der Kläger als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Er hatte zuvor 250.000,00 DM an die Erbengemeinschaft gezahlt.

Im Jahr 1998 stellte der Kläger sich auf den Standpunkt, dass er die mitverkauften Ladeneinrichtungen nicht erhalten habe. Mit Schreiben vom 8. Mai 1998 verlangte der damalige Bevollmächtigte des Klägers von den Beklagten zu 1., zu 2., und zu 3., das Inventar zu übergeben. Wörtlich heißt es in diesen Schreiben:

"Nach fruchtlosem Fristablauf werde ich meinem Mandanten raten, die ihm aus der Nichterfüllung des notariellen Vertrages zustehenden Ansprüche (Schadensersatz bzw. Wandlung des Vertrages) umgehend über mich ohne weitere Vorankündigung gerichtlich durchzusetzen."

Mit Anwaltsschreiben vom 28. September 1998 erklärte der Kläger gegenüber den Beklagten zu 1. bis 3. "höchstvorsorglich" den Rücktritt vom Vertrag. Die weitere Miterbin H. P. war am 20. September 1996 verstorben. Mit Anwaltsschreiben vom 14. November 1998 wandte sich der Kläger an den Beklagten zu 4., den er für den Rechtsnachfolger der H. P. hielt, und vertrat den Standpunkt, der notarielle Vertrag sei gemäß §§ 134, 138 BGB nichtig. Tatsächlich ist H. P. von einer aus dem Beklagten zu 4. sowie G. J. geb. P. und C. H. geb. P. bestehenden Erbengemeinschaft beerbt worden (Bl. 92).

Mit der vorliegenden Klage hat der Kläger zunächst deshalb die Rückabwicklung des Kaufvertrages sowie Schadensersatz verlangt, weil das mitverkaufte Inventar innerhalb gesetzter Frist nicht übereignet worden sei. Dazu hat er behauptet, er habe die mitverkauften Einrichtungsgegenstände vor dem Umbau des erworbenen Gebäudes veräußern wollen und dabei festgestellt, dass diese sich nicht mehr im Gebäude befunden hätten (GA 4; Beweis: Zeuge Dr. W. N. ). Er habe zunächst angenommen, dass sie aufgrund ihres bedeutenden Wertes andernorts verwahrt worden seien, und habe die Herausgabe verlangt. Nunmehr gehe er davon aus, dass sie bereits im Zeitpunkt der Übergabe nicht mehr im Gebäude gewesen seien. Wegen der Einzelheiten der Schadensberechnung wird auf die Seiten 6 ff. der Klageschrift verwiesen.

Der Kläger hat beantragt,

1. die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an den Kläger 250.000,00 DM Zug-um-Zug gegen Rückübereignung des Grundstückes P. 30, Q. , eingetragen im Grundbuch von Q. , Blatt 153, laufende Nr. 2 des Bestandsverzeichnisses, Gemarkung Q. , Anteil an den ungetrennten Hofräumen Z. , Gebäudesteuerrollen-Nr. 1824, und laufende Nr. 3 des Bestandsverzeichnisses, Gemarkung Q. , Anteil an den ungetrennten Hofräumen P. 30, Gebäudesteuerrollen-Nr. 1207 zu zahlen;

2. die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an den Kläger weitere 11.423,66 DM nebst 4 % Zinsen seit Rechtshängigkeit zu zahlen;

3. festzustellen, dass die Beklagten dem Kläger gesamtschuldnerisch den Ersatz sämtlicher Kosten schulden, welche diesem durch die Finanzierung und den laufenden Unterhalt des Grundstückes P. 30 in Q. , eingetragen im Grundbuch von Q. , Blatt 153, laufende Nr. 2 und 3 des Bestandsverzeichnisses, entstanden sind und künftig entstehen werden.

Die Beklagten haben beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie haben behauptet, die verkauften Ladeneinrichtungen hätten sich bei Übergabe der Schlüssel im Oktober 1995 - also noch vor der Beurkundung der Nachtragsvereinbarung - in dem verkauften Gebäude befunden (GA 56 f., Beweis: Zeugen F. ). Seit 1996 habe der Kläger versucht, das Haus zu verkaufen. Verschiedene Firmen hätten Zugang gehabt. Dabei müssten die Einrichtungsgegenstände entfernt worden sein (Beweis: Zeugin A. B. ).

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. In der Begründung heißt es, gegenüber dem Beklagten zu 4. fehle es bereits an einer Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung. Im Übrigen liege nach dem eigenen Vorbringen des Klägers nur ein Fall der teilweisen Nichterfüllung vor, die hier nicht zum Rücktritt berechtige, weil es dem Kläger - wie sich aus dem ersten Vertrag ergebe - wesentlich um das Hausgrundstück gegangen sei. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Urteilsgründe (GA 107 f.) Bezug genommen.

Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung des Klägers. Der Kläger hat zunächst behauptet, es sei ihm auch und gerade um die Übereignung des Inventars gegangen, wie sich bereits aus dem Kaufpreis von 100.000,00 DM ergebe. Hilfsweise hat er die Ansicht vertreten, im vorliegenden Fall sei jedenfalls ein Teilrücktritt möglich. Er hat beantragt,

das Urteil des Landgerichts Magdeburg vom 16. Februar 2000 zu Aktenzeichen 8 O 2021/99 abzuändern und

1. die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an den Kläger 250.000,00 DM Zug-um-Zug gegen Rückübereignung des Grundstückes P. 30, Q. , eingetragen im Grundbuch von Q. , Blatt 153, laufende Nr. 2 des Bestandsverzeichnisses, Gemarkung Q. , Anteil an den ungetrennten Hofräumen Z. , Gebäudesteuerrollen-Nr. 1824, und laufende Nr. 3 des Bestandsverzeichnisses, Gemarkung Q. , Anteil an den ungetrennten Hofräumen P. 30, Gebäudesteuerrollen-Nr. 1207 zu zahlen;

2. die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an den Kläger weitere 11.423,66 DM nebst 4 % Zinsen seit Rechtshängigkeit zu zahlen;

3. festzustellen, dass die Beklagten dem Kläger gesamtschuldnerisch den Ersatz sämtlicher Kosten schulden, welche diesem durch die Finanzierung und den laufenden Unterhalt des Grundstückes P. 30 in Q. , eingetragen im Grundbuch von Q. , Blatt 153, laufende Nr. 2 und 3 des Bestandsverzeichnisses, entstanden sind und künftig entstehen werden.

hilfsweise, die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, 100.000,00 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 18. Mai 1998 zu zahlen.

Die Beklagten haben zunächst beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie haben das erstinstanzliche Urteil verteidigt und ihr erstinstanzliches Vorbringen wiederholt.

Durch Versäumnisurteil des Senates vom 26. September 2000 ist die Berufung zurückgewiesen worden. In seiner Einspruchsschrift (nach Anwaltswechsel) wiederholt der Kläger sein bisheriges Vorbringen, behauptet jedoch gleichzeitig unwidersprochen, die Parteien hätten sich auf den Kaufpreis von 100.000,00 DM für das vermeintlich vorhandene Inventar geeinigt, damit der Vertrag trotz des zu hohen Kaufpreises für das Grundstück von der Stadt Q. genehmigt werde. Er meint, der Vertrag sei deshalb wegen Verstoßes gegen ein gesetzliches Verbot (§ 134 BGB) als Umgehungsgeschäft nichtig. Auf § 817 S.2 BGB könnten die Beklagten sich gemäß § 242 BGB ("Einwand der allgemeinen Arglist") und auch deshalb nicht berufen, weil andernfalls ständig gegen Sanierungssatzungen in Städten des Landes Sachsen-Anhalt verstoßen werden würde. Auf den Hinweis des Senates hin, der Ergänzungsvertrag könne als Scheingeschäft (§ 117 S.1 BGB) nichtig sein, und auf mehrfaches Befragen im Termin zur mündlichen Verhandlung vor dem Senat hat der Kläger sein Vorbringen dahingehend präzisiert, dass der Verkauf auch des Inventars tatsächlich gewollt, dass der Wert des Inventars jedoch unerheblich gewesen sei (GA 194).

Der Kläger beantragt,

unter Aufhebung des Veräumnisurteils des Oberlandesgerichts Naumburg vom 26. September 2000 zu AZ: 11 U 54/00 und Abänderung des Urteils des Landgerichts Magdeburg vom 16. Februar 2000, AZ: 8 O 2021/99,

1. die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an den Kläger 250.000,00 DM Zug-um-Zug gegen Rückübereignung des Grundstückes P. 30, Q. , eingetragen im Grundbuch von Q. , Blatt 153, laufende Nr. 2 des Bestandsverzeichnisses, Gemarkung Q. , Anteil an den ungetrennten Hofräumen Z. , Gebäudesteuerrollen-Nr. 1824, und laufende Nr. 3 des Bestandsverzeichnisses, Gemarkung Q. , Anteil an den ungetrennten Hofräumen P. 30, Gebäudesteuerrollen-Nr. 1207 zu zahlen;

2. die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an den Kläger weitere 11.423,66 DM nebst 4 % Zinsen seit Rechtshängigkeit zu zahlen;

3. festzustellen, dass die Beklagten dem Kläger gesamtschuldnerisch den Ersatz sämtlicher Kosten schulden, welche diesem durch die Finanzierung und den laufenden Unterhalt des Grundstückes P. 30 in Q. , eingetragen im Grundbuch von Q. , Blatt 153, laufende Nr. 2 und 3 des Bestandsverzeichnisses, entstanden sind und künftig entstehen werden.

Die Beklagten beantragen,

das Versäumnisurteil vom 26. September 2000 aufrecht zu erhalten.

Sie haben auf das neue Vorbringen des Klägers nicht mehr erwidert.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen. Die Grundakten AG Q. , Grundbuch von Q. Blatt 153 lagen vor und waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung.

Entscheidungsgründe:

Die Berufung bleibt ohne Erfolg. Der Kläger hat unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt Anspruch auf Rückabwicklung des Ergänzungsvertrages vom 30. November 1995.

I. Ein Anspruch auf Rückzahlung der gezahlten 265.000 DM Zug-um-Zug gegen Rückauflassung des Grundstücks folgt nicht aus § 812 Abs.1 1. Fall BGB. Der Ergänzungsvertrag vom 30. November 1995 war dem eigenen Vorbringen des Klägers nach wirksam.

1. Der Ergänzungsvertrag war nicht als Scheingeschäft gemäß § 117 S.1 BGB nichtig. Ein Scheingeschäft liegt vor, wenn die vertragsschließenden Parteien zwar den äußeren Schein des Abschlusses eines Rechtsgeschäftes hervorrufen wollen, die mit dem Rechtsgeschäft verbundenen Rechtswirkungen jedoch nicht eintreten lassen wollen (BGHZ 36, 84, 87 f., Erman/ Brox, BGB 9. Aufl. § 117 Rn. 1; MünchKomm/Kramer, BGB 3. Aufl. § 117 Rn. 1). Nach Darstellung des Klägers wurde das in § 2 des Ergänzungsvertrages beschriebene Inventar nicht nur zum Schein in den Vertragstext aufgenommen. Die genannten Einrichtungsgegenstände hätten vielmehr tatsächlich verkauft werden sollen. Die Verkäufer hätten versichert, das Inventar sei tatsächlich vorhanden. Sollte der Kläger einen Anspruch aus § 433 Abs.1 BGB auf Übertragung des Besitzes und des Eigentums an der "Ladeneinrichtung Erdgeschoss" ("5 Verkaufsvitrinen, 8 St. Rückwand Eiche Antik, 12 m Ladenverkaufstisch Eiche Antik, 1 St. Panzerschrank, 1 St. Schreibtisch") sowie an der "Ladeneinrichtung Obergeschoss" ("15 m Ladenverkaufstisch Eiche Antik, 2 St. Verkaufsvitrinen, div. Stühle und Tische sowie Kleinmöbel, also alles was sich noch in dem Kaufgegenstand befindet") erhalten, und haben sich die Verkäufer in gleichem Umfang zur Übertragung von Besitz und Eigentum verpflichtet, haben die Vertragsparteien einen Kaufvertrag geschlossen und nicht nur den Abschluss eines Kaufvertrages vorgetäuscht.

2. Der Ergänzungsvertrag ist auch nicht als "Umgehungsgeschäft" gemäß § 134 BGB nichtig.

a) Ein Umgehungsgeschäft liegt vor, wenn die Vertragsparteien unter Ausnutzung der rechtsgeschäftlichen Gestaltungsfreiheit den vom Verbotsgesetz missbilligten Erfolg auf einem Weg zu erreichen suchen, den der Wortlaut der Verbotsnorm nicht erfasst. Da die Parteien grundsätzlich alle Rechtsformen für ihre Ziele einsetzen können, ist einem derartigen Geschäft nur dann die Wirksamkeit zu versagen, wenn die Verbotsnorm den mit dem Geschäft angestrebten Erfolg schlechthin - d.h. unabhängig von der gewählten Rechtsform - verhindern will (Erman/Brox, BGB 9. Aufl. § 134 Rn.18; MünchKomm/Mayer-Maly, BGB 3. Aufl. § 134 Rn. 17; Palandt/Heinrichs, BGB 59. Aufl. § 134 Rn. 29). Es kommt also darauf an, ob bei Zulassung des Umgehungsgeschäftes der Zweck der Verbotsnorm vereitelt würde (BGHZ 85, 39, 46).

b) Der Ergänzungsvertrag vom 30. November 1995 hatte keinen gesetzlich schlechthin verbotenen Erfolg zur Folge.

(1) Verbotener Erfolg der §§ 144, 145, 153 Abs. 2 BauGB ist nicht die Veräußerung eines im Sanierungsgebiet liegenden Grundstücks. Die genannten Vorschriften sollen vielmehr nur verhindern, dass ein Grundstück in einem Sanierungsgebiet zu einem Kaufpreis veräußert wird, der über demjenigen Wert liegt, den das Grundstück hätte, wenn ein Sanierungsverfahren nicht eingeleitet worden wären. Dadurch soll zum einen ausgeschlossen werden, dass sich der Veräußerer eines Grundstücks durch Vereinbarung eines hohen Kaufpreises der Abschöpfung sanierungsbedingter Werterhöhungen (vgl. § 154 BauGB) entzieht. Zum anderen soll der Erwerber davor geschützt werden, dass er für die sanierungsbedingten Werterhöhungen doppelt - nämlich sowohl durch den hohen Kaufpreis als auch später durch den Ausgleichsbetrag nach § 154 BauGB - aufzukommen hat; denn nach § 155 Abs.1 Nr. 3 BauGB sind dem Eigentümer auf den Ausgleichsbetrag nur solche Zahlungen als Bestandteil eines Kaufpreises anzurechnen, die er zulässigerweise entrichtet hat (Battis/Krautzenberger/Löhr, BauGB, 6. Aufl., § 153 Rn. 11).

(2) Im vorliegenden Fall haben sich die Parteien - nach Darstellung des Klägers ernstlich, nicht nur zum Schein - darauf geeinigt, dass der Kläger für die Grundstücke einen Kaufpreis von 150.000,00 DM zahlen sollte. Sie haben den Grundstückskaufvertrag mit einem Kaufvertrag über bestimmte Inventargegenstände verbunden, für die der Kläger unabhängig von deren Wert 100.000,00 DM zahlen sollte und gezahlt hat. Eine derartige Vertragsgestaltung ist solange nicht zu beanstanden, wie tatsächlich Einigkeit über den für das Grundstück zu zahlenden Kaufpreis besteht. Das war hier der Darstellung des Klägers nach der Fall. Dass der Kläger - wie er nicht ausdrücklich behauptet hat, wie aber anzunehmen ist - das Inventar nicht oder nicht zu diesem Preis gekauft hätte, wenn er nicht zugleich die Grundstücke erhalten hätte, führt nicht zu einer Nichtigkeit des Ergänzungsvertrages.

II. Der Kläger hat auch keinen Anspruch darauf, dass der Ergänzungsvertrag gemäß § 326 Abs.1 BGB im Wege des "großen" Schadensersatzes rückabgewickelt wird. Die Voraussetzungen eines Anspruchs aus § 326 Abs.1 BGB sind nicht erfüllt. Es fehlen wirksame Fristsetzungen mit Ablehnungsandrohungen gegenüber allen Mitgliedern der Erbengemeinschaft nach B. Sy. .

1. Die Fristsetzungen mit Ablehnungsandrohung erfüllten schon für sich genommen die Anforderungen des § 326 Abs.1 BGB nicht. Eine Ablehnungsandrohung muss klar und unzweideutig zum Ausdruck bringen, dass der Gläubiger die Annahme der Leistung nach Fristablauf ablehnen werde. Diese Erklärung braucht zwar nicht dem Wortlaut des Gesetzes angepasst zu werden. Sie muss aber deutlich ersehen lassen, dass der Erklärende seinen Anspruch auf Erfüllung, den er nach § 326 Abs.1 S.2 BGB nach dem fruchtlosen Ablaufe der bestimmten Frist nicht mehr geltend machen kann, für den Fall nicht rechtzeitiger Leistung endgültig aufgibt. Dass der Säumige dieses aus der Erklärung unzweideutig ersehen kann, erfordert neben dem Wortlaut der Zweck der Vorschrift, im Interesse der Verkehrssicherheit eine klare Rechtslage durch die Fristbestimmung zu schaffen (grundlegend RGZ 91, 164, 165; vgl. weiter BGH NJW 1977, 36, 37 = LM § 326 (A) BGB Nr. 20; BGH NJW 1997, 51 = LM § 326 (Dc) BGB Nr. 10). Im vorliegenden Fall hat der Kläger nicht hinreichend deutlich zum Ausdruck gebracht, dass seine Entscheidung für den Fall des fruchtlosen Ablaufs der Frist bereits getroffen war. Vielmehr hat nur sein Anwalt zum Ausdruck gebracht, in welchem Sinne - Klage auf "Schadensersatz bzw. Wandlung des Vertrages" - er den Kläger nach Fristablauf beraten werde. Das reicht nicht aus.

2. Außerdem ist die Frist nicht allen Mitgliedern der Erbengemeinschaft gesetzt worden.

a) Gemäß § 2040 BGB können Miterben über Nachlassgegenstände nur gemeinsam verfügen. Aus dieser Vorschrift wird abgeleitet, dass Verfügungen, die gegenüber einer Erbengemeinschaft zu treffen sind, nur wirksam sind, wenn sie allen Miterben gegenüber erfolgen (Palandt/Edenhofer, BGB 59. Aufl. § 2040 Rn. 5; MünchKomm/Dütz, BGB 3. Aufl. § 2040 Rn. 17; Soergel/Wolf, BGB 12. Aufl. § 2040 Rn. 14; Staudinger/Werner, BGB 13. Aufl. § 2040 Rn. 24). Das Setzen einer Nachfrist zur Erfüllung nach § 326 Abs.1 S.1 BGB ist eine Verfügung iSv. § 2040 BGB, denn ihm kommt - jedenfalls nach fruchtlosem Ablauf der Frist - Gestaltungswirkung zu (BGH NJW 2000, 506).

b) Mitglieder der Erbengemeinschaft waren nicht nur die Beklagten zu 1. bis 3., sondern auch die Erben der verstorbenen Miterbin H. P. , also der Beklagte zu 4. sowie G. J. und C. H. in Untererbengemeinschaft. Gegenüber diesen Personen ist eine Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung nicht erfolgt. Das Schreiben an den Beklagten zu 4. enthält keinen Rücktritt, sondern nur einen Hinweis auf §§ 134, 138 BGB. Die anderen beiden Erbinnen sind bisher überhaupt nicht beteiligt worden.

III. Die prozessualen Nebenentscheidungen ergehen nach §§ 97 Abs. 1, 344, 708 Ziff. 10, 711, 546 Abs. 2 ZPO.

Ende der Entscheidung