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Beginn der Entscheidung

Gericht: Oberlandesgericht Naumburg
Urteil verkündet am 09.12.2004
Aktenzeichen: 2 U 101/04 (Lw)
Rechtsgebiete: BGB, ZPO, LwVG, GBO


Vorschriften:

BGB § 894
BGB § 593 b
BGB § 566
BGB § 985
BGB § 873
BGB § 986 Abs. 1
BGB § 133
BGB § 157
BGB § 135
BGB § 136
BGB § 138 Abs. 1
BGB § 586 Abs. 2
BGB § 536
BGB § 536 a Abs. 1
BGB § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1
BGB § 594 e Abs. 1
BGB § 585 a
BGB § 126
BGB § 125 S. 1
BGB § 1922 Abs. 1
BGB § 925
BGB § 892
BGB § 181
BGB § 177
BGB § 181
BGB § 1909
BGB § 1821 Nr. 1
BGB § 1821 Nr. 4
BGB § 1896
BGB § 1908
BGB § 177 Abs. 1
ZPO § 543 Abs. 1
ZPO § 540 Abs. 1 Nr. 1
LwVG § 48 Abs. 1
GBO § 53
Eine Grundbuchberichtigung nach § 894 BGB stellt kein Veräußerungsgeschäft im Sinne der §§ 593 b, 566 BGB dar, durch das der Eigentümer anstelle des Bucheigentümers in ein von diesem abgeschlossenes Pachtverhältnis eintreten könnte.
OBERLANDESGERICHT NAUMBURG IM NAMEN DES VOLKES URTEIL

2 U 101/04 (Lw) OLG Naumburg

Verkündet am: 09.12.2004

In der Landwirtschaftssache

...

hat der Senat für Landwirtschaftssachen durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Dr. Engel, den Richter am Oberlandesgericht Dr. Strietzel und die Richterin am Landgericht Göbel sowie die Landwirtin Gühne und den Landwirt Broszeit als ehrenamtliche Richter auf die mündliche Verhandlung vom 20. Oktober 2004

für Recht erkannt:

Tenor:

Die Berufung des Beklagten gegen das am 06. April 2004 verkündete Urteil des Amtsgerichts - Landwirtschaftsgerichts - Magdeburg wird zurück gewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens hat der Beklagte zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Beschwer des Beklagten übersteigt 20.000,- Euro.

Gründe:

A.

Der Kläger nimmt den Beklagten auf Herausgabe landwirtschaftlicher Nutzflächen in Anspruch, die der Beklagte auf der Grundlage eines Pachtvertrages in seiner Bewirtschaftung hält.

Der Kläger erwarb auf der Grundlage des vor dem Notar G. in Sch. zur Urkundenrollennummer 46.146/03 beurkundeten Grundstückskaufvertrages mit Auflassung vom 15.01.2003 von der Erbengemeinschaft W. die im Grundbuch von W. Blatt 1587 verzeichneten landwirtschaftlichen Nutzflächen der Flur 8, Flurstücke 46, 47, 48, 49, 51 und 1008 zu Eigentum. Seit dem 05. August 2003 ist er als Eigentümer der Grundstücke im Grundbuch eingetragen.

Die Flurstücke standen ursprünglich im Eigentum der zwischenzeitlich verstorbenen Damen M. und E. W. . Mit Landpachtvertrag vom 23.08.1990 verpachteten die Damen W. die Ackerflächen zeitlich befristet bis zum 30.09.2002 an den Sohn des Beklagten, Herrn E. H. , zu einem Jahrespachtzins in Höhe von 19.895,53 DM. Wegen der Einzelheiten wird auf den in Ablichtung zur Akte gereichten Landpachtvertrag für Einzelgrundstücke vom 23.08.1990 (Anlage B 6, Bd. I Bl. 125 - 128 d. A.) verwiesen.

Die Damen W. standen unter einer Gebrechlichkeitspflegschaft, zu ihrer Pflegerin war im Jahre 1991 Frau Sch. bestellt worden. Diese verpachtete ihrerseits mit schrift-lichen Vertrag vom 24.11.1990 verschiedene in ihrem Eigentum stehende Flurstücke an den Beklagten.

Am 02.09.1991 schloss Frau Sch. vor der Notarin R. mit Amtssitz in Sch. zur Urkundenrollennummer 1504/1991 als Vertreterin der unter ihrer Pflegschaft stehenden Damen W. mit sich selbst im eigenen Namen einen Tauschvertrag ab, in dem sie die Damen W. verpflichtete, die streitbefangenen Flurstücke der Flur 8 an sie - Frau Sch. - zu Eigentum zu übertragen, gegen Überschreibung verschiedener im Eigentum der Frau Sch. stehender Grundstücke. Gleichzeitig erklärte Frau Sch. die Auflassung der von dem Tausch betroffenen Grundstücke, wobei sie sämtliche auf Änderung der Eigentumsverhältnisse an den Grundstücken gerichteten Willenserklärungen wiederum sowohl für sich selbst als auch in ihrer Funktion als Pflegerin der Damen W. in deren Namen abgab. Mit Beschluss vom 19.11.1991 genehmigte das Amts-gericht - Vormundschaftsgericht - Schönebeck den Abschluss des Tauschvertrages vormundschaftsgerichtlich. Das Eigentum an den Flurstücken der Flur 8 wurde am 21.02.1992 im Grundbuch auf Frau Sch. umgeschrieben.

Unter dem 03.03.1993 genehmigte Herr J. K. - vorbehaltlich seiner Bestallung zum Ergänzungsbetreuer für Frau M. W. und Frau E. W. - die von Frau Sch. in ihrer Funktion als Pflegerin bei Abschluss des notariell beurkundeten Tauschvertrages abgegebenen Willenserklärungen gegenüber der beurkundenden Notarin R. . Mit Beschluss vom 02.04.1993 bestellte das Amtsgericht - Vormundschaftsgericht - Schönebeck Herrn K. zu dem Ergänzungspfleger der Damen W. . Bereits zuvor, nämlich am 3. August 1992, war Frau M. W. verstorben.

Auf Veranlassung der Erbengemeinschaft nach den verstorbenen Erblasserinnen Frau M. W. und Frau E. W. wurde am 04.12.1997 im Grundbuch von Sch. ein Amtswiderspruch gegen die Eintragung der Frau Sch. als Eigentümerin der streitbefangenen Flurstücke eingetragen. Gegen die Eintragung des Amtswiderspruchs legte Frau Sch. vor dem Landgericht Magdeburg unter dem Geschäftszeichen 3 T 31/98 Beschwerde ein, die das Landgericht Magdeburg mit Beschluss vom 01.10.1998 als unbegründet zurück gewiesen hat. Wegen der Beschlussgründe wird auf den zur Akte gereichten Beschluss des Landgerichts Magdeburg vom 01.10.1998 - Geschäftszeichen 3 T 31/98 - (Anlage K 2 Bd. I Bl. 10 d. A.) Bezug genommen.

Frau Sch. und der Beklagte schlossen im Folgenden einen auf den 22.01.1998 datierten Vertrag, der mit "Änderung zum nachstehenden Pachtvertrag" überschrieben ist und der auf den zwischen Frau Sch. und dem Beklagten vormals am 24.11.1990 zustande gekommenen Landpachtvertrag Bezug nimmt. Unter § 1 der Änderungsvereinbarung waren neben einzelnen, ursprünglich bereits im Landpachtvertrag vom 24.11.1990 von Frau Sch. an den Beklagten verpachteten Flächen auch die hier streitbefangenen Flurstücke der Flur 8 als Pachtgegenstand aufgeführt. Die Vereinbarung sah ferner eine Änderung des § 6 des Landpachtvertrages zur Pachtzeit vor, die Pachtzeit sollte bis zum 30.09.2018 laufen. Ferner enthielt der Vertrag eine Regelung über die Anpassung des Pachtzinses. Wegen der Einzelheiten wird auf die in Ablichtung zur Akte gereichte Vertragsurkunde vom 22.01.1998 (Anlage K 7, Bd. I Bl. 29 d. A.) Bezug genommen.

Im Jahre 1999 strengte die Erbengemeinschaft W. vor dem Landgericht Magdeburg gegen Frau Sch. unter dem Geschäftszeichen 5 O 3246/99 eine Grundbuchberichtigungsklage an. Die Parteien dieses Rechtsstreites schlossen unter dem 11.10.2000 einen Prozessvergleich, in dem sich Frau S. als seinerzeitige Beklagte zur Rückauflassung der streitbefangenen Flurstücke gegen Zahlung von 250.000,- DM verpflichtete (Anlage B 1, Bd. I Bl. 47 - 50 d. A.). In Erfüllung der Verpflichtung aus dem Prozessvergleich wurden die Mitglieder der Erbengemeinschaft W. am 13.11.2001 im Grundbuch als Eigentümer verzeichnet.

Die Erbengemeinschaft W. vereinnahmte bis zur Veräußerung der Flächen an den Kläger den Pachtzins von dem Sohn des Beklagten. Nachdem sich die Erbengemeinschaft zur Veräußerung der Flächen entschlossen hatte, versandte sie an alle Pächter Kaufangebote bzw. Kaufexposés, in denen sie die potentiellen Kaufinteressenten auf den bis zum Jahre 2018 abgeschlossenen Landpachtvertrag hinwies.

Nachdem der Kläger den notariell beurkundeten Grundstückskaufvertrag über die streitbefangenen Flächen abgeschlossen hatte, verlangte er von dem Beklagten mit Schreiben vom 19.05.2003 die Räumung und Herausgabe der Flurstücke. Diesem Herausgabeverlangen des Klägers trat der Beklagte unter Berufung auf eine obligatorische Besitzberechtigung, die er aus dem Pachtvertrag mit Frau Sch. vom 22.01.1998 herleitete, entgegen.

Der Kläger hat die Ansicht vertreten, dass sich der Beklagte gegenüber dem Herausgabeverlangen nicht auf ein Recht zum Besitz stützen könne. Ein Besitzrecht ergebe sich insbesondere nicht aus dem Vertrag vom 22.01.1998. Denn diese zwischen dem Beklagten einerseits und Frau Sch. andererseits getroffene Vereinbarung entbehre bereits der Wirksamkeit. Aufgrund des im Grundbuch eingetragenen Amtswiderspruchs sei Frau Sch. in ihrer Verfügungsmacht über die von dem Amtswiderspruch betroffenen Flächen beschränkt und daher nicht zum Abschluss eines Landpachtvertrages berechtigt gewesen. Er hat behauptet, dass sowohl Frau Sch. als auch dem Beklagten der Amtswiderspruch seinerzeit bei Abschluss des Vertrages positiv bekannt gewesen sei, so dass beide Vertragspartner als bösgläubig zu gelten hätten. Im übrigen sei der mit dem Datum des 22.01.1998 versehene Landpachtvertrag offensichtlich rückdatiert worden, denn er sei erst im Jahre 2001 zum Pachtregister angemeldet worden. In Kenntnis der anhängigen Rechtsstreitigkeiten und des Amtswiderspruchs hätten der Beklagte und Frau Sch. einen rückdatierten Verlängerungsvertrag präsentiert, um eine Verwertung der streitbefangenen Flächen zu erschweren. Der Beklagte habe insofern in Schädigungsabsicht zum Nachteil der Erbengemeinschaft mit Frau Sch. kollusiv zusammengewirkt. Der Kläger ist daher der Meinung gewesen, dass der Vertrag vom 22.01.1998 jedenfalls wegen eines Verstoßes gegen die guten Sitten nichtig sei.

Der Kläger hat beantragt,

1. den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger die landwirtschaftlichen Flächen, verzeichnet im Grundbuch von W. Blatt 1587, nämlich

- Flur 8, Flurstück 46, In den Wiesen, in einer Gesamtgröße von 8.120 qm,

- Flur 8, Flurstück 47, In den Wiesen, in einer Gesamtgröße von 5.520 qm,

- Flur 8, Flurstück 48, In den Wiesen, in einer Gesamtgröße von 1.810 qm,

- Flur 8, Flurstück 49, In den Wiesen, in einer Gesamtgröße von 2.070 qm,

- Flur 8., Flurstück 51, In den Wiesen, in einer Gesamtgröße von 3.780 qm,

- Flur 8, Flurstück 1008 (vormals 493/74), Hinter dem Busche, in einer Gesamtgröße von 11.323 qm

zum Ablauf des 30. September 2003 herauszugeben;

2. hilfsweise, die vorbezeichneten Flächen zum Ablauf des 30. September 2008 an den Kläger heraus zu geben.

Der Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er hat die Ansicht vertreten, dass er aufgrund des mit Frau Sch. am 22.01.1998 abgeschlossenen Pachtvertrages zum Besitz der streitbefangenen Flurstücke berechtigt sei. Den Landpachtvertrag könne er dem Kläger entgegen halten, da dieser mit Erwerb des Grundeigentums im Wege der gesetzlichen Vertragsübernahme in das Vertragsverhältnis auf Verpächterseite eingetreten sei. Frau Sch. sei keineswegs an dem Abschluss des Pachtvertrages vom 22.01.1998 gehindert gewesen. Sie sei vielmehr seinerzeit als Eigentümerin der Flächen im Grundbuch eingetragen und insofern auch zur Verpachtung der streitigen Ackerflächen berechtigt gewesen. Auch der Amtswiderspruch habe die Rechtsgültigkeit der vertraglichen Vereinbarung nicht entfallen lassen. Der zwischen Frau Sch. und der Erbengemeinschaft vor dem Landgericht Magdeburg abgeschlossene Prozessvergleich stelle sich als Austauschgeschäft dar mit der Folge, dass die Erbengemeinschaft den streitigen Pachtvertrag übernommen habe. Jedenfalls habe die Erbengemeinschaft W. den Pachtvertragsabschluss durch konkludentes Verhalten stillschweigend genehmigt. Eine Genehmigung komme insbesondere auch darin zum Ausdruck, dass die Erbengemeinschaft die von Frau Sch. eingetauschten Flächen zwischenzeitlich veräußert und hiermit endgültige Verhältnisse, die einem Rücktausch der Flächen unmöglich machten, geschaffen habe. Die Erbengemeinschaft habe überdies den gezahlten Pachtzins vereinnahmt. In einem an alle Pächter übersandten Kaufangebot habe die Erbengemeinschaft überdies gerade auf den mit dem Beklagten abgeschlossenen langfristigen Pachtvertrag hingewiesen. Die Erbengemeinschaft habe schließlich auch zu keiner Zeit die Kündigung des Pachtvertrages ausgesprochen. Mit diesem Verhalten habe die Erbengemeinschaft deutlich gemacht, dass sie die Verlängerungsvereinbarung akzeptiere.

Das Landwirtschaftsgericht hat der Klage mit Urteil vom 06.04.2004, auf das wegen des Tatbestandes und der Entscheidungsgründe gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen wird, statt gegeben.

Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung des Beklagten, mit der er seinen erstinstanzlichen Klageabweisungsantrag weiter verfolgt.

Der Beklagte trägt unter Vertiefung seines erstinstanzlichen Vorbringens vor, dass der Wirksamkeit der Änderungsvereinbarung vom 22.01.1998 auch nicht entgegen stehe, dass die Flächen seinerzeit an den Sohn des Beklagten, Herrn E. H. , aufgrund des mit den verstorbenen Damen W. abgeschlossenen Pachtvertrages vom 23.08.1990 verpachtet gewesen seien. Dieser sei nämlich mit einer Weiterverpachtung an den Beklagten, seinen Vater, einverstanden gewesen. Die Parteien hätten einen gewillkürten Pächterwechsel vereinbart, eine unzulässige Doppelverpachtung habe demgegenüber nicht vorgelegen. Der Beklagte ist zudem der Ansicht, dass das Landwirtschaftsgericht den Inhalt der Änderungsvereinbarung vom 22.01.1998 unzutreffend gewürdigt habe. Der Vertrag habe nicht nur eine Verlängerungsvereinbarung zum Gegenstand gehabt, sondern zugleich den ursprünglichen Pachtvertrag mit Frau Sch. modifiziert und den Pachtgegenstand um die streitgegenständlichen Flächen erweitert. Die Zeugin Sch. habe auf der Grundlage des notariellen Tauschvertrages die streitbefangenen Flurstücke zu Eigentum erworben. Sie sei auch durch den Amtswiderspruch nicht gehindert gewesen, den Landpachtvertrag mit dem Beklagten abzuschließen.

Der Beklagte beantragt,

das am 06.04.2004 verkündete Urteil des Amtsgerichts - Landwirtschaftsgerichts Magdeburg - aufzuheben und die Klage abzuweisen.

Der Kläger beantragt,

die Berufung des Beklagten zurück zu weisen.

Er verteidigt die angefochtene Entscheidung und vertieft und wiederholt im übrigen sein erstinstanzliches Vorbringen. Ergänzend trägt er vor, dass der notarielle Tauschvertrag wegen eines Verstoßes gegen das Verbot der Selbstkontrahierung unwirksam sei, da die Erbengemeinschaft den Vertrag nicht genehmigt habe. Danach aber sei der Pachtvertrag nicht auf die Erbengemeinschaft übergegangen und letztlich damit auch nicht im Zuge der Eigentumsübertragung auf den Kläger. Schließlich entbehre der Vertrag aber auch wegen einer unzulässigen Doppelverpachtung der Rechtsgültigkeit, da die Ländereien bereits seinerzeit an den Sohn des Beklagten, Herrn E. H. , verpachtet gewesen seien. Der Kläger bestreitet, dass Herr E. H. bei Abschluss des Verlängerungsvertrags vom 22.01.1998 einer Verpachtung an den Beklagten zugestimmt habe.

Wegen des weitergehenden Vorbringens der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen Bezug genommen.

B.

Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte und begründete Berufung des Beklagten bleibt in der Sache ohne Erfolg.

Das Landwirtschaftsgericht hat im Ergebnis zu Recht einen Anspruch des Klägers gegen den Beklagten auf Herausgabe der streitbefangenen, in der Gemarkung W. gelegenen landwirtschaftlichen Nutzflächen aus § 985 BGB bejaht.

I.

Der Kläger ist als Eigentümer der Flächen im Rahmen des § 985 BGB anspruchsberechtigt. Er hat die Flurstücke in Erfüllung des notariell beurkundeten Grundstückskaufvertrages von der Erbengemeinschaft W. gemäß §§ 925, 873 BGB zu Eigentum erworben.

II.

Der Beklagte hält die in Rede stehenden Ackerflächen unstreitig in seiner Bewirtschaftung und übt insofern den unmittelbaren Besitz an den herausverlangten Flurstücken aus.

III.

Gegenüber dem Herausgabeanspruch des Klägers kann der Beklagte nicht mit Erfolg ein Recht zum Besitz im Sinne des § 986 Abs. 1 BGB einwenden.

1. Eine obligatorische Besitzberechtigung des Beklagten ergibt sich insbesondere nicht aus der mit "Änderung zum nachstehenden Pachtvertrag" überschriebenen Vereinbarung vom 22.01.1998, die der Beklagte seinerzeit mit Frau Sch. abgeschlossen hat.

a) Der Beklagte hat allerdings mit Frau Sch. am 22.01.1998 einen Landpachtvertrag über die streitbefangenen Flurstücke rechtswirksam abgeschlossen.

aa) Entgegen der Ansicht des Landwirtschaftsgerichtes hat sich der Vertrag nicht nur gegenständlich auf die in dem Ursprungsvertrag vom 24.11.1990 aufgeführten landwirtschaftlichen Nutzflächen bezogen und eine Verlängerung lediglich des ursprünglich zwischen Frau Sch. und dem Beklagten am 24.11.1990 abgeschlossenen Landpachtvertrages zum Gegenstand gehabt. Dem Wortlaut der Vertragsurkunde lässt sich vielmehr im Rahmen einer objektiv verständigen Auslegung nach §§ 133, 157 BGB zweifelsfrei entnehmen, dass sich die seinerzeit vertragsschließenden Parteien, nämlich Frau Sch. einerseits und der Beklagte andererseits, darüber hinaus auf eine bis zum 30.09.2018 befristete Neuverpachtung der in den Vertrag neu einbezogenen landwirtschaftlichen Nutzflächen rechtsgeschäftlich verständigt haben. Der Vertrag vom 22.01.1998 nimmt zwar in seiner Überschrift und in der Präambel ausdrücklich auf den ursprünglich zwischen den Vertragsparteien am 24.11.1990 geschlossenen Landpachtvertrag Bezug. Der Erklärungsgehalt beschränkt sich allerdings nicht auf die bloße Verlängerung des Ursprungspachtvertrages. Vielmehr geht aus § 1 der Änderungsvereinbarung klar und unmissverständlich hervor, dass der Pachtgegenstand gegenüber dem Ursprungsvertrag vom 24.11.1990 modifiziert, nämlich um die hier streitbefangenen Flächen erweitert werden sollte. Ausweislich der Vertragsbestimmung des § 1 erstreckte sich der Landpachtvertrag nunmehr - außer auf einzelne bereits im Ursprungspachtvertrag aus dem Jahre 1990 benannte Flächen - auch auf die streitigen Flurstücke, die im einzelnen nach Flurbezeichnung und Flurstücknummer aufgeführt wurden. Ferner haben die Parteien die Pachtzeit in § 6 des Vertrages neu festgelegt und bis zum 30.09.2018 verlängert sowie den Pachtzins mit Rücksicht auf die Veränderung des Pachtgegenstandes unter § 7 ebenfalls neu geregelt. Die "Änderungsvereinbarung" vom 22.01.1998 ist damit auch ohne Heranziehung des Landpachtvertrages vom 24.1.1990 aus sich heraus verständlich. Sie weist insbesondere die notwendigen Vertragsbestandteile (negotii essentialia) auf.

bb) Die Rechtswirksamkeit dieser vertraglichen Vereinbarung begegnet keinen Bedenken.

(1) Insbesondere hat es auf die Rechtsgültigkeit des Vertragsabschlusses keinen Einfluss, dass das Grundbuchamt wegen Nichtvorliegens einer Eintragungsbewilligung am 04.12.1997 einen Amtswiderspruch gemäß § 53 GBO in das Grundbuch eingetragen hat. Entgegen der Ansicht des Klägers bewirkt der Amtswiderspruch nicht eine relative Unwirksamkeit des schuldrechtlichen Vertrages nach §§ 135, 136 BGB. Denn der Abschluss eines Landpachtvertrages stellt sich nicht als ein Verfügungsgeschäft dar. Es bleibt vielmehr jeder Partei unbenommen, sich schuldrechtlich zu einer bestimmten Leistung zu verpflichten. Auch ein Nichteigentümer könnte daher einen Pacht- oder Mietvertrag schließen. Eine andere Frage ist es jedoch, inwieweit ihm die Erfüllung der von ihm eingegangenen vertraglichen Verpflichtung möglich ist und ob er sich wegen eines anfänglichen Unvermögens der Gebrauchsüberlassung möglicherweise Gewährleistungsansprüchen seines Pächters ausgesetzt sieht.

(2) Die zwischen dem Beklagten und Frau Sch. am 22.01.1998 zustande gekommene Änderungsvereinbarung ist auch nicht wegen eines Verstoßes gegen die guten Sitten nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig. Umstände, die auf ein besonders rücksichtsloses und illoyales Verhalten sowohl der Frau Sch. als auch des Beklagten hinweisen und insofern einen Sittenverstoß nach § 138 Abs.1 BGB begründen könnten, sind weder hinreichend dargelegt noch unter geeigneten Beweis gestellt. Die pauschale Behauptung des Klägers, die Zeugin Sch. habe bei Abschluss des Verlängerungsvertrages vom 22.01.1998 kollusiv mit dem Beklagten in der Absicht einer Schädigung der Erbengemeinschaft W. zusammengewirkt, entbehrt einer ausreichenden Substanz. Das Vorbringen des Klägers über ein kollusives Zusammenwirken der Zeugin Sch. mit dem Beklagten zum Nachteil der Erbengemeinschaft erschöpft sich im wesentlichen in Mutmaßungen, die der Kläger letztlich daraus herleitet, dass den seinerzeit Vertragsschließenden bei Unterzeichnung des Landpachtvertrages die Eintragung des Amtswiderspruchs positiv bekannt gewesen sei. Seine diesbezüglichen Verdachtsmomente hat der Kläger indessen nicht mit ausreichenden Tatsachen unterlegt und unter Beweis gestellt.

cc) Ebenso ist für die Rechtswirksamkeit der rechtsgeschäftlichen Einigung ohne Bedeutung geblieben, dass die streitbefangenen landwirtschaftlichen Nutzflächen seinerzeit noch bis zum 30.09.2002 an den Sohn des Beklagten, Herrn E. H. , auf der Grundlage des mit den verstorbenen Damen W. am 23. August 1990 abgeschlossenen Landpachtvertrages verpachtet waren. Selbst wenn man für die Zeit bis zum Ablauf des mit Herrn E. H. zustande gekommenen Altpachtvertrages tatsächlich von einer unzulässigen Doppelverpachtung ausgehen wollte, stehen dem Beklagten - sofern er nicht in den Besitz der Flächen gesetzt worden ist - wegen des Bestehens eines Rechtsmangels allenfalls Gewährleistungsansprüche aus §§ 586 Abs. 2, 536, 536 a Abs. 1 BGB oder das Kündigungsrecht nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB in Verbindung mit § 594 e Abs. 1 BGB zu. Die Rechtsgültigkeit des Landpachtvertrages bleibt von der behaupteten Doppelverpachtung und einer hieraus möglicherweise resultierenden anfänglichen Unmöglichkeit der Gebrauchsüberlassung jedenfalls unberührt.

dd) Schließlich wahrt die Nachtragsvereinbarung vom 22.01.1998 auch die nach § 585 a BGB in Verbindung mit § 126 BGB notwendige Schriftform, auch wenn der Verlängerungsvertrag vom 22.01.1998 keine körperlich feste Verbindung mit dem Altpachtvertrag vom 24.11.1990 aufweist. Eine räumliche Verbindung ist nämlich dann nicht notwendig, wenn die neue Urkunde selbst - wie auch hier - die wesentlichen Vertragsbestandteile enthält und im übrigen auf die formgerecht zustande gekommene Ursprungsvereinbarung verweist und dabei zum Ausdruck kommt, es solle im übrigen bei den Bestimmungen des Ausgangsvertrages verbleiben (sog. Auflockerungsrechtsprechung, vgl. BGHZ 43, 333; BGH NJW 1999, 2517; BGH NJW 1992, 2283; BGH NZM 2000, 548; Weidenkaff in Palandt, BGB, 61. Aufl., § 550 BGB Rdn. 17). So liegen die Dinge hier. In der Verlängerungsvereinbarung vom 22.01.1998 haben die Vertragspartner die wesentlichen Vertragsbestandteile, wie Pachtgegenstand, Pachtzeit und Pachtpreis aufgeführt, insbesondere ist das Pachtobjekt bestimmt bezeichnet und überdies hinreichend deutlich gemacht, dass die sonstigen Vertragsbestimmungen des Ursprungsvertrages Gegenstand und Grundlage auch der neuen Vereinbarung der Parteien werden sollten.

Im übrigen bedarf die Frage, ob die Verlängerungsvereinbarung vom 22.01.1998 den Formerfordernissen des § 585 a BGB zu genügen vermag, hier aber auch keiner abschließenden Entscheidung des Senates. Denn ein Formmangel hat nicht die Nichtigkeit des gesamten Vertrages nach § 125 S. 1 BGB zur Folge, sondern bewirkt lediglich, dass der bis zum Jahre 2018 befristete Landpachtvertrag als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gilt.

b) Letztlich kommt es allerdings auf die Rechtswirksamkeit der vertraglichen Einigung für die Entscheidung des vorliegenden Falls ohnehin nicht an. Die angeführten, zwischen den Parteien im einzelnen streitigen Gesichtspunkte können vielmehr dahin stehen. Denn auch der rechtswirksam zwischen Frau Sch. und dem Beklagten zustande gekommener Landpachtvertrag wäre im Verhältnis zum Kläger ohne rechtliche Bedeutung und begründete gegenüber dem Herausgabeverlangen des Klägers kein Recht zum Besitz im Sinne des § 986 Abs. 1 BGB. Die Pflichten aus dem zwischen Frau Sch. und dem Beklagten zustande gekommenen Landpachtvertrag sind nicht im Wege der gesetzlichen Vertragsübernahme nach §§ 593 b, 566 BGB auf den Kläger übergegangen.

aa) Der Grundstückserwerb des Klägers beruht zwar auf einem mit der Erbengemeinschaft W. zustande gekommenen Veräußerungsgeschäft im Sinne der §§ 593 b, 566 BGB, das auch zu einem Eigentumswechsel geführt hat. Der Kläger konnte jedoch bereits deshalb nicht in den ursprünglich zwischen Frau Sch. und den Beklagten abgeschlossenen Landpachtvertrag gemäß §§ 593 b, 566 BGB eintreten, weil schon die Veräußerin der Flurstücke, nämlich die Erbengemeinschaft W. , ihrerseits nicht den Pachtvertrag mit dem Beklagten anstelle der Frau Sch. nach §§ 566, 593 b BGB übernommen hatte.

Dass die streitigen Flurstücke in Erfüllung des vor dem Landgericht Magdeburg unter dem Geschäftszeichen 5 O 3246/99 protokollierten Prozessvergleiches von der ursprünglich im Grundbuch als Eigentümerin eingetragenen Zeugin Sch. auf die Erbengemeinschaft W. umgeschrieben worden sind, hat eine gesetzliche Vertragsübernahme nach §§ 593 b, 566 BGB im Verhältnis der Erbengemeinschaft W. zu der Verpächterin Frau Sch. nicht bewirkt. Denn die durch den Prozessvergleich letztlich herbeigeführte Grundbuchberichtigung nach § 894 BGB stellt kein Veräußerungsgeschäft im Sinne des §§ 593 b, 566 BGB dar. Allein aufgrund der vollzogenen Grundbuchberichtigung durch Umschreibung des Eigentums auf die Erbengemeinschaft ist die Verpächterin Sch. noch nicht aus dem Landpachtvertrag ausgeschieden.

bb) Die Vorschriften der §§ 593 b, 566 BGB setzen eine rechtsgeschäftliche Veräußerung des verpachteten Landes durch den Vermieter bzw. Verpächter voraus und erfordern damit einen rechtsgeschäftlichen Eigentumswechsel am Pachtgrundstück. Da das Eigentum grundsätzlich - mit Ausnahme der Fälle gutgläubigen Erwerbes und der Verfügungsermächtigung - nur von dem Eigentümer übertragen werden kann, folgt hieraus die Notwendigkeit der Identität von Vermieter, Grundstückseigentümer und Veräußerer, und zwar bei Abschluss des Pachtvertrages. Für eine Anwendung der §§ 593 b, 566 BGB bleibt danach nur dann Raum, wenn gerade der Grundstückseigentümer, der seinerzeit das Grundstück verpachtet hat, dieses an einen Dritten wirksam veräußert (vgl. BGH NJW 1974, 1551; OLG Karlsruhe NJW 1981, 1278; BayObLG NJW 1982, 451; OLG Celle ZMR 2000, 284, 285; OLG Köln ZMR 2001, 967; Emmerich in Staudinger, BGB, Bearbeitung 2003, § 566 BGB Rdn. 21 m. w. N.; Voelskow in Münchener Kommentar, BGB, 3. Aufl., § 571 BGB Rdn. 9/10; Lange/Wulff/Lüdtke-Handjery, Landpachtrecht, 4. Aufl., § 593 b BGB Rdn. 7). Grund dieser Regelung ist, dass der Veräußerer nicht wie ein Bürge für Verpflichtungen haften soll, die nicht in seiner Person, sondern in der eines Dritten begründet worden sind (vgl. BGH NJW 1974, 1551).

Bei dem Abschluss des hier in Rede stehenden Pachtvertrages vom 22.01.1998 hatte die Zeugin Sch. zwar eine formelle Grundbuchposition an den streitbefangenen Flurstücke inne, sie war jedoch nicht Grundstückseigentümerin geworden. Das Eigentum an den Flächen war vielmehr im Wege der Universalsukzession nach § 1922 Abs. 1 BGB der Erbengemeinschaft angefallen. Soweit die Erbengemeinschaft W. und die Zeugin Sch. im Rahmen des vor dem Landgericht Magdeburg am 11.10.2000 protokollierten Prozessvergleichs eine Auflassung erklärt haben, ging diese mithin ins Leere. Damit aber fielen ursprünglich die Person des Verpächters und des Eigentümers auseinander. Für eine Anwendung der §§ 566, 593 b BGB blieb insofern kein Raum. Denn der Schutzzweck der §§ 593 b, 566 BGB, den Pächter bzw. Mieter bei einem Eigentumswechsel zu schützen und insbesondere auch den Kündigungsschutz gegenüber dem neuen Eigen-tümer zu erhalten, greift in diesem Fall nicht ein (vgl. OLG Karlsruhe NJW 1981, 1278; OLG Köln ZMR 2001, 967).

cc) Die Zeugin Sch. hat, wie vorstehend bereits angedeutet, das Eigentum an den Pachtgrundstücken von den Erblasserinnen W. nicht wirksam am 21. Februar 1992 durch Auflassung und Eintragung im Grundbuch nach §§ 873, 925 BGB in Vollziehung des notariell beurkundeten Tauschvertrages erworben. Denn zwischen den Erblasserinnen W. und der Zeugin Sch. ist eine Auflassung nach §§ 925, 873 BGB nicht wirksam erklärt worden. Die dingliche Einigung ist wegen eines Verstoßes gegen das Verbot des Insichgeschäfts nach § 181 BGB entsprechend § 177 BGB schwebend unwirksam gewesen und hat aufgrund der Zurückweisung durch die Erbengemeinschaft endgültig ihre Rechtswirksamkeit eingebüßt.

(1) Der Tatbestand eines Insichgeschäftes im Sinne des § 181 BGB hat hier vorgelegen. Denn die Zeugin Sch. , die als Pflegerin für die Erblasserinnen W. bestellt worden war, ist auf beiden Seiten des Veräußerungsgeschäfts aufgetreten, sie hat sowohl das zugrundeliegende Verpflichtungsgeschäft, nämlich den Tauschvertrag, als auch die dingliche Auflassung als Vertreterin der betreuten Damen W. mit sich selbst im eigenen Namen abgeschlossen.

(2) Das von Frau Sch. geschlossene Insichgeschäft war auch nicht ausnahmsweise zulässig. Es brachte weder den von Frau Sch. vertretenen Damen W. einen ausschließlichen rechtlichen Vorteil (analog § 107 BGB), noch war Frau Sch. die Selbstkontrahierung gesetzlich gestattet. Auch bestand das Verfügungsgeschäft nicht allein in der Erfüllung einer Verbindlichkeit (§ 181 2. Halbs. BGB).

Der gesetzliche Ausnahmetatbestand eines zulässigen Insichgeschäfts, welches ausschließlich in der Erfüllung einer Verbindlichkeit besteht, kommt hier nicht in Betracht. Zwar erfolgte das dingliche Erwerbsgeschäft, nämlich die rechtsgeschäftliche Eigentumsübertragung der Flurstücke, in Erfüllung des zwischen Frau Sch. und den Damen W. abgeschlossenen notariell beurkundeten Tauschvertrages. Die der Eigentumsübertragung zugrunde liegende Verbindlichkeit aus dem Tauschvertrag ist indessen nicht vollwirksam, fällig und durchsetzbar. Vielmehr war die rechtsgeschäftliche Einigung im Rahmen des Verpflichtungsgeschäfts mit dem gleichen Mangel, nämlich einem Verstoß gegen das Verbot des Selbstkontrahierens nach § 181 BGB, behaftet wie auch das dingliche Verfügungsgeschäft.

Die auf der Grundlage des schwebend unwirksamen Tauschvertrages vollzogene Eigentumsübertragung der Flurstücke war für die Erblasserinnen auch nicht ausschließlich vorteilhaft, denn sie sollte einen entsprechenden Rechtsverlust an den Grundstücken zur Folge haben.

Die Selbstkontrahierung war der Zeugin Sch. schließlich auch weder gesetzlich noch durch Rechtsgeschäft gestattet. Es ist nichts dafür ersichtlich, dass die Zeugin Sch. vor der notariellen Beurkundung des Tauschvertrages das Einverständnis der betreuten Damen W. mit dem Abschluss dieses Vertrages einschließlich der Grundstücksauflassung eingeholt hat. Der Senat kann insofern dahin gestellt sein lassen, ob die unter Pflegschaft gestellten Damen W. überhaupt seinerzeit noch die Reichweite dieses Rechtsgeschäfts hätten überblicken können.

Für die Damen W. war im Zusammenhang mit dem Abschluss des notariell beurkundeten Tauschvertrages und der Auflassung im Jahre 1991 auch noch kein Ergänzungspfleger nach § 1909 BGB bestellt worden, der die rechtsgeschäftlichen Erklärungen der Zeugin Sch. hätte genehmigen können. Soweit das Amtsgericht - Vormundschaftsgericht - Schönebeck mit Beschluss vom 19. November 1991 den am 02.09.2001 abgeschlossenen Vertrag vormundschaftsgerichtlich nach §§ 1821 Nr. 1, Nr. 4, 1896, 1908 i Abs. 1 BGB genehmigt hat, liegt hierin keine Gestattung des Insichgeschäfts der Zeugin Sch. . Die im Zeitpunkt des Vertragsschlusses fehlende Vertretungsmacht der Zeugin Sch. wird durch die Erteilung einer vormundschaftsgerichtlichen Genehmigung, die einen gänzlich anderen Hintergrund hat, nicht ersetzt. Die Erteilung der vormundschaftsgerichtlichen Genehmigung setzt vielmehr das Bestehen der Vertretungsmacht gerade voraus (vgl. BayObLG Rpfleger 1986, 471).

Die Zeugin Sch. hat danach bei Abschluss sowohl des Tauschvertrages als Verpflichtungsgeschäft als auch des Verfügungsgeschäfts ihre Vertretungsmacht überschritten, so dass die dingliche Einigung nach § 177 Abs. 1 BGB zunächst schwebend unwirksam war.

(3) Die Erbengemeinschaft nach den verstorbenen Erblasserinnen W. hat der Zeugin Sch. eine Genehmigung nach §§ 177 ff. BGB unstreitig versagt. Eine Genehmigung ist hier aber auch nicht durch den mit Beschluss des Amtsgerichts - Vormundschaftsgerichts - Schönebeck vom 02.04.1993 zum Ergänzungsbetreuer bestellten Herrn J. K. erteilt worden.

Soweit Herr K. am 03. März 1993 den durch die Zeugin Sch. im Namen der Erblasserinnen mit sich selbst im eigenen Namen abgeschlossenen Vertrag vorbehaltlich seiner Bestellung zum Ergänzungsbetreuer genehmigt hat, ist diese Genehmigung zunächst ohne Wirkung geblieben, denn Herrn K. hatte seinerzeit noch die gesetzliche Vertretungsmacht für eine entsprechende Erklärung gefehlt, da er erst zeitlich später, nämlich mit Beschluss vom 02.04.1993 zum Ergänzungsbetreuer bestellt worden ist.

Als Herr K. nachträglich die gesetzliche Vertretungsmacht erlangte, hat seine Genehmigung allenfalls noch für Frau E. W. Wirksamkeit entfalten können. Die Miteigentümerin M. W. war indessen bereits im August 1992 verstorben, so dass für Frau M. W. ein Ergänzungsbetreuer nicht mehr wirksam bestellt werden konnte.

Die am 02. April 1993 durch das Vormundschafsgericht erteilte vormundschaftsgerichtliche Genehmigung der durch den Ergänzungsbetreuer K. am 03. März 1993 abgegebenen Erklärung konnte die im Zeitpunkt der Abgabe der Erklärung fehlende Vertretungsmacht des Herrn K. ebenfalls nicht ersetzen (vgl. BayObLG RPflG 1986, 471; Heinrichs in Palandt, BGB, 63. Aufl., § 181 BGB Rdn. 15).

Danach aber entbehrt sowohl der schuldrechtliche Tauschvertrag als auch das Verfügungsgeschäft der Wirksamkeit, weil die Erbengemeinschaft eine Genehmigung des Insichgeschäfts der Frau Sch. endgültig abgelehnt hat. Die streitbefangenen Flurstücke sind an Frau Sch. nach alledem nicht wirksam nach §§ 925, 873 BGB aufgelassen worden.

(4) Die am 21.02.1992 erfolgte Eintragung im Grundbuch hat den Wirksamkeitsmangel der Auflassung ebenfalls nicht heilen können. Die Zeugin Sch. hat durch ihre Eintragung zwar eine formelle Grundbuchposition erlangt, so dass der öffentliche Glaube des Grundbuchs nach § 892 BGB zu ihren Gunsten streitet, sie ist jedoch mangels wirksamer dinglicher Einigung nicht materiell an den Flurstücken berechtigt, so dass das Grundbuch im Sinne des § 894 BGB unrichtig gewesen ist.

dd) Da Frau Sch. zu keiner Zeit Eigentümerin der landwirtschaftlichen Nutzflächen geworden ist, hat auch für eine Rückauflassung der Flurstücke von Frau Sch. an die Erbengemeinschaft im Wege eines Veräußerungsgeschäfts an sich keine Grundlage bestanden. Denn die Erbengemeinschaft war seinerzeit bereits Eigentümer der Flächen, da sie mit Eintritt des Erbfalls im Wege der Universalsukzession gemäß § 1922 Abs. 1 BGB in die fortbestehende Eigentümerposition der Erblasserinnen eingetreten ist, die aus den vorgenannten Gründen nicht wirksam auf Frau Sch. übertragen worden war.

c) Der zwischen Frau Sch. und dem Beklagten am 22.01.1998 abgeschlossenen Landpachtvertrag konnte danach nicht wirksam auf den Kläger nach §§ 566, 593 b BGB übergeleitet werden.

2. Der Beklagte kann eine Besitzberechtigung an den streitbefangenen Flächen im Sinne des § 986 Abs. 1 BGB aber auch nicht aus einem unmittelbar zwischen der Erbengemeinschaft W. einerseits und ihm andererseits zustande gekommenen Pachtverhältnis herleiten, in das der Kläger sodann mit Vollendung des Eigentumserwerbs an den Flurstücken nach §§ 566, 593 b BGB auf Verpächterseite eingetreten wäre. Es sind keine Umstände ersichtlich, aus denen der Beklagte bei objektiv verständiger Sicht schließen konnte, dass die Erbengemeinschaft W. mit ihm in Ansehung der streitbefangenen Flächen einen Landpachtvertrag durch konkludentes Verhalten hat begründen wollen.

Soweit die Erbengemeinschaft W. Pachtzins eingefordert hat, geschah dies gegenüber dem Sohn des Beklagten und ersichtlich auf der Grundlage des zwischen den Damen W. und Herrn E. H. abgeschlossenen Pachtvertrages vom 24. August 1990, der bis zum 30.09.2002 befristetet war und daher seinerzeit noch fortbestand. Die hier in Rede stehenden Pachtzinsforderungen der Erbengemeinschaft betrafen im übrigen auch einen Zeitraum, nämlich das Wirtschaftsjahr 2001/2002, in dem der Ursprungspachtvertrag mit Herrn E. H. noch Bestand hatte.

Auch aus dem Umstand, dass die Erbengemeinschaft in den an alle Pächter versandten Kaufangeboten auf einen bis 2018 mit dem Beklagten bestehenden Landpachtvertrag vorsorglich hingewiesen hat, konnte der Beklagte bei objektiv verständiger Sicht kein an ihn gerichtetes Angebot auf Abschluss eines Pachtvertrages erblicken. Der in den Verkaufsangeboten vom 03.12.2002 an Kaufinteressierte erteilte Hinweis auf eine langfristige Verpachtung bis zum Jahre 2018 mag auf der fehlerhaften Rechtsansicht der Erbengemeinschaft beruht haben, dass sie in den zwischen Frau Sch. und dem Beklagten am 22.01.1998 abgeschlossenen Landpachtvertrag im Wege der gesetzlichen Vertragsübernahme eingetreten sei. Dieser Umstand weist jedoch nicht auf einen Vertragsbegründungswillen der Mitglieder der Erbengemeinschaft hin und lässt daher im Verhältnis zum Beklagten auch nicht einen Pachtvertrag konkludent entstehen, in den sodann im Wege der gesetzlichen Vertragsübernahme mit Vollendung des dinglichen Rechtserwerbs der Kläger nach §§ 593 b, 566 BGB hätte eintreten können.

3. Nach alledem kann der Beklagte dem Kläger ein Recht zum Besitz weder aus der Vereinbarung vom 22.01.1998 noch aus einem stillschweigend zwischen der Rechtsvorgängerin des Klägers, der Erbengemeinschaft W. , und ihm zustande gekommenen Landpachtvertrag entgegen halten. Er ist danach gemäß § 985 BGB zur Herausgabe der streitbefangenen Flurstücke verpflichtet.

IV.

Der vorsorglich gestellte Hilfsantrag zu 2) ist dem Senat nicht zur Entscheidung angefallen. Da der Kläger bereits mit seinem Hauptantrag in vollem Umfang Erfolg hat, ist die innerprozessuale Bedingung, unter der eine Entscheidungsbefugnis des Senates hinsichtlich des Eventualantrags zu 2) gestellt war, nicht eingetreten.

V.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Revision an den Bundesgerichtshof ist nicht nach § 48 Abs. 1 LwVG in Verbindung mit § 543 Abs. 1 ZPO zuzulassen, da die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung hat (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO), noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 ZPO).



Ende der Entscheidung

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