Judicialis Rechtsprechung

2. Die Versagung der Untervermietungserlaubnis für ein solches Fachgeschäft durch den Vermieter rechtfertigt deshalb eine Kündigung des Mietverhältnisses durch den Mieter gem. § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB.

3. Der Mieter kann nach dieser Vorschrift auch dann kündigen, wenn er den Vermieter zunächst nur unzureichend über die Person des Untermieters unterrichtet, dieser Fehler sich aber auf die Versagungsentscheidung nicht auswirkt.

5 U 754/06

Verkündet am 3. November 2006

In Sachen

hat der 5. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Nürnberg durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Braun, den Richter am Oberlandesgericht Kimpel und den Richter am Oberlandesgericht Redel aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 5. Oktober 2006

für Recht erkannt:

Tenor:

I. Die Berufung der Klägerin gegen das Endurteil des Landgerichts Regensburg vom 23. Februar 2006 wird zurückgewiesen.

II. Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

IV. Die Revision wird nicht zugelassen.

Beschluss:

Der Streitwert des Berufungsverfahrens wird auf 21.474,24 Euro festgesetzt.

Gründe:

I.

Die Parteien streiten um die Wirksamkeit einer auf § 540 Abs. 1 BGB gestützten Kündigung eines Mietvertrages über Geschäftsräume.

Die Beklagte mietete mit Vertrag vom 24.10./04.11.1997 von der Rechtsvorgängerin der Klägerin in deren Fachmarkt Zentrum Räume zum Betrieb eines Drogeriemarkts. Die Mietzeit sollte 10 Jahre betragen und am 15. Februar 1999 beginnen. Bereits am 2. März 2005 schloss die Beklagte ihr Geschäft und verhandelte mit der Klägerin über die vorzeitige Beendigung des Vertrages. Nachdem diese Gespräche gescheitert waren, kündigte die Beklagte mit Schreiben vom 27. September 2005 ordentlich zum 14. Februar 2009.

Am 29. September 2005 meldete sich die Zeugin ..., eine Mitarbeiterin der Beklagten, telefonisch bei der Klägerin und teilte mit, dass geplant sei, die streitgegenständlichen Räumlichkeiten an eine Frau ... unterzuvermieten, die dort ein Teppichgeschäft betreiben wolle. Auf Nachfrage faxte die Zeugin der Klägerin die erste Seite des bereits am 20. September 2005 - allerdings unter der Voraussetzung der Erteilung einer Untermieterlaubnis - mit Frau ... geschlossenen Vertrages. Daraus war neben der Mobiltelefonnummer von Frau ... auch zu ersehen, dass die Mietzeit 3 Monate betragen sollte mit monatsweiser Verlängerungsmöglichkeit.

Mit Schreiben vom 5. Oktober 2005 untersagte die Klägerin die Untervermietung an ein Einzelhandelsgeschäft mit dem Sortiment Teppiche, da der - ebenfalls in dem Fachmarktzentrum vertretene - ... Baumarkt ebenfalls das Sortiment Teppiche abdecke. Die Beklagte antwortete darauf mit Schreiben vom 7. Oktober 2005, stellte fest, die Klägerin habe einer Untermietung an Frau ..., "welche in den Mieträumen Orient. Teppiche verkaufen möchte", widersprochen und kündigte fristgerecht zum 30. Juni 2006. Gleichwohl zog die Firma ... Mitte Oktober 2005 in die streitgegenständlichen Räume ein. Auf mehrfache Aufforderungen der Prozessbevollmächtigten der Klägerin, die vertragswidrige Nutzungsüberlassung unverzüglich zu beenden, reagierte die Beklagte nicht.

Der Mietvertrag mit der Firma ... enthält eine Liste von nach Entscheidung des Mieters zu führenden 42 Sortimente, zu denen auch "Bodenbeläge" zählen, aber keine Konkurrenzschutzklausel. Der streitgegenständliche Mietvertrag enthält zur Untermietung folgende Regelung: "9. Die Untervermietung im ganzen oder teilweise ist möglich. Diese Untervermietung kann verweigert werden, wenn ein wichtiger Grund in der Person oder Sache des Untermieters vorliegt. Eine Untervermietung an Branchen, die sich bereits im Objekt befinden, ist untersagt." Daneben enthält er folgende "Konkurrenzklausel": "17. ... Der Mieter unterliegt keiner Gebrauchsbeschränkung, insbesondere ... . Sollte die Firma ... ihr Drogeriewarensortiment grundsätzlich ändern, hat sie sich an die Konkurrenzklauseln der anderen Mieter zu halten. ...". Wegen der weiteren Einzelheiten des Vertragsinhalts wird auf den als Anlage K 2 zur Klageschrift vorgelegten Vertrag verwiesen.

Die Klägerin hat in der Untervermietung an Frau ... eine verbotene Nutzungsänderung sowie einen Verstoß gegen den dem ... Baumarkt zu gewährenden Konkurrenzschutz gesehen und Klage auf Feststellung erhoben, dass das Mietverhältnis durch die Kündigung vom 7. Oktober 2005 nicht beendet worden sei.

Später hat sie vorgetragen, bei rechtzeitiger Unterrichtung über das Sortiment der Untermieterin ... wäre die Genehmigung zur Untervermietung erteilt worden. Das Kündigungsrecht der Beklagten sei wegen treuwidrig nicht erteilter Information trotzdem ausgeschlossen.

Die Beklagte hat dagegen geltend gemacht, die Klägerin sei verpflichtet gewesen, die Untermieterlaubnis zu erteilen. Zum Sortiment eines Baumarktes gehörten zwar Bodenbeläge und Teppichböden, aber keine echten Teppiche wie sie Frau ... geführt habe. Das Haupt Sortiment des ... Baumarkts überschneide sich nicht mit dem von Frau ....

Das Landgericht hat die Klage mit Endurteil vom 23. Februar 2006, auf das wegen der näheren Einzelheiten Bezug genommen wird, abgewiesen. Gegen dieses ihr am 1. März 2006 zugestellte Urteil hat die Klägerin am 29. März 2006 Berufung eingelegt und dieses Rechtsmittel nach einer entsprechenden Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist am 30. Mai 2006 begründet.

Die Klägerin macht geltend, die Versagung der Untermieterlaubnis sei zu Recht erfolgt, weil das von der Untermieterin ... betriebene Teppichgeschäft zur selben Branche wie der ... Baumarkt gehöre. Beide handelten mit Bodenbelägen, zu denen auch Teppiche zu zählen seien. Darüber hinaus sei der Betrieb eines Teppichgeschäfts auch als eine unzulässige Nutzungsänderung anzusehen; Mietzweck sei lediglich der Betrieb eines Drogeriemarktes mit dem üblichen I Sortiment gewesen. Schließlich sei die Kündigung treuwidrig. Die Beklagte habe es durch ihre unvollständige Information über den von der Untermieterin verfolgten Geschäftszweck geradezu darauf angelegt, sich einen Kündigungsgrund zu verschaffen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Berufungsvorbringens der Klägerin wird auf die Berufungsbegründung vom 29. Mai 2006 und die weiteren Schriftsätze vom 22. Juni und 27. September 2006 verwiesen.

Die Klägerin stellt den Antrag,

das Urteil des Landgerichts Regensburg vom 23.02.2006 aufzuheben und festzustellen, dass das Mietverhältnis über die im Erdgeschoss gelegenen und in Anlage K 1 rot umrandeten Geschäftsräume im Fachmarktzentrum ... Straße ..., durch die Kündigung der Beklagten vom 07.10.2005 nicht beendet wurde.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung kostenpflichtig zurückzuweisen.

Die Beklagte verteidigt das angefochtene Urteil vor allem mit dem Argument, Teppiche zählten nicht zum Hauptsortiment eines Baumarktes. Der ... Baumarkt könne die Klägerin deshalb nicht unter Berufung auf den Vertragsimmanenten Konkurrenzschutz daran hindern, an ein Teppichgeschäft zu vermieten bzw. einer entsprechenden Untervermietung zuzustimmen. Daher fehle es an einem wichtigen Grund für die Versagung der Untervermietungserlaubnis. Ihre Kündigung sei auch nicht treuwidrig. Die Klägerin, habe es jederzeit in der Hand gehabt, sich die von. ihr für erforderlich gehaltenen weiteren Informationen durch einen Anruf bei Frau ... zu beschaffen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Berufungsvorbringens der Beklagten wird auf die Berufungserwiderung vom 8. Juni 2006 und den weiteren Schriftsatz vom 29. Juni 2006 Bezug genommen.

II.

Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg. Die Kündigung der Beklagten war wirksam, da die Klägerin ihr die Untervermietung an die Firma ... ohne wichtigen Grund verboten hat (§ 540 Abs. 1 Satz 2 BGB).

1. Die Klägerin hatte für die Verweigerung der Erlaubnis zur Untervermietung keinen wichtigen Grund, weil der Handel mit echten Orientteppichen nicht gegen eine vertraglich vereinbarte oder sich unmittelbar aus dem Gesetz (§ 242 BGB) ergebende Konkurrenzschutzklausel verstößt, an die die Parteien gebunden wären.

a) Es ist unbestritten, dass ein derartiger Wettbewerbsverstoß als wichtiger Grund im Sinne des § 540 Abs. 1 BGB anzusehen wäre.

Dies ergibt sich unmittelbar aus dem streitgegenständlichen Mietvertrag, ohne dass es darauf ankommt, ob man zur Begründung die mit "Untervermietung" überschriebene Klausel heranzieht, die eine Untervermietung an Branchen, die sich bereits im Objekt befinden, direkt verbietet oder auf die "Konkurrenzklausel" abstellt. Dort heißt es zwar zunächst, der Mieter unterliege (hinsichtlich seines Sortiments) keiner Gebrauchsbeschränkung; die Klausel beschränkt diese Freiheit aber ausdrücklich für den Fall, dass die Beklagte ihr Drogeriewarensortiment grundsätzlich ändern sollte. Die Beklagte müsste sich in diesem Fall an die Konkurrenzklauseln der anderen Mieter halten. Wenn der Handel mit Teppichen im Allgemeinen oder mit Orientteppichen im Besonderen für den Mitmieter ... Baumarkt eine unzulässige Konkurrenz darstellen würde, dürfte die Beklagte weder selbst einen solchen Handel betreiben noch ihn einem Untermieter ermöglichen. Wenn der Betrieb eines bestimmten Gewerbes für den Mieter selbst eine unzulässige Nutzungsänderung wäre, darf er die Mieträume auch nicht zu einem solchen Betrieb untervermieten (BGH NJW 1984, 1031).

b) Der Handel mit echten Orientteppichen verletzt nach Auffassung des Senats nicht den vom ... Baumarkt zu beanspruchenden Konkurrenzschutz. Die Beklagte dürfte daher nach dem Mietvertrag selbst solche Teppiche anbieten, sie darf die Mieträume daher auch zum Betrieb eines entsprechenden Geschäfts untervermieten. Der dem ... Baumarkt zustehenden Vertragsimmanente Konkurrenzschutz greift hier nicht. Dessen Sortiment spricht ganz andere Kundengruppen an als das eines Orientteppichfachgeschäfts (Walther in Müller/Walther, Miet- und Pachtrecht, § 581 Rdnr. 50).

Die Klägerin trägt zu dieser Frage widersprüchlich vor.

Einerseits argumentiert sie, bei entsprechender Information wäre die Untervermietungserlaubnis erteilt worden, scheint also die Ansicht des Senats zu teilen. Andererseits trägt sie im Gegensatz dazu, etwa in der Berufungsbegründung vor, der Verkauf von orientalischen und sonstigen Teppichen/Teppichboden sei branchenidentisch und damit mit Rücksicht auf den ... Baumarkt verboten.

Dem kann der Senat nicht folgen, da Orientteppiche dem ... Baumarkt gewiss nicht das Gepräge geben. Dies wäre aber Voraussetzung dafür, dass er sich gegen den Einzug eines anderen Geschäfts in das Fachmarktzentrum wehren könnte. Ohne besondere Klausel ist der Vermieter nicht gehalten, jeden fühlbaren oder unliebsamen Wettbewerb fernzuhalten. Vielmehr muss nach dem jeweiligen Vertragszweck abgewogen werden, inwieweit nach Treu und Glauben Konkurrenzschutz geboten ist (Walther a. a. O., Rdnr. 43). Wegen des erheblichen Unterschieds der Sortimente eines Orientteppichfachgeschäfts einerseits und eines Baumarkts andererseits ist gegen die von der Beklagten beabsichtigte Vermietung nichts einzuwenden.

2. Die Kündigung der Beklagten ist im Ergebnis auch nicht wegen Treuwidrigkeit (§ 242 BGB) unwirksam.

a) Allerdings hat sich die Beklagte vor der Kündigung selbst nicht vertragstreu verhalten. Die Beklagte hat es pflichtwidrig versäumt, der Klägerin umfassende Information über den Geschäftszweck der von ihr in Aussicht genommenen Untermieterin zu erteilen. Erst durch eine solche Information konnte die Klägerin überblicken, ob der in Aussicht genommene Geschäftsbereich in tatsächlicher Konkurrenz du den bereits im Fachmarktzentrum vertretenen Handelsgeschäften stünde und deshalb eine Genehmigung der Untervermietung nicht in Betracht käme.

Vertragsparteien sind allgemein verpflichtet, alles zu tun, um den Leistungserfolg, den Zweck eines Vertrags herbeizuführen und zu sichern. Sie müssen bei der Durchführung des Vertrags zusammenwirken und sich gegenseitig unterstützen (Palandt/Heinrichs, BGB, 65. Auflage, § 242 Rdnr. 27 ff. m. w. N.).

Danach war die Beklagte verpflichtet, der Klägerin alle Tatsachen mitzuteilen, die es dieser ermöglichten, die beabsichtigte Untervermietung zu gestatten und so den Fortbestand des Mietvertrags insbesondere mit Blick auf eine mögliche Kündigung nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB zu sichern. Da die Erlaubnis zur Untervermietung nach den einschlägigen Bestimmungen des Mietvertrages entscheidend von der Branche des Untermieters abhing, hätte sie der Klägerin spätestens nach Erhalt des Schreibens vom 5. Oktober 2005 mitteilen müssen, dass die Untermieterin nur besondere Teppiche, nämlich echte Orientteppiche, anbieten würde. Denn aus diesem Schreiben konnte sie entnehmen, dass die Klägerin die Teppichhandelsbranche bereits durch den ... Baumarkt im Zentrum vertreten sah. Statt die Vertragsbeziehung mit einer Kündigung sogleich zu beenden, hätte sie ihr Wissen um den genauen Geschäftszweck der Untermieterin offenbaren und ihre Bitte um Erteilung einer Untervermietungsgenehmigung dahin konkretisieren müssen, dass es um die Untervermietung an ein Orientteppichfachgeschäft ging. Mit der Äußerung der Zeugin ... gegenüber dem Zeugen ..., sie gehe wegen des Namens der Untermieterin davon aus, dass es sich um ein Geschäft mit orientalischen Teppichen handelt, war die Informationspflicht nicht erfüllt.

Zusätzlich hätte die Beklagte die Klägerin darüber unterrichten können, dass der Untervermietungsvertrag nach seiner Nr. 13 erst in Kraft treten sollte, wenn der Hauseigentümer die Zustimmung gegeben hat, und so den Eindruck vermeiden könne, man wolle die Klägerin vor vollendete Tatsachen stellen.

Umgekehrt hätte die Klägerin bei der Untermieterin anrufen können, um sich die ihr nach der Aussage ihres Mitarbeiters ... fehlenden Informationen über den Zweck des Untermietvertrages zu beschaffen.

b) Der Senat braucht die Frage aber nicht zu entscheiden, ob die erörterten Pflichtverletzungen der Beklagten so schwer wiegen, dass sie die Wirksamkeit der Kündigung vom 7. Oktober 2005 in Frage stellen könnten. Denn diese Pflichtverletzung hat sich auf das Verhalten der Klägerin im Oktober 2005 letztlich nicht ausgewirkt.

Der Prozessbevollmächtigte der Beklagten hat in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat zutreffend darauf hingewiesen, dass die Klägerin selbst in ihrer Klageschrift vom 7. Dezember 2005 vorgetragen habe, sie habe die Beklagte durch ihre Prozessbevollmächtigten mehrfach auffordern lassen, die vertragswidrige Nutzungsüberlassung unverzüglich zu beenden. Zum Zeitpunkt dieser Aufforderungen wusste die Klägerin aber über den Geschäftszweck der Untermieterin bestens Bescheid. Die Beklagte hatte ihre Kündigung ausdrücklich mit dem Widerspruch der Klägerin gegen die Untervermietung an Frau ... begründet, "welche in den Mieträumen orientalische Teppiche verkaufen möchte". Frau ... hatte mittlerweile auch die Mieträume bezogen, so dass sich die Klägerin selbst durch Augenschein von deren Sortiment hätte überzeugen können. Auch hatte der ... Baumarkt nach der Aussage des Zeugen ... keinerlei Einwendungen gegen den Betrieb der Frau ... erhoben. Der Protest des ... Baumarkts konnte entgegen der Einlassung des Zeugen ... nicht deswegen unterblieben sein, weil er der Untervermietung nicht zugestimmt hatte. Denn davon wusste der ... Baumarkt nichts. Der Zeuge ... hatte nach seiner Aussage keinen Kontakt aufgenommen. Der ... Baumarkt erfuhr von der ganzen Angelegenheit erst durch den Einzug der Firma .... Wenn er daraufhin sich nicht mit der Klägerin in Verbindung gesetzt hat, spricht dies dafür, dass auch aus der Sicht des ... Baumarkts das Geschäft der Frau ... zu einer anderen Branche gehörte.

Dies alles zeigt, dass die Klägerin auch bei vollständiger Unterrichtung über den Geschäftszweck der Untermieterin die Untervermietung nicht erlaubt hätte. Die gegenteilige Behauptung der Klägerin steht in Widerspruch zu ihrem vorprozessualen Verhalten. Sie spiegelt wohl eher das Ergebnis genauerer rechtlicher Überlegungen wider als die tatsächliche Haltung der Klägerin im Oktober 2005.

Wenn die Klägerin die Untervermietungserlaubnis aber auch bei vollständig rechtmäßigem Verhalten der Beklagten verweigert hätte, kann deren vertragswidriges Verhalten nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung führen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 708 Nr. 10 und § 711 ZPO.

Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision liegen nicht vor (§ 543 Abs. 2 ZPO), da die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung hat noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert.

Ende der Entscheidung