Judicialis Rechtsprechung

1. Nicht baugenehmigungspflichtige Sanierungsarbeiten an Altbauten werden nicht vom Baurisikoausschluss des § 4 Abs. 1 k ARB 75 erfasst. Dies gilt auch, wenn der Wert der vom Verkäufer durchzuführenden Sanierungsarbeiten denjenigen von Grundstück und Altbausubstanz übersteigt.

2. Zwischen der beabsichtigten Rechtsverfolgung wegen mangelhafter Ausführung nicht genehmigungspflichtiger Sanierungsarbeiten an einer bereits vorhandenen Eigentumswohnung und dem Gemeinschaftseigentum einerseits und der genehmigungspflichtigen Errichtung von im Sondereigentum Dritter stehender Wohnungen durch Ausbau des Dachgeschosses andererseits besteht kein unmittelbarer Zusammenhang i.S.v. § 4 Abs. 1 k ARB 75.

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Oberlandesgericht Oldenburg Im Namen des Volkes Urteil

3 U 44/04

Verkündet am 01.09.2004

In dem Rechtsstreit

hat der 3. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Oldenburg auf die mündliche Verhandlung vom 25. August 2004 durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht ... , den Richter am Oberlandesgericht ... und den Richter am Oberlandesgericht ... für Recht erkannt:

Tenor:

Die Berufung der Beklagten gegen das am 27. Februar 2004 verkündete Urteil der 13. Zivilkammer des Landgerichts Oldenburg wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:

Die Klägerin ist bei der Beklagten unter Geltung der ARB 75 rechtsschutzversichert und begehrt eine Deckungszusage für die von ihr beabsichtigte Klage auf Rückabwicklung eines Wohnungskauf und Renovierungsvertrages.

Die Firma W... GmbH war Eigentümerin eines in einem Sanierungsgebiet in B... gelegenen Mietshauses. Dieses wurde von ihr gemäß § 8 Abs. 1 WEG in 24 Miteigentumsanteile geteilt, die anschließend verkauft wurden. 22 der Wohnungen - darunter die von der Klägerin erworbene Wohnung Nr. 18 im dritten Obergeschoss - waren schon vorhanden, während zwei weitere im Dachgeschoss erst noch ausgebaut werden sollten und später auch ausgebaut worden sind.

Entsprechend der zum Vertragsbestandteil gewordenen Baubeschreibung war das Gebäude umfassend zu renovieren. So waren u.a. Dacheindeckung nebst Rinnen und Fallrohren, Fenster, Heizung, Sanitär und Elektroanlagen sowie Außen und Innenanstriche zu erneuern. Baugenehmigungspflichtig war allein der Ausbau der beiden Wohnungen im Dachgeschoss.

Nachdem die Klägerin Anfang 2003 mehrfach vergeblich die Erledigung restlicher Putz und Malerarbeiten u.a. an der Außenfassade, im Treppenhaus und im Keller verlangt hatte, erklärte sie mit Schreiben vom 4. Juni 2003 den Rücktritt vom Vertrag. Sie beabsichtigt, ihre Ansprüche auf Rückabwicklung des Vertrages (Rückzahlung des bislang gezahlten Teilkaufpreises von 64.839,99 €) und Leistung von Schadensersatz (2.222,26 € Notarkosten etc.) gerichtlich geltend zu machen.

Die Beklagte hat die hierfür begehrte Deckungszusage verweigert.

Die Klägerin hat die Auffassung vertreten, der Baurisikoausschluss nach § 4 Abs. 1 k ARB 75 greife nicht durch, weil die an ihrem Sondereigentum und am Gemeinschaftseigentum durchgeführten Renovierungsarbeiten nicht baugenehmigungspflichtig seien.

Die Klägerin hat beantragt,

festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet ist, ihr bedingungsgemäß Rechtsschutz für die beabsichtigte Klage gegen die Firma W... GmbH, zu bewilligen.

Die Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Zwar seien die von der Verkäuferin der Eigentumswohnung geschuldeten Renovierungsmaßnahmen genehmigungsfrei. Sie könnten jedoch nur im Zusammenhang mit der genehmigungspflichtigen Errichtung der Dachgeschosswohnungen gewürdigt werden, so dass insgesamt der Baurisikoausschluss eingreife.

Das Landgericht hat der Klage in vollem Umfange stattgegeben.

Mit ihrer gegen dieses Urteil frist- und formgerecht eingelegten Berufung verfolgt die Beklagte ihren erstinstanzlichen Antrag weiter.

Entscheidungsgründe:

Die Berufung ist zulässig, hat in der Sache jedoch keinen Erfolg.

Die Beklagte ist verpflichtet, der Klägerin für die beabsichtigte Klage Rechtsschutz zu gewähren. Die so genannte Baurisikoklausel des § 4 Abs. 1 k ARB 75 steht nicht entgegen. Danach bezieht sich der Versicherungsschutz nicht auf die Wahrnehmung rechtlicher Interessen,

"...die in unmittelbarem Zusammenhang mit der Planung, Errichtung oder genehmigungspflichtigen baulichen Veränderung eines im Eigentum oder Besitz des Versicherungsnehmers befindlichen oder von diesem zu erwerbenden Grundstückes, Gebäudes oder Gebäudeteiles stehen; "...

Die Ausschlussklausel des § 4 Abs. 1 k ARB 75 verfolgt den - auch für den durchschnittlichen Versicherungsnehmer erkennbaren - Zweck, erfahrungsgemäß besonders kostenträchtige, im Kostenrisiko schwer überschaubare und kaum kalkulierbare rechtliche Streitigkeiten um bestimmte Baumaßnahmen und die sie unmittelbar begleitenden Vorgänge von der Versicherung auszunehmen.

Zum einen betrifft der Ausschluss danach nicht das, vom Baurisiko zu unterscheidende, mit der Anschaffung eines Gebäudes oder einer Eigentumswohnung verbundene Erwerbsrisiko (BGH VersR 2003, 454; 1994, 44; OLG Hamm VersR 82, 61; 83, 1182; OLG Köln r + s 97, 507; Böhme, ARB, 11. Aufl., § 4 Rn. 34 b; Harbauer/Maier, Rechtsschutzversicherung, 7. Aufl., ARB 75 § 4 Rn. 86; Prölss/Armbrüster, 27. Aufl., ARB 75 § 4 Rn. 20).

Zum anderen betrifft er aber auch nicht jede Baumaßnahme im weitesten Sinne. Renovierungsmaßnahmen an Altbauobjekten unterfallen nur dann dem Risikoausschluss, wenn es sich um baugenehmigungsbedürftige Veränderungen handelt. Innen und Außenanstriche, Erneuerungen von Heizungsanlagen, Fenstern und Dacheindeckungen etc. werden in der Regel mangels Baugenehmigungspflicht nicht vom Risikoausschluss erfasst. Das heißt, dass der Erwerber eines Altbaus grundsätzlich Versicherungsschutz auch dann genießt, wenn der Verkäufer zugleich zur Durchführung nicht genehmigungspflichtiger Sanierungsarbeiten verpflichtet ist. Dies gilt auch, wenn der auf die Sanierungsarbeiten entfallende Teil des Preises den auf das Grundstück und die Altbausubstanz entfallenden übersteigt - hier 3/4 zu 1/4.

Für eine andere Auslegung der Baurisikoklausel etwa in dem Sinne, dass in einem solchen Falle die Sanierung einer Neuerrichtung gleichzustellen wäre, ist kein Raum. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes sind Allgemeine Versicherungsbedingungen so auszulegen, wie ein durchschnittlicher Versicherungsnehmer sie bei verständiger Würdigung, aufmerksamer Durchsicht und Berücksichtigung des erkennbaren Sinnzusammenhangs verstehen muss. Dabei kommt es auf die Verständnismöglichkeit eines Versicherungsnehmers ohne versicherungsrechtliche Spezialkenntnisse und damit - auch - auf seine Interessen an (BGHZ 84, 268, 272; 123, 83, 85). Bei Risikoausschlüssen geht das Interesse des Versicherungsnehmers regelmäßig dahin, dass der Versicherungsschutz nicht weiter verkürzt wird, als der erkennbare Zweck der Klausel dies gebietet. Ihr Anwendungsbereich darf mithin nicht weiter ausgedehnt werden, als es ihr Sinn unter Beachtung des wirtschaftlichen Ziels und der gewählten Ausdrucksweise erfordert. Denn der durchschnittliche Versicherungsnehmer braucht nicht damit zu rechnen, dass er Lücken im Versicherungsschutz hat, ohne dass ihm diese hinreichend verdeutlicht werden (BGH VersR 2003, 454). Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze ist die Klausel nach Auffassung des Senats nur so zu verstehen, dass nicht genehmigungspflichtige Renovierungsmaßnahmen gleich welchen Umfangs von der Baurisikoklausel grundsätzlich nicht erfasst werden.

Etwas anderes gilt nur dann, wenn diese Arbeiten als Teile eines Gesamtprojekts in einem unmittelbaren zeitlichen und sachlichen Zusammenhang mit der Errichtung oder genehmigungspflichtigen baulichen Veränderung von Gebäuden oder Gebäudeteilen stehen, die sich im Eigentum oder Besitz des Versicherungsnehmers befinden oder von diesem zu erwerben sind. in einem solchen Fall werden alle Arbeiten vom Risikoausschluss erfasst (OLG München ZfS 1986, 145; LG Coburg VersR 1997, 612; Böhme, a.a.o., § 4 Rn. 34g; Harbauer/Maier, a.a.O., § 4 Rn. 96; Prölss/Armbrüster, a.a.o., § 4 Rn. 32). Voraussetzung ist aber stets, dass nicht nur ein zeitlicher und sachlicher Zusammenhang mit der Errichtung oder genehmigungspflichtige Veränderung irgendeines Gebäudes oder Gebäudeteils besteht, sondern das letztere auch dem Versicherungsnehmer gehören oder von ihm zu erwerben sind. Hätte somit die Klägerin z.B. eine der Dachgeschosswohnungen oder das gesamte Mietshaus erworben, so wäre die Beklagte wegen der in zeitlichem und sachlichem Zusammenhang mit den übrigen Renovierungsarbeiten erfolgten Errichtung der zwei Dachgeschosswohnungen nicht einstandspflichtig. So liegt der zu entscheidende Fall allerdings nicht. Vielmehr hat die Klägerin lediglich eine bereits errichtete Wohnung im dritten Obergeschoss erworben. Alle an ihrem Sondereigentum und am Gemeinschaftseigentum durchgeführten Baumaßnahmen bedurften unstreitig keiner Baugenehmigung.

Baugenehmigungspflichtig war unstreitig nur die Errichtung der beiden im Sondereigentum Dritter stehenden Wohnungen im Dachgeschoss. Unter diesen Umständen fehlt es nach Auffassung des Senats an einem unmittelbaren Zusammenhang i.S.v. § 4 Abs. 1 k ARB 75.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO; diejenige zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf § 708 Nr.10, 711, 713 ZPO.

Ende der Entscheidung