Judicialis Rechtsprechung

1. Der Anspruch aus culpa in contrahendo setzt voraus, dass die Klägerin der Beklagten (entweder vorsätzlich falsche Angaben über die Mietsache gemacht oder) unter Verletzung einer vorvertraglichen Aufklärungspflicht schuldhaft unzutreffende Informationen in Bezug auf das Mietobjekt erteilt hat, die keine zusicherungsfähigen Eigenschaften i. S. v. § 537 Abs. 2 BGB betreffen. Dem Vermieter obliegt grundsätzlich eine Aufklärungspflicht gegenüber dem Mieter hinsichtlich derjenigen Umstände und Rechtsverhältnisse mit Bezug auf die Mietsache, die - für den Vermieter erkennbar - von besonderer Bedeutung für den Entschluss des Mieters zur Eingehung des Vertrages sind. Allgemeine Anpreisungen der Attraktivität des Standortes sind in diesem Zusammenhang nicht ausreichend (BGH ZiP 2000, 887, 892; BGH ZiP 2000, 1530,1533). Die Pflichtverletzung des Vermieters muß im Zusammenhang mit den konkreten Vertragsverhandlungen stehen. Dabei müssen zudem die falschen Angaben bzw. die Verletzung der Aufklärungspflicht zumindest mitursächlich für die Entscheidung des Mieters zum Abschluss des Mietvertrages geworden sein (OLG Naumburg, Urteil vom 15.5.2001 - 9 U 162/00 -).

2. Werden vom Vermieter vorvertraglich Erklärungen über die Weiterentwicklung eines Einkaufszentrums gemacht, wird man nicht verlangen müssen, dass die Maßnahmen im Detail benannt werden. Die von der Vermieterseite abgegebenen Erklärungen müssen aber so konkret sein (z. B. Darlegung eines Konzeptes), dass ein vernünftig handelnder Kaufmann diese Angaben auch zur Grundlage einer unternehmerisch verantwortlichen Entscheidung machen kann. Lediglich vage Bezugnahmen auf eventuelle Pläne sind dafür i. d. R. nicht ausreichend. In einem solchen Fall ist es Sache des Mieters, durch Nachfrage oder durch schriftliche Fixierung im Mietvertrag für eine Konkretisierung zu sorgen. Die Anforderungen an die Bestimmtheit der Angaben des Vermieters müssen so bemessen sein, dass verhindert wird, dass über einen Anspruch aus culpa in contrahendo die grundsätzliche Risikoverteilung hinsichtlich der Nutzbarkeit der Mietsache geändert wird.

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OBERLANDESGERICHT NAUMBURG IM NAMEN DES VOLKES URTEIL

9 U 162/01 OLG Naumburg

verkündet am: 27.11.2001

In dem Rechtsstreit

hat der 9. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Naumburg unter Mitwirkung des Richters am Oberlandesgericht Dr. Tiemann, der Richterin am Oberlandesgericht Hahn und des Richters am Landgericht Dr. Otparlik auf die mündliche Verhandlung vom 27.11.2001 für Recht erkannt:

Tenor:

Auf die Berufung der Klägerin wird das am 13.7.2001 verkündete Urteil des Landgerichts Halle (5 O 35/00) unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels abgeändert:

Das Versäumnisurteil des Landgerichts Halle vom 20.9.2000 wird aufrechterhalten, soweit die Beklagte verurteilt wurde, an die Klägerin 11.991,60 DM nebst 9,5 % Zinsen auf

- 3.834,80 DM seit dem 4.11.1999 - 3.834,80 DM seit dem 4.12.1999 - 4.322, -- DM seit dem 4.01.2000

zu zahlen.

Im Übrigen wird das Versäumnisurteil vom 20.9.2000 aufgehoben und die Klage abgewiesen.

Die Beklagte trägt vorab die Kosten, die durch ihre Säumnis im Termin vom 20.10.2000 entstanden sind.

Die übrigen Kosten des Rechtsstreits tragen zu 92 % die Beklagte und zu 8 % die Klägerin.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beschwer der Parteien übersteigt nicht 60.000,-- DM.

Tatbestand:

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe:

Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden. Das Rechtsmittel hat überwiegend Erfolg. Die Beklagte schuldet den Mietzins für die Zeit von November 1999 bis Januar 2000. Für die Monate November und Dezember 1999 kann die Klägerin keine Vorauszahlungen mehr auf die Nebenkosten verlangen, weil insoweit nach Ablauf von mehr als einem Jahr Abrechnungsreife eingetreten ist. Für diese beiden Monate schuldet die Beklagte somit nur einen Betrag von jeweils 3.834,80 DM (4.322,-- DM ./. 487,20 DM), sodass sich mit dem vollen Betrag für Januar 2000 der im Tenor genannte Betrag von 11.991,60 DM errechnet.

Das Mietverhältnis wurde nicht durch die fristlose Kündigung der Beklagten vom 4.11.1999 (Bl. 16/17) beendet. Der Beklagten steht ein Kündigungsrecht aus dem Gesichtspunkt eines Verschuldens bei Vertragsschluss (culpa in contrahendo - c.i.c. -) nicht zu. Der Anspruch aus culpa in contrahendo setzt voraus, dass die Klägerin der Beklagten (entweder vorsätzlich falsche Angaben über die Mietsache gemacht oder) unter Verletzung einer vorvertraglichen Aufklärungspflicht schuldhaft unzutreffende Informationen in Bezug auf das Mietobjekt erteilt hat, die keine zusicherungsfähigen Eigenschaften i. S. v. § 537 Abs. 2 BGB betreffen. Dem Vermieter obliegt grundsätzlich eine Aufklärungspflicht gegenüber dem Mieter hinsichtlich derjenigen Umstände und Rechtsverhältnisse mit Bezug auf die Mietsache, die - für den Vermieter erkennbar - von besonderer Bedeutung für den Entschluss des Mieters zur Eingehung des Vertrages sind. Allgemeine Anpreisungen der Attraktivität des Standortes sind in diesem Zusammenhang nicht ausreichend (BGH ZiP 2000, 887, 892; BGH ZiP 2000, 1530,1533). Die Pflichtverletzung des Vermieters muß im Zusammenhang mit den konkreten Vertragsverhandlungen stehen. Dabei müssen zudem die falschen Angaben bzw. die Verletzung der Aufklärungspflicht zumindest mitursächlich für die Entscheidung des Mieters zum Abschluss des Mietvertrages geworden sein (OLG Naumburg, Urteil vom 15.5.2001 - 9 U 162/00 -).

Gemessen an diesen Grundsätzen steht nicht fest, dass der Klägerin eine Pflichtverletzung zuzurechnen ist. Das Landgericht hat insoweit nicht hinreichend gewürdigt, was die Zeugen K. und M. zum Inhalt der konkreten Vertragsverhandlungen ausgesagt haben. Die Aussage des Zeugen K. gibt im Wesentlichen seinen eigenen Kenntnisstand und die Angaben wieder, die die Klägerin u. U. ihm gegenüber und auch den Zeugen R. und F. gemacht hat. Zu den konkreten Verhandlungen über den streitgegenständlichen Mietvertrag hat der Zeuge K. lediglich ausgesagt, dass der Geschäftsführer der Klägerin betont habe, dass die geplanten Aus- und Umbauarbeiten durchgeführt würden (Bl. 149 I). Daraus ergibt sich indes nicht, was im Zusammenhang mit den konkreten Vertragsverhandlungen damit im Einzelnen gemeint war. Zwar wird man nicht verlangen müssen, dass die Maßnahmen im Detail benannt werden. Die von der Vermieterseite abgegebenen Erklärungen müssen aber so konkret sein (z. B. Darlegung eines Konzeptes), dass ein vernünftig handelnder Kaufmann diese Angaben auch zur Grundlage einer unternehmerisch verantwortlichen Entscheidung machen kann. Lediglich vage Bezugnahmen auf eventuelle Pläne sind dafür i. d. R. nicht ausreichend. In einem solchen Fall ist es Sache des Mieters, durch Nachfrage oder durch schriftliche Fixierung im Mietvertrag für eine Konkretisierung zu sorgen. Die Anforderungen an die Bestimmtheit der Angaben des Vermieters müssen so bemessen sein, dass verhindert wird, dass über einen Anspruch aus culpa in contrahendo die grundsätzliche Risikoverteilung hinsichtlich der Nutzbarkeit der Mietsache geändert wird. Daran gemessen ist die Aussage des Zeugen K. nicht geeignet, eine konkrete Pflichtverletzung der Klägerin zu beweisen. Dies gilt auch für die Aussage des Zeugen M. , der bekundet hat, die Klägerin habe zum Ausdruck gebracht, das gesamte Objekt neu zu konzipieren, es baulich neu zu gestalten, um dessen Attraktivität zu heben. Diese Angaben sind viel zu allgemein, als dass darauf verantwortlich eine weitreichende unternehmerische Entscheidung hätte gestützt werden können.

Gleiches gilt für die Aussage des Zeugen M. hinsichtlich der Kausalität zwischen Angaben der Klägerin und der Entscheidung der Beklagten zum Abschluss des Mietvertrages. Der Zeuge hat insoweit ausgesagt:

"Ich meine auch, dass diese Einstellung von Herrn K. für Frau W. letztlich dafür maßgeblich war, dass sie meine Warnung bezüglich der Höhe des Mietzinses in den Wind geschlagen hat. Insofern war die in Aussicht genommene Neukonzeption des Objektes für den Abschluß des Mietvertrages ursächlich"

Der Zeuge gibt damit aber lediglich seine subjektive Bewertung wieder, ohne konkrete Anhaltspunkte dafür zu benennen, woraus sich im Hinblick auf die Beklagte dieser Eindruck rechtfertigen konnte. In diesem Zusammenhang ist zu berücksichtigen, dass mit der Beklagten ein geringerer Mietzins vereinbart wurde, als ihn der Zeuge K. zuvor zu zahlen hatte, sodass nicht ausgeschlossen werden kann, dass die Reduzierung des Mietzinses die Entscheidung der Beklagten zum Abschluss des Mietvertrages maßgeblich beeinflußt hat.

Die Beklagte kann weder allein noch im Zusammenhang mit dem Ergebnis der Beweisaufnahme etwas aus § 7 des Mietvertrages für sich herleiten. In § 7 des Mietvertrages übernimmt der Vermieter keine konkrete Verpflichtung, sondern es ist lediglich unverbindlich davon die Rede, dass das Objekt zu einem multifunktionalen Einkaufs- und Dienstleistungszentrum weiterentwickelt werden soll. Dies ist nicht mehr als eine Absichtserklärung.

Da somit im Ergebnis weder eine Pflichtverletzung der Klägerin, noch deren Kausalität für die Entscheidung zum Abschluss des Mietvertrages feststeht, konnte die Kündigung vom 4.11.1999 nicht auf den Gesichtspunkt einer culpa in contrahendo gestützt werden. Damit kann die Frage dahinstehen, ob eine Kündigung überhaupt noch auf diesen Gesichtspunkt gestützt werden kann, wenn der Vertrag im übrigen ohne Beanstandungen über mehrere Jahre hinweg durchgeführt worden ist.

Die Kostenentscheidung folgt aus den §§ 91 Abs. 1, 92 Abs. 1, 97 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

Die Beschwer hat der Senat gemäß § 546 Abs. 2 ZPO festgesetzt.

Ende der Entscheidung