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Beginn der Entscheidung

Gericht: Oberlandesgericht Naumburg
Urteil verkündet am 24.08.2004
Aktenzeichen: 11 U 8/04
Rechtsgebiete: EGBGB, ZPO, BGB


Vorschriften:

EGBGB a.F. Art. 233 § 13
EGBGB § 11 Abs. 3 Satz 1
EGBGB § 13 Abs. 1 Satz 2
ZPO § 529
BGB § 346 ff.
BGB § 433 Abs. 1 Satz 1
BGB § 873 Abs. 1
BGB § 925
BGB § 888 Abs. 1
BGB § 879
BGB § 880 Abs. 1
BGB § 879 Abs. 3
BGB § 879 Abs. 1
1. Die vorrangige Auflassungsvormerkung ist ein Rechtsmangel.

2. Art. 233 § 13 EGBGB i. a. F. vom 21. September 1994 führt zu keinem gesetzlichen Vorrang der Auflassungsvormerkung zugunsten des widersprechenden Landes. Ein anders lautender Rangvermerk ist wirkungslos und führt zur Unrichtigkeit des Grundbuches.

3. Sieht der Grundstückskaufvertrag für den Fall der Ausübung gesetzlicher Grunderwerbsrechte ein Rücktrittsrecht vor, so kann der Käufer trotz rechtskräftiger Verurteilung des Verkäufers von Bodenreformland zur Auflassung an das berechtigte Land dann nicht vom Vertrag zurück treten, wenn sein Eigentumsverschaffungsanspruch durch eine vorrangige Vormerkung gesichert ist.


OBERLANDESGERICHT NAUMBURG IM NAMEN DES VOLKES URTEIL

11 U 8/04 OLG Naumburg

verkündet am: 24. Aug. 2004

In dem Berufungsrechtsstreit

...

wegen Kaufpreisrückzahlung nach Rücktritt,

hat der 11. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Naumburg auf die mündliche Verhandlung vom 24. August 2004 unter Mitwirkung der Vorsitzenden Richterin am Oberlandesgericht Goerke-Berzau, des Richters am Oberlandesgericht Krause sowie des Richters am Amtsgericht Schleupner

für Recht erkannt:

Tenor:

Auf die Berufung der Beklagten zu 1. und 3. wird das Schlussurteil des Einzelrichters der 9. Zivilkammer des Landgerichts Magdeburg vom 11. Dezember 2003, Geschäftszeichen: 9 O 2127/03, abgeändert:

Im Übrigen, soweit sie sich gegen die Beklagten zu 1. und 3. richtet, wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten der Berufung und die außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 1. und 3. erster Instanz trägt die Klägerin. Von den Gerichtskosten und ihren außergerichtlichen Kosten erster Instanz werden der Klägerin 5/6 und der Beklagten zu 2. 1/6 auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung i.H.v. 5.000 € abwenden, wenn nicht die Beklagten zu 1. und 3. vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Die Revision wird nicht zugelassen.

und beschlossen:

Der Streitwert für den Berufungsrechtszug beträgt 24.606,43 €.

Gründe:

[ A ]

Wegen der dort getroffenen tatsächlichen Feststellungen wird zunächst auf die angefochtene Entscheidung Bezug genommen. Bei den verkauften Grundstücken handelt es sich um die Flurstücke 45/1 und 92/1 der Flur 19, eingetragen im Grundbuch von G. Blatt 3341, vormals 2200 <Bl. 3, 15/16, 40, 45-47, 49/50, 179-181, 182-183 d.A.>. Gemäß § 5 Abs. 4 des Grundstückskaufvertrages vom 5. August 1996 <Bl.6-13 d.A.> erstreckte sich die Gewährleistungspflicht der Beklagten nicht auf die Freiheit von gesetzlichen Erwerbsrechten. Gleichwohl sollten die Parteien in gleicher Weise zum Rücktritt berechtigt sein, wenn ein gesetzliches Vorkaufs- oder Grunderwerbsrecht ausgeübt wird (§ 8 Abs. 4 Satz 1 des Vertrages).

Der Einzelrichter der 9. Zivilkammer des Landgerichts Magdeburg hat durch Schlussurteil vom 11. Dezember 2003 auch die Beklagten zu 1. und 3. antragsgemäß verurteilt. Gegen diese, ihrer Prozessbevollmächtigten erster Instanz am 7. Januar 2004 zugestellte Entscheidung wenden sich die Beklagten zu 1. und 3. mit der am 9. Februar 2004 beim Oberlandesgericht eingegangenen und nach Berufungsbegründungsfristverlängerungen bis zum 19. April 2004 an diesem Tag begründeten Berufung.

Sie wiederholen und vertiefen ihre erstinstanzliche Argumentation, die das Landgericht unberücksichtigt oder fehlerhaft behandelt habe. Die Klägerin handele rechtsmissbräuchlich, wenn sie den Kaufpreis zurück verlange, obwohl es ihr nur auf den, die Ausbeutung ermöglichenden Besitz angekommen sei. Diesen Besitz habe die Klägerin von den Beklagten erhalten und ausgenutzt <Bl. 121/122, 124 d.A.>. Unter diesem Gesichtspunkt könne bereits von keiner Unmöglichkeit, die sowieso die Klägerin zu vertreten hätte, ausgegangen werden <Bl. 123, 124 d.A.>. Von der Rechtsmängelgewährleistung seien die Beklagten vertraglich befreit <Bl. 126 d.A.>. Zumindest könnten sie sich auf Verjährung berufen <Bl. 126 d.A.>.

Selbst wenn man zu einem Rückzahlungsanspruch der Klägerin käme, ließe sich dieser nur auf Bereicherungsrecht stützen. In diesem Zusammenhang komme die Saldotheorie zum Tragen, sodass sich die Klägerin die gezogenen Nutzungen in Form des Kiesabbaus entgegen halten lassen müsse <Bl. 124/125 d.A.>. Die Beklagten seien keine Gesamtschuldner <Bl. 122 d.A.> und hinsichtlich des auf sie entfallenden Kaufpreisanteils entreichert, wozu sie mangels eines Hinweises des Landgerichts nunmehr ergänzend vortragen könnten, eine Küche (Beklagte zu 1.) <Bl. 125, Anlage BK 4 Bl. 131> und ein verschenktes Auto (Beklagter zu 3.) <Bl. 126, Anlage BK 5 Bl. 132 d.A.> erworben zu haben, weil ihnen der Kaufpreis diese Sonderausgaben gestattet habe.

Nicht erörtert habe das Landgericht zudem die zugunsten der Klägerin eingetragene Auflassungsvormerkung, die es den Beklagten erlaube, trotz des Auflassungsanspruchs des Landes Sachsen-Anhalt den Übereignungsanspruch der Klägerin zu erfüllen <Bl. 122/123 d.A.>.

Die Beklagten zu 1. und 3. beantragen,

das am 11. Dezember 2003 verkündete Schlussurteil des Landgerichts Magdeburg abzuändern und die Klage abzuweisen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie bestreitet weiterhin, das zum Abbau vorgesehene Grundstück der Beklagten ausgekiest zu haben <Bl. 165, 171 d.A.>. Seit 31. Dezember 2002 finde kein Kiesabbau mehr statt <Bl. 170 d.A.>. Rechte am bergfreien Bodenschatz hätten die Beklagten sowieso nicht besessen. Vielmehr habe die Klägerin die ihr erteilte Genehmigung genutzt <Bl. 169/170 d.A.>.

Am 18. Dezember 1996 sei nach Art. 233 § 13 EGBGB a.F. auf Ersuchen vom 16. September 1996 zugunsten des Landes Sachsen-Anhalt eine Vormerkung zur Sicherung des Auflassungsanspruchs im (gesetzlichen) Rang vor der Vormerkung der Klägerin in Abt. II Nr. 2 des Grundbuchs eingetragen worden <Bl. 167, 182/183 d.A.>. Von diesem Moment an sei den Beklagten bekannt gewesen, zur Eigentumsverschaffung nicht in der Lage und rückzahlungspflichtig zu sein <Bl. 172 d.A.>. Außerdem sei der Klägerin immer noch das vertragliche Recht zum Rücktritt eingeräumt <Bl. 168 d.A.>.

[ B ]

Die zulässige Berufung der Beklagten zu 1. und 3. hat in der Sache Erfolg. Das Schlussurteil des Einzelrichters vom 11. Dezember 2003 beruht auf einer Rechtsverletzung. Auch die über § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen tragen den mit der Klage geltend gemachten Anspruch nicht (§ 513 Abs. 1 ZPO). Die Beklagten schulden der Klägerin weder aufgrund einer Unfähigkeit zur Eigentumsverschaffung (§§ 433 Abs. 1 Satz 1, 440 Abs. 1 a.F., 323 ff. a.F. BGB) oder der in Abteilung II unter lfd. Nr. 2 des Grundbuchs eingetragenen, als vorrangig ausgewiesenen Vormerkung zugunsten des Landes Sachsen-Anhalt (§§ 434, 440 Abs. 1, 323 ff. BGB a.F.) noch wegen der Erklärung des in § 8 Abs. 4 Satz 1 vorbehaltenen Rücktritts über §§ 346 ff. BGB a.F. die Rückzahlung des, nach dem Grundstückskaufvertrag vom 5. August 1996 ausgezahlten Kaufpreises.

I. Auf die schuldrechtlichen Beziehungen der Parteien finden die Vorschriften des BGB in der bis zum 1. Januar 2002 geltenden Fassung Anwendung (Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB).

II. Das Landgericht hat ausgeführt, den Beklagten sei es mit der Entscheidung des 5. Zivilsenats vom 11. Februar 1998 <Bl. 17-20 d.A.> unmöglich geworden, der Klägerin das Grundstückseigentum zu verschaffen. Dies greift die Berufung zu Recht an.

1. Zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses und der Auflassungserklärung am 5. August 1996 waren die Beklagten Eigentümer der Grundstücke und damit zur Eigentumsverschaffung i.S.v. § 433 Abs. 1 Satz 1 BGB in der Lage.

Spätestens am 22. Juli 1992 erlangten die Beklagten als Erben ihrer, am 17. September 1989 verstorbenen und im Grundbuch als Eigentümerin der Bodenreformgrundstücke vermerkten (vgl. Grundbuchauszug Blatt 2200 <Bl. 45/46 d.A.>) Mutter, E. T. (gemeinschaftlicher Erbschein des AG Oschersleben vom 21. September 1993 <Bl. 14, 48>), kraft gesetzlicher Zuweisung (Art. 233 § 11 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 EGBGB) das Grundstückseigentum. Die Berufung weist zutreffend darauf hin, dass sich der Erwerb nicht in Form einer Erbengemeinschaft, sondern als Miteigentümer zu je 1/3 vollzog (Art. 233 § 11 Abs. 2 Satz 2 EGBGB; Palandt/Bassenge, BGB, 63. Aufl., Art. 233 § 11 EGBGB Rdn. 7 m.w.N.). Insoweit ist das Grundbuch durch die Eintragung der Beklagten vom 18. November 1996 (auch <vgl. unten III.3.>) in Abteilung I unrichtig geworden (geblieben).

Auf die Wirksamkeit des Grundstückskaufvertrages und der Auflassung der Beklagten hat dies keinen Einfluss. Als Miteigentümer besitzen die Beklagten gemeinsam Verfügungsmacht über die Grundstücke. Die abgegebenen Erklärungen sind deshalb als Verpflichtung zur Verfügung und Verfügung der Miteigentümer über den gemeinsamen Vermögensgegenstand auszulegen (§§ 133, 157, 741, 747 Satz 2, 431 BGB). Die unrichtige Bezeichnung des Gemeinschaftsverhältnisses der Beklagten untereinander ist unschädlich.

2. An dieser Eigentumszuordnung hat sich nachfolgend, möglicherweise bis heute, nichts geändert. Art. 233 § 11 Abs. 3 Satz 1 EGBGB führt zu keiner Eigentumsübertragung auf den Berechtigten. Der Berechtigte erhält nur einen schuldrechtlichen Anspruch auf Auflassung i.S.v. §§ 873 Abs. 1, 925 BGB. Dieser Anspruch ist mit Rechtskraft des Urteils des 5. Zivilsenats erfüllt (§ 894 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Eine Grundbucheintragung des Landes Sachsen-Anhalt ist bisher weder tatrichterlich festgestellt noch vorgetragen. Allein die durch Urteil ersetzte Auflassungserklärung der Beklagten zugunsten des Landes führt zu keinem Unvermögen, der Klägerin das Eigentum am Kaufgegenstand zu verschaffen. Eigentümer wird derjenige Auflassungsempfänger, der zuerst in Abteilung I des Grundbuchs gelangt. Dass dies für die Klägerin auszuschließen ist, kann nicht ausgemacht werden.

3. Auf die Eintragung des Landes Sachsen-Anhalt als Eigentümer der Grundstücke im Grundbuch kommt es nach der Entscheidung des Landgerichts nicht einmal an. Selbst wenn das Land vor der Klägerin eingetragen worden wäre oder eingetragen würde, ließe sich kein Unvermögen feststellen.

Nach dem Sachvortrag der Parteien in der ersten Instanz ist in Abteilung II des Grundbuchs die Auflassungsvormerkung zugunsten der Klägerin unter lfd. Nr. 1 eingetragen <Bl. 3, 15/16, 41, 49/50 d.A.>, was sich so zutreffend auch aus dem Tatbestand des Schlussurteils erschließt. Die Berufung rügt zu Recht, dass sich das Landgericht mit diesem, rechtlich erheblichen Umstand nicht auseinander gesetzt hat. Die von den Beklagten bewilligte (§ 885 Abs. 1 Satz 1 BGB) Auflassungsvormerkung dient gerade der Sicherung des Eigentumsverschaffungsanspruchs der Klägerin (§ 883 Abs. 1 Satz 1 BGB) vor weiteren Verfügungen/ Auflassungen. Selbst wenn zwischenzeitlich das Land Sachsen-Anhalt als Eigentümer eingetragen worden wäre, bleiben die Beklagten im Verhältnis zur vormerkungsberechtigten Klägerin zur Verfügung über die nunmehr fremden Grundstücke berechtigt, weil der Eigentumserwerb des Landes gegenüber der Klägerin relativ unwirksam ist (§ 883 Abs. 2 Satz 1 BGB; Palandt/Bassenge, § 883 Rdn. 22 m.w.N., § 888 Rdn. 2 f. m.w.N.; BGB-RGRK/Au-gustin, 12. Auflage, § 888 Rdn. 1, 18; Wacke, in: MünchKomm.-BGB, 3. Aufl., § 883 Rdn. 46, § 888 Rdn. 2). Die Klägerin kann gemäß § 888 Abs. 1 BGB vom Land diejenige Mitwirkung verlangen, die zur eigenen Grundbucheintragung und damit zum Eigentumserwerb notwendig ist (vgl. BGH, Urteil vom 20. Oktober 2000, V ZR 194/99 = VIZ 2001, 103-105).

III. Der Hinweis der Klägerin auf die in Abteilung II lfd. Nr. 2 des Grundbuchs mit Rangvermerk eingetragene Vormerkung zugunsten des Landes Sachsen-Anhalt führt zu keinem, von II.3. abweichendem Ergebnis.

1. Soweit die Klägerin erstmals im Berufungsrechtszug die (vorrangige) Auflassungsvormerkung des Landes erwähnt, darf der Senat dieses neue Vorbringen berücksichtigen. Der Sachvortrag bezieht sich auf einen Gesichtspunkt, der in erster Instanz keine Rolle spielte (§§ 529 Abs. 1 Nr. 2, 531 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO).

2. Nach dem Inhalt des Grundbuchs ist mit der Vormerkung des Landes zumindest ein Rechtsmangel (§§ 434, 440 Abs. 1 BGB a.F.) dargetan.

Die Vormerkung steht mit weiteren Vormerkungen im Rangverhältnis nach § 879 BGB, sodass eine abweichende Bestimmung i.S.v. §§ 880 Abs. 1, 879 Abs. 3 BGB und damit ein (gesetzlicher) Vorrang der Vormerkung des berechtigten Landes (so OLG Naumburg, Urteil vom 10. September 1996, 9 U 118/96 = NJ 1997, 200) möglich erscheint (BGB-RGRK/Au-gustin, § 883 Rdn. 105, § 880 Rdn. 13; Palandt/Bassenge, § 879 Rdn. 5 m.w.N.; Erman/Lo-renz, BGB, 11. Aufl., § 883 Rdn. 48 f.). Die Klägerin könnte angesichts dessen im Falle der Eintragung des Landes als Eigentümer ihren Eigentumsverschaffungsanspruch nicht mehr durchsetzen, weil sich der Vorrang der Vormerkung des Berechtigten auch insoweit verwirklicht (§ 883 Abs. 3 BGB; BGH, Urteil vom 18. Juli 1997, V ZR 121/96 = BGHZ 136, 283-294). Gleichzeitig sähe sie sich einem Löschungsanspruch des Landes ausgesetzt (OLG Dresden, Urteil vom 21. Januar 1999, 21 U 2423/98 = NJW-RR 1999, 1177-1178). Käme es dagegen zur Eintragung der Klägerin als Eigentümerin, wäre der Erwerb dem Land gegenüber relativ unwirksam (§§ 883 Abs. 2 Satz 1, 888 Abs. 1 BGB). Dies rechtfertigt es insgesamt, die vorrangige Auflassungsvormerkung als Rechtsmangel zu begreifen (Palandt/Putzo, § 435 Rdn. 8 m.w.N.; Erman/Grunewald, § 435 Rdn. 5 m.w.N.).

3. Die Eintragung der Vormerkung des Landes im Grundbuch mit gesetzlichem Vorrang vor derjenigen der Klägerin steht allerdings mit der tatsächlichen Rechtslage nicht in Übereinstimmung. Der Vormerkung des Landes gebührt kein Vorrang, womit dem Eigentumserwerb der Klägerin nichts im Wege steht.

Die Vormerkung des Landes beruht auf Art. 233 § 13 EGBGB i.d.F. vom 21. September 1994. Entgegen dem Eintragungsvermerk bestimmte diese Norm keinen gesetzlichen Vorrang, der sich unabhängig von Eintragungsort und -zeitpunkt verwirklichte. Der Rang ergab sich auch im Falle des Widerspruchs des Landes aus § 879 Abs. 1 BGB (BGH, Urteil vom 18. Juli 1997, V ZR 121/96 = BGHZ 136, 283-294; Eckert, in: MünchKomm.-BGB, 3. Aufl., Art. 233 § 13 EGBGB Rdn. 2). Der Vorrang i.S.v. Art. 233 § 13 Abs. 1 Satz 2 EGBGB a.F. war allein durch das vorgegebene Verfahren vom Grundbuchamt sicherzustellen, indem die beantragte Eintragung erst nach Fristablauf und ggf. frühestens gemeinsam mit der widerspruchsveranlaßten, dann aber zunächst einzutragenden Vormerkung vollzogen wurde. Dies galt selbst im Falle der Eintragung einer Auflassungsvormerkung (Eckert, Art. 233 § 13 EGBGB Rdn. 2). Erfolgte die beantragte Grundbucheintragung dennoch vorher, beansprucht sie gegenüber dem berechtigten Land Wirksamkeit (BGH, Urteil vom 20. Oktober 2000, V ZR 194/99 = VIZ 2001, 103-105). Die unter lfd. Nr. 1 der Abteilung II eingetragene Vormerkung der Klägerin geht damit der unter lfd. Nr. 2 derselben Abteilung eingetragenen Vormerkung des Landes im Rang vor (§ 879 Abs. 1 Satz 1 BGB; BGH, Urteil vom 18. Juli 1997, V ZR 121/96 = BGHZ 136, 283-294; Eckert a.a.O.). Der Rangvermerk und damit das Grundbuch sind unrichtig (Erman/Lorenz, § 879 Rdn. 21; BGH-RGRK/Augustin, § 879 Rdn. 42 m.w.N.; Wacke, § 879 Rdn. 31; Staudinger/Kutter, BGB, Neubearb. 2000, § 879 Rdn. 67, 71). Die Klägerin kann vom Land Sachsen-Anhalt entweder die Zustimmung zu ihrer Eigentumseintragung im Grundbuch verlangen oder das Land nach Eigentumsumschreibung auf die Klägerin angesichts der Vormerkung auf Löschungsbewilligung in Anspruch nehmen.

IV. Steht ihrem Eigentumserwerb nichts entgegen, konnte die Klägerin selbst mit Blick auf § 8 Abs. 4 Satz 1 des Vertrages nicht vom Grundstückskauf zurücktreten. Die Ausübung eines gesetzlichen Grunderwerbsrechts ist nach Treu und Glauben nur so zu verstehen, dass sie zu einem Hindernis für die Durchführung des Kaufvertrages werden muss (§§ 133, 157 BGB i.V.m. § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO, zur Auslegung von Individualvereinbarungen durch das Berufungsgericht vgl. BGH, Urteil vom 14. Juli 2004, VIII ZR 164/03 - Umdruck Seite 6 ff.). Bleibt die Geltendmachung des Anspruchs für den Vertrag und seine Erfüllung ohne Folgen, fehlt es an der vertraglich vorausgesetzten Ausübung.

[ C ]

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1 Satz 1, 100 Abs. 2 BGB. Selbst wenn nur einige Streitgenossen auf Beklagtenseite ein erfolgreiches Rechtsmittel eingelegt haben und im Übrigen die Verurteilung erster Instanz Rechtskraft erlangt, findet im Berufungsrechtszug die Anpassung der Kostenentscheidung in Gänze statt (Zöller/ Herget, ZPO, 24. Aufl., § 100 Rdn. 8 m.w.N.).

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 711 Satz 1 ZPO. Einer ausdrücklichen Zulassung der Sicherheitsleistung durch Bankbürgschaft, wie von den Beklagten zu 1. und 3. beantragt, bedarf es nicht. Die Bürgschaft ist nunmehr die Regel (§ 108 Abs. 1 Satz 2 ZPO).

Die Revision lässt der Senat nicht zu. Die Sache wirft keine entscheidungserheblichen Fragen grundsätzlicher Bedeutung auf. Weder die Fortbildung des Rechts noch die Wahrung der Einheitlichkeit der Rechtsprechung erfordern zudem die Entscheidung des Revisionsgerichts (§ 543 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 Satz 1 ZPO).

Der Streitwert ist nach §§ 14 Abs. 1 Satz 1, 12 Abs. 1 Satz 1, 22 Abs. 1, 19 Abs. 1 Satz 3 GKG; 3, 4, 5 ZPO i.V.m. § 72 Nr. 1 GKG i.d.F. von Art. 1 KostenmodernisierungsG festgesetzt.



Ende der Entscheidung

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