Judicialis Rechtsprechung

1. Lässt der Notar in seiner Beschwerdeschrift offen, für welchen Antragsberechtigten er handelt, sind im Zweifel alle Antragsberechtigten als Antragsteller und Beschwerdeführer anzusehen. Das Beschwerdegericht hat selbstständig zu prüfen, ob Umstände vorliegen, die diesem Zweifelssatz entgegen stehen. Dies kann auch das Gericht der weiteren Beschwerde tun, ohne an die Annahme des Beschwerdegerichts gebunden zu sein.

2. Die Zurückweisung des Eintragungsantrages nach der Entscheidung über die Beschwerde gegen eine Zwischenverfügung durch das Grundbuchamt aus den Gründen der Zwischenverfügung nimmt der weiteren Beschwerde nicht das Rechtsschutzbedürfnis.

3. Wird eine Zwischenverfügung angefochten, ist das Beschwerdegericht bei seiner Prüfung auf die vom Grundbuchamt angenommenen Eintragungshindernisse beschränkt. Weitergehendes kann nur wegweisend erörtert werden.

4. Das Grundbuchamt darf die Eintragung des Eigentumswechsels an einem Grundstück vom Nachweis des Fortbestehens der Auflassungsvollmacht oder von der Genehmigung der von den Erben des bevollmächtigen Erwerbers abgegebenen Auflassungserklärung durch die Erben des Veräußerers abhängig machen, wenn zwischen der Vollmachtserteilung und der Auflassungserklärung fünfzig Jahre liegen und die am Grundstücksübertragungs- (-schenkungs-)vertrag beteiligten Personen allesamt nicht mehr am Leben sind (Bestätigung der Senatsentscheidung vom 25.09.2000, 11 Wx 5/00).

5. Die Zwischenverfügung des Grundbuchamtes unterliegt der Aufhebung, wenn sie nicht sämtliche Mittel zur Beseitigung des Eintragungshindernisses angibt, sondern ihren Adressaten auf einen bestimmten Weg festlegt (hier erneute Auflassung).

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OBERLANDESGERICHT NAUMBURG BESCHLUSS

11 Wx 7/02 OLG Naumburg

In der Grundbuchsache

hat der 11. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Naumburg am

17. Juni 2002

unter Mitwirkung der Richter am Oberlandesgericht Krause und Dr. Grubert sowie der Richterin am Oberlandesgericht Joost

beschlossen:

Tenor:

Auf die weitere Beschwerde der Beteiligten zu 2. wird der Beschluss der 3. Zivilkammer des Landgerichts Magdeburg vom 25.02.2002, Geschäftszeichen: 3 T 38/02 (029), klarstellend im Kostenpunkt aufgehoben und im weiteren abgeändert:

Die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Haldensleben - Grundbuchamt - vom 02.07.2001, Geschäftszeichen: H. Blatt 114/4, wird aufgehoben.

Der Wert der weiteren Beschwerde beträgt 1.500,00 Euro. Er gilt in Abänderung der Wertfestsetzung des Landgerichts auch für das Beschwerdeverfahren.

Gründe:

I. Am 12.03.1998 erklärte der Beteiligte zu 1. zur UR-Nr. 378/1998 der Notarin R. aus H. im eigenen Namen und zugleich als Bevollmächtigter der verstorbenen Ida Kä. folgendes:

" Vorbemerkungen

1. Am 05. April 1948 wurde vor dem Notar Dr. O. G. in H. unter der Urkundenrollennummer 353/1948 ein Grundstücksschenkungsvertrag über den seinerzeit im Grundbuch von H. Blatt 30 eingetragenen Grundbesitz

Flur 5 Flurstück 61

zwischen dem damaligen Eigentümer Adolf Ke. , Albert Ke. und Ida Kä. beurkundet, durch den jeweils noch zu vermessende Hälften auf Albert Ke. und Ida Kä. übertragen wurden.

Im Vertrag ist von den Vertragsteilen Herrn Albert Ke. Vollmacht erteilt worden, die Auflassung zu erklären. Die Vollmacht sollte über den Tod der Vollmachtgeber hinaus gelten.

2. Sowohl der damalige Grundstückseigentümer als auch die Erwerber sind inzwischen verstorben.

Es ist gegenwärtig auch nicht nachvollziehbar, ob die am 05. April 1948 vertretene Erwerberin Ida Kä. den Vertrag nachgenehmigt hat bzw. ihrerseit(s) die erteilte Vollmacht in der geforderten gesetzlichen Form nachgeholt hat.

3. Die im Vertrag erwähnte Vermessung ist erfolgt und im Grundbuch auch vollzogen worden. Versäumt worden ist auch durch die nach Vertragsbeurkundung eingetretenen politischen Veränderungen, die Auflassung zu erklären. Der Grundbesitz ist jetzt eingetragen im Grundbuch von H. Blatt 114. Aus dem Flurstück 61 sind die Flurstücke 61/1 und 61/2 hervorgegangen.

4. ... Ich gehe daher davon aus, daß ich nunmehr sowohl als Rechtsnachfolger des Erwerbers als auch gleichzeitig als Rechtsnachfolger des Bevollmächtigten handeln kann und erkläre nunmehr die

Auflassung

wie folgt:

Grundstückseigentümer und Erwerber, d.h. der Musiker Adolf Ke. , der Fleischbeschauer Albert Ke. und die Witwe Ida Kä. sind sich darüber einig, daß der Grundbesitz wie folgt auf die Erwerber übergeht:

a) der Fleischbeschauer Albert Ke. erhält zu Alleineigentum das durch Vermessung neu entstandene Flurstück 61/2 der Flur 5 von H.

b) die Witwe Ida Kä. erhält zu Alleineigentum das durch Vermessung neu entstandene Flurstück 61/1 der Flur 5 von H. .

Es wird bewilligt und beantragt, die Eigentumsänderungen im Grundbuch zu vollziehen.

...

Sollte auf Grund der nicht nachgewiesenen Vollmacht der Ida Kä. deren Eintragung als Eigentümer im Grundbuch nicht möglich sein, wird zunächst Teilvollzug und Eintragung von Albert Ke. ... als Alleineigentümer für das Flurstück 61/2 beantragt.

...".

Das Flurstück 61/2 der Flur 5 wurde am 30.10.1998 wohl im Wege des Teilvollzuges auf das Grundbuchblatt 447 übertragen. Am 28.03.2001 ging beim Grundbuchamt zum Grundbuch von H. Blatt 114 ein Antrag der Notarin Sch. aus W. ein, wonach sie unter Vorlage von Genehmigungserklärungen der Beteiligten zu 2. "im Namen aller Antragsberechtigten" begehrte, sämtlichen in der UR-Nr.: 378/1998 der Notarin R. gestellten Anträgen zu entsprechen, soweit sie noch nicht vollzogen seien.

Mit Verfügung vom 02.07.2001 teilte das Grundbuchamt der Notarin mit, dass dem Eintragungsantrag nicht entsprochen werden könne, weil die Auflassung vom 12.03.1998 nicht richtig erklärt sei. Der Beteiligte zu 1. habe keine Vollmacht besessen, die Auflassung zu erklären. Auf die Vollmacht, die seinem Vater in der Urkunde vom 05.04.1948 erteilt worden sei, könne er sich nicht berufen, weil diese mit dem Tod des Albert Ke. erloschen sei. Danach hätten sämtliche Erben des noch eingetragenen Eigentümers Adolf Ke. bei der Eigentumsübertragung mitzuwirken. Zur Einreichung einer entsprechenden Auflassungserklärung hat das Grundbuchamt unter Androhung der Zurückweisung des Eintragungsantrages eine Frist von 2 Monaten gesetzt. Diese Frist ist nach einem sich anschließenden Schriftwechsel mit Verfügung vom 07.11.2001 abschließend auf drei Monate bestimmt worden.

Gegen die Zwischenverfügung wendet sich die Beschwerde der Notarin vom 07.01.2002, der das Grundbuchamt nicht abgeholfen hat. Das Landgericht hat die Beschwerde durch Beschluss vom 25.02.2002 zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die weitere Beschwerde der Notarin vom 16.04.2002. Zwischenzeitlich hat das Grundbuchamt den Eintragungsantrag durch Beschluss vom 04.04.2002 zurückgewiesen.

II. Die nach § 78 GBO zulässige weitere Beschwerde hat in der Sache Erfolg.

1. Zwischenverfügungen des Grundbuchamtes sind mit der unbefristeten Beschwerde und weiteren Beschwerde anfechtbar (§§ 11 Abs. 1 RPflG, 71 Abs. 1, 78 GBO). Allerdings hat das Landgericht den Gegenstand des Beschwerdeverfahrens und als Folge dessen die hieran Beteiligten verkannt.

Beschwerdeführer und damit auch Führer der weiteren Beschwerde können nur die Personen sein, für die, die Notarin Sch. auch den Eintragungsantrag eingereicht hat. Der Notarin selbst kommt kein eigenes Antrags- und Beschwerderecht zu (Kuntze/Ertl/Herrmann/ Eickmann, GBO, 5. Aufl., § 15 Rdn. 16). Deshalb hatte sie anzugeben, für wen sie handelte. Fehlt eine solche Angabe, gilt der Antrag als im Namen aller in Betracht kommenden Antragsberechtigten eingereicht (BGHZ 107, 268, 269; BayObLG Rpfleger 1985, 356; NJW-RR 1989, 1495, 1496). Diesem Zweifelssatz entspricht die von der Notarin gewählte Formulierung des Eintragungsgesuchs. Das Landgericht hätte sich deshalb damit auseinander setzen müssen, wer hier als Antragsteller und damit als Rechtsmittelführer gemeint ist. Ohne nähere Prüfung dem Beteiligten zu 1. diese Rolle zuzuschreiben ist rechtsfehlerhaft.

Gemäß § 13 Abs. 1 Satz 2 GBO kann jeder Grundbuchanträge stellen, dessen Recht von der Eintragung betroffen wird oder zu dessen Gunsten die Eintragung erfolgen soll. Danach wären sämtliche Rechtsnachfolger des Albert Ke. und der Ida Kä. , mithin alle Beteiligten als Antragsteller und Beschwerdeführer anzusehen. Der diesen Personenkreis zutreffend auf die Beteiligten zu 2. beschränkenden Sicht hat sich das Landgericht bereits dadurch begeben, dass es dem Gegenstand des Eintragungsantrages, mithin den hiervon betroffenen Grundstücken keine Aufmerksamkeit widmete. Es kann nur noch um das Grundstück Flur 5 Flurstück 61/1 gehen, da die Eigentumsumschreibung im Übrigen bereits vollzogen ist. Nach der Auflassung vom 12.03.1998 soll dieses Grundstück auf Ida Kä. übergehen, womit eine Antragstellung und damit tatsächliche Beteiligung des Beteiligten zu 1. auszuschließen ist. Vielmehr sind der Antrag und die sich hieran anschließenden Rechtsmittel ausschließlich für die Erben nach Ida Kä. , also die Beteiligten zu 2., eingereicht.

Dies kann das Gericht der weiteren Beschwerde selbständig im Wege der Auslegung ermitteln und feststellen, ohne an die tatsächlichen Annahmen des Landgerichts gebunden zu sein, zumal diese hier auf Verfahrensfehlern beruhen (Kuntze/Ertl/Herrmann/Eickmann, § 78 Rdn. 11, 14).

2. Die Zurückweisung des Eintragungsantrages durch das Grundbuchamt nimmt der weiteren Beschwerde nicht die Zulässigkeit. Nach wie vor besteht ein rechtlich anerkennenswertes Interesse der Antragsteller daran, die Zwischenverfügung des Grundbuchamtes über die Beschwerdeentscheidung des Landgerichts durch den Senat überprüft zu sehen. Da die Zurückweisung des Eintragungsantrages aus den Gründen der Zwischenverfügung erfolgte, hat das Grundbuchamt seine Entscheidung über den Eintragungsantrag wegen fehlender Rechtsgrundlage aufzuheben, falls die weitere Beschwerde Erfolg hat (BGH Rpfleger 1983, 408; BayObLGZ 1986, 54, 55; 1992, 131, 134 f.; OLG Frankfurt Rpfleger 1977, 103).

3. Wird eine Zwischenverfügung angefochten, beschränkt sich die Nachprüfung durch das Beschwerdegericht auf das vom Grundbuchamt geltend gemachte Eintragungshindernis. Andere, der Eintragung entgegen stehende Umstände können nur wegweisend erörtert werden (BayObLG DNotZ 1986, 497; KG Rpfleger 1993, 236). Es kommt danach allein darauf an, ob das Grundbuchamt zutreffend das Vorliegen einer Auflassungserklärung auf Seiten des Adolf Ke. bezweifelt und Abhilfe verlangt hat.

Im Falle der Auflassung eines Grundstücks darf das Grundbuchamt die Eintragung des Erwerbers nur vernehmen, wenn die erforderliche Einigung des Berechtigten und des anderen Teils erklärt ist (§ 20 GBO). Diese Einigung kann der Erwerber, kraft einer ihm erteilten Vollmacht, auch für den Veräußerer mit erklären. Eine solche Erklärung ist für den Vertretenen nur dann wirksam, wenn der Vertreter hierfür im Zeitpunkt ihrer Abgabe eine wirksame Vollmacht besaß (Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 12. Aufl., § 3532). Das Grundbuchamt hat die Wirksamkeit der Vollmacht und den Umfang der Vertretungsmacht selbständig als Eintragungsvoraussetzung zu prüfen (OLG Stuttgart DNotZ 1952, 183; Schöner/Stöber, Rdn. 3579), wozu auch das Nichterlöschen der Vollmacht gehört (OLG Frankfurt Rpfleger 1972, 306). Wird dem Grundbuchamt allerdings eine in der notwendigen Form erteilte Auflassungsvollmacht vorgelegt, kann es i.d.R. im Rahmen freier Beweiswürdigung davon ausgehen, dass die Vertretungsmacht des erklärenden Teils fortbesteht (OLG Stuttgart DNotZ 1952, 183, 184; OLG Frankfurt Rpfleger 1972, 306, 307). Für die Feststellung des Fortbestandes der Vollmacht darf die Vorlage eines weiteren Beweismittels in der Form des § 29 GBO nur dann verlangt werden, wenn unter freier Würdigung aller dem Grundbuchamt bekannten Umstände und unter Berücksichtigung der allgemeinen Erfahrungssätze Zweifel an der fortbestehenden Vertretungsmacht verbleiben (BayObLG Rpfleger 1975, 251; 1986, 90; OLG Frankfurt Rpfleger 1977, 102, 103; KG DNotZ 1972, 18, 21; Schöner/Stöber, Rdn. 3581 f.).

a) Das Landgericht hat ausgeführt, das Grundbuchamt habe zu Recht eine Zwischenverfügung erlassen, weil die am 12.03.1998 durch den Beteiligten zu 1. erklärte Auflassung unwirksam sei. Der Beteiligten zu 1. sei nicht berechtigt gewesen, die Einigung zu erklären. Die Albert Ke. sen. erteilte Vollmacht sei mit dessen Tod erloschen und nicht auf den Beteiligten zu 1. übergegangen. Entsprechend § 673 Satz 1 BGB erlösche die Vollmacht im Zweifel durch den Tod des Vollmachtgebers (gemeint ist der Beauftragte, also der Bevollmächtigte). Dies gelte nur im Falle der eigennützigen Vollmacht nicht. Eine solche Vollmacht liege hier jedoch nicht vor, da sie nicht nur im Interesse des Albert Ke. , sondern auch zur Auflassung an die zweite Erwerberin, Ida Kä. , erteilt worden sei. Dementsprechend habe ebenso eine treuhänderische Vollmacht zu Gunsten der Ida Kä. vorgelegten, womit für die Annahme des Fortbestehens der Vollmacht kein Raum sei. Unabhängig davon sei die Auflassung aber bereits deshalb nichtig, weil sie im Namen verstorbener Personen abgegeben worden sei.

b) Dies hält einer rechtlichen Prüfung durch den Senat nur im Ergebnis stand.

aa) Das Erlöschen der Vollmacht bestimmt sich nach dem ihrer Erteilung zugrunde liegenden Rechtsverhältnis (§ 168 Abs. 1 BGB). In Grundstückssachen ist dies der Grundstücksveräußerungsvertrag (Schramm, in: MünchKomm.-BGB, 4. Aufl., § 168 Rdn. 10). Dieser bleibt vom Tod des veräußernden Eigentümers unberührt, was dementsprechend auch für die dem Erwerber erteilte Auflassungsvollmacht gilt. Im Falle des Todes des Bevollmächtigten ist nichts anderes anzunehmen (OLG Schleswig MDR 1963, 675; OLG Köln OLGZ 69, 304, 306 f.; Schöner/Stöber, Rdn. 3569, 3573; Schramm, § 168 Rdn. 6; Staudinger/Schilken, BGB, Neubearbeitung 2001, § 168 Rdn. 19, 26; BGB-RGRK/Steffen, 12. Aufl., § 168 Rdn. 6). Aus diesem Grunde konnte sich der Beteiligte zu 1. auf die seinem Vater vom Veräußerer erteilte Auflassungsvollmacht berufen, die ihm, auch als Vertreter der Frau Ida Kä. erteilt worden ist. Es liegt daher auch im Verhältnis des Veräußerers zur weiteren Erwerberin eine eigennützige Auflassungsvollmacht an deren Vertreter vor. Andernfalls hätte die Auflassungsvollmacht mit dem Tod des Albert Ke. eine Aufspaltung in einen bestehen gebliebenen und einen erloschenen Teil erfahren, was nicht ernsthaft in Betracht gezogen werden kann.

Das Landgericht kann vor diesem Hintergrund nur davon ausgegangen sein, dass die Vollmacht der Ida Kä. mit dem Tod des Bevollmächtigten erloschen ist. Dabei läßt es allerdings zum einen die Genehmigungserklärungen der Erben und vor allem zum anderen den allein mit rechtlichen Vorteilen, also dem Eigentumserwerb, verbundenen Zweck der Vollmacht der Ida Kä. außer Acht. Diese Umstände dürften - entgegen der Auffassung des Landgerichts - für die Abgabe wirksamer Erklärungen auch für die Beteiligten zu 2. sprechen.

Das Erlöschen der Vollmacht der Ida Kä. hatte das Landgericht aber nicht zu prüfen, weil es nicht Gegenstand der Zwischenverfügung ist. Wie sich aus der Zwischenverfügung ergibt, ging es dem Grundbuchamt um die fehlende Vertretungsmacht für die Veräußerseite. Nur so läßt sich der Hinweis darauf, dass sämtliche Erben bei der Auflassungserklärung mitzuwirken haben, erklären. Mit der Begründung des Landgerichts läßt sich das Rechtsmittel daher nicht zurückweisen.

bb) Entscheidend ist vielmehr, dass das Grundbuchamt nach den ihm bekannten Tatsachen durchaus Zweifel am Fortbestand der Vollmacht haben und Abhilfe verlangen durfte (Schöner/Stöber, Rdn. 3590). Der Anwendung des Grundsatzes, dass das Grundbuchamt vom Fortbestehen der Vollmacht auszugehen hat, sind hier durch die Zeit zwischen Vollmachtserteilung und Auflassungserklärung Grenzen gesetzt.

Nicht jedes längere Zuwarten bis zum Gebrauchmachen von der Auflassungsvollmacht wird die Frage aufwerfen, ob das zugrunde liegende Rechtsverhältnis nicht in der Zwischenzeit eine Änderung erfahren hat, die Einfluss auf die Vollmacht hatte. Im Falle der Antragsteller sind jedoch fünfzig Jahre vergangen, bis die Auflassung zu einem Zeitpunkt erklärt wurde, als alle am schuldrechtlichen Geschäft Beteiligten bereits verstorben waren. Der Eigentumsverschaffungsanspruch war seit langem verjährt (§ 195 a.F. BGB). Beruft sich der Schuldner auf die Verjährung, kann das Geschäft nicht mehr durchgeführt werden (§ 222 Abs. 1 a.F. BGB). Damit hätte sich die Vollmacht erledigt (Schramm, § 168 Rdn. 4). Es erscheint nach so langer Zeit überhaupt fraglich, ob das Grundstücksgeschäft noch durchgeführt werden sollte. Offenbar hat ein halbes Jahrhundert niemand Wert auf die Durchführung des Vertrages gelegt, was einer konkludenten Aufhebung nahe kommt (zur Möglichkeit der formfreien Vertragsaufhebung bis zur Auflassung vgl. Erman/Battes, BGB, 10. Aufl., § 305 Rdn. 19; § 313 Rdn. 48). In Betracht zu ziehen ist ebenfalls der Gesichtspunkt der Verwirkung nach § 242 BGB und ein Erlöschen der Vollmacht infolge veränderter Umstände (BGB-RGRK/Steffen, § 168 Rdn. 1). Dass es am 12.03.1998 zu einer wirksamen Erklärung der Veräußerseite gekommen ist, steht damit nicht fest, was Anlass für eine Zwischenverfügung zu sein hat (vgl. Senat 11 Wx 5/00 vom 25.09.2000; OLG Frankfurt Rpfleger 1977, 103).

4. Gleichwohl ist die Zwischenverfügung aufzuheben. Das Landgericht hat sich nicht damit beschäftigt, ob die angefochtene Entscheidung der Rechtspflegerin den an eine Zwischenverfügung zu stellenden Anforderungen genügt (vgl. § 18 Abs. 1 GBO). Die Zwischenverfügung muss u.a. alle zur Beseitigung eines Eintragungshindernisses bestehenden Mittel und Möglichkeiten anführen, ohne den Antragsteller auf einen bestimmten Weg festzulegen (OLG Frankfurt Rpfleger 1977, 103; 1993, 147, 148; 1994, 204, 205; BayObLGZ 1970, 163, 165; Schöner/Stöber, Rdn. 451). Dem entgegen werden hier die Antragsteller allein auf die Neuauflassung des Grundstücks verwiesen. Als weitere Mittel zur Beseitigung des Eintragungshindernisses kommen jedoch auch die Vollmachtsbestätigung durch die Erben des Veräußerers oder deren Genehmigung in Betracht (Schöner/Stöber, Rdn. 3536, 3544, 3549).

5. Abschließend weist der Senat nur der Vollständigkeit wegen darauf hin, dass

- die Auffassung des Landgerichts, die Auflassung sei deshalb nichtig, weil sie im Namen von Verstorbenen erklärt worden sei, nicht in Betracht zu ziehen ist. Regelmäßig wird beim Gebrauchmachen von einer postmortalen Vollmacht im Namen des Verstorbenen gehandelt, wobei jedem Beteiligten klar ist (§§ 133, 157 BGB), dass die rechtlichen Folgen der Erklärung nicht den Verstorbenen, sondern seine Erben treffen sollen.

- wenn das Grundbuchamt seiner Auffassung konsequent folgt, der sog. erste Teil des Vertrages vom 05.04.1948 ebenso wenig hätte vollzogen werden dürfen.

III. Die Kostenfolge ergibt sich aus dem Gesetz.

Ist der Beteiligte zu 1. kein Beschwerdeführer, besteht kein Anlass, wie vom Landgericht getan, ihm die Kosten aufzuerlegen, zumal eine solche Kostenentscheidung in Grundbuchsachen regelmäßig überflüssig ist, weil sich die Kostenfolge direkt aus dem Gesetz erschließt (§§ 131 Abs. 1, 2 Nr. 1 KostO). Der Entscheidung des Landgerichts kommt in diesem Punkt keinerlei Verbindlichkeit zu, sodass kein Anlass für die Annahme besteht, der Beteiligte zu 1. wende sich mit einer weiteren Beschwerde gegen den Kostenausspruch. Klarstellend, obwohl nach der der weiteren Beschwerde stattgebenden Entscheidung keine Kosten anfallen, hebt der Senat die Kostenentscheidung zur Vermeidung jeden Missverständnisses auf. Eine Auslagenentscheidung ist nicht veranlaßt.

Der Wert des Beschwerdegegenstandes entspricht dem geschätzten Grundstückswert (§§ 131 Abs. 2, 30 Abs. 1 KostO). Die Abänderung der Wertbestimmung des Landgerichts beruht auf § 31 Abs. 1 Satz 2 KostO.

Ende der Entscheidung