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Wegen einer vom Notar fehlerhaft erteilten Fälligkeitsbescheinigung (hier: vor der vereinbarten Löschung einer Grundschuld) kann der Käufer nicht verlangen, so gestellt zu werden, als hätte der den Kaufpreis nicht bezahlt und den Betrag anderweitig gewinnbringend angelegt, wenn er nach Kenntnis der Belastung an dem Vertrag festhält.

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Oberlandesgericht Nürnberg IM NAMEN DES VOLKES ENDURTEIL

4 U 1303/06

Verkündet am 31.Januar 2007

In Sachen

hat der 4. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Nürnberg durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Kammerer und die Richter am Oberlandesgericht Bartsch und Prof. Dr. Rohe auf Grund der mündlichen Verhandlung vom 13. Dezember 2006

für Recht erkannt:

Tenor:

I. Die Berufung des Klägers gegen das Endurteil des Landgerichts Amberg vom 9. Mai 2006 wird zurückgewiesen.

II. Der Kläger trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages leistet.

IV. Die Revision wird nicht zugelassen.

Beschluss:

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 629.509,56 € festgesetzt.

Gründe:

I.

Der Kläger begehrt vom Beklagten Ersatz für Verluste, die er im Zusammenhang mit einem Grundstückserwerb erlitten hat.

Der Beklagte beurkundete am 13.8.1997 einen Kaufvertrag zwischen dem Kläger und den Eheleuten ... und ... über 4 Grundstücke zum Gesamtkaufpreis von 1.680.000,00 DM. Der Kläger zahlte diese Summe, nachdem der Beklagte mit Schreiben vom 25.9.1997 die Fälligkeitsvoraussetzungen bescheinigte. Tatsächlich waren diese noch nicht gegeben, da eines der Grundstücke mit einer Grundschuld zu Gunsten der Bausparkassengemeinschaft der Freunde W, Gemeinnützige GmbH (im Folgenden: W) in Höhe von 450.000 DM belastet war. Das Landgericht Amberg erließ am 21.1.2003 (Az.: 14 O 621/01) ein rechtskräftiges Urteil, wodurch festgestellt wurde, dass der Beklagte verpflichtet ist, dem Kläger den Schaden zu ersetzen, der ihm wegen der unrichtigen Fälligkeitsmitteilung entstanden ist. Der Kläger macht geltend, dass ohne die Pflichtverletzung des Beklagten das gesamte Grundstücksgeschäft nicht vollzogen worden wäre. Der Beklagte sei daher verpflichtet, sämtliche Aufwendungen zu ersetzen, die ihm auf Grund der Anschaffung und laufenden Bewirtschaftung entstanden seien.

Das Landgericht Amberg hat mit Endurteil vom 9.5.2006, auf das hinsichtlich der tatsächlichen Feststellungen verwiesen, wird, die auf Zahlung von 629.509,56 € gerichtete Klage abgewiesen. Es ist der Ansicht, dass dem Beklagten die geltend gemachten Schadenspositionen bei wertender Betrachtung nicht zugerechnet werden können. Der Kläger mache keine Inanspruchnahme des Grundpfandgläubigers oder einen Zinsschaden in Folge verfrühter Kaufpreiszahlung geltend, sondern begehre den Ersatz von Kosten, die aus dem Vertragsschluss selbst herrühren. Sowohl der Wertverlust der Immobilien als auch die Verluste aus der Bewirtschaftung und die damit verbundenen Beratungskosten seien keine Schäden, die vom Schutzzweck der verletzten Amtspflicht (§ 24 Abs. 1 BNotO) erfasst seien.

Der Kläger verfolgt seinen Zahlungsanspruch mit der Berufung weiter. Er hält die Rechtsauffassung des Erstgerichts für unzutreffend, weil die streitgegenständliche Vermögensbelastung des Klägers allein und ausschließlich darauf zurückzuführen sei, dass er trotz fehlender Fälligkeitsvoraussetzungen den geschuldeten Kaufpreis gezahlt habe. Ohne die Pflichtverletzung des Beklagten wäre das Grundstücksgeschäft nicht vollzogen worden. Das vom Kläger aufgenommene Darlehen wäre nicht ausgereicht worden, so dass ihn die daraus resultierenden Zinsbelastungen nicht getroffen hätten. Zumindest der Zinsschaden, der zuletzt in Höhe eines Betrages von 334.591,74 € entstanden sei, müsste vom Beklagten getragen werden. Die Auffassung des Landgerichts hätte zur Folge, dass ein Notar zu keinerlei Ersatzleistungen verpflichtet sei und § 24 BNotO nie zum Tragen käme. Die Voraussetzungen für die Kaufpreisfälligkeit, nämlich die Löschung des Grundpfandrechts zugunsten der W lägen im Übrigen bis heute nicht vor.

Der Kläger beantragt,

I. Das Urteil des Landgerichts Amberg vom 9.5.2006, Az.: 13 O 1136/04, wird aufgehoben.

II. Der Beklagte wird verurteilt, an den Beklagten € 629.409,56 zu zahlen.

Der Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Er hält das angegriffene Urteil für richtig, da ein Notar für einen Schaden infolge einer Amtspflichtverletzung nur dann hafte, wenn ihm dieser bei wertender Betrachtung und mit Rücksicht auf den Schutzzweck der verletzten Amtspflicht haftungsrechtlich zugerechnet werden könne, was hier nicht der Fall sei. Auch Ersatz für die behaupteten Zinsschäden stünde dem Kläger nicht zu, da es sich hierbei nicht um einen "Verfrühungsschaden" handele. Ein solcher sei nicht schlüssig dargestellt worden. Die hinter dem Beklagten stehende Haftpflichtversicherung habe mehrfach angeboten, die Grundpfandrechte der W abzulösen; der Kläger sei nicht bereit gewesen, die notwendigen grundbuchrechtlichen Erklärungen abzugeben.

Im Termin zur mündlichen Verhandlung vor dem Senat hat der Kläger - insoweit unstreitig - erklärt, dass beim Erwerb der Grundstücke zunächst beabsichtigt gewesen sei, dass diese nach zwei Jahren wieder an die Veräußerer zurückübereignet würden. Wegen deren Vermögensverfalls sei es aber dazu nicht gekommen.

Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird im Übrigen auf die Schriftsätze der Parteien sowie die zu den Akten gegebenen Anlagen und die vom Senat beigezogenen Akten des Verfahrens vor dem Landgericht Amberg (14 O 621/01) Bezug genommen.

II.

Die zulässige Berufung ist in der Sache unbegründet. Die vom Kläger geltend gemachten Schadenspositionen stehen bei der erforderlichen wertenden Betrachtung nicht in einem zurechenbaren Zusammenhang mit der Amtspflichtverletzung des Beklagten. Das Landgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen.

1. Die Vermögenseinbußen des Klägers wären ohne die fehlerhafte Fälligkeitsbescheinigung des Beklagten nicht entstanden; sie entsprachen auch keinem völlig unwahrscheinlichen Geschehensablauf, so dass die Voraussetzungen der Äquivalenz- und Adäquanztheorien für die Ursächlichkeit des Schadens vorliegen. Eine Schadensersatzpflicht setzt daneben aber voraus, dass der geltend gemachte Schaden nach Art und Entstehungsweise unter den Schutzzweck der verletzten Norm fällt; es muss sich um Vermögenseinbußen handeln, die aus dem Bereich der Gefahren stammen, zu deren Anwendung die verletzte Norm erlassen wurde (vgl. Palandt-Heinrichs, 66. Aufl., vor § 249 Rn. 62 m.w.N.).

Die vom Beklagten verletzte Amtspflicht, die Fälligkeit der Kaufpreiszahlung erst dann zu mitzuteilen, wenn eine Löschungsbewilligung der W hinsichtlich der zu ihren Gunsten eingetragenen Belastungen erklärt wurde, sollte den Erwerber der Grundstücke einmal vor der Übernahme von Grundstücksbelastungen bewahren; zum andern soll auch verhindert werden, dass Finanzierungskosten entstehen, die bei pflichtgemäßem Verhalten des Notars nicht angefallen wären. Ein bereits vorher mit dem Vertragsschluss übernommenes Risiko - also insbesondere die Möglichkeit eines Wertverlustes der Grundstücke sowie die mit deren Bewirtschaftung zusammenhängenden. Kosten - fällt nicht unter diesen Schutz; sie ist bereits im Vertrag selbst angelegt und hat sich nur aktualisiert.

Es ist vom Landgericht zutreffend dargestellt worden, dass die streitgegenständlichen Aufwendungen zu solchen Risiken zählen. Eine Verschlechterung der Vermögenslage, wie sie durch die Vertragsgestaltung bereits möglich war, unterfällt regelmäßig nicht dem Schutzzweck, den die pflichtgemäße Erklärung des Notars zum Vorliegen der Fälligkeitsvoraussetzungen beinhaltet (BGHZ 96, 157, 173).

2. Ein Notar muss in einem solchen Fall für den konkreten Schaden haften, der einem Grundstückserwerber allein auf Grund der bestehenden dinglichen Belastung des Kaufobjekts oder wegen zusätzlicher Zinsbelastung entsteht. Die Vorschrift des § 24 BNotO läuft entgegen der Auffassung des Klägers nicht ins Leere. Ihm sind aber insoweit noch keine finanziellen Verluste entstanden.

a) Die im Grundbuch weiter bestehende Sicherung der W hat bislang nicht zu einem vollständigen oder auch nur teilweisen Verlust des Grundstücks geführt. Dies käme erst dann in Betracht, wenn durch Vollstreckungsmaßnahmen seitens der W die Eigentümerstellung des Klägers beeinträchtigt wäre. Derartiges hat bislang nicht stattgefunden. Die drohende Zwangsversteigerung hat einen bezifferbaren Schaden noch nicht eintreten lassen. Der Kläger hat auch nicht erklärt, dass ihm auf Grund der Belastung eine beabsichtigte gewinnbringende oder verlustmindernde Veräußerung unmöglich gewesen wäre. Eine grundsätzlich bestehende Wertminderung, die konkret berechnet werden könnte, besteht schon deswegen nicht, weil die Höhe der gesicherten Forderung der W variabel ist.

Da es im Rahmen der bevorstehenden Zwangsvollstreckung in die Grundstücke seitens der W noch zu keiner Maßnahme gekommen ist, die eine konkrete Vermögenseinbuße des Klägers zur Folge hatte, muss nicht entschieden werden, ob und in welchem Maße die Weigerung des Klägers, an den Bemühungen der Haftpflichtversicherung des Beklagten mitzuwirken, die Grundschuld abzulösen, auf einen Ersatzanspruch Einfluss hat.

b) Dem Kläger ist zuzugeben, dass er durch die Kreditaufnahme bei der IKB Bank ab Oktober 1997 Zinsen zu zahlen hatte, mit denen er bei pflichtgemäßem Handeln des Beklagten noch nicht belastet worden wäre. Dies ist aber keine Vermögenseinbuße, die der Beklagte zu ersetzen hat.

aa) Eine Kreditaufnahme zum Erwerb des Grundstückes war vom Kläger grundsätzlich beabsichtigt. Er hat nicht behauptet, nur wegen des Zeitpunkts der Fälligkeit der Kaufpreiszahlung (bereits im September 1997) zu einer Fremdfinanzierung gezwungen worden zu sein. Die mit dem Ankauf der Grundstücke verbundene Zinsbelastung war damit bereits im Vertrag selbst angelegt. Es ist nicht vorgetragen worden, dass der Kläger wegen des (verfrühten) Zeitpunkts des Darlehensabrufs oder der fehlenden Möglichkeit, der finanzierenden Bank eine erstrangige Grundschuld einzuräumen, schlechtere Konditionen (sei es hinsichtlich Zinssatzes oder Laufzeit) bezüglich des Darlehensvertrages hinnehmen musste. Es ist auch nicht vorgetragen, dass die Darlehensverlängerung, die am 23./26.1.1998 mit der ...-Bank vereinbart wurde (Anlage K 10) allein wegen des Zeitpunkts der Kaufpreiszahlung erforderlich war. Die Belastung mit Darlehenszinsen und Tilgungsleistungen, die der Kläger in seine Schadensabrechnung aufnimmt, kann er unter Berücksichtigung der genannten Kriterien schon deswegen nicht ersetzt verlangen.

bb) Dabei bleibt sogar noch unberücksichtigt, dass dem Kläger auf Grund des Vollzuges des Kaufvertrages - jedenfalls in den ersten Jahren - höhere Mieteinnahmen zuflössen, als ihm an Belastungen für den Kredit entstanden sind. Dies ergibt sich aus den vorgelegten Berechnungen des Steuerberaters Dr. .... Erst ab dem Jahre 1999 hat sich die Gewinnsituation ins Gegenteil verkehrt.

Zwar standen dem Kläger nach Nr. V. 1. des Kaufvertrages ab dem 1.8.1997 die vereinnahmten Mieten unabhängig von der Kaufpreiszahlung zu. Dennoch muss dieser Gewinn mit den geleisteten Zinszahlungen verrechnet werden; es ist nicht davon auszugehen, dass die Veräußerer diesen Schwebezustand, der sie einseitig belastete, über mehrere Monate hingenommen hätte.

Im Ergebnis ist dem Kläger daher durch die vorzeitigen Kaufpreiszahlung kein wirtschaftlicher Schaden entstanden.

3. Auch eine speziell im konkreten Einzelfall vorzunehmende Wertung führt nicht dazu, dass der Vollzug des Kaufvertrages insgesamt dem Fehlverhalten des Beklagten zuzurechnen wäre. Das Verhalten des Klägers nach dem Zeitpunkt, zu dem er Kenntnis vom Weiterbestehen der Belastung hatte, weist nicht darauf hin, dass der Erwerb lastenfreien Eigentums an jedem der vier Grundstücke für ihn eine so zentrale Bedeutung hatte, dass damit das gesamte Geschäft stehen und fallen sollte und er die gesamten übrigen wirtschaftlichen Chancen und Risiken des Grundstückserwerbe allein davon abhängig machen wollte.

a) Nach unbestrittenem Sachvortrag des Beklagten hat der Kläger spätestens im Dezember 1997 von der weiter bestehenden Belastung des Grundstücks in ... erfahren. Ein konkretes Rücktrittsverlangen gegenüber den Veräußerern seitens des Klägers, das dann in der Folge von ihm zu erwarten gewesen wäre, ist nicht vorgetragen. Zwar wurde im vorherigen Rechtsstreit der Parteien, der die Feststellungsklage des Klägers zum Gegenstand hatte, über die Möglichkeit Beweis erhoben, ob ein Vorgehen gegen die Eheleute ... wirtschaftlich Erfolg versprechend gewesen wäre oder nicht. Dadurch sollte geklärt werden, ob eine Ersatzmöglichkeit gegenüber Dritten im Sinne von § 19 Abs. 1 Satz 2 BNotO bestanden hätte und eine Inanspruchnahme des Beklagten aus diesem Grund ausscheiden würde. Damit ist nicht belegt, dass der Kläger tatsächlich ernsthaft gegenüber den Veräußerern versucht hätte, das Geschäft wieder rückgängig zu machen. Die dahingehende Untätigkeit indiziert aber, dass er zwar nicht gewillt war, die Folgen der Belastung des Grundstücks zu tragen, aber nicht daran gedacht hat, sich vollständig vom Kaufvertrag zu lösen.

b) Die vom Kläger im Termin vor dem Senat abgegebene Erklärung, dass das Grundstücksgeschäft nach der ursprünglichen Absprache der Vertragspartner ohnehin nach zwei Jahren wieder hätte rückabgewickelt werden sollen, lässt keine gegenteilige Bewertung zu. Auch in einem solchen Fall wäre ein entsprechendes Vorgehen gegenüber den Veräußerern zu erwarten gewesen, wenn für den Kläger die Löschung der Grundschuld nicht nur für den Zeitpunkt der Kaufpreisfälligkeit, sondern für die Durchführung des gesamten Geschäfts von maßgeblicher Bedeutung gewesen wäre.

Es war nicht geboten, eine Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung anzuordnen, nachdem der Senat im Termin vom 13.12.2006 auf diesen Gesichtspunkt hingewiesen hat. Der Kläger hat im Schriftsatz vom 9.1.2007 keine neuen tatsächlichen Umstände vorgetragen, die belegen könnten, dass der Kläger zeitnah nach der Erlangung der Kenntnis der weiter bestehenden Grundschuld zugunsten der W solche Forderungen gegenüber den Eheleuten ... oder gegenüber dem Beklagten erhoben hat.

c) Der Inhalt des Schreibens seiner jetzigen anwaltschaftlichen Vertreter an den Beklagten vom 4.10.1999, worin dieser aufgefordert worden ist, grundsätzlich seine Schadensersatzpflicht gegenüber dem Kläger anzuerkennen, ist kein Indiz für den Willen des Klägers, sich vom Vertrag vollständig zu lösen. Darin brachte er gerade nicht zum Ausdruck, dass ihm grundsätzlich daran gelegen gewesen ist, den Vertrag wirtschaftlich rückgängig zu machen und die Grundstücke wieder abzugeben. Er verlangt vielmehr ausdrücklich, den Schaden zu ersetzen, "welcher auf die ... bestehenden ... Sicherungsrechte zurückzuführen ist."

Das Schreiben wurde zudem erst lange Zeit nach dem Vollzug des Kaufvertrages und nahezu zwei Jahre nach Kenntniserlangung von der bestehenden Grundschuld verfasst. Es spricht deswegen viel dafür, dass nicht die weiter bestehende Belastung eines der erworbenen Grundstücke der Anlass war, Ersatzansprüche anzumelden, sondern vielmehr die enttäuschte Erwartung des Klägers, die Grundstücke nach Ablauf der zwei Jahre wieder an die Veräuserer zurück übertragen zu können. Dass es dazu nicht kam, ist aber nicht dem Beklagten anzulasten, sondern stellt ebenfalls die Verwirklichung eines im Vertrag selbst bereits angelegten Risikos dar.

4. Der Senat setzt sich nicht in Widerspruch zu dem rechtskräftigen Feststellungsurteil des Landgerichts Amberg. Darin ist zwar die Schadensersatzpflicht des Beklagten ohne Summenbegrenzung dem Grunde nach festgestellt. Dies ändert aber nichts daran, dass Einwendungen, die mit der Festlegung der Schadenshöhe verbunden sind, erst im Betragsverfahren zu prüfen sind. Fragen der Schadenszurechnung sind aber Gegenstand der haftungsausfüllenden Kausalität (vgl. Palandt-Heinrichs, 66. Aufl., vor § 249 Rn 56), über die keine Entscheidung getroffen wurde. Im Übrigen wurde vom Senat im Berufungsurteil vom 18.6.2003 bereits ausgeführt, dass der isolierte Wert des belasteten Grundstücks - der im dortigen Verfahren vom Beklagten unbestritten mit 360.000 DM angegeben war - die rechnerische Schadensobergrenze darstellen würde.

III.

Kosten: § 97 Abs. 1 ZPO.

Vorläufige Vollstreckbarkeit: §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision nach § 543 ZPO liegen nicht vor. Der Senat ist nicht von obergerichtlicher Rechtsprechung abgewichen.

Ende der Entscheidung