Judicialis Rechtsprechung

Wird mit einem Miteigentumsanteil nicht zugleich Sondereigentum verbunden, entsteht ein sogenannter "isolierter Miteigentumsanteil". Die Inhaber von isolierten Miteigentumsanteilen sind jedenfalls dann als Miteigentümer "minderen Rechts" anzusehen, wenn kein ernsthaftes Bemühen mehr um die Errichtung von Sondereigentum feststellbar ist und die Gemeinschaftsordnung vorsieht, dass die Kosten der Verwaltung allein auf die Inhaber von Sondereigentum verteilt werden. In einem solchen Fall sind die Inhaber von isolierten Miteigentumsanteilen nur insoweit an der Verwaltung zu beteiligen, als es um die Beseitigung dieser - vom Gesetz nicht vorgesehen - Miteigentumsanteile geht.

Im übrigen steht ihnen kein Stimmrecht zu und sie sind insbesondere nicht zu einer Miteigentümerversammlung zu laden, deren Inhalt nicht - auch - auf die Beseitigung von isoliertem Miteigentum gerichtet ist.

---

OBERLANDESGERICHT NAUMBURB BESCHLUSS

9 Wx 8/03 OLG Naumburg

In der Beschwerdesache

hat der 9. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Naumburg unter Mitwirkung des Vorsitzenden Richters am Oberlandesgericht Dr. Klier, des Richters am Oberlandesgericht Dr. Tiemann und des Richters am Oberlandesgericht Manshausen am 23. Mai 2005 beschlossen:

Tenor:

Auf die Beschwerde der Antragsgegner wird der Beschluss des Landgerichts Magdeburg vom 30.10.2003 ( 3 T 263/03 ) aufgehoben. Die Sache wird zur erneuten Entscheidung an das Landgericht Magdeburg zurückverwiesen.

Die Antragsteller tragen die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens; ihre außergerichtlichen Kosten trägt jede Partei selbst.

Gründe:

I.

Die Parteien streiten über die Wirksamkeit von Beschlüssen, die auf einer Miteigentümerversammlung vom 26.9.2001 ergangen sind. Die Parteien sind Miteigentümer der im Rubrum genannten Miteigentümergemeinschaft "S. 7 " in H. . Die Parteien sind sämtlich auch Inhaber von Sondereigentumsanteilen. Von 1000/1000 Miteigentumsanteilen ist an 459,414/1000 Sondereigentum gebildet worden. Die übrigen 540,586/1000 Miteigentumsanteilen stehen im Eigentum einer GbR, die ihrerseits aus dem Antragsteller zu 3 ) und dem Ehemann der Antragstellerin zu 1 ) - U. V. - besteht. Diese Flächen sollten ursprünglich ebenfalls bebaut und sodann in Sondereigentumsanteile aufgeteilt werden. Dies ist bis zum heutigen Tage nicht geschehen. Ob die GbR noch den Willen hat, die Grundstücke zu bebauen, ist zwischen den Parteien streitig. Der Landkreis W. hatte ursprünglich 1994 eine auf drei Jahre befristete Baugenehmigung erteilt, eine Verlängerung bis Ende 1998 aber abgelehnt. Mit Datum vom 21.4.2004 hat der Landkreis W. einen positiven Vorbescheid erlassen, auf dessen Inhalt Bezug genommen wird ( Bl. 113 III ).

Die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung vom 26.9.2001 wurde auf der Basis von 459,414/1000 Miteigentumsanteilen festgestellt ( Bl. 128 I ). Die Miteigentümerversammlung fasste verschiedene Beschlüsse ( u.a. ):

TOP 2 Jahresabrechnung für das Jahr 2000

TOP 5 Verlängerung des Verwaltervertrages um weitere 5 Jahre

TOP 7 Einbau von Wärmemengenzählern und Wasseruhren

TOP 8 Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan 2001/2002

Die Antragsteller halten die Beschlüsse für rechtswidrig und haben sie mit Antrag vom 24.10.2001 an das Amtsgericht Wernigerode angefochten. Mit Beschluss vom 10.2.2003 ( Bl. 201ff. I ) hat das Amtsgericht den Antrag der Antragsteller hinsichtlich der Punkte 7 und 8 zurückgewiesen. Insoweit ist die Entscheidung bestandskräftig. Hinsichtlich der Tagesordnungspunkte 2 und 5 hat das Amtsgericht die Beschlüsse der Eigentümerversammlung für ungültig erklärt. Die Beschlüsse seien nicht von einer beschlussfähigen Eigentümerversammlung gefasst worden. Dies folge daraus, dass die Beschlussfähigkeit unzutreffend auf der Basis von 459,414/1000 Miteigentumsanteilen angenommen worden sei. Die restlichen, eine Mehrheit darstellenden Miteigentumsanteile seien zu der Eigentümerversammlung weder geladen noch bei der Beschlussfassung berücksichtigt worden. Dies gelte jedenfalls für den Gesellschafter der GbR U. V. .

Gegen diesen Beschluss haben die Antragsgegner sofortige Beschwerde eingelegt, mit der sie die Zurückweisung der Anträge auch hinsichtlich der Tagesordnungspunkte 2 und 5 erreichen wollen. Mit Beschluss vom 30.10.2003 ( Bl. 399ff. II ) hat das Landgericht Magdeburg die sofortige Beschwerde zurückgewiesen. In der angefochtenen Entscheidung folgt das Beschwerdegericht im Ergebnis der Auffassung des Amtsgerichts, dass auch die Inhaber von Miteigentumsanteilen, an denen bislang kein Sondereigentum gebildet worden sei, zu der Eigentümerversammlung hätten geladen werden müssen. Die GbR sei nicht von der Stimmrechtsberechtigung gemäß § 25 Abs.3 WEG ausgeschlossen gewesen.

Gegen diese Entscheidung wenden sich die Antragsgegner mit der weiteren sofortigen Beschwerde, mit der sie ihr Beschwerdebegehren weiterverfolgen.

II.

Von einer mündlichen Verhandlung sieht der Senat ab ( § 44 Abs.1 WEG ). Zwischen den Beteiligten sind ( oder waren ) zahlreiche vergleichbare Streitigkeiten - auch vor dem Senat - anhängig, aus denen sich ergibt, dass eine weitere Sachaufklärung für die vorzunehmende Rechtsprüfung ( § 27 Abs.1 FGG ) nicht erforderlich ist und eine - den Parteien anzuratende - Einigung derzeit nicht zu erwarten ist.

Die sofortige weitere Beschwerde ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden ( § 45 Abs.1 WEG; § 22 Abs.1 FGG ). Das Rechtsmittel führt zur Aufhebung der Entscheidung des Beschwerdegerichts und zur Zurückweisung an das Landgericht.

Hinsichtlich der vorrangigen Frage, inwieweit den Inhabern von Miteigentumsanteilen, an denen kein Sondereigentum begründet wurde, ein Stimmrecht in der Eigentümerversammlung zukommt, vermag sich der Senat der Ansicht von Amts- und Landgericht nicht anzuschließen. Der Senat hat zu der Problematik bereits im Beschluss vom 3.2.2004 ( 9 Wx 10/03 - s. Bl. 104ff. III - ) Stellung genommen. Der Senat hält nach nochmaliger Überprüfung unter Berücksichtigung des beiderseitigen Beschwerdevorbringens an dieser Ansicht fest. Ob in den Fällen, in denen mit einem Miteigentumsanteil kein Sondereigentum verbunden ist, ein isolierter Miteigentumsanteil entsteht, ist umstritten ( z.B. Bärmann/Pick/Merle WEG, 9. Aufl., § 3, Rn. 9 m.w.N. ). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ( BGHZ 109, 179, 184; BGH NJW 2004, 1798, 1800 ) berührt die unwirksame Begründung von Sondereigentum an einem Gebäudeteil die Aufteilung der Miteigentumsanteile grundsätzlich nicht. Die vorgesehenen Miteigentumsanteile entstehen selbst dann, wenn das mit einem Anteil zu verbindende Sondereigentum nicht entstehen konnte oder - wie vorliegend - jedenfalls nicht entstanden ist. In diesem Fall entsteht nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ( a.a.O. ) ein isolierter Miteigentumsanteil, der grundsätzlich auch bestehen bleiben soll, wenn das Gebäude nicht erstellt wird ( BGHZ 110, 36, 39 ). Entsteht indes ein isolierter Miteigentumsanteil, sind alle Miteigentümer verpflichtet, den Gründungsakt so zu ändern, dass ein solcher Miteigentumsanteil nicht bestehen bleibt. Hierzu bedarf es einer Vereinbarung. Der isolierte Miteigentumsanteil muss durch Vereinigung oder Zuschreibung ( § 890 BGB ) auf die anderen Anteile übertragen werden ( BGHZ 109, 179, 185; BGH NJW 2004, 1798, 1800 ). Mit dem Landgericht ist davon auszugehen, dass bislang nicht abschließend geklärt ist, welche Auswirkungen die Verpflichtung zur Beseitigung von isolierten Miteigentumsanteilen auf das Stimmrecht der Inhaber solcher Miteigentumsanteile in der Zeit hat, in der eine Vereinbarung zwischen den Miteigentumsinhabern nicht getroffen wurde. Der Senat hält an seiner Ansicht fest ( a.a.O. ), dass die Inhaber von isoliertem Miteigentum jedenfalls dann nur Miteigentümer "minderen Rechts" sind, wenn ein ernsthaftes Bestreben nach der Schaffung von Sondereigentum nicht - mehr - hinreichend erkennbar ist. Isoliertes Miteigentum ist dem Wohnungseigentumsrecht wesensfremd. Die Schaffung von Sondereigentum ist immer Ziel der Bildung einer Eigentümergemeinschaft. Dass die GbR dieses Ziel noch verfolgt, ist nicht hinreichend dargetan. Im Hinblick auf die vom Landkreis W. erteilte Baugenehmigung ist anzumerken, dass die GbR davon keinen Gebrauch gemacht hat. Über einen Zeitraum von 10 Jahren wurde nichts unternommen, um mit der Schaffung der Voraussetzungen für die Bauarbeiten zu beginnen. Erst nachdem der Senat in seinem Beschluss vom 3.2.2004 auf die Bedeutung dieses Punktes für die Frage der Stimmrechtsberechtigung hingewiesen hatte, hat die GbR den Vorbescheid vom 21.4.2004 erwirkt. Über die Ernsthaftigkeit der Absicht, die Bauarbeiten fortzusetzen, besagt dies allerdings nichts, zumal bis zum heutigen Tage erneut mehr als 1 Jahr vergangen ist, ohne dass die Antragsteller dazu vorgetragen hätten, dass die Planungen / Bausausführungen in ein konkreteres Stadium eingetreten wären. In einem solchen Fall ist es gerechtfertigt, einem Mitglied der Eigentümergemeinschaft, dessen Mitgliedschaft nur auf Abwicklung gerichtet ist, nicht die selben Rechte an der Verwaltung zuzubilligen wie den Inhabern von Sondereigentum. Dabei ist im konkreten Fall noch zu berücksichtigen, dass nach der Gemeinschaftsordnung die Lasten und Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums nur von den Sonderrechtseigentümern zu tragen sind. Die Miteigentümergemeinschaft hat diese Verpflichtung bereits in der Eigentümerversammlung vom 12.5.2004 dahingehend konkretisiert, dass die Kosten für das Jahr 2001 - abweichend von der ursprünglichen Beschlussfassung - nur noch auf die Inhaber von Sondereigentum verteilt wurden ( dazu: 9 Wx 8/04 ). Entfallen somit die Pflichten nicht im selben Umfang auf die Inhaber isolierter Miteigentumsanteile, ist es umso weniger gerechtfertigt, ihnen bei der Verwaltung die gleichen Recht zu gewähren, wie den Inhabern von Sondereigentum. Die Inhaber von isolierten Miteigentumsanteilen sind allenfalls dann an der Beschlussfassung als vollwertige Mitglieder der Eigentümergemeinschaft zu beteiligen, wenn es um Sachverhalte geht, die die Beseitigung dieser Miteigentumsanteile betreffen.

Da im Ergebnis somit die 540,568/1000 Miteigentumsanteile, die nicht mit Sondereigentum verbunden sind, bei der Beschlussfassung über die Punkte der Tagesordnung der Mitgliederversammlung vom 26.9.2001 nicht zu berücksichtigen waren, stellt es keinen Mangel bei der Beschlussfassung dar, wenn die Inhaber dieser Miteigentumsanteile nicht zu der Versammlung geladen wurden. Dieser Umstand rechtfertigt es damit im Ergebnis nicht, die Beschlüsse für ungültig zu erklären.

Da über die materiellen Einwände der Antragsteller gegen die Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft zu den Tagesordnungspunkten 2 und 5 bislang keine inhaltliche Entscheidung vorliegt, der Senat letztlich nur über das Vorliegen von Rechtsfehlern entscheidet, sieht der Senat von einer eigenen Entscheidung ab und verweist die Sache insoweit an das Landgericht zurück.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 47 Abs.1 WEG. Der Senat sieht keine Veranlassung von dem Grundsatz abzuweichen, dass i.d.R. jede Partei ihre eigenen außergerichtlichen Kosten selbst trägt.

Ende der Entscheidung