Judicialis Rechtsprechung

Ist der Käufer eines landwirtschaftlichen Grundstücks nicht im Hinblick auf eine von ihm persönlich ausgeübte landwirtschaftliche Tätigkeit selbst als leistungsfähiger Landwirt anzusehen, steht der Umstand, dass der Käufer Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist, die als solche einen leistungsfähigen landwirtschaftlichen Betrieb führt, der Ausübung des Vorkaufsrechts gemäß § 4 RSG durch das gemeinnützige Siedlungsunternehmen nicht entgegen.

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OBERLANDESGERICHT NAUMBURG BESCHLUSS

2 Ww 7/06 OLG Naumburg

In der Landwirtschaftssache

hat der Senat für Landwirtschaftssachen des Oberlandesgerichts Naumburg durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Dr. Engel, den Richter am Oberlandesgericht Dr. Otparlik und den Richter am Oberlandesgericht Dr. Strietzel sowie den Landwirt Broszeit und die Landwirtin Gühne als ehrenamtliche Richter nach mündlicher Verhandlung am 09. August 2006 beschlossen:

Tenor:

Auf die sofortige Beschwerden der Beteiligten zu 4. und 5. wird der Beschluss des Amtsgerichts - Landwirtschaftsgerichts - Dessau vom 28.04.2006 abgeändert:

Der Antrag auf gerichtliche Entscheidung wird zurückgewiesen.

Die gerichtlichen Kosten des Verfahrens der I. und II. Instanz sowie die im Beschwerdeverfahren entstandenen außergerichtlichen Kosten der Beteiligten zu 4. und zu 5. werden dem Antragsteller auferlegt. Im Übrigen werden außergerichtliche Kosten nicht erstattet.

Gründe:

I.

Der Antragsteller begehrt die Erteilung der Genehmigung für einen Kaufvertrag über landwirtschaftliche Nutzflächen gemäß § 2 GrdstVG.

Mit von dem Notarvertreter C. U. als amtlich bestelltem Vertreter des Notars Dr. P. Sch. in M. zur UR-Nr. 206/2004 am 23.11.2004 beurkundetem Vertrag verkauften die Beteiligten zu 2. und 3. dem Antragsteller die im Grundbuch von D. auf Blatt 8 eingetragenen, in der Gemarkung D. gelegenen Flurstücke 106, 107, 125, 164, 165, 175, 198, 234, 257, 258/2 der Flur 6 und das Flurstück 145 der Flur 7. Als Kaufpreis wurde ein Gesamtbetrag von 9.000,00 EUR vereinbart.

Am 26.11.2004 ging der vom Notarvertreter im Namen der Vertragsparteien gestellte Antrag auf Genehmigung gemäß § 2 GrdstVG beim Landkreis W. ein. Durch an den Notar Dr. Sch. gerichteten Zwischenbescheid vom 02.12.2004, beim Landkreis W. abgegangen am 06.12.2004, wurde mitgeteilt, dass die Prüfung des Antrags nicht innerhalb eines Monats (§ 6 Abs. 1 S. 1 GrdstVG) abgeschlossen werden könne; der Vertrag müsse der Siedlungsbehörde zur Herbeiführung einer Erklärung über das Vorkaufsrecht vorgelegt werden; deshalb verlängere sich die Frist gemäß § 6 Abs. 1 S. 2 GrdstVG auf drei Monate.

Am 28.01.2005 ging der Antrag des Antragstellers zur Bestätigung der Anmeldung eines landwirtschaftlichen Betriebes beim Amt für Landwirtschaft und Flurneuordnung Anhalt ein. Die Betriebsgröße gab der Antragsteller mit 201 ha, darunter 201 ha Eigentumsflächen, davon 176 ha Ackerland, an. Das Produktionsprofil bezeichnete er mit "Erzeugung von Rank und Saftfutter, Extensive Bio-Weideviehhaltung, u.a. Heckrinder, Wisente, und Damhirsche".

Der Bauernverband W. sprach sich gegenüber der Beteiligten zu 4. unter dem Datum des 31.01.2005 für eine Versagung der Genehmigung aus, da der Antragsteller Nichtlandwirt sei und keine konkreten Vorkehrungen zur Übernahme einer eigenen leistungsfähigen Nebenerwerbslandwirtschaft getroffen habe.

Mit Schreiben vom 14.02.2005 teilte der Antragsteller dem Amt für Landwirtschaft und Flurneuordnung Anhalt mit, er bringe seinen landwirtschaftlichen Betrieb in die Land- und Forstgut E. GbR ein. Diese melde er als landwirtschaftlichen Betrieb an. Mit weiterem Schreiben vom 14.02.2005 teilte er mit, nach Genehmigung der Kaufverträge werde eine vertragliche Regelung getroffen werden, derzufolge die Grundstücke der Gesellschaft verbleiben sollten, auch wenn einzelne Gesellschafter ausschieden und andere hinzuträten.

Mit an das Amt für Landwirtschaft und Flurneuordnung Anhalt gerichtetem Schreiben vom 21.02.2005 erklärte die Beteiligte zu 4., gemäß §§ 4 ff. RSG das gesetzliche Vorkaufsrecht auszuüben. Das Amt für Landwirtschaft und Flurneuordnung informierte seinerseits den Landkreis W. mit Schreiben vom 23.02.2005.

Mit an die Beteiligten zu 1. bis 3. und den Notar Dr. Sch. gerichtetem, den Beteiligten zu 1. bis 4. sowie dem Notar Dr. Sch. am 25.02.2005 und dem Amt für Landwirtschaft und Flurneuordnung am 28.02.2005 zugestelltem Bescheid über die Ausübung des Vorkaufsrechts vom 22.02.2005 teilte der Landkreis W. mit, die Beteiligte zu 4. habe am 21.02.2005 die Ausübung des Vorkaufsrechts erklärt. Der Vertrag gelte zwischen der Beteiligten zu 4. und den Beteiligten zu 2. und 3. als genehmigt. Die Genehmigungsbehörde habe festgestellt, dass die Voraussetzungen vorlägen, unter denen das Vorkaufsrecht nach § 4 RSG ausgeübt werden könne. Die Genehmigung für das Rechtsgeschäft gemäß § 2 GrdstVG sei erforderlich. Die im Kaufvertrag veräußerten Grundstücke seien über 2,00 ha groß. Die Erteilung der Genehmigung würde eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens gemäß § 9 Abs. 1 S. 1 GrdstVG zur Folge habenn. Durch die Ausübung des Vorkaufsrechts sei ungesunde Verteilung des Grund und Bodens vermieden worden. Haupterwerbslandwirte, u. a. die Agrargenossenschaft M. e.G., könnten vorrangig berücksichtigt werden. Der Käufer (Landwirt im Nebenerwerb) sei auf den Zukauf der Flächen nicht zwingend angewiesen.

Gegen diesen Bescheid richtet sich der am 07.03.2005 beim Landkreis W. eingegangene Antrag auf gerichtliche Entscheidung.

Der Antragsteller hat gemeint, die formellen und materiellen Voraussetzungen des Bescheides seien zu prüfen. Die Zuständigkeit der Beteiligten zu 4. werde in Zweifel gezogen. Es werde außerdem in Zweifel gezogen, ob vor Erlass der Entscheidung die zuständige land- und forstwirtschaftlichen Berufsvertretung angehört worden sei. Der Bescheid sei nicht hinreichend bestimmt. Die vom Vorkaufsrecht erfassten Grundstücke seien nicht bezeichnet. Es sei zu überprüfen, ob die Frist des § 6 GrdstVG eingehalten worden sei. Es werde zur Prüfung gestellt, ob die Verkäufer ordnungsgemäß beteiligt worden seien und ob ihnen gegenüber die notwendigen Zustellungen erfolgt seien.

Die Auffassung, dass er als derzeitiger Antragsteller weiterhin antragsbefugt sei, da er und nicht die GbR Vertragspartei sei, teile der Antragsteller nicht.

Die zum Verkauf stehenden Grundstücke stellten keine wirtschaftliche Einheit dar, zumal sie weit auseinander lägen und völlig unterschiedlich genutzt würden.

Die Voraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts seien nicht gegeben. Er, der Antragsteller, habe mit zwei Vollerwerbslandwirten eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts gegründet, deren Ziel es sei, in kurzer Zeit mehr als 1.000 ha land- und forstwirtschaftliche Flächen zu erwerben und zu bewirtschaften. Bereits 600 ha Flächenbestand seien vorhanden. Eine Fläche von 300 ha in der W. Heide solle mit einem Lebendzaun eingefriedet und hergerichtet werden. In dem eingefriedeten Bereich würden dann spezielle Raufutterfresser gehalten werden. Gefährdete Rassen, insbesondere Wisente, sollten artenrein und genetisch reich erhalten werden. Das Projekt werde eine Investitionssumme von 400.000 EUR erfordern. Es sei gelungen, ein ausreichend großes Gehöft in Bg. mit einer Betriebsfläche von etwa 2,4 ha zu erwerben. Die GbR verfüge über eine tatsächliche Nutzungsfläche von etwa 60 ha. Darauf werde Getreide angebaut. Außerdem seien die Pachtverträge mit der Agrargenossenschaft M. wegen schwerer Vertragsverletzungen fristlos gekündigt worden. Nach Abschluss der Ernte werde "die Antragstellerin" die Felder selbst bestellen. Angestellt seien drei Arbeitnehmer. Der Antragsteller sei seit 25 Jahren als Rechtsanwalt in landwirtschaftsrechtlichen Dingen tätig. Er habe sich 7 Jahre lang publizistisch im Landwirtschaftlichen Wochenblatt zu verschiedenen Themen geäußert. Wiederholt habe er Neugründungen in den alten und vor allem in den neuen Bundesländern begleitet. Er habe von Beginn an das Gespräch mit den örtlichen landwirtschaftlichen Betrieben gesucht. Die Rechtsauffassung des Antragsgegners, die Agrargenossenschaft sei aufstockungswürdig, weil sie wenig Eigentum an landwirtschaftlichen Flächen habe, sei falsch. Im Gegenteil gelte, dass der landwirtschaftliche Betrieb, der über eine größere Eigenlandbasis verfüge, aufstockungswürdiger sei. Die Versagung der Genehmigung sei unverhältnismäßig; als milderes Mittel komme die Erteilung von Auflagen in Betracht.

Der Landkreis W. hat den angegriffenen Bescheid verteidigt.

Das Amtsgericht - Landwirtschaftsgericht - Dessau hat den Bescheid des Landkreises W. mit Beschluss vom 28.04.2006 aufgehoben und den Kaufvertrag vom 23.11.2004 genehmigt. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, der Antragsteller beabsichtige, in Form der von ihm mitgegründeten Gesellschaft bürgerlichen Rechts ein landwirtschaftliches Unternehmen ins Leben zu rufen, das auf Dauer und Gewinnerzielung angelegt sei. Der Antragsteller habe die Gründung eines auf Dauer und Gewinnerzielung angelegten landwirtschaftlichen Betriebes glaubhaft gemacht. Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf den angegriffenen Beschluss vom 28.04.2006 (Bd. I Bl. 127 ff. d.A.) Bezug genommen.

Gegen diesen Beschluss richten sich die sofortigen Beschwerden der Beteiligten zu 4. und 5.

Die Beteiligte zu 4. rügt, vom Landwirtschaftsgericht nicht beteiligt worden zu sein. In der Sache bekräftigt sie ihren Vortrag, es sei nicht erkennbar, dass der Antragsteller in Zukunft ein leistungsfähiger Haupt- oder Nebenerwerbslandwirt werde. Eine landwirtschaftliche Qualifikation des Antragstellers sei nicht ansatzweise ersichtlich. Es gebe kein Betriebskonzept, sondern nur unkonkrete Absichtserklärungen. Ein Großteil der Flächen sei langfristig an andere Landwirte verpachtet. Die Agrargenossenschaft M. e.G. sei aufstockungsbedürftig und habe konkretes Erwerbsinteresse erklärt. Der Beteiligten zu 4. stehe ein Vorkaufsrecht gemäß § 4 Abs. 1 RSG zu, weil der Versagungsgrund des § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG vorliege. Auf die Einstufung der GbR zwischen dem Käufer und den Landwirten A. und Un. komme es nicht an. Ob der Kaufgegenstand in die GbR eingebracht und nach 2014 von der GbR genutzt werde, sei völlig offen.

Das zu 5. beteiligte Landesverwaltungsamt stützt seine sofortige Beschwerde wesentlich darauf, dass zur maßgeblichen Zeit der Ausübung des Vorkaufsrechts der Antragsteller Rechtsanwalt und damit Nichtlandwirt gewesen sei. Der Antragsteller habe nicht dargelegt, dass er zumindest einen Nebenwohnsitz in Sachsen-Anhalt genommen habe, um einer landwirtschaftlichen Tätigkeit angemessen nachgehen zu können. Zudem fehle es am Vorhandensein einer Hofstelle und an einer landwirtschaftlichen Qualifikation. Trotz Unstimmigkeiten habe das Gericht die Behauptungen des Antragstellers zu den getätigten Investitionen und zu den erzielten Gewinnen als glaubhaft angesehen, der Landkreis habe keine Gelegenheit zur Darlegung seiner umfänglichen Recherchen gehabt. Es komme nicht auf die Ausrichtung der GbR an.

Die Beteiligten zu 4. und zu 5. beantragen,

den Beschluss des Amtsgerichts Dessau vom 28.04.2006 aufzuheben und den Antrag des Antragstellers zurückzuweisen.

Der Antragsteller beantragt,

die Beschwerden zurückzuweisen.

Er verteidigt die angegriffene Entscheidung. Inzwischen verfüge die GbR über knapp 600 ha Land, von denen etwa die Hälfte landwirtschaftlich genutzt werde. Die Pachtverträge mit der Agrargenossenschaft seien ausgelaufen bzw. fristlos gekündigt worden. Die Grundstücke seien in die GbR eingebracht. Die GbR sei rechtsfähig und Landwirt. Die GbR habe inzwischen eine kleine Schafherde erworben, um schützenswerte Heideflächen offen zu halten und Vertragsnaturschutz zu betreiben. Die Gesellschaft beschäftige inzwischen drei Arbeitnehmer. Die BVVG habe in einem Ausschreibungsverfahren bestätigt, dass der Antragsteller bzw. die GbR einen landwirtschaftlichen Betrieb betreiben.

Die Entscheidung des Landkreises sei fehlerhaft, weil die Berufsverbände vor Erlass der Entscheidung nicht gehört worden seien. Lediglich der Bauernverband sei angeschrieben worden.

Abzustellen sei auf den Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung. Der Kläger erhebe nicht eine Anfechtungs-, sondern eine Verpflichtungsklage. Für die Beurteilung einer Prognoseentscheidung seien alle bedeutsamen Fakten durch das Gericht zu berücksichtigen. Nachbesserungen im Verfahrensablauf könnten nicht berücksichtigt werden, wenn auf den Zeitpunkt der Behördenentscheidung abgestellt würde. Auch wenn der Zeitpunkt der Verwaltungsentscheidung maßgeblich sei, dürfe die tatsächliche Entwicklung nach Erlass der Entscheidung nicht außer Acht gelassen werden.

Jedenfalls habe der Antragsteller einen Anspruch darauf, dass die ursprüngliche Prognoseentscheidung korrigiert werde, wenn sie im Nachhinein durch eine nicht erwartete Entwicklung als fehlerhaft erscheine.

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die Schriftsätze der Beteiligten nebst Anlagen, auf die Protokolle der mündlichen Verhandlungen und auf den Verwaltungsvorgang des Landkreises W. Bezug genommen.

II.

Die sofortigen Beschwerden sind gemäß § 22 LwVG zulässig; insbesondere ist die sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 4. zulässig, obwohl diese im angegriffenen Beschluss nicht als Beteiligte aufgeführt und obwohl ihr vor Beschwerdeeinlegung der Beschluss nicht zugestellt worden ist (vgl. Barnstedt/Steffen, LwVG, 7. Auflage, § 22 Rn. 100). Das Landesverwaltungsamt ist gemäß § 32 Abs. 2 S. 2 LwVG beschwerdebefugt und gilt nach Beschwerdeeinlegung gemäß § 32 Abs. 2 S. 3 LwVG als Beteiligte.

Die Beschwerden haben auch in der Sache Erfolg.

Der Antrag auf gerichtliche Entscheidung ist gemäß § 22 GrdstVG zulässig, aber unbegründet. Der Landkreis hat die gemäß § 2 GrdstVG erforderliche Genehmigung gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 5 GrdstVG zu Recht versagt; denn die Voraussetzungen für die erfolgte Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Landgesellschaft Sachsen-Anhalt GmbH gemäß § 4 RSG waren und sind erfüllt.

1. Der Antragsteller ist - entgegen der von ihm selbst mit Schriftsatz vom 07.10.2005 geäußerten Rechtsauffassung - antragsbefugt. Er selbst, nicht etwa die Land- und Forstgut E. GbR, ist Käufer bei dem verfahrensgegenständlichen Kaufvertrag; da er durch den Bescheid des Landkreises B. beschwert ist, ist er auch antragsbefugt.

2. Eine Genehmigung des Kaufvertrags gemäß § 2 GrdstVG ist erforderlich. Denn der Kaufvertrag hat die Veräußerung mindestens eines landwirtschaftlichen Grundstücks in Größe von zwei Hektar aufwärts zum Inhalt. Immer dann, wenn ein Kaufvertrag zumindest ein Grundstück im rechtlichen Sinne erfasst, das so groß ist, dass seine Veräußerung der Genehmigung nach dem GrdstVG bedarf, muss auch die Veräußerung der anderen von dem Kaufvertrag erfassten Grundstücke im Rechtssinne, die die Mindestgröße von 2 ha gemäß § 1 Abs. 1 AG-GrdstVG vom 25.10.1995, GVBl. LSA S. 302, für sich genommen nicht erreichen, genehmigt werden (OLG Naumburg, OLGR 2005, 123, 125).

3. Die Genehmigung gilt nicht bereits gemäß § 6 Abs. 2 GrdstVG als erteilt. Die in § 6 Abs. 1 S. 1 GrdstVG geregelte Frist ist gemäß § 6 Abs. 1 S. 2 GrdstVG durch einen Zwischenbescheid auf insgesamt drei Monate verlängert worden. Die Zustellung an den Notar ist erforderlich und ausreichend, weil dieser gemäß § 7 des Kaufvertrags von den Vertragsparteien bevollmächtigt worden ist. Der Zwischenbescheid ist innerhalb der vorgeschriebenen Frist zugestellt worden. Das Fehlen einer förmlichen Zustellung ist unschädlich. Der Zwischenbescheid braucht nicht förmlich zugestellt zu werden (Netz, GrdstVG, 2. Auflage, S. 370). Da der Zwischenbescheid bereits am 06.12.2004 beim Landkreis W. abgegangen ist, ist davon auszugehen, dass der Bescheid dem Notar bis zum 26.12.2004 bzw. bis zum darauf folgenden Werktag zugegangen ist. Einen späteren Zugang beim Notar hat der Antragsteller nicht behauptet. Innerhalb der Dreimonatsfrist ist der angegriffene Bescheid über die Mitteilung der Ausübung des Vorkaufsrechts dem Notar sowie den Beteiligten zu 1. bis 3. zugestellt worden.

4. Die Beteiligte zu 4. hat das Vorkaufsrecht gemäß § 4 RSG wirksam ausgeübt, die Genehmigung ist nach § 9 GrdstVG zu versagen.

a) Die Beteiligte zu 1. ist in Sachsen-Anhalt gemäß § 18 LwG LSA das gemeinnützige Siedlungsunternehmen im Sinne des § 1 RSG, das zur Ausübung des Vorkaufsrechts gemäß § 4 RSG befugt ist (vgl. Netz, a.a.O., S. 658).

b) aa) Der Tatbestand des Versagungsgrundes der ungesunden Verteilung von Grund und Boden (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG) ist in der Regel erfüllt, wenn ein landwirtschaftliches Grundstück an einen Nichtlandwirt veräußert wird, während ein leistungsfähiger Voll- oder Nebenerwerbslandwirt, dessen Betrieb dringend der Aufstockung bedarf, zum Erwerb der Flächen zu den im Kaufvertrag vereinbarten Bedingungen bereit und in der Lage ist (Netz, GrdstVG , 2. Auflage, S. 454; BGH NL-BzAR 2006,329,331 m.w.N.).

Maßgeblicher Zeitpunkt für die Beurteilung des Vorliegens einer ungesunden Verteilung des Grund und Bodens ist, wie der Bundesgerichtshof mit Beschluss vom 28.04.2006 klarstellend entschieden hat, der durch § 6 Abs. 1 S. 3 RSG festgelegte Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts durch das Siedlungsunternehmen. Denn der Käufer kann dem Siedlungsunternehmen dessen Rechtsstellung, die es durch die Ausübung des Vorkaufsrechts erlangt hat, nicht dadurch wieder entziehen, dass er erst im Verlauf des gerichtlichen Verfahrens zur Prüfung seiner gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts erhobenen Einwendungen die Voraussetzungen herbeiführt, unter denen die Behörde die Versagung an ihn hätte genehmigen müssen (BGH, NL-BzAR 2006,329, 331). Im Hinblick auf diese eindeutige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs besteht für die Erwägungen des Antragsstellers zur Vergleichbarkeit des Verfahrens gemäß § 22 GrdstVG mit einer Verpflichtungsklage und zur Maßgeblichkeit der Sachlage zum Zeitpunkt der Entscheidung des Gerichts der letzten Tatsacheninstanz sowie zur möglichen Korrektur einer Prognoseentscheidung keine Grundlage.

bb) Der Antragsteller ist Nichtlandwirt; es bestehen auch keine konkreten Anhaltspunkte, die darauf hindeuten, dass er auf dem Weg ist, ein leistungsfähiger Nebenerwerbslandwirt zu werden.

(1) Bei der stattgefundenen agrarpolitischen Aufwertung der Nebenerwerbsbetriebe durch die tatsächliche Strukturentwicklung der Landwirtschaft muss der Nebenerwerbslandwirt mit seinem Erwerbsinteresse nur dann zurücktreten, wenn der Nebenerwerbsbetrieb nicht leistungsfähig ist und der Inhaber eines leistungsfähigen Haupt- oder Nebenerwerbsbetriebes dringend auf den Landerwerb angewiesen ist (Netz, a.a.O., S. 469 m.w.N.). Eine Verschlechterung der Agrarstruktur durch die Veräußerung eines landwirtschaftlichen Grundstücks an einen Nebenerwerbslandwirt kommt im Hinblick auf die Gleichrangigkeit von Haupt- und Nebenerwerbsbetrieben nur dann in Betracht, wenn der Nebenerwerbslandwirt nicht leistungsfähig ist und der Inhaber eines leistungsfähigen Betriebs auf den Landerwerb dringend angewiesen ist. Hingegen kommt eine Gleichstellung eines Nichtlandwirts, der sich zum leistungsfähigen Nebenerwerbslandwirt hin verändern will, mit leistungsfähigen Betrieben dann in Betracht, wenn konkrete und in absehbarer Zeit zu verwirklichende Absichten und Vorkehrungen zur eigenen Übernahme einer mindestens leistungsfähigen Nebenerwerbslandwirtschaft gegeben sind (BGH, NL-BzAR 2006, 329, 332; Netz, a.a.O., S. 454). Diese Voraussetzungen müssen im Einzelfall festgestellt werden, wobei bei der Prüfung der Absichten und Vorkehrungen der Käufer, die bisher keinen landwirtschaftlichen Beruf ausgeübt haben, ein strenger Maßstab angezeigt ist (BGH, NL-BzAR 2006, 329, 332).

Eine - agrarstrukturell schutzwürdige - Verbesserung der Existenzgrundlage wird allerdings nur dann angenommen werden können, wenn der Nebenerwerbsbetrieb aufstockungswürdig ist, d.h. wenn er wenigstens durch den Zuerwerb zu einem leistungsfähigen (Nebenerwerbs-) Betrieb wird. Ein wesentliches Indiz für die Leistungsfähigkeit dürfte die Erwirtschaftung von Gewinnen sein. Im einzelnen bleibt dem Tatrichter ein Beurteilungsspielraum, dessen Ausfüllung an griffige Kriterien gebunden und nicht kleinlich gehandhabt werden sollte. Die Versagung der Genehmigung für den Erwerb landwirtschaftlichen Grund und Bodens wegen mangelnder Leistungsfähigkeit des Betriebes muss auch für Nebenerwerbslandwirte eine beweisbedürftige Ausnahme bleiben (BGHZ 112, 86, 94 f.).

Nichtlandwirt ist, wer seine Arbeitskraft in vollem Umfang außerhalb des landwirtschaftlichen Betriebs einsetzt. In diesem Fall ist unerheblich, ob auf den Namen des Käufers ein landwirtschaftlicher Betrieb registriert ist und ob er landwirtschaftliche Fläche angepachtet hat, Mitglied in Landwirtschaftsverbänden, der entsprechenden Berufsgenossenschaft und der Tierseuchenkasse ist. Maßgebend ist die ausgeübte Tätigkeit, wenn diese den Käufer auf absehbare Zeit voll in Anspruch nimmt (BGH AgrarR 1997, 248, 251).

Die Absicht eines Nichtlandwirts, sich zum leistungsfähigen Neben- oder Vollerwerbslandwirt hin zu verändern, kann nicht dadurch realisiert werden, dass sich der Nichtlandwirt an einer BGB-Gesellschaft beteiligt, deren einer Gesellschafter zur Erreichung des Gesellschaftszwecks einen landwirtschaftlichen Betrieb und deren anderer Gesellschafter das Vertragsgrundstück einbringt. Dies scheitert insbesondere daran, dass die Gesellschafter durch nichts gehindert wären, die Gesellschaft wieder aufzulösen (OLG Stuttgart, RdL 1996, 237, 238).

(2) Nach diesen Grundsätzen ist der Antragsteller nicht als leistungsfähiger Landwirt anzusehen.

(a) Dahingestellt bleiben kann, ob die Land- und Forstgut E. GbR einen leistungsfähigen landwirtschaftlichen Betrieb betreibt; über den Umfang der landwirtschaftlichen Tätigkeit der GbR lassen sich ohne weitere Sachverhaltsaufklärung keine Feststellungen treffen. Es kann auch dahingestellt bleiben, ob die GbR den vom Antragsteller behaupteten Gewinn aus landwirtschaftlicher Tätigkeit bezieht oder ob es sich im Wesentlichen um Pachteinnahmen handelt, die keinen Rückschluss auf die Tragfähigkeit des Betriebskonzepts zulassen. Denn es kommt nicht auf die Landwirtseigenschaft der GbR an, weil diese den Kaufvertrag nicht abgeschlossen hat. Käufer ist der Antragsteller; entgegen der Meinung des Antragstellers ist die GbR insoweit nicht seine Rechtsnachfolgerin. Die GbR ist nicht in den Kaufvertrag eingetreten; dies hätte, da ein Fall der Gesamtrechtsnachfolge, insbesondere durch Erbschaft, ersichtlich nicht vorliegt, allenfalls durch ein Rechtsgeschäft unter Beteiligung der Verkäufer bewirkt werden können. Vertragsparteien sind vielmehr nach wie vor der Antragsteller und die Beteiligten zu 2. und 3.; eine Genehmigung des zwischen diesen Parteien geschlossenen Vertrages ist Gegenstand des vorliegenden Verfahrens.

(b) Entscheidend ist, ob der Antragsteller ein leistungsfähiger Nebenerwerbslandwirt ist oder ob er zumindest konkrete Maßnahmen eingeleitet hat, die den Schluss zulassen, dass er auf dem Weg ist, ein leistungsfähiger Nebenerwerbslandwirt zu werden. Unstreitig ist der Antragsteller kein Haupterwerbslandwirt, er behauptet auch nicht, ein Haupterwerbslandwirt werden zu wollen.

Der Umstand, dass der Antragsteller Rechtsanwalt ist, schließt als solcher noch nicht aus, dass der Antragsteller leistungsfähiger Nebenerwerbslandwirt sein oder werden könnte. Die Ausübung eines nicht landwirtschaftlichen Hauptberufs ist typisch für jeden Nebenerwerbslandwirt. Dass auch Rechtsanwälte tatsächlich als Nebenerwerbslandwirte tätig sein können, ist gerichtsbekannt.

Dennoch ist aufgrund der konkreten Umstände des Einzelfalls davon auszugehen, dass der Antragsteller persönlich Nichtlandwirt ist und auch nicht auf dem Weg ist, ein leistungsfähiger Nebenerwerbslandwirt zu werden.

Schon die von ihm selbst abgegebene Einschätzung, die Land- und Forstgut E. GbR sei seine Rechtsnachfolgerin, und seine Anregung, das Aktivrubrum sei entsprechend zu berichtigen (Schriftsatz vom 16.09.2005, Bd. I Bl. 80 d.A.; Schriftsatz vom 07.10.2005, Bd. I Bl. 108 d.A.), deuten darauf hin, dass er nicht (mehr) sich persönlich, sondern die GbR als Inhaber eines landwirtschaftlichen Betriebs ansieht. Er hat die GbR schon vor der Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Beteiligte zu 4. als landwirtschaftlichen Betrieb angemeldet, was darauf schließen lässt, dass er persönliche Ambitionen, selbst Inhaber eines landwirtschaftlichen Betriebes zu werden, seitdem nicht mehr gehegt hat. Nach eigener Einschätzung des Antragstellers beschränkt sich seine landwirtschaftliche Tätigkeit auf die Tätigkeit als Gesellschafter der GbR.

(c) Der Gesellschafter einer GbR, die einen landwirtschaftlichen Betrieb betreibt, kann als solcher nur Landwirt sein, wenn er persönlich und nicht nur die GbR über bestimmte Voraussetzungen verfügt.

Die beabsichtigte Einbringung des Landes in die GbR rechtfertigt nach den dargestellten Rechtsprechungsgrundsätzen eine Charakterisierung des Antragstellers als Landwirt selbst dann nicht, wenn eine landwirtschaftliche Tätigkeit der GbR als gegeben angenommen wird; in diesem Zusammenhang wird vom OLG Stuttgart (RdL 1996, 237, 238) insbesondere der - gerichtsbekannt nicht praxisferne - Gesichtspunkt genannt, dass sich eine GbR jederzeit auflösen könne und die eingebrachten Gegenstände den Gesellschaftern zurückgegeben werden könnten. Die angekündigte gesellschaftsvertragliche Regelung, die einen Verbleib der eingebrachten Grundstücke im Gesellschaftsvermögen auch beim Ausscheiden eines Gesellschafters sicherstellt, liegt nicht vor und hat jedenfalls bei Ausübung des Vorkaufsrechts nicht vorgelegen.

Maßgeblich ist die Tätigkeit, die der Antragsteller für die GbR ausüben will. Der Antragsteller verweist insoweit auf den Gesellschaftsvertrag. In diesem sind dem Antragsteller die forstlichen Belange und die geplanten Landkäufe als Aufgabenbereiche zugewiesen. Die Landkäufe als solche sind nicht als Tätigkeit zu werten, deren Ausübung eine Person als Landwirt kennzeichnet. Landkäufe sind eher für Immobilienkaufleute typisch; sie können auch eine Maßnahme der Geldanlage sein. Soweit der Antragsteller Tätigkeiten hinsichtlich der "forstlichen Belange" entfalten will, handelt es sich nicht um die Tätigkeit eines Landwirts; die Begriffe der Landwirtschaft und der Forstwirtschaft werden in § 1 GrdstVG differenziert gebraucht. Da es sich bei den verfahrensgegenständlichen Grundstücken nicht um forstwirtschaftliche, sondern um landwirtschaftliche Grundstücke handelt, die in einen landwirtschaftlichen Betrieb eingebunden werden sollen, sind etwaige forstwirtschaftliche Qualifikationen des Antragstellers nicht von entscheidender Bedeutung. Abgesehen davon ist nicht ersichtlich, welche konkrete Tätigkeit der Antragsteller hinsichtlich der "forstlichen Belange" ausübt oder künftig ausüben will. Die vom Antragsteller ausführlich geschilderten Maßnahmen betreffend die Erhaltung von Heideflächen in der W. Heide , die Haltung von Wissenten, Schafen und Cerviden, den Futteranbau, Stilllegungsflächen, den Vertragsnaturschutz unter Hinzuziehung einer Schafherde sowie die behauptete Rot- und Damtierhaltung im Harz berühren nicht seinen eigenen gesellschaftsvertraglich vereinbarten Tätigkeitsbereich, sondern denjenigen der anderen Gesellschafter.

Ein - wenn auch für sich allein nicht zwingendes, aber bei Gesamtwürdigung aller Umstände doch zu berücksichtigendes - Indiz dafür, dass der Antragsteller persönlich eine landwirtschaftliche Tätigkeit nicht ausübt und nicht auszuüben plant, liegt auch darin, dass er seinen Wohnsitz in M. hat und einen mit gewisser Regelmäßigkeit aufgesuchten Nebenwohnsitz im Wirkungsbereich der GbR nicht einmal behauptet; eine landwirtschaftliche Tätigkeit würde jedoch eine regelmäßige Anwesenheit vor Ort nahe legen. Das Fehlen einer regelmäßigen Anwesenheit vor Ort begründet zumindest die Vermutung, dass der Antragsteller eine landwirtschaftliche Tätigkeit nicht ausübt.

(d) Die landwirtschaftliche Qualifikation des Antragstellers ist zwar - ähnlich wie die Problematik des Wohnsitzes - bei isolierter Betrachtung nicht allein entscheidend für die Frage, ob der Antragsteller als leistungsfähiger Nebenerwerbslandwirt anzusehen ist oder nicht. Bei wertender Gesamtbetrachtung aller Umstände ist aber durchaus zu berücksichtigen, dass eine landwirtschaftliche Qualifikation oder auch praktische Erfahrungen des Antragstellers im Bereich der Landwirtschaft nicht ersichtlich sind. Für die Durchführung von Landkäufen, die zu seinem gesellschaftsvertraglichen Aufgabenbereich gehören, dürfte der Antragsteller zwar die erforderliche Fachkompetenz besitzen; dies macht ihn aber nicht zum Landwirt. Die vom Antragsteller geltend gemachten Erfahrungen als Rechtsanwalt, der seit vielen Jahren auch auf dem Gebiet des Landwirtschaftsrechts tätig ist, sind nicht als landwirtschaftliche Qualifikation zu werten.

(3) Soweit entsprechend neueren Entwicklungen in der Rechtsprechung der GbR eine Teilrechtsfähigkeit zuerkannt würde mit der Folge, dass nicht die Landwirtseigenschaft der einzelnen Gesellschafter einer GbR maßgeblich ist, sondern die Landwirtseigenschaft der GbR als solcher, würde dies eine Genehmigung des vorliegenden Kaufvertrags jedenfalls deshalb nicht rechtfertigen, weil die GbR nicht Vertragspartei des verfahrensgegenständlichen Kaufvertrags ist; bei einer die Teilrechtsfähigkeit der GbR und deren mögliche Landwirtseigenschaft betonenden Betrachtungsweise obläge es der GbR als solcher, die für ihren Betrieb erforderlichen Grundstücke zu erwerben, was hier nicht geschehen ist.

cc) Die Agrargenossenschaft M. e.G. ist als Haupterwerbslandwirt am Erwerb der Flurstücke interessiert und hierzu in der Lage. Entgegen der Auffassung des Antragstellers ist sie auch dringend aufstockungsbedürftig.

Dringende Aufstockungsbedürftigkeit besteht grundsätzlich, wenn der leistungsfähige landwirtschaftliche Kaufinteressent Pachtland in nicht unerheblichem Umfang bewirtschaftet, und zwar auch dann, wenn sich der Eigenlandanteil des Betriebes prozentual nur in geringem Maße erhöht (BGH NJW-RR 2002, 1169 f.). Auch eine geringe Vergrößerung des Eigenlandes dient der wirtschaftlichen Stärkung eines Betriebs. Jeder Schritt auf dem Weg zu einem ausgewogenen Verhältnis zwischen Eigenland und Pachtland stellt eine strukturelle Verbesserung dar, und eine Beschränkung auf solche Erwerbsmöglichkeiten, die nur verhältnismäßig große Flächen betreffen, läuft dem Zweck, eine ungesunde Bodenverteilung zu vermeiden, zuwider (Netz, S. 487 m.w.N.).

Der Eigenlandanteil der Agrargenossenschaft M. e.G. ist unstreitig sehr gering. Außerdem lässt sich die vertragsgegenständliche Fläche zwanglos in den Betrieb der Agrargenossenschaft eingliedern; die Grundstücke liegen in unmittelbarer Nachbarschaft zu von der Agrargenossenschaft bewirtschafteten Grundstücken und sind bisher bereits aufgrund von Pachtverträgen von der Agrargenossenschaft bewirtschaftet worden.

c) Allerdings kann die Veräußerung eines landwirtschaftlichen Grundstücks an einen Nichtlandwirt in Ausnahmefällen selbst dann nicht versagt werden, wenn ein erwerbsbereiter und aufstockungsbedürftiger Landwirt vorhanden ist. Das ist der Fall, wenn die beabsichtigte Veräußerung eines landwirtschaftlichen Grundstücks wegen des von diesem mit dem Erwerb verfolgten Zwecks den in den jährlichen Agrarberichten der Bundesregierung bezeichneten Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur nicht widerspricht (BGH, NL-BzAR 2006, 329 ff.). Im vorliegenden Fall ist ein derartiger Ausnahmefall nicht gegeben. Konkrete Anhaltspunkte dafür, dass mit dem Erwerb der verfahrensgegenständlichen Grundstücke ein den Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur nicht widersprechender Zweck verfolgt würde, sind nicht ersichtlich. Soweit das Projekt in der W. Heide als Maßnahme zur Verbesserung der Agrarstruktur zu bewerten sein sollte, ist ein hinreichend konkreter, sachlicher Zusammenhang des verfahrensgegenständlichen Grundstückserwerbs mit eventuellen förderungswürdigen Zielen des Projekts W. Heide nicht erkennbar.

5. Eine Genehmigung des Vertrags ist auch nicht mit einer Auflage gemäß § 10 GrdstVG möglich. Wenn landwirtschaftlich genutzter Boden an einen Nichtlandwirt veräußert werden soll, obwohl ein Vollerwerbslandwirt zum Erwerb bereit und in der Lage ist und das Grundstück dringend zur Aufstockung seines Betriebes benötigt, werden die gegen die Veräußerung sprechenden Bedenken durch eine Auflage, das Grundstück weiterhin an den bisherigen Pächter zu verpachten, nicht ausgeräumt. Denn eine solche Verpachtungsauflage hätte nicht zur Erhöhung des Eigenlandanteils des aufstockungsbedürftigen erwerbswilligen Landwirts beigetragen (so BGH NL-BzAR 2006, 329, 334 a E.).

6. Das Vorkaufsrecht bezieht sich auf den Vertragsgegenstand als ganzen, also auf alle in ihm aufgeführten Grundstücke. Für die Beantwortung der Frage, ob verschiedene Grundstücke ein Grundstück im Sinne des RSG bilden, ist der wirtschaftliche Grundstücksbegriff maßgeblich. Entscheidend ist nicht, wie das Grundstück im Grundbuch eingetragen ist, sondern allein die wirtschaftliche Zusammengehörigkeit. Diese ist z.B. dann zu bejahen, wenn alle Grundstücke, die vom Kaufvertrag erfasst sind, als landwirtschaftliche Nutzflächen an eine Agrargenossenschaft verpachtet sind (BGH, AgrarR 2001, 382 f.; BGHZ 94, 299, 302). Im vorliegenden Fall ist "der Grundbesitz" laut Kaufvertrag an die Agrargenossenschaft M. e.G. verpachtet. Dieser Umstand deutet auf ein Grundstück im wirtschaftlichen Sinn hin; dem steht nicht entgegen, dass die Flurstücke zum großen Teil nicht nebeneinander liegen (s. OLG Naumburg OLGR 2005, 123, 124). Die Vertragsparteien müssen sich am Inhalt des zu genehmigenden Vertrags festhalten lassen. Auf eine etwaige Verpachtung einzelner Flurstücke an Dritte kann sich der Antragsteller nicht berufen, weil der Vertrag mit dem in ihm dokumentierten Inhalt Gegenstand der Genehmigung ist und nicht etwa abweichende tatsächliche Umstände.

7. Der Bescheid des Landkreises W. ist auch hinreichend bestimmt. Der Kaufvertrag ist mit der Angabe des beurkundenden Notars und der UR-Nummer sowie des Käufers und der Verkäufer auch ohne die Angabe der Kaufobjekte eindeutig bezeichnet. Dahingestellt bleiben kann schließlich, ob das dem Erlass des angegriffenen Bescheides vorausgegangene Verfahren fehlerhaft ist. Allerdings spricht viel dafür, dass das Verwaltungsverfahren zumindest insoweit fehlerhaft ist, als lediglich der Bauernverband und nicht gemäß § 19 GrdstVG i.V.m. 32 Abs. 3 LwVG i.Vm. der Verordnung vom 22.06.2004 (GVBl. LSA S. 350) auch die anderen Berufsverbände gehört worden sind. Dies ist jedoch im Gerichtsverfahren gemäß § 32 LwVG nachgeholt worden.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 44, 45 LwVG.

Ende der Entscheidung